TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 9]
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N° RG 23/01223 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSS7
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 19 Mars 2024
Société BATIGERE HABITAT, SA D’HLM
C/
Monsieur [Y] [B]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 13 Février 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;
DEMANDEUR :
Société BATIGERE HABITAT, SA D’HLM
[Adresse 4]
Et au [Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [Y] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]
comparant en personne assisté de Me Monoharinee QUADER, avocat au barreau de PARIS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-93008-2023-011188 du 02/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY et complétée par la décision en date du 25 janvier 2024)
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Nathalie FEUGNET
Me Monoharinee QUADER
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 7 mars 2022, la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION devenue la SA BATIGERE HABITAT a donné en location à Monsieur [Y] [B] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 326,41 €, outre provisions sur charges.
Le 17 juillet 2023, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Y] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 849,29 € selon décompte arrêté au 12 juillet 2023.
Par courrier du 27 septembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par assignation délivrée à personne le 29 novembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a attrait Monsieur [Y] [B] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SA BATIGERE HABITAT a demandé à la présente juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA BATIGERE HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [Y] [B] ; De condamner Monsieur [Y] [B] au paiement des sommes suivantes :3 315,63 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation fixée par provision au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 30 novembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 13 février 2024 après un renvoi dans l'attente de la réponse à la demande d'aide juridictionnelle du défendeur, et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, la SA BATIGERE HABITAT représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 31 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 3 220,68 €. Elle s'en rapporte sur les délais de paiement sollicités, indiquant cependant que Monsieur [Y] [B] est au RSA et que cela constituerait la moitié de ses ressources.
Monsieur [Y] [B], assisté par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 121,69 € par mois en plus du loyer courant sur 24 mois à payer le 15 de chaque mois, et de débouter la SA BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [Y] [B] expose avoir fait un paiement supplémentaire de 300 € le 5 février. Il indique avoir dû cesser son activité professionnelle de coiffeur en raison de problèmes de santé (douleurs lombaires et cervicales). De ce fait, dans l'attente d'un retour de la MDPH sur sa demande de reconnaissance de travailleur handicapé, il explique ne percevoir que le RSA comme ressources. Il indique suivre une formation professionnelle qui se terminera à la fin du mois et être mobilisé pour retrouver facilement un emploi. Il précise que sa conjointe et sa famille résident au Bangladesh et leur envoyer des sommes pour subvenir à leurs besoins.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 17 juillet 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, la SA BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 3 220,68 €.
Monsieur [Y] [B] produit une attestation numérique du site de la SA BATIGERE HABITAT indiquant qu'une « demande » de paiement a été « enregistrée », d'un montant de 300 €. Cependant ce document ne permet pas de confirmer que le paiement est effectivement parvenu à la bailleresse, ce dernier n'étant pas un décompte actualisé ni une attestation de paiement mais seulement de la demande de paiement (qui peut éventuellement être rejetée en cas de provision insuffisante sur le compte de l'émetteur par exemple). Cette somme sera néanmoins bien évidemment déduite le cas échéant, la dette étant fixée à la date du dernier décompte fourni par la SA BATIGERE HABITAT.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA BATIGERE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, les précisions précédentes apportées.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] [B] en application des stipulations du bail à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 220,68 € actualisée au 31 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), au titre de l'arriéré locatif, tout versement ultérieur à cette date devant en être déduit, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 849,29 € à compter du 17 juillet 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article "CLAUSE RESOLUTOIRE") aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [Y] [B] le 17 juillet 2023, pour un montant principal de 2 849,29 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 septembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Monsieur [Y] [B] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 121,69 € par mois, en plus du loyer courant.
Il ressort des débats que Monsieur [Y] [B] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Il a repris le paiement du loyer courant et a commencé à apurer la dette, et justifie d'une reconversion professionnelle en cours.
Compte tenu de son engagement, il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [Y] [B] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 121,69 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [Y] [B] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA BATIGERE HABITAT, la résiliation du bail étant acquise à la date du 18 septembre 2023 ;Monsieur [Y] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [Y] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA BATIGERE HABITAT pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [B], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA BATIGERE HABITAT sera en droit d'exiger de Monsieur [Y] [B] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [B] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA BATIGERE HABITAT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par la SA BATIGERE HABITAT ;
CONSTATONS que le contrat signé le 7 mars 2022 entre la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [Y] [B] concernant les locaux situés [Adresse 3],
[Adresse 10] s'est trouvé de plein droit résilié le 18 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [B] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 220,68 € actualisée au 31 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 sur la somme de 2 849,29 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISONS Monsieur [Y] [B] à s'acquitter de cette somme en 27 mensualités, les 26 premières d'un montant de 121,69 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [Y] [B] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DISONS qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ; DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [Y] [B] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA BATIGERE HABITAT, la résiliation du bail étant acquise à la date du 18 septembre 2023 ;Monsieur [Y] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [Y] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA BATIGERE HABITAT pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [B], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA BATIGERE HABITAT sera en droit d'exiger de Monsieur [Y] [B] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux.FIXONS en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Y] [B] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [Y] [B] à verser à la SA BATIGERE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 juillet 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DEBOUTONS la SA BATIGERE HABITAT de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
