TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/04632 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS7U
N° de MINUTE : 24/00435
DEMANDEUR
SYNDICAT DES CORPOPRIÉTAIRES RÉSIDENCE LES PRIMEVERES V [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CITYA [Localité 5], SARL, lui même représenté par ses dirigeants domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720
C/
DEFENDEURS
Monsieur [U] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté
Madame [J] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 07 Février 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] sont propriétaires des lots n°716, 223 et 854 de la résidence Les Primevères V sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93).
Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Primevères V sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA [Localité 5],, a fait assigner Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Condamner Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires Résidence Les Primevères V [Adresse 1] les sommes suivantes :
* 9.576,60 € au titre des charges de copropriété impayées au 1°' avril 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
* 3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
* 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cités, Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] n’ont pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 décembre 2023 et fixée à l'audience du 07 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] sur les lots n°716 et 854 ;
- les extraits du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 15 juin 2021 et 04 avril 2022 ayant approuvé les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, la qualité de propriétaire de Monsieur [R] et de Madame [N] au titre du lot n°223 n'ayant pas été démontrée, les demandes formulées au titre de ce lot seront rejetées.
1/ le compte n°716
Le relevé de compte établi au 10 avril 2023 au titre du lot n°716 mentionne la reprise d'un solde débiteur au 1er janvier 2022 à hauteur de 459,57 euros au titre de « solde antérieur », qui n'est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 474,26 euros correspondant aux frais de la mise en demeure du 18 janvier 2023, du commandement de payer du 06 février 2023 et de la signification du 10 février 2023.
La somme due par Monsieur [R] et Madame [N] au titre du lot n°716 est en conséquence de 2.121,92 euros (3.055,75 – (459,57 + 474,26) = 2.121,92).
2/ le compte n°854
Le relevé de compte établi au 10 avril 2023 au titre du lot n°854 mentionne la reprise d'un solde débiteur au 1er janvier 2022 à hauteur de 1.587,28 euros au titre de « solde antérieur », qui n'est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Seront de surcroît écartées les sommes relatives au lot n°223 pour lequel il n'est pas justifié de la qualité de propriétaire des consorts [R] [N], soit la somme totale de 3.435,76 euros au titre de la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023.
Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 938,62 euros correspondant aux frais de relance du 27 janvier 2022, de commandement de payer du 15 février 2022, 17 février 2022 et 06 février 2023, de mise en demeure du 25 juillet 2022, 10 novembre 2022 et 18 janvier 2023, et de la signification du 10 février 2023.
La somme due par Monsieur [R] et Madame [N] au titre du lot n°854 est en conséquence de 558,99 euros (6.520,65 – (1.587,28 + 3.435,76 + 938,62) = 558,99).
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.680,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater qu'il découle des demandes figurant au dispositif de l'assignation et des décomptes versés en procédure que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [R] et de Madame [N] au paiement de la somme de 474,26 euros au titre de ces frais pour le lot n°716 et de la somme de 938,62 euros pour le lot n°854.
1/ le lot n°716
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant son commandement de payer du 27 février 2023 à l'égard des sommes dues au titre du lot n°716. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de mise en demeure du 18 janvier 2023.
Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification du commandement de payer par la SCP DUCHAUCHOY susvisé. Cependant ces frais seront ramenés à 127,66 euros, coût dudit commandement, à défaut de justification de la somme de 188,66 euros sollicitée à ce titre. Aucune facture ni contrat de syndic ne sont en effet versés.
Il est également imputé des frais « EL JORD COMMANDEMENT DE PAYER DU 06/02/23 » à hauteur de 240 euros dont il n'est pas justifié en procédure. Il ne sera dès lors pas fait droit à cette demande.
Les consorts [R] [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 127,66 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 engagés pour le lot n°716.
2/ le lot n°854
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant son commandement de payer du 28 février 2022 à l'égard des sommes dues au titre du lot n°854. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de relance du 27 janvier 2022.
Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification par la SCP DUCHAUSSOY du commandement de payer susvisé, à hauteur de 141,08 euros, ainsi qu'il en est justifié en procédure.
De même, il sera fait droit à la demande au titre des frais de signification du commandement de payer du 10 février 2023 par la SCP DUCHAUCHOY. Ces frais seront cependant ramenés à la somme de 158,14 euros, coût de l'acte, à défaut de justifier de la somme de 219,14 euros demandée à ce titre. Aucune facture ni contrat de syndic ne sont en effet versés.
Les demandes au titre des frais de mises en demeure des 25 juillet 2022, 10 novembre 2022 et 18 janvier 2023 seront écartées, à défaut de justifier de ces actes en procédure.
De même, il n'est pas justifié des frais “EL JORD F.204195 CDT PAYER SDC/[R]” du 15 février 2022 à hauteur de 168 euros ni de ceux intitulés “EL JORD COMMANDEMENT DE PAYER DU 06/02/23” du 06 février 2023 à hauteur de 240 euros. Il ne sera dès lors pas fait droit à ces demandes.
Les consorts [R] [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 299,22 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 engagés pour le lot n°854.
Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 426,88 euros (127,66 + 299,22) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que de la mauvaise foi de Monsieur [R] et de Madame [N], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] seront condamnés aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Primevères V sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA [Localité 5], de ses demandes au titre du lot n°223 ;
CONDAMNE Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Primevères V sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA [Localité 5], la somme de 2.680,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété des lots n°716 et 854, selon décompte arrêté au 10 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Primevères V sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA [Localité 5], la somme de 426,88 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Primevères V sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA [Localité 5], de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Primevères V sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA [Localité 5], la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [U] [R] et Madame [J] [N] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
