TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/08788 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YEV4
N° de MINUTE : 24/00432
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS, [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet SYNDIC ET VOUS, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811
C/
DEFENDEUR
S.C.I. AM, représenté par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 5]
[Localité 7]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 07 Février 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I. AM, représentée par son représentant légal, est propriétaire du lot n°3 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93).
Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SYNDIC ET VOUS, a fait assigner la S.C.I. AM, représentée par son représentant légal, aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- CONDAMNER La SCI AM au paiement d’une somme de 7.289,58 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2022 incluse).
- ORDONNER la capitalisation des intérêts.
- CONDAMNER La SCI AM au paiement d’une somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.
- CONDAMNER La SCI AM à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] une indemnité d’un montant de 1.080,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été enregistrée sous le RG n°23/01205.
Bien que régulièrement citée, la S.C.I. AM, représentée par son représentant légal, n’a pas constitué avocat.
L'affaire RG n°23/01205 a été radiée par ordonnance du 06 juin 2023, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas justifié de l'envoi à la S.C.I AM par le commissaire de justice de la lettre recommandée avec avis de réception prévue à l'article 659 du code de procédure civile et ce, malgré deux renvois ordonnés à cette fin.
L'affaire a été néanmoins rétablie le 20 septembre 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires, suite à la justification de l'envoi du recommandé susvisé, et ce, sous le RG n°23/08788.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 novembre 2023 et fixée à l'audience du 07 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- l'avis de mutation justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. AM,;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 03 octobre 2019, 07 octobre 2020, 13 décembre 2021 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020 et 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2022 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic conclu pour la période du 25 juin 2022 au 24 juin 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Il convient cependant de déduire des sommes demandées l'appel de fonds provisionnel du 4ème trimestre 2019, d'un montant de 450,99 euros, et ne pas imputer la somme de 471,34 euros de solde des charges courantes pour l'année 2019, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier en procédure de l'approbation du vote du budget prévisionnel du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 ou de l'approbation des comptes de l'exercice annuel 2019.
Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. AM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.309,93 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour la période du 1er janvier 2020 au 07 décembre 2022, appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus.
L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que la S.C.I. AM a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Saint-Ouen du 19 décembre 2019. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la S.C.I. AM a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. AM sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. AM sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE la S.C.I. AM, représentée par son représentant légal, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SYNDIC ET VOUS, la somme de 7.309,93 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour la période du 1er janvier 2020 au 07 décembre 2022 (quatrième trimestre 2022 inclus) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE la S.C.I. AM, représentée par son représentant légal, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SYNDIC ET VOUS, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la S.C.I. AM, représentée par son représentant légal, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SYNDIC ET VOUS, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.C.I. AM, représentée par son représentant légal, aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
