TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01793 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGPG
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 MARS 2024
MINUTE N° 24/00879
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Nous, Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Février 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
LA SOCIETE LECLERC ETOILE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D 0285
ET :
Monsieur [Z] [C], ès qualité de Président de la SAS TM CONFECTION, demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
LA SOCIETE T.M. CONFECTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2019, la société LECLERC ÉTOILE a consenti à la société T.M CONFECTION un bail commercial sur des locaux sis [Adresse 2], local n°11.
Par acte du 10 octobre 2023, la société LECLERC ÉTOILE a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société T.M CONFECTION, pour:
constater que, à défaut de règlement des causes du commandement de payer du 2 août 2023, la clause résolutoire du bail commercial du 10 juillet 2019 est acquise à la date du 3 septembre 2023,constater, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail à compter du 3 septembre 2023,dans tous les cas, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion de la SAS T.M. CONFECTION et de tous occupants de son chef, des locaux qu'elle occupe à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis) - [Adresse 2] - lot n°11 et ce, dans le délai de quinze jours courant à compter de la signifcation de l'ordonnance à intervenir, sous peine d'astreinte de 150 € par jour de retard et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux loués et remise des clés à la S.C.I. LECLERC ETOILE ou à son mandataire,Fixer l'indemnité d'occupation due, à compter du 3 septembre 2023, au loyer quotidien majoré de 50 %, charges et taxes locatives en sus, à régler cette indemnité d'occupation prorata temporis jusqu'à la libération effective des lieux loués et la remise des clés à la S.C.I. LECLERC ETOILE ou à son mandataire,condamner pour un compte arrêté au mois de septembre 2023, inclus et sauf à parfaire, la SAS T.M. CONFECTION à lui payer la somme provisionnelle de 18.071,44 € en règlement de l'arriéré locatif, outre le loyer quotidien, charges et taxes locatives jusqu'à la résiliation du bail, avec intérêts légaux sur la somme de 13.454,37 € à compter du commandement de payer du 2 août 2023, avec intérêts légaux pour le surplus, à compter de la présente assignation,ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner la SAS T.M. CONFECTION à lui régler, pour un décompte arrêté au mois de septembre 2023, inclus et sauf à parfaire, la somme provisionnelle de 1 807,14 € à titre de provision sur dommages et intérêts en application de la clause pénale du bail du 10 juillet 2019,dire que le dépôt de garantie effectué par la SAS T.M. CONFECTION en exécution du contrat de bail du 10 juillet 2019, (4 000 €), lui restera acquise par provision et à titre d'indemnité contractuelle, sans préjudice des éventuelles réparations locatives à la charge du preneur,condamner la SAS T.M. CONFECTION à lui régler la somme de3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la SAS T.M. CONFECTION aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, les frais de commandement de payer du 2 août 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 février 2024.
À l'audience, la société LECLERC ÉTOILE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Régulièrement assignée, la société T.M CONFECTION n'était pas représentée à l'audience.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.
MOTIFS
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "
Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".
En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 2 août 2023 pour le paiement de la somme en principal de 13 270,02 euros. Au vu du décompte joint à l'assignation arrêté au 27 septembre 2023, ce commandement est demeuré infructueux dans le délai d'un mois.
Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 3 septembre 2023. L'obligation de la société T.M CONFECTION de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'il soit prononcé une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société T.M CONFECTION causant un préjudice à la société LECLERC ÉTOILE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.
Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.
Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation quotidienne égale au montant du loyer divisé par le nombre de jours du mois, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.
La société LECLERC ÉTOILE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 27 septembre 2023, que la société T.M CONFECTION reste lui devoir à cette date une somme de 18 071,44 euros (incluant loyers, appels de charge et indemnités d'occupation), échéance de septembre 2023 incluse.
La société T.M CONFECTION sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.
Si la société LECLERC ÉTOILE demande que la société T.M CONFECTION soit condamnée à lui payer la somme de 1 807,14 euros au titre de la clause pénale, celle-ci est susceptible d'être réduite par le juge du fond car elle est susceptible d'apparaitre manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Il n'y a donc lieu à référé sur ce point.
Elle sollicite aussi de se voir attribuer le montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts provisionnels. Cette somme peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Il n'y a donc lieu à référé sur ce point.
La société T.M CONFECTION, succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 août 2023 (184,35 €).
Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LECLERC ÉTOILE l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons la résolution du bail au 3 septembre 2023 ;
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société T.M CONFECTION ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 2], local 11, local n°11;
Disons n'y avoir lieu à astreinte ;
Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et
L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la société T.M CONFECTION au paiement d'une indemnité d'occupation quotidienne à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer divisé par le nombre de jours du mois, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
Condamnons la société T.M CONFECTION à payer à la société LECLERC ÉTOILE la somme provisionnelle de 18 071,44 euros ;
Disons la somme portera intérêt au taux légal à partir du 2 août 2023 pour la somme de 13 454,37 euros et à partir du 10 octobre 2023 pour le surplus;
Ordonnons la capitalisation de l'ensemble des intérêts selon l'article 1343-2 du code civil ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la clause pénale ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur l'attribution du dépôt de garantie ;
Condamnons la société T.M CONFECTION à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;
Condamnons la société T.M CONFECTION à payer à la société LECLERC ÉTOILE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 MARS 2024.
LA GREFFIÈRE
Fatma BELLAHOYEID
LE PRÉSIDENT
Bernard AUGONNET
