TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/08441 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YCMB
N° de MINUTE : 24/00426
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] - [Adresse 3] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, La Société NEXITY LAMY, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1982
C/
DEFENDEUR
Madame [L] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [L] [B] est propriétaire des lots n°117 et 275 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Adresse 3] à [Localité 6].
Par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Bellman, a fait assigner Madame [L] [B] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Condamner Madame [L] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du[Adresse 1]d - [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 14.092.04 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 août 2023 (charges courantes et charges pour travaux), majorées des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022, date de la sommation de payer les charges de copropriété,
- Condamner Madame [L] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 182.68 euros au titre des frais de relance arrêtés au 10 août 2023,
- Condamner Madame [L] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1.500.00 euros en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, causé au Syndicat des copropriétaires lequel a été privé d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble,
- Condamner Madame [L] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] -[Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la société (sic) Madame [L] [B] aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, Madame [L] [B] n’a pas constitué avocat.
L'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2023 a mis fin au mandat de la société Bellman et a désigné la société Nexity Lamy en qualité de syndic.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 12 décembre 2023 et fixée à l'audience du 24 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [L] [B];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 26 juin 2019, 24 février 2021, 19 novembre 2021 et 24 mai 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2020, 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 25 mai 2022 au 24 août 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, le relevé de compte daté du 10 août 2023 est établi à compter du 1er janvier 2018. Madame [B] ayant fait l'objet d'une condamnation au paiement d'un arriéré de charges arrêté au 29 mai 2019 inclus, par jugement du tribunal d'Aulnay-sous-Bois du 25 juillet 2019, toutes les sommes relevant des causes de ce jugement doivent être écartées. Seules seront en conséquence prises en considération les sommes inscrites au compte à compter du 30 mai 2019.
Cependant, ce relevé mentionne l'imputation de sommes découlant dudit jugement du tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois du 25 juillet 2019 postérieurement au 30 mai 2019, en l'espèce des dommages et intérêts à hauteur de 200 euros appelés le 29 août 2019, des frais de 600 euros au titre de l'article 700 appelés le 29 août 2019 ainsi que la somme de 87,35 euros de signification dudit jugement, appelée le 09 septembre 2019. Il convient en conséquence de déduire également ces sommes du solde réclamé par le syndicat des copropriétaires.
Il convient en outre de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 7,48 euros appelée le 08 décembre 2021 au titre de « relance pour impayés », la somme de 175,20 euros appelée le 21 septembre 2022 au titre de « TEBOUL&ASSOCIES », la somme de 120 euros appelée le 03 octobre 2022 au titre de « Bellman constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice » et la somme de 120 euros appelée le 31 mai 2023 au titre de « Bellman constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice ».
Enfin, en application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, les règlements effectués par le copropriétaire défaillant s'imputent sur la dette la plus ancienne. En l'espèce, Madame [B] a réglé la somme de 5.676,53 euros sur la période étudiée.
Etant redevable de la somme de 5.066,77 euros aux termes du jugement du tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois du 25 juillet 2019, seule la somme de 609,76 euros sera prise en considération au titre de ses règlements dans le cadre de la présente procédure (5.676,53 – 5.066,77).
Ainsi, il convient de condamner Madame [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.508,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 26 juin 2019 au 10 août 2023 inclus, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 20 septembre 2022, date de la sommation de payer notifiée à Madame [L] [B], sur la somme de 10.033,17 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 182,68 euros au titre de ces frais. Il sera en effet relevé qu’aucune demande n’est sollicité au titre des frais “Bellman constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice” des 03 octobre 2022 et 31 mai 2023.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 20 septembre 2022. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de relance de 7,48 euros du 08 décembre 2021.
Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 20 septembre 2022, à hauteur de 175,20 euros, dont il est justifié.
Madame [L] [B] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 175,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que Madame [L] [B] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance d'Aulnay-sous-Bois du 25 juillet 2019. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Madame [L] [B] a en effet perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [L] [B], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [B] sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE Madame [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, la somme de 13.508,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 26 juin 2019 au 10 août 2023 inclus, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022 sur la somme de 10.033,17 euros et à compter de l'assignation pour le surplus;
CONDAMNE Madame [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, la somme de 175,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022 ;
CONDAMNE Madame [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [L] [B] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
