TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 21/09946 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VWCJ
N° de MINUTE : 24/00489
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “ SDC [Adresse 10]” SISE [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet MASSON ET CIE, SA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Adrien VINEY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22
C/
DEFENDEURS
Monsieur [J] [O]
[Adresse 2]
[Localité 9] (Guadeloupe)
représenté par Maître Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W09
Madame [B] [O]
[Adresse 6]
[Localité 9] (Guadeloupe)
représentée par Maître Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W09
INTERVENANT FORCÉ
S.A.S. 2ASC IMMOBILIER, es qualité de syndic de la SDC [Adresse 10]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [J] [U] [O] et Madame [B] [W] [O] sont propriétaires des lots n°96, 297 et 298 de l'ensemble immobilier « SDC [Adresse 10] » sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93).
Par actes d’huissier de justice du 18 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « SDC [Adresse 10] » sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet 2 ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [U] [O] et Madame [B] [W] [O] au paiement d'une somme de 12.752,87 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2021 incluse).
ORDONNER la capitalisation des intérêts.
CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [U] [O] et Madame [B] [W] [O] au paiement d'une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [U] [O] et Madame [B] [W] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité d'un montant de l.200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Cette affaire a été enregistrée sous le RG 21/09946.
Par exploit du 19 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires, désormais représenté par le cabinet MASSON ET CIE es qualité de syndic, a assigné en intervention forcée le cabinet 2 ASC IMMOBILIER et ce, aux fins de demander au tribunal de céans de :
Recevoir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] en sa demande en intervention forcée et en garantie,
Condamner le cabinet 2ASC IMMOBILIER à garantir le demandeur contre toutes condamnations prononcées à son encontre à la requête des époux [O],
Condamner le défendeur en tous les dépens en vertu des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La jonction de cette affaire, enregistrée sous le RG n°22/10472, à l'affaire RG n°21/09946 a été ordonnée pour une bonne administration de la justice par le juge de la mise en état le 15 décembre 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :
- CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [U] [O] et Madame [B] [W] [O] au paiement d’une somme de 12.752,87 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2021 incluse),
- ORDONNER la capitalisation des intérêts.
- CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 10]» n’est pas responsable de la tardiveté des travaux,
Par conséquent,
- DEBOUTER Monsieur [J] [U] [O] et Madame [B] [W] [O] de leur demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires « [Adresse 10] » au paiement de la somme de 40.920 euros à titre de dommages et intérêts,
Si par extraordinaire, le tribunal retenait la responsabilité du Syndicat des copropriétaires « [Adresse 10] »,
- Ramener a de plus justes proportions les demandes indemnitaires des consorts [O] dans la limite de 5.000 euros,
- Condamner le cabinet 2ASC IMMOBILIER à garantir le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] de toutes condamnations prononcées à son encontre,
En tout état de cause,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [U] [O] et Madame [B] [W] [O] au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
- CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [U] [O] et Madame [B] [W] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
- CONDAMNER le cabinet 2ASC à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 1500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
*
Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, ils ont demandé au tribunal de céans de :
- Débouter en l’état, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- Vu l’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 10] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 40.920,00 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte du revenu locatif de l’appartement de novembre 2018 à mai 2021,
- Ordonner la compensation si besoin est, des sommes dues au titre des charges de copropriété (12.752,87 €) et des dommages intérêts (40.920,00 €),
- En conséquence condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 10] à payer à Monsieur [U] [O] et à Madame [B] [O] la somme de 28.167,13 € à titre de dommages et intérêts après compensation (40.920,00 € - 12.752,87 €),
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 10] à payer à Monsieur [U] [O] et à Madame [B] [O] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût du constat de l’huissier du 5 juillet 2021.
- Débouter la société 2 ASC IMMOBILIER de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de Monsieur et Madame [O].
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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La société 2 ASC IMMOBILIER a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 août 2023, elle a demandé au tribunal de céans de :
- RECEVOIR la société 2 ASC IMMOBILIER en ses conclusions, fins et prétentions, et la DECLARER bien fondée ;
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10], situé [Adresse 1] à [Localité 7] en sa demande de de garantie dirigée à l’encontre de la société 2 ASC IMMOBILIER ;
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10], situé [Adresse 1] à [Localité 7] du surplus de ses demandes ;
- CONDAMNER tout succombant à payer à la société 2 ASC IMMOBILIER la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL G2 et H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
*
L'affaire a été initialement clôturée par ordonnance du 16 février 2022 aux fins de fixation à l'audience de plaidoirie du 14 avril 2022. Une révocation de clôture a cependant été ordonnée le 23 février 2022 et ce, afin de respecter le principe du contradictoire et permettre au syndicat des copropriétaires de répondre aux dernières conclusions des consorts [O].
L'affaire a été de nouveau clôturée par ordonnance du 09 novembre 2023 et fixée à l'audience du 24 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 03 octobre 2016, 06 décembre 2016, 05 avril 2017, 17 avril 2018, 21 mai 2019, 08 décembre 2020, ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019 ainsi que les budgets prévisionnels 2020 et 2021 et les appels de fonds travaux dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 08 décembre 2020 au 31 décembre 2021.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Les sommes appelées ayant toutes fait l'objet d'approbations au cours d'assemblées générales de copropriétaires qui n'ont pas été l'objet de recours, elles sont certaines, liquides et exigibles. L'existence d'un litige portant sur la réalisation de travaux au sein de l'appartement de Monsieur et Madame [O] ne peut justifier l'absence de règlement des charges de copropriété. De fait, ces derniers reconnaissent expressément dans leurs écritures devoir la somme de 12.752,87 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges et frais afférents à leurs lots.
Il convient toutefois de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme totale de 810,98 euros. Le décompte actualisé au 13 avril 2021 fait en effet apparaître des frais de relance du 08 février 2018 d'un coût de 24 euros, un commandement de payer du 18 mars 2019 à hauteur de 194,16 euros, un commandement de payer du 16 mai 2019 d'un coût de 199,04 euros, des frais d'huissier du 1er janvier 2019 à hauteur de 132 euros, des frais de signification de lettre du 23 décembre 2020 d'un coût de 78,83 euros et des frais de commandement de payer du 17 mars 2021 à hauteur de 182,95 euros.
Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 17 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.008,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 avril 2021, appel provisionnel du 2ème trimestre 2021 inclus.
L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater au vu des demandes formulées au dispositif de l'assignation et des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, de l'extrait de compte propriétaire versé par ce dernier, ainsi que des pièces justificatives des sommes dont il est demandé le recouvrement qu'il sollicite la somme de 810,98 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 20 novembre 2019. Il ne justifie en effet pas des commandements de payer des 18 mars 2019, d'un coût de 194,16 euros, et 16 mai 2019, d'un coût de 199,04 euros. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais exposés avant le 20 novembre 2019, soit en l'espèce les frais de relance du 06 février 2018, d'un coût de 24 euros, et les frais afférents aux deux commandements de payer susvisés.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas plus des frais d'huissier du 31 décembre 2019, à hauteur de 132 euros, des frais de signification de lettre du 23 décembre 2020, à hauteur de 78,83 euros, ni du commandement de payer du 17 mars 2021, d'un coût de 182,95 euros.
Cependant, Monsieur et Madame [O] ayant expressément reconnu dans leurs écritures devoir la somme de 12.752,87 euros au syndicat des copropriétaires du fait de leurs lots au sein de la copropriété, et ayant été condamnés au paiement de la somme de 12.008,35 euros au titre de leur arriéré de charges de copropriété, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 744,52 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (12.752,87 - 12.008,35).
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il ressort des pièces de la procédure que Monsieur et Madame [O] ont volontairement cessé de régler leurs charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, les époux [O] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur et Madame [O], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande reconventionnelle des consorts [O] au titre de dommages et intérêts
Monsieur et Madame [O] soutiennent, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires serait responsable des dommages qu'ils ont subi suite à la fuite d'eau survenue le 13 octobre 2018 au sein de leur logement. Ils font valoir que cette fuite résulte d'un défaut d'entretien des parties communes, puisque elle proviendrait de la colonne d'eaux usées passant au sein de leur appartement. Ils soutiennent que ce n'est qu'au cours de la semaine du 10 mai 2021 que des travaux auraient été mis en œuvre dans leur logement à l'initiative du syndicat des copropriétaires mais sans que ceux-ci ne mettent pour autant fin aux fuites. Ils contestent avoir contribué au retard d'intervention et rappellent qu'un tiers était présent pour permettre l'accès à leur domicile. Ils relèvent que le syndicat des copropriétaires y a d'ailleurs fait intervenir un plombier le 7 décembre 2021 sans qu'ils n'en aient été préalablement informés. Les époux [O] soutiennent avoir subi un préjudice direct résultant du défaut de réactivité du syndicat des copropriétaires, ne pouvant rénover leur appartement tant que la colonne d'eaux usées traversant celui-ci n'a pas été changée et ayant été privés pendant 31 mois de tous revenus locatifs. Ils fondent leur demande de dommages et intérêts sur leur trouble de jouissance résultant de la perte de ces revenus entre le mois de novembre 2018 et le mois de mai 2021, soit 31 mois sur la base de 22 euros le m2, correspondant aux évaluations des prix de location d'appartements de surface équivalente à l'époque considérée, dans le secteur de leur T2 de 60 m2 sis [Adresse 11] à [Localité 7] (93). Ils sollicitent en conséquence la somme de 40.290 euros ((60 x 22) X 31) à titre de dommages et intérêts ainsi que la compensation de cette somme avec la somme qu'ils pourraient devoir au titre des charges de copropriété.
Les consorts [O] versent au soutien de leurs demandes :
leur assignation à l'encontre de la SAS GERARD SAFAR et de la SELAFA MJA, es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL MPR du 23 octobre 2019,la lettre du 17 juin 2020 de la société Polyexpert, agissant pour le compte de la société AXA FRANCE IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, convoquant les consorts [O] à une réunion d'expertise le 20 juillet 2020 suite au sinistre du 13 octobre 2018 au motif que leur responsabilité pouvait être engagée pour les motifs suivants « Fuite provenant de l'appartement de Mr [O] »,la signification par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2020 à la demande du syndicat des copropriétaires d'une lettre du syndic, la société 2ASG IMMOBILIER, informant les époux [O] d'une fuite en cours atteignant les deux appartements situés en dessous du leur et les mettant en demeure de communiquer sous 48h les modalités d'accès à leur lot,des échanges de courriels entre le 02 décembre 2020 et le 09 décembre 2020 du conseil des époux [O] et du syndic, la société 2ASC IMMOBILIER, suite au dégât des eaux en cours nécessitant l'accès au logement de Monsieur et Madame [O],un courriel adressé le 17 décembre 2020 par le syndic au conseil des époux [O] afin de l'informer de la nécessité de faire procéder à des travaux de remplacement de colonne et, par conséquent, de pouvoir accéder à leur logement pour permettre le chiffrage des travaux,un courriel du 23 décembre 2020 par lequel le syndic informe le conseil des époux [O] de leur relance de la société intervenu à leur domicile pour obtenir son rapport d'intervention ainsi que de la nécessité d'accéder de nouveau au logement,une sommation de payer signifiée à Monsieur [O] le 03 mars 2021 à la requête du syndicat des copropriétaires visant la somme de 11.973,03 euros au principal à titre d'arriéré de charges de copropriété,un courrier de Monsieur [O] du 08 mars 2021 par lequel il accuse réception de la sommation de payer mais manifeste la nécessité de s'adresser à l'ancien syndic, la société SAFAR, pour le paiement des loyers, rappelant être en litige avec ces derniers sur la réfection de son appartement,un courrier du 27 avril 2021 adressé aux époux [O] par le syndic, relatif à l'intervention d'une société au sein de leur appartement du lundi 10 mai 2021 au vendredi 14 mai 2021 pour procéder au remplacement des descentes d'eaux usées et d'eaux pluviales,une lettre adressée le 14 juin 2021 par le conseil des époux [O] à Monsieur [R], expert de la société EUREXO ILE DE FRANCE, portant sur une réunion d'expertise du 21 juin 2021,un procès-verbal de constat du 05 juillet 2021 réalisé à la demande de Monsieur [O] suite à la réalisation de travaux sur la colonne descendante se trouvant au centre de son appartement. Ce constat mentionne la présence d'une « vieille colonne descendante métallique rouillée, vétuste » juste à côté de « trois colonnes descendantes et trois tuyauteries d'acheminement d'eau chaude et d'eau froide. Cette installation est neuve. Le reste de l'appartement est brut. L'ensemble du revêtement de sol est ôté ainsi que sur les murs et au plafond. »,deux captures d'écran d'estimation de prix au m2 de location, l'une fixant le prix moyen des appartements au m2 à [Localité 7] à 18 euros, l'autre précisant que le prix moyen d'un appartement situé [Adresse 11] à [Localité 7] est de 22,10 euros,un plan de leur appartement,un procès-verbal de constat du 07 avril 2016 faisant suite à des infiltrations d'eau en provenance de la toiture terrasse de l'immeuble et de la réalisation partielle de travaux de réfection. Ce constat ne porte que sur la chambre, la cuisine, les wc et la salle de bains. Il acte de réfections partielles et mentionne la présence de traces d'humidité sur le mur de façade de la cuisine, le mur de façade de la chambre et sur le mur à proximité du bâti de la porte des wc,le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 avril 2023 portant sur l'assignation du 23 octobre 2019 des consorts [O] à l'encontre de la SAS GERARD SAFAR et de la SARL MPR, représentée par son liquidateur judiciaire.
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Le syndicat des copropriétaires fait valoir ne pas être responsable du retard des travaux, faute qu'il soit démontré qu'il ait été avisé du dégât des eaux survenu le 13 octobre 2018. En l'absence d'une telle déclaration, il soutient ne pas avoir été en mesure de déclarer le sinistre à son assureur. Il affirme avoir transmis le dossier à la société AXA France IARD, assureur de l'immeuble, dès qu'il en a été informé et que celle-ci a convoqué les parties à une réunion d'expertise le 20 juillet 2020. Il ajoute que la période de pandémie de covid-19 a allongé les délais d'intervention. Le syndicat des copropriétaires fait également mention de blocages dus aux consorts [O] eux-mêmes, qui n'auraient pas permis l'accès à leur logement, notamment suite à la survenue de deux sinistres chez leurs voisins au cours de l'année 2020. Ce n'est que le 07 décembre 2020 que l'intervention d'un plombier pouvait être mise en œuvre au sein de leur domicile. Une nouvelle visite était néanmoins rendue nécessaire du fait des travaux à réaliser mais là encore, les époux [O] n'auraient pas facilité l'accès à leur appartement. Il estime en conséquence que la tardiveté des travaux ne relève pas d'une faute qui lui serait imputable mais des délais imposés par les entreprises, de la crise sanitaire et de la carence des époux [O].
Il relève de surcroît que l'appartement des époux [O] n'est plus loué depuis 2016 en raison des désordres qui y sont survenus depuis 2011 et en déduit qu'il ne peut être considéré qu'une possible tardiveté de réalisation des travaux soit à l'origine du préjudice de ces derniers.
En outre, le syndicat des copropriétaires fait valoir que s'il devait être déclaré responsable, il y aurait lieu de diminuer le montant des demandes des époux [O], ces derniers n'étant plus recevables à solliciter l'indemnisation des loyers non perçus pour la période du mois de novembre 2018 à septembre 2019, celle-ci ayant déjà été sollicité par les défendeurs dans le cadre de leur action en justice à l'encontre du cabinet SAFAR. Seule la période du mois de septembre 2019 à mai 2021 pourrait en conséquence être prise en considération, ce qui représenterait une somme de 22.800 euros en prenant en considération un prix au m2 de 19 euros, conformément à celui retenu dans l'assignation du 23 octobre 2019 des époux [O] à l'encontre du cabinet SAFAR. Le syndicat des copropriétaires estime néanmoins cette somme disproportionnée par rapport au préjudice subi par les époux [O] et ce, d'autant que sa responsabilité ne saurait être selon lui que partielle. Il considère qu'il convient de ramener les demandes de dommages et intérêts des époux [O] à la somme de 5.000 euros.
Enfin le syndicat des copropriétaires fait valoir que la responsabilité du syndic en exercice à l'époque des désordres, le cabinet 2ASC, doit être relevée en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce dernier ayant commis une faute en ne faisant pas procéder aux travaux urgents nécessaires qui se trouve à l'origine de la demande de dommages et intérêts des époux [O] à son encontre. Il s'estime en conséquence recevable à appeler en garantie le cabinet 2ASC de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
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La société 2 ASC IMMOBILIER rappelle avoir été le syndic du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « SDC [Adresse 10] » du mois d'avril 2017 au mois de décembre 2021. Elle fait valoir que les époux [O] ont connu un dégât des eaux en 2011 et ont sollicité la société MPR aux fins de réaliser les travaux de réfection. Suite au départ de cette société en cours de chantier, ils l'ont laissé à l'état d'abandon, notamment dans l'attente de la procédure judiciaire qu'ils ont diligentée à l'encontre du syndic de l'époque, le cabinet GERARD SAFAR, et du liquidateur de la société MPR. Elle soulève que le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 avril 2023 mettrait en exergue que les éléments allégués par les époux [O] résulteraient des désordres survenus en 2011, époque où elle n'était pas le syndic de la copropriété. De ce fait, seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires et des anciens syndics pourrait selon elle être engagée, non la sienne.
Elle soutient qu'au moment de la survenue du sinistre de 2018, l'appartement des époux [O] était toujours à l'état d'abandon et qu'elle a fait toutes les diligences nécessaires. Une fois informée de ce sinistre, elle a régularisé une déclaration auprès de l'assureur de l'immeuble, qui a mandaté un expert en assurance pour déterminer la cause et l'origine de ce désordre. Les opérations d'expertise ont été retardées notamment du fait du défaut d'accès à l'appartement des époux [O]. Lorsqu'il a été constaté que le dégât des eaux avait pour origine une canalisation partie commune défaillante, celle-ci a été immédiatement réparée. Monsieur et Madame [O] ont été ensuite indemnisés, comme les propriétaires demeurant dans les étages inférieurs. La société 2ASC IMMOBILIER rappelle ne pouvoir transmettre les documents permettant de justifier de ses démarches auprès de l'assureur de l'immeuble, ayant transmis toutes les archives de l'immeuble au syndic qui lui a succédé. Ce sinistre n'aurait en conséquence eu aucune conséquence sur l'état de l'appartement et les époux [O] ne démontreraient pas leur volonté de faire procéder aux travaux antérieurement à l'apparition du sinistre de 2018. Ils ne rapporteraient pas plus la preuve d'un préjudice direct, certain et réel lié au sinistre de 2018 et ne peuvent donc solliciter des dommages et intérêts sur ce fondement.
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Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoires ».
Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, les consorts [O] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 40.920,00 euros à titre de dommages et intérêts correspondant selon eux à la perte du revenu locatif de leur appartement du mois de novembre 2018 au mois de mai 2021 des suites du dégât des eaux survenus le 13 octobre 2018.
Cependant, ils ne versent en procédure aucune pièce permettant d'établir les conditions de découverte du sinistre du 13 octobre 2018, par eux et par le syndicat des copropriétaires, ni de leurs démarches auprès de leur assureur suite à celui-ci. La seule pièce en lien direct avec ce dégât des eaux est la convocation à une réunion d'expertise du 20 juillet 2020 qui sous-entend que leur propre responsabilité pourrait être engagée. En l'état, il ne peut donc être déterminé la date à laquelle les consorts [O] et le syndicat des copropriétaires ont été informés de la survenue du sinistre ; ce qui ne permet pas de pouvoir apprécier d'une possible tardiveté de réaction du syndicat et du syndic dans la mise en œuvre des mesures destinées à mettre fin à celui-ci. De surcroît, il n'est pas non plus possible de caractériser la nature juridique de la partie de l'immeuble dans laquelle le dommage a pris sa source. Un doute subsiste en effet, au regard des pièces versées, quant à l'origine exacte de celui-ci, entre la toiture-terrasse et la colonne d'eaux usées traversant le logement des consorts [O]. Il sera en tout état de cause relevé que la majeure partie des pièces transmises par les époux [O] porte sur un dégât des eaux survenu en 2020 et donc postérieur à celui sur lequel il fonde leur demande de dommages et intérêts. De fait, il ne peut être établi si l'intervention effectuée au sein de leur logement au mois de mai 2021 fait suite au dégât des eaux du mois de novembre 2020 ou à celui du 13 octobre 2018.
En outre, Monsieur et Madame [O] démontrent, au regard des pièces qu'ils versent à la procédure, dont notamment l'assignation du 23 octobre 2019 et les procès-verbaux de constat, que leur appartement n'est plus loué depuis le départ de leur dernier locataire à la suite d'un dégât des eaux survenu en 2011. A la lecture desdits constats datant des 07 avril 2016 et 05 juillet 2021, leur appartement n’apparaît de surcroît pas habitable depuis les travaux de rénovation engagés au cours du premier trimestre 2016. Suite au départ de l'entreprise en charge du chantier, les époux [O] ont en effet intenté une action judiciaire le 23 octobre 2019 à l'encontre de cette entreprise et de la société GERARD SAFAR, syndic de la copropriété lors de la réalisation desdits travaux, et laissé en l'état leur logement. Dès lors, il ne peut être démontré que le préjudice qu'ils allèguent découle du dégât des eaux du 13 octobre 2018 et non d'un désordre antérieur.
Au regard de ces éléments, les époux [O] échouent à caractériser la responsabilité du syndicat des copropriétaires, pour faute ou sans faute, à l'égard du dégât des eaux du 13 octobre 2018 ainsi qu'un préjudice découlant directement de ce dernier. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts et de la demande de compensation en découlant.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires et la somme de 1.000 euros à la société 2 ASC IMMOBILIER.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à l'encontre de la société 2 ASC IMMOBILIER au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à l'égard de laquelle il n'a, au demeurant, développé aucun moyen dans ses écritures.
Les époux [O] seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « SDC [Adresse 10] » sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON ET CIE, la somme de 12.008,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 avril 2021, appel provisionnel du 2ème trimestre 2021 inclus. et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « SDC [Adresse 10] » sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON ET CIE, la somme de 744,52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « SDC [Adresse 10] » sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON ET CIE, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
DEBOUTE Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] de leur demande de dommages et intérêts ainsi que de leur demande de compensation en découlant ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « SDC [Adresse 10] » sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON ET CIE, la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] à payer à la société 2 ASC IMMOBILIER la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « SDC [Adresse 10] » sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON ET CIE, de sa demande à l'encontre de la société 2 ASC IMMOBILIER au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [O] et Madame [B] [O] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
