TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/08902 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WURE
N° de MINUTE : 24/00439
DEMANDEUR
S.A.S. PARIS COCKTAIL, représentée par son Président, Madame [N] [W], domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Valérie GONDARD de la SELARL VALERIE GONDARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0125
C/
DEFENDEUR
ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES DE LA ZONE D’ACTIVITES INDUSTRIELLES [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Patrice GRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0745
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
L’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2] (ci-après l'Association Syndicale des Propriétaires), regroupant tous les propriétaires des lots de la zone d’activité [Adresse 2], à l’exclusion des lots destinés aux espaces publics, est notamment propriétaire d’un ensemble immobilier au [Adresse 1] dont les locaux sont loués à différentes entreprises.
Par acte sous-seing-privé en date du 25 avril 2016, l’Association Syndicale des Propriétaires a consenti un bail commercial au bénéfice de la société LE G.M.L et ce, pour une durée de 9 années, à compter du 1er mai 2016 jusqu’au 30 avril 2025. Le bail commercial porte sur divers locaux d’une superficie de 337 m² à usage de restaurant, situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1].
La désignation des locaux est la suivante :
- une salle de restaurant
- une salle de bar
- une cuisine
- des toilettes privés
- des toilettes pour les clients
- une salle avec une scène
- une réserve.
Ce bail a été consenti moyennant un loyer d’un montant de 26.800 euros par an, payable mensuellement d’avance le 1er de chaque mois, outre le paiement d’une provision sur charges de 280 euros par trimestre.
Aux termes d’un acte sous-seing-privé en date du 7 novembre 2016, l’Association Syndicale des Propriétaires a fait bail et donné à loyer, au profit de la société LE G.M.L, pour une durée de 9 années, à compter du 1er novembre 2016 jusqu’au 31 octobre 2025, deux nouveaux locaux commerciaux d’une superficie de 22,83 m² (n°1) et de 20,76 m² (n°2) à usage de réserves et d’accès, situé dans ledit immeuble sis, [Adresse 1]. Ce bail a été consenti moyennant un loyer d’un montant de 1. 800 euros par an, payable trimestriellement d’avance le 1er de chaque mois, outre le paiement d’une provision sur charges de 280 euros par trimestre.
Par un courrier en date du 1er octobre 2019, l’Association Syndicale des Propriétaires a mis à la charge de sa locataire, la société LE G.M.L, les travaux de remplacement du système de sécurité incendie des locaux s’élevant à la somme de 18.393,03 euros, lui consentant en outre un échéancier de règlement de ladite somme du 1er octobre 2019 jusqu’au 1er septembre 2024, au moyen de 60 échéances mensuelles prélevées en même temps que le loyer courant, soit 59 échéances de 306,55 euros HT (367,86 euros TTC) chacune et une dernière mensualité de 306,58 euros HT.
Par acte notarié du 27 février 2020, suivant promesse de cession du fonds de commerce en date du 15 novembre 2019, la société PARIS COCKTAIL a fait l’acquisition du fonds de commerce de la société LE G.M.L.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 mars 2021, la société PARIS COCKTAIL a mis en demeure l’Association Syndicale des Propriétaires de cesser de lui facturer les montants en lien avec l’échéancier précédemment mentionné.
Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2022, la société PARIS COCKTAIL a assigné l’Association Syndicale des Propriétaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
- RECEVOIR l’intégralité des moyens et des prétentions de la société PARIS COCKTAIL ;
- JUGER que le coût des travaux rendus obligatoires par les autorités administratives de mise aux normes du système de sécurité incendie des locaux, donnés à bail par l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2], incombe à la seule bailleresse, l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2], au titre de son obligation de délivrance et de son obligation d’entretien ;
- En conséquence, CONDAMNER l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2], à rembourser à la société PARIS COCKTAIL mes sommes indument perçues depuis le 1er mars 2020, s’élevant à 10. 667, 94 euros pour la période du 1er mars 2020 au 1er juillet 2022 ;
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2], à payer à la société PARIS COCKTAIL la somme de 3. 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance.
Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 6 septembre 2023, la société PARIS COCKTAIL a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :
- RECEVOIR l’intégralité des moyens et des prétentions de la société PARIS COCKTAIL ;
- JUGER que le coût des travaux rendus obligatoires par les autorités administratives de mise aux normes du système de sécurité incendie des locaux, donnés à bail par l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2], incombe à la seule bailleresse, l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2], au titre de son obligation de délivrance et de son obligation d’entretien ;
- En conséquence, CONDAMNER l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2], à rembourser à la société PARIS COCKTAIL les sommes indument perçues depuis le 1er mars 2020, s’élevant à 10. 667, 94 euros pour la période du 1er mars 2020 au 1er juillet 2022 ;
- DÉBOUTER l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I des Richardet, de ses demandes, fins et conclusions ;
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2], à payer à la société PARIS COCKTAIL la somme de 3. 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance.
La société PARIS COCKTAIL affirme que la mise en demeure du 19 mars 2021 a été sans effet, la bailleresse ayant continué de réclamer mensuellement le paiement de la somme de 367,86€. De ce fait, la société PARIS COCKTAIL aurait tenté de trouver une solution amiable qui aurait échoué, faute d’un retour de l’Association Syndicale des Propriétaires.
La société preneuse conteste devoir s’acquitter du coût des travaux de mise aux normes du système de sécurité incendie rendus obligatoires par les autorités administratives. Selon elle, au regard des obligations de délivrance conforme et d’entretien, la bailleresse doit rembourser les sommes indûment perçues dans ce cadre. Aussi, l’obligation de délivrance, découlant de l’article 1719 du code civil est inhérente au bail sans qu’aucune stipulation particulière ne soit nécessaire ou ne puisse en vider la substance. Or, les travaux de mise aux normes des locaux participent nécessairement à la conformité des locaux avec leur destination, s’agissant de locaux recevant du public. Dès lors, la bailleresse n’est pas en droit de réclamer à son preneur le remboursement du coût des travaux. Elle ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance qui rend non écrite toute clause qui aurait pour conséquence de priver de sa substance ladite obligation.
La société PARIS COCKTAIL relève également que l’article R.145-35 du code de commerce liste un certain nombre de dépenses ne pouvant être imputées au locataire, dont notamment celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil. En l’espèce, d’après la preneuse, les travaux de mise aux normes des locaux en lien avec la sécurité incendie relèvent du clos de l’immeuble et donc des grosses réparations au sens de l’article précité, lesquelles incombent au bailleur.
Sur le contenu du bail commercial (article IV, 1.1, f), ayant force obligatoire au titre de l’article 1103 du code civil, il y est stipulé que le preneur s’engage à exécuter tous les travaux de mise en conformité que l’Administration lui imposerait dans le cadre d’une nouvelle réglementation. Selon la société PARIS COCKTAIL, seul le coût des mises en conformité prescrites par l’administration au preneur sont à la charge de ce dernier au titre de cet article. Dès lors, ces stipulations ne constituent pas une dérogation aux obligations du bailleur puisque les travaux litigieux ont été mis à la charge du bailleur par les autorités administratives pour l’ensemble de l’immeuble et non à la charge du locataire, de sorte que l’Association Syndicale des Propriétaires ne peut pas lui en demander le remboursement. La société PARIS COCKTAIL fait valoir les dispositions de l’article 1190 du code civil qui disposent qu’en cas de doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur. De même, est évoqué l’article 1104 du code civil qui impose le respect du principe de bonne foi dans la formation et l’exécution du contrat.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société bailleresse devrait selon elle rembourser à la société PARIS COCKTAIL la somme de 10.667, 94€.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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L’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2] a constitué avocat.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 22 janvier 2024, l’Association Syndicale des Propriétaires a demandé à la juridiction de céans de :
- DÉBOUTER la société PARIS COCKTAIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER la société PARIS COCKTAIL au paiement de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER la société PARIS COCKTAIL aux entiers dépens.
À l’appui de ses prétentions, l’Association Syndicale des Propriétaires rappelle qu’à la suite d'un rapport défavorable de la SOCOTEC en date du 27 septembre 2016, il a été fait appel à un coordinateur SSI en vue de l’établissement d’un cahier des charges permettant la remise aux normes de l’installation commune à tous les locaux de l’ensemble immobilier. Les travaux de mise en conformité ont été réalisés à compter du mois de janvier 2019. Si des réserves ont été émises lors de la visite des locaux du 20 mars 2019 par les autorités administratives, un avis favorable a été finalement communiqué le 17 juillet 2019. La charge des travaux a par la suite été répercutée aux différents locataires en fonction des superficies exploitées. L'Association Syndicale des Propriétaires rappelle avoir ainsi transmis à la société LE G.M.L la répartition des dépenses et l’échéancier, par une lettre du 1er octobre 2019, sans que cela ne donne lieu à opposition de cette dernière.
Par la suite, la société LE G.M.L a vendu son fonds de commerce à la société PARIS COCKTAIL. Dans ce cadre, des échanges ont eu lieu avec le rédacteur de la promesse dans le but d’apporter des précisions et de porter à sa connaissance l’existence de l’échéancier. De même, le notaire a rappelé à l’acquéreuse que les baux ont été établis sous diverses charges et conditions. L'Association Syndicale des Propriétaires fait ainsi valoir que la société PARIS COCKTAIL était donc dûment informée de la situation. En ce sens, la société cédante tout comme la société cessionnaire se sont acquittées de la mensualité et ce, sans la remettre en cause. Ce n’est que plus d’un an plus tard, le 19 mars 2021, que le conseil de la société PARIS COCKTAIL l'a mise en demeure de faire cesser les mensualités litigieuses.
L'Association Syndicale des Propriétaires considère que la société PARIS COCKTAIL est incapable de démontrer que les travaux réalisés constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. De même, elle avance que les jurisprudences citées par la preneuse sont inapplicables à l’espèce et que les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce n’ont pas vocation à être mises en œuvre.
Ainsi, selon elle, le contrat de bail commercial met expressément à la charge du locataire les travaux de mise en conformité de l’immeuble au travers du tableau de répartition des charges compris à ses articles 8.4 et 8.2. Or, en vertu du principe de liberté contractuelle et de force obligatoire des conventions, les travaux prescrits par une autorité administrative peuvent rester à la charge du preneur dès lors que le bail contient une clause imputant à celui-ci la charge induite par cette mise aux normes. Dès lors, elle soutient que la société PARIS COCKTAIL est obligée contractuellement de régler l’ensemble des travaux de réparation, d’entretien, de remplacement liés à la mise en conformité des lieux eu égard aux questions de sécurité notamment. Elle est donc valablement tenue par l’échéancier prévu à compter du mois d’octobre 2019.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 novembre 2023, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 24 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
1/ Sur la charge des travaux de mise aux normes du système incendie
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il ait besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Le même article oblige le bailleur à l’entretien de la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
L’article R.145-35 du code de commerce précise que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Ne peuvent pas non plus lui être affectées les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations précitées.
L’article 606 du code civil énonce alors que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1190 du code civil souligne que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.
Au regard des articles R145-35 du code de commerce et 606 du code civil, s'il appartient à la bailleresse, l’Association Syndicale des Propriétaires, de supporter le coût des travaux de mise en conformité des locaux relative à la sécurité incendie, ce n'est que si ces travaux relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil.
Or, en l'espèce, il n’est nullement démontré par la société PARIS COCKTAIL que les aménagements qui ont été réalisés entrent dans le cadre de l’article 606 susvisé. De ce fait, les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce ne trouvent pas à s’appliquer.
En outre, le bailleur peut valablement s'exonérer partiellement de l’obligation de délivrance conforme par une clause expresse et non équivoque insérée au contrat de bail commercial, y compris s'agissant des travaux prescrits par l'autorité administrative.
Or l’article IV du bail commercial du 7 novembre 2016 stipule que le preneur s’engage à effectuer à ses frais, risques et périls, toutes réparations et remplacements, sauf ceux relatifs aux gros murs et aux voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soulèvement. De même, cet article indique que le preneur s’engage à exécuter tous travaux que l’Administration imposerait au preneur dans le cadre d’une nouvelle réglementation et à en supporter la charge financière.
De surcroît, aux termes de l’article 8.2 du bail, qui définit la répartition des charges entre le bailleur et le preneur, le preneur conserve à sa charge les coûts d’entretien, de maintenance, de réparation et de remplacement de tous équipements, matériels et outillage nécessaires notamment à la gestion, l’exploitation et la sécurité (en ce compris notamment la climatisation ou les ascenseurs) si de telles réparations ou remplacement sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure. De même, le preneur est redevable du coût de toute mise en conformité des locaux loués ou de ses équipements rendue nécessaire pour leur adaptation à la réglementation.
Dès lors, le contrat de bail commercial répartit de manière explicite et parfaitement intelligible les charges entre les parties. Aussi, en vertu de l’article 8.2 du contrat de bail commercial, le preneur est bien tenu du coût des travaux d’entretien et de remplacement des équipements relatifs à l’exploitation et la sécurité. L’article IV du même contrat ne s’oppose nullement à une telle lecture. Il n'y a dès lors pas lieu de faire application de l’article 1190 du code civil au regard de la clarté de ces stipulations contractuelles.
Au surplus, il sera rappelé que la société PARIS COCKTAIL a acquis le fond de commerce de la société LE G.M.L en parfaite connaissance de l'existence de l'échéancier relatif aux travaux de mise en conformité. Elle est dès lors mal fondée à en contester la régularité près de treize mois plus tard.
En conséquence, la société PARIS COCKTAIL est bien redevable, au bénéfice de l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2], des mensualités prévues par l’échéancier ayant débuté le 1er octobre 2019 et ayant cours jusqu’au 1er septembre 2024, au titre du coût des travaux de mise aux normes relatifs à la sécurité incendie. Elle sera donc déboutée de sa demande en répétition de l'indu.
2/ Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société PARIS COCKTAIL sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2] la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formulée à ce titre.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
JUGE que le coût des travaux rendus obligatoires par les autorités administratives de mise aux normes du système de sécurité incendie des locaux, donnés à bail par l’Association Syndicale des Propriétaires de la Z.A.I [Adresse 2], incombe à la preneuse, la société PARIS COCKTAIL, au titre de ses obligations prévues expressément par le contrat de bail commercial ;
DÉBOUTE la société PARIS COCKTAIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNE la société PARIS COCKTAIL au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE la société PARIS COCKTAIL aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
