TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/11225 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W2WS
N° de MINUTE : 24/00427
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [8] [Adresse 3], représetné par son syndic, la société CABINET IMMOBILIERE RIVET- LENOBLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domiclié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Julien GUILLOT de la SELEURL GUILLOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R059
C/
DEFENDEURS
Monsieur [P] [G]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Chanda JAMIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 34
Madame [K] [I]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Chanda JAMIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 34
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] sont propriétaires des lots n°419, 420 et 548 de la résidence [8] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93).
Par actes de commissaire de justice des 02 et 15 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, a fait assigner Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [7], représenté par son syndic la société CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, en son action ;
L’EN DECLARER bien fondé ;
En conséquence :
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [I] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESEDENCE [7], les sommes de :
-12.009,16 € euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre
de mise en demeure du 23/03/2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;
- 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [I] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [7], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RTVET-LENOBLE, la somme totale de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à venir ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [I] [K] aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 06 décembre 2022 et fixée à l'audience de plaidoiries du 22 février 2023, date à laquelle Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I], bien que régulièrement cités, n'avaient pas constitué avocat. L'affaire a néanmoins fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 19 avril 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires, celui-ci ayant informé le tribunal de la conclusion d'un accord amiable devant être finalisé.
A l'audience du 19 avril 2023, l'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2023.
Par message électronique du 21 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité un nouveau report d'audience afin d'actualiser ses demandes, les consorts [G] n'ayant pas finalisé l'accord amiable. Il a précisé avoir formalisé cette demande antérieurement à l'audience mais qu'en raison d'un dysfonctionnement, le message n'avait pas été envoyé. Par jugement du 28 juin 2023, l'ordonnance de clôture a été révoquée aux fins d'actualisation des conclusions du demandeur.
Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :
RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [7],représenté par son syndic la société CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, en son action ;
CONSTATER la signature d'un protocole d'accord transactionnel les 24 et 25 mai 2023.
CONSTATER le non-respect du protocole d'accord transactionnel par Monsieur [P] [G] et Madame [I] [K]
JUGER que les sommes dues par Monsieur [P] [G] et Madame [I] [K] au titre des charges de copropriété impayées sont immédiatement exigibles
En conséquence :
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [I] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [7], les sommes de :
- 14.040,34 € euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 23/03/2021 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-42 du Code civil ;
2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du protocole d'accord transactionnel.
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [I] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [7], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, la somme totale de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à venir ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [I] [K] aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Le 06 septembre 2023, Monsieur [G] et Madame [I] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 08 novembre 2023, ils ont demandé au tribunal de céans :
- DE DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [8] [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour défaut de paiement des charges de copropriété ;
- DE DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [8] [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du protocole d’accord transactionnel ;
- DE REPORTER de deux ans le paiement de la somme mise à sa charge au titre des charges de copropriété impayées ;
- D’ECARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;
- DE DIRE qu’il n’y pas lieu à condamnation en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- DE STATUER ce que de droit sur les dépens.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a de nouveau été clôturée le 09 novembre 2023 et fixée à l'audience du 24 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 18 avril 2019, 09 septembre 2020, 03 mai 2021 et 16 septembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] ne contestent pas être redevables d'un arriéré de charges de copropriété.
Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme totale de 568,01 euros.
Il ressort des pièces versées aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.
Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.472,33 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 23 mars 2021, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I], sur la somme de 6.087,56 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il ressort pour autant des décomptes transmis en pièce n°20 et 29 ainsi que du dispositif de l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires, qu'il est sollicité un montant total de 568,01 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 19 novembre 2019.
Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] ne contestant pas être redevables de ces frais, ils seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 568,01 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
Le syndicat des copropriétaires sollicite des dommages et intérêts au titre de l'arriéré de charges ainsi qu'au titre de l'exécution déloyale du protocole d'accord transactionnel. Il n'y a pas lieu néanmoins à opérer une telle distinction et il sera apprécié de ces deux demandes ensemble.
En l'espèce, Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] payent très irrégulièrement les charges de copropriété, ce qui provoque nécessairement une désorganisation de la trésorerie, de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation. Malgré cette difficulté majeure, le syndicat des copropriétaires a accepté la conclusion d'un protocole d'accord afin de favoriser une issue amiable à cette situation. Monsieur [G] et Madame [I] se sont ainsi engagés, au travers d'un protocole d'accord transactionnel signé les 24 et 25 mai 2023, de verser avant le 31 mai 2023 une somme de 6.686,00 euros puis de régler chaque mois à compter du 05 juin 2023 la somme de 250 euros aux fins d'apurement de leur dette. Au regard des pièces versées par le syndicat des copropriétaires, ils n'ont néanmoins pas procédé au versement prévu avant le 31 mai 2023 ni la première échéance du 05 juin 2023. Ils n'ont pas non plus repris le paiement des appels de fonds, ce qui caractérise leur mauvaise foi.
Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] sollicitent le report de deux ans du paiement de leur dette. Ils versent des éléments tendant à établir les difficultés professionnelles rencontrées par Madame [I] ainsi que l'existence d'une saisie à tiers détenteur mise en œuvre sur le compte bancaire de Monsieur [G] par le trésor public.
Cependant, il est notable qu'ils n'ont effectué aucun versement depuis la délivrance de l'assignation et n'ont pas repris le paiement des charges courantes, de sorte que leur dette n'a logiquement pas cessé de croître. Il ressort en outre de la procédure que les lots de la résidence [8], objets de la présente procédure, ne constituent pas le logement familial de Monsieur [G] et Madame [I] et pourraient en conséquence être mis en vente aux fins de permettre d'apurer leurs dettes.
Au regard de ces éléments, ils seront déboutés de leur demande de report de paiement.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, la somme de 13.472,33 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2021 sur la somme de 6.087,56 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
DEBOUTE Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] de leur demande de report de paiement ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, la somme de 568,01 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [K] [I] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
