TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/08890 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YDUK
N° de MINUTE : 24/00425
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU, elle même prise en la personne de ses représentaux légaux.
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210
C/
DEFENDEUR
S.C.I. LEILA
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 07 Février 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I. LEILA est propriétaire du lot n°28 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93).
Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner la S.C.I. LEILA aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
EN PRINCIPAL :
CONDAMNER la SCI LEILA au paiement de la somme de 10 666,26 euros avec intérêts de droit à compter de l'exploit introductif d'instance.
CONDAMNER également la SCI LEILA au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER EN OUTRE la SCI LEILA au paiement de la somme de l 200 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER la SCI LEILA aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la S.C.I. LEILA n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 12 décembre 2023 et fixée à l'audience du 07 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. LEILA;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 15 juin 2020, 05 mai 2022, 23 mai 2022 et 27 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 09 juillet 2022 au 09 octobre 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 456,55 euros correspondant aux frais de transmission de dossier avocat du 03 janvier 2022 et d’assignation du 06 avril 2022.
Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. LEILA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.209,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n'en demeure pas moins, au regard des termes de l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires et du décompte versé au soutien de ses demandes, qu'il est sollicité la somme de 456,55 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 du 25 novembre 2021.
Il est imputé des frais de « transmission dossier avocat » du 03 janvier 2022 à hauteur de 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Cette demande sera par conséquent rejetée.
De même, les frais d'assignation du 06 avril 2022, à hauteur de 106,55 euros, ne peuvent être pris en compte au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces derniers constituant des frais irrépétibles.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que la S.C.I. LEILA a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 mars 2019 et du tribunal de proximité d'Aubervilliers du 10 mai 2021. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la S.C.I. LEILA a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. LEILA, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. LEILA sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE la S.C.I. LEILA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 10.209,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE la S.C.I. LEILA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la S.C.I. LEILA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.C.I. LEILA aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
