TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/07190 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X7D2
N° de MINUTE : 24/00428
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 5]
SISE [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, COPRO 2 A, SARL
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191
C/
DEFENDEURS
Madame [Y] [X] [N] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée
Monsieur [C] [M] [D] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté
Monsieur [D] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] sont propriétaires des lots n°20, 120 et 417 de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93).
Par actes d’huissier de justice du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, a fait assigner Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
DECLARER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à [Localité 4] (93) [Adresse 2], recevable et bien fondé en ses demandes ;
EN CONSEQUENCE
Vu l'article 10 de la loi du 10juillet 1965,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
CONDAMNER Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à [Localité 4] (93) [Adresse 2] les sommes de :o 7.429,49€ correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées au 03 juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022 ;
o 1.669,59€ au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022 ;
o 2.000€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du CPC ;RAPPELER que 1'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cités, Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] n’ont pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 novembre 2023 et fixée à l'audience du 24 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 13 juin 2019, 17 juin 2021, 14 octobre 2021 et 07 avril 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 17 juin 2021 au 30 juin 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Ainsi, il convient de condamner Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.429,49 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 15 novembre 2022, date de la sommation de payer, valant mise en demeure notifiée à Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O], sur la somme de 5.579,35 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.669,59 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 14 avril 2022. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les mises en demeure des 17 février 2021 et 26 août 2021 ainsi que les relances des 12 mars 2021 et 23 septembre 2021.
Il y a lieu en revanche de retenir les frais de mise en demeure du 14 avril 2022, d'un coût de 30 euros, et de relance du 22 juin 2022 d'un coût de 50 euros, conformément au contrat de syndic.
Il sera également fait droit à la demande au titre des frais d'huissier de la sommation de payer du 15 novembre 2022, à hauteur de 220,91 euros, dont il est justifié.
En revanche, il ne peut être donné de suite favorable à la demande au titre des frais d'une mise en demeure du 20 mai 2022, à hauteur de 30 euros, dont il n'est pas justifié de l'envoi selon les modalités prescrites par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.
De surcroît, doivent être également écartées les demandes au titre de «constitution de dossier transmis aux justice » du 25 juillet 2022, de « suivi dossier transmis avocat » du 20 septembre 2022 et de « constitution avocat » du 15 juin 2023 qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Les diligences de constitution d'hypothèque du 25 juillet 2022 n'étant pas justifiées en procédure, la demande à ce titre, à hauteur de 85 euros, sera écartée.
Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 300,91 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi des consorts [O], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] seront condamnés aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, la somme de 7.429,49 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022 sur la somme de 5.579,35 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, la somme de 300,91 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Y] [X] [N] [O], Monsieur [C] [M] [D] [O] et Monsieur [D] [O] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
