TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/06628 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X2R2
N° de MINUTE : 24/00424
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6] SITUÉ [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société PIERRE DE VILLE, SARL, elle même prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004
C/
DEFENDEUR
Monsieur [H] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 07 Février 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [H] [F] est propriétaire des lots n°74 et 1020 de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93).
Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PIERRE DE VILLE, a fait assigner Monsieur [H] [F] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], situé [Adresse 2] à [Localité 4] en ses demandes et le DECLARER bien fondé,
- CONDAMNER Monsieur [H] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 11.370,94 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1°' avril 2020 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2020 inclus) au 15 juin 2023 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2023), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 23 juin 2020, date de la première mise en demeure, sur la somme de 852,37 €, à compter du 30 septembre 2020, date de la deuxième mise en demeure, sur la somme de 1.654,55 €, à compter du 20 avril 2021, date de la troisième mise en demeure, sur la somme de 3.593,94 €, et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus,
- CONDAMNER Monsieur [H] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- CONDAMNER Monsieur [H] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 118,87 € au titre des frais dus en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL »,
- CONDAMNER Monsieur [H] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 2.700 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,
- CONDAMNER, enfin, Monsieur [H] [F] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS, par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [H] [F] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 décembre 2023 et fixée à l'audience du 07 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [F];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux de l'assemblée générale du 22 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2021/2022 et 2022/2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 1er octobre 2021 au 30 juin 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 298,87 euros correspondant aux frais de mise en demeure des 23 juin 2020, 30 septembre 2020 et du 02 avril 2021.
Il y a également lieu de relever que le décompte transmis en pièce n°3 omet de faire apparaître au crédit les sommes de 48,53 euros et de 27,71 euros d'apurement du 1er juillet 2022. Il convient par conséquent de les prendre en considération.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [H] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.294,70 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 juin 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 23 mai 2020, date de la première mise en demeure notifiée à Monsieur [H] [F], sur la somme de 802,18 euros, à compter du 30 septembre 2020, date de la seconde mise en demeure, sur la somme de 802,18 euros, à compter du 20 avril 2021, date de la troisième mise en demeure, sur la somme de 2.672,89 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 118,87 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires justifie de deux mises en demeure de payer adressées selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 à Monsieur [F] les 23 juin 2020, d'un coût de 50,19 euros, et 30 septembre 2020, d'un coût de 68,68 euros.
Cependant, faute de disposer du ou des contrats de syndic en vigueur à ces dates, seuls à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification, il ne peut être fait droit à ces demandes.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il ressort du Grand Livre versé en procédure que Monsieur [H] [F] n'a réglé aucunes charges de copropriété entre le 1er avril 2020 et le 05 février 2024 et par conséquent, sur la période du 1er avril 2020 au 15 juin 2023 objet de la présente procédure ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [H] [F] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [H] [F], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [F] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PIERRE DE VILLE, la somme de 11.294,70 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 juin 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 23 mai 2020 sur la somme de 802,18 euros, à compter du 30 septembre 2020 sur la somme de 802,18 euros, à compter du 20 avril 2021 sur la somme de 2.672,89 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PIERRE DE VILLE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PIERRE DE VILLE, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PIERRE DE VILLE, la somme de 1.400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [H] [F] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
