TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/06656 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X273
N° de MINUTE : 24/00423
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499
C/
DEFENDEUR
Monsieur [E] [B]
Chez Madame [B] [L] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présisente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [E] [B] est propriétaire des lots n°1001, 1009 et 1583 de l'ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 5] (93).
Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 3], a fait assigner Monsieur [E] [B] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, ATRIUM GESTION [Localité 3], recevable et bien fondé en l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Monsieur [E] [B].
CONDAMNER Monsieur [E] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, en principal, selon décompte arrêté au 30 mars 2023, appels de fonds du ler mars 2023 inclus, la somme de 12.836,96 € au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 9.160,71 €, et à compter de l'assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil).
ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du Code Civil.
CONDAMNER Monsieur [E] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 1.234 € au titre des frais contentieux en application de l'article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006.
CONDAMNER Monsieur [E] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l'article 1231-6 du Code Civil.
En tout état de cause,
RAPPELER l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l'article 514 du C.P.C.
CONDAMNER Monsieur [E] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2.000 € en vertu de l'article 700 du C.P.C.
LE CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût des frais d'inscription d'hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [E] [B] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 novembre 2023 et fixée à l'audience du 24 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [B];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 11 mars 2019, 16 septembre 2019, 22 décembre 2020, 22 novembre 2021 et 31 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 16 septembre 2019 au 15 septembre 2022 et celui applicable du 31 mars 2023 au 30 mars 2026.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.836,96 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 mars 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 21 avril 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [E] [B], sur la somme de 9.090,82 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.234 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 16 février 2021.
Il est démontré en procédure l'envoi d'une mise en demeure le 16 février 2021, d'un coût de 60 euros, et le 21 avril 2022, d'un coût de 61 euros, ainsi que de relances le 11 mars 2021, d'un coût de 17 euros, et le 14 juin 2022, facturée 18 euros. Cependant, le contrat de syndic applicable à ces dates fixant le coût d'une mise en demeure à la somme de 58 euros TTC et celle d'une relance à la somme de 15 euros TTC, il y a lieu de faire droit aux demandes en appliquant ces tarifications, soit à hauteur de 146 euros.
En revanche, faute de disposer du contrat de syndic applicable entre le 16 septembre 2022 et le 28 février 2023, les demandes au titre des frais engagés durant cette période seront rejetées.
Monsieur [E] [B] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 146 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2022, date de la mise en demeure.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que Monsieur [E] [B] ne règle plus ses charges depuis le 08 septembre 2020. Or en omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [E] [B] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [E] [B], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [B] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 3], la somme de 12.836,96 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 mars 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022 sur la somme de 9.090,82 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 3], la somme de 146 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 3], la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 3], la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
