TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/08468 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X746
N° de MINUTE : 24/00437
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic, la société “AZUR SYNDIC”, SASU, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0319
C/
DEFENDEUR
COMMUNE DE [Localité 4], représentée par son Maire en exercice
[Adresse 5]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 07 Février 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
la commune de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, est propriétaire des lots n°1, 12 et 13 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93).
Par acte de commissaire de justice du 08 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société "AZUR SYNDIC", a fait assigner la commune de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER la COMMUNE DE [Localité 4] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] les charges dues jusqu'au 21 juin 2023, soit la somme de 17 195,67 euros détaillée comme suit :
- La somme de 15 666,36 euros au titre des charges de copropriété outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation en application des articles 1231-7 et 1343-2 du Code Civil.
- La somme de 1 529,31 euros au titre des frais exposés, outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation en application des articles 1231-7 et 1343-2 du Code Civil.
CONDAMNER la COMMUNE DE [Localité 4] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER la COMMUNE DE [Localité 4] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir
CONDAMNER la COMMUNE DE [Localité 4] aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la commune de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 décembre 2023 et fixée à l'audience du 07 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la commune de [Localité 4] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 29 juin 2018, 05 octobre 2020, 08 juin 2021, 15 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019 et 2020 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 17 juin 2022 au 30 juin 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, le relevé de compte mentionne la reprise d'un solde débiteur au 31 décembre 2018 à hauteur de 874,30 euros au titre de « Reprise de solde au 31/12/2018 », qui n'est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, il convient de condamner la commune de [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.792,06 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 juin 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.529,31 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 04 octobre 2022. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date. Seuls peuvent être pris en considération les demandes au titre de ladite mise en demeure et des frais de “constitution dossier avocat” du 03 janvier 2023.
L'envoi de la mise en demeure du 04 octobre 2022, facturées 42 euros, conformément au contrat de syndic, étant justifié, il convient de faire droit à la demande.
En revanche, il convient de déduire les frais de « constitution dossier avocat » du 03 janvier 2023 à hauteur de 370 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
La commune de [Localité 4] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 42 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, la commune de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, paye très irrégulièrement les charges de copropriété et a cessé tout versement depuis le 31 décembre 2021 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la commune de [Localité 4] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner la commune de [Localité 4] sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la commune de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE la commune de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société "AZUR SYNDIC", la somme de 14.792,06 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 juin 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE la commune de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société "AZUR SYNDIC", la somme de 42 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE la commune de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société "AZUR SYNDIC", la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la commune de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société "AZUR SYNDIC", la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la commune de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
