TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/05606 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WMBZ
N° de MINUTE : 24/00441
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 3], représenté par son syndic, la société LD PATRIMOINE GESTION, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0351
C/
DEFENDEURS
Monsieur [L] [S] [D] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représenté par Me Laetitia NIAMBA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire:777
Madame [W] [N]
[Adresse 4]
[Localité 6] FRANCE
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame, Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] sont propriétaires des lots n°5 et 6 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] (93).
Par actes d’huissier de justice du 12 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LD PATRIMOINE GESTION, a fait assigner Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] en ses demandes,
- Le déclarer bien fondé,
Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 et de son Décret d'application,
Vu les dispositions de la Loi du 23 décembre 2000,
Vu les dispositions du Code Civil,
Vu les dispositions du Code de Procédure Civile,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N] à régler au Syndicat des Copropriétaires la somme de 10 442,19 € correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er avril 2022,
- Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal sur la somme de 10 259,28 euros à compter du 1er février 2022, date de la lettre de mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires, et pour le surplus à compter de l'exploit introductif d'instance,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 486,22 euros au titre des frais exposés, conformément aux dispositions de l'article 10-l de la Loi du 10 juillet 1965,
- Dire que cette somme portera intérêts de droit aux taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N] à régler au Syndicat des Copropriétaires exposant une somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € sur le fondement de Particle 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N] aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNLER-TRONCQUEE, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie qu'i1 y soit dérogé.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :
- Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] en ses demandes,
- Le déclarer bien fondé,
- Débouter Monsieur [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 et de son Décret d'application,
Vu les dispositions de la Loi du 23 décembre 2000,
Vu les dispositions du Code Civil,
Vu les dispositions du Code de Procédure Civile,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N] à régler au Syndicat des Copropriétaires la somme de 8.191,20 € correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2023,
- Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal à compter du 1er février 2022, date de la lettre de mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires,
- Ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1342-1 du code civil,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 486,22 euros au titre des frais exposés, conformément aux dispositions de l'article 10-l de la Loi du 10 juillet 1965,
- Dire que cette somme portera intérêts de droit aux taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance,
Subsidiairement, si le Tribunal accordait à Monsieur [N] des délais, il est demandé au Tribunal d'accorder ces délais sous réserve pour l'intéressé de reprendre le paiement courant des appels charges et appels travaux, et de prévoir la déchéance du bénefice de ces délais à défaut pour Monsieur [N] de respecter l'échéancier et de reprendre le paiement courant de ses appels charges et appels travaux. En cas de vente, cet échéancier n'aura plus lieu de se poursuivre. L'échéancier consenti à Monsieur [N] ne sera pas opposable à Madame [N].
- Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N] à régler au Syndicat des Copropriétaires exposant une somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € sur le fondement de Particle 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N] aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER-TRONCQUEE, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie qu'il y soit dérogé.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [L] [S] [D] [N] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 07 novembre 2023, il a demandé au tribunal de céans de :
- DECLARER Monsieur [N] tant recevable que bien fondé en ses demandes :
En conséquence
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes et prétentions ;
En tout état de cause,
- REDUIRE le montant des sommes réclamées à Monsieur [N] ;
- ACCORDER un délai de paiement de 24 mois à Monsieur [N] pour s’acquitter de son arriéré de charges de copropriété et de travaux ;
- DIRE n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- STATUER ce que de droit quant aux dépens.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, Madame [W] [N] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 09 novembre 2023 et fixée à l'audience du 24 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 24 septembre 2020, 03 novembre 2021, 06 décembre 2021, 1er juin 2022 et 24 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 1er juin 2022 au 30 septembre 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Monsieur [N] sollicite que la somme de 1.000 euros versée par virement bancaire du 25 octobre 2023 en paiement de ses charges de copropriété soit déduite de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires.
Cependant, le syndicat des copropriétaires sollicitant le recouvrement d'un arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2023, il ne peut être pris en considération un versement ultérieur, faute de connaître le détail du compte propriétaire de Monsieur et Madame [N] depuis le 02 juillet 2023.
Il ressort des extraits de compte versés en procédure que les consorts [N] sont redevables de la somme de 8.198,50 euros. Le syndicat des copropriétaires sollicitant néanmoins la somme de 8.191,20 euros, c'est au paiement de cette somme que Monsieur et Madame [N] seront condamnés.
Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 52 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.191,20 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 1er février 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N], sur la somme de 6.228,08 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 486,22 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la sommation de payer du 05 janvier 2022.
Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de mise en demeure des 27 mai 2021 et 16 juin 2021 ainsi que les frais de “ transmission dossier à l'huissier ” du 23 décembre 2021.
Il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 05 janvier 2022, à hauteur de 172,22 euros, dont il est justifié.
En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 144 euros le 1er février 2022, et d'assignation du 12 mai 2022, à hauteur de 139,98 euros, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ces titres.
Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 172,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement de la juridiction de proximité de Saint-Ouen du 23 juin 2016. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Monsieur [L] [S] [D] [N] fait valoir qu'il a été confronté à une situation financière difficile et n'a pu retrouver un emploi qu'à compter de l'année 2020. Il verse aux débats ses avis d'imposition au titre des années 2019, 2020 et 2022 ainsi qu'un relevé bancaire du mois d'octobre 2022. Il argue de sa bonne foi compte tenu d'un versement d'une somme de 1.000 euros le 25 octobre 2023.
Cependant, ces pièces ne permettent pas d'établir la situation financière actuelle de Monsieur et Madame [N]. De surcroît, il ressort des relevés de compte transmis par le syndicat des copropriétaires qu'aucun règlement n'a été effectué entre ler janvier 2018 et le 1er juillet 2023 et ce, malgré le retour à l'emploi de Monsieur [N]. En outre, les sommes auxquelles les consorts [N] ont été condamnés par la juridiction de proximité de Saint-Ouen le 23 juin 2016 n'ont pas été réglées. Dès lors, il est notable qu'en dépit du versement que Monsieur [N] a effectué depuis la délivrance de l'assignation, il se montre toujours incapable de payer régulièrement les charges courantes, de sorte que la dette n'a logiquement pas cessé de croître.
Monsieur [N] sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement, faute de démontrer sa capacité à respecter un échéancier tout en réglant ses charges courantes.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LD PATRIMOINE GESTION, la somme de 8.191,20 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2022 sur la somme de 6.228,08 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
DEBOUTE Monsieur [L] [S] [D] [N] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LD PATRIMOINE GESTION, la somme de 172,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LD PATRIMOINE GESTION, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LD PATRIMOINE GESTION, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [S] [D] [N] et Madame [W] [N] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
