TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/08582 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X4ZB
N° de MINUTE : 24/00430
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [8] [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROTE, SAS, représentée par ses dirigeants légaux.
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720
C/
DEFENDEUR
Madame [C] [E]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [C] [E] est propriétaire des lots n°4022, 4171 et 5088 de de l'ensemble immobilier [8] sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93).
Par acte de commissaire de justice du 06 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [8] sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, a fait assigner Madame [C] [E] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Condamner Madame [C] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires [8] [Adresse 2], les sommes suivantes :
* 8.679,75 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
* 3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
* 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner Madame [C] [E] aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, Madame [C] [E] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 07 novembre 2023 et fixée à l'audience du 24 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [C] [E];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 29 septembre 2021 et et 28 novembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 1.183,80 euros.
Ainsi, il convient de condamner Madame [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.495,95 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n'en demeure pas moins qu'est intégrée dans la somme sollicitée au titre des charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires et figure au décompte transmis par ce dernier la somme totale de 1.183,80 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 03 février 2022.
Cependant, en l'absence de transmission du contrat de syndic applicable entre le 03 février 2022 et le 31 décembre 2022, il ne peut être fait droit aux demandes relatives aux frais de recouvrement exposés durant cette période, faute de pouvoir vérifier que de tels actes étaient prévus audit contrat au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que la tarification fixée par ce dernier était conforme aux montants sollicités. Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de mise en demeure du 03 février 2022, de relance du 03 mars 2022, d'intérêts de retard du 03 mars 2022 et de “constitution dr huissier” du 25 mai 2022.
De surcroît, à défaut de justification en procédure de la sommation de payer du 13 juin 2022, il ne peut être fait droit à la demande formalisée à ce titre.
En outre, il est également imputé des frais de « constitution dr avocat » du 15 juin 2023, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il ressort des pièces transmises par le syndicat des copropriétaires que Madame [C] [E] n'a pas réglé ses charges de copropriété au cours de la période étudiée. Or, en omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Madame [C] [E] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [C] [E], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [E] sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE Madame [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [8] sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 7.495,95 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [8] sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Madame [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [8] sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [8] sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [C] [E] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
