TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
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[Localité 9]
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N° RG 23/01124 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQMI
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 19 Mars 2024
S.C.I. SCI DISONE
C/
Madame [U] [O]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 13 Février 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;
DEMANDEUR :
S.C.I. SCI DISONE
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Barthélémy LATHOUD, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me GARCIA Antoine, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [U] [O]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Mehdi BACADI, avocat au barreau de PARIS
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Barthélémy LATHOUD
Me Mehdi BACADI
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 26 août 2021, la SCI DISONE a donné à bail à la SAS HEXACTITUDE un bien immobilier à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer de 555 € outre provision sur charges de 30 €.
La SAS HEXACTITUDE a mis ce bien à disposition de Madame [U] [O] à titre de logement de fonction.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 juin 2023, la SCI DISONE a informé Madame [U] [O] mettre fin au bail le 31 juillet 2023 et lui a demandé de libérer les lieux pour cette date.
Le 18 septembre 2023, la SCI DISONE a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à Madame [U] [O].
Par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 27 octobre 2023, la SCI DISONE a fait assigner Madame [U] [O] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin. Elle sollicite du juge de :
constater que Madame [U] [O] est occupante sans droit ni titre du logement situé sis [Adresse 3] depuis le 1er août 2023 ;ordonner l'expulsion de Madame [U] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement ;condamner Madame [U] [O] au versement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 800 € par mois et 30 € de charges à compter du 1er août 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;condamner Madame [U] [O] au paiement d'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure.Par notification électronique en date du 2 novembre 2023, la SCI DISONE a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l’État dans le département.
L'affaire a été appelée à l'audience du 12 février 2024 après un renvoi.
À cette audience, la SCI DISONE a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, à l'excepté de sa demande d'expulsion. Elle expose que Madame [U] [O] a quitté les lieux. Elle fait valoir que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquent pas aux logements de fonction. Elle soutient que Madame [U] [O] n'a jamais disposé d'un titre en propre pour occuper les lieux et que son employeur, locataire en titre, lui a délivré congé. Elle précise que la SAS HEXACTITUDE a été placée en liquidation judiciaire.
Elle sollicite le débouté des demandes reconventionnelles de Madame [U] [O]. Elle affirme que celle-ci n'a pas subi de préjudice. En ce sens, elle indique qu'une altercation a eu lieu entre son gérant et un serrurier appelé par Madame [U] [O] le 1er septembre 2023, et que des violences ont été exercées par le serrurier sur son gérant. Elle déclare que le serrurier a été convoqué devant le tribunal correctionnel pour une audience en mai 2024 tandis que les plaintes de Madame [U] [O] et du serrurier ont été classées sans suite.
Elle demande une indemnité symbolique pour diffamation en application de la loi 29 juillet 1881.
Madame [U] [O], représentée par son conseil, demande au juge de :
débouter la SCI DISONE de ses demandes ;condamner la SCI DISONE à lui payer la somme de 7 000 € de dommages-intérêts en raison du congé délivré tardivement et des troubles de jouissances survenus ultérieurement à ce congé ;condamner la SCI DISONE à payer à maître Mehdi BACADI la somme de 2 000 € au titre de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et au paiement des dépens.Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que l'assignation n'a pas été notifiée au préfet et que le respect du délai légal pour donner congé, de six mois, n'a pas été respecté. Elle expose que la SCI DISONE et la SAS HEXACTITUDE ont commis une faute en ne lui indiquant pas à temps la situation financière de la SAS HEXACTITUDE et en ne lui laissant qu'un mois dans une région très tendue pour se reloger. En application de l'article 1240 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient par ailleurs avoir subi des troubles de jouissance. Elle explique que la serrure du logement a été changée pendant qu'elle était en vacances et que ses affaires ont été déplacées sans son autorisation. Elle affirme que lorsque qu'elle a tenté de faire changer la serrure, le gérant de la SCI DISONE a frappé le serrurier. Elle précise avoir déposé plaintes pour vol avec effraction et violences volontaires. Enfin, Madame [U] [O] déclare que la commission de médiation du droit au logement l'a reconnue comme prioritaire et devant être logée de toute urgence.
À l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Sur la loi applicable au présent litige
Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de la dite loi s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
L'alinéa 3 de cet article précise cependant qu'elle ne s'applique pas aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1.
En l'espèce, il est constant et non contesté que la jouissance du bien sis [Adresse 3] a été concédée à Madame [U] [O] par la SAS HEXACTITUDE dans le cadre de son contrat de travail.
Par conséquent, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment celles relatives au congé (article 15) et à la notification de l'assignation à la préfecture (article 24), ne sont pas applicables en l'espèce.
Les demandes fondées sur lesdites dispositions seront rejetées.
Sur l'occupation sans droit ni titre
L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est par ailleurs un droit fondamental reconnu par la Constitution et l'article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Ainsi, il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite, justifiant que le juge prescrive les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent en urgence.
En vertu de l'article 1736 du code civil, si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. L'article 1739 du même code précise que lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.
En l'espèce, il est établi par l'ensemble des pièces produites que la SCI DISONE est propriétaire du bien à usage d'habitation sis [Adresse 3].
Il est versé aux débats le courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 juin 2023 adressé à Madame [U] [O], lui donnant congé des lieux litigieux avec un préavis d'un mois.
La réception de ce courrier n'est pas contestée par la défenderesse. En outre, au regard de la nature et de la destination du bien loué, situé dans une zone immobilière en tension, la durée de ce préavis est raisonnable et partante, régulière.
Or, il est constant que Madame [U] [O] a continué à occuper les lieux ultérieurement, après tant l'expiration du préavis donné que du bail de location entre la SCI DISONE et la SAS
HEXACTITUDE.
Il est donc établi qu'elle a été occupante sans droit ni titre à compter du 1er août 2023 et jusqu'à la date de son départ qui, en l'état des déclarations et pièces des parties, n'est pas déterminable par le juge bien qu'il soit avéré qu'elle ne demeure plus dans les lieux à ce jour.
Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
Il résulte de ce qui a été précédemment énoncé que Madame [U] [O] a occupé les lieux sans droit ni titre et a causé, par ce fait, un préjudice au propriétaire qu'il convient de réparer.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le propriétaire en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer et des charges tels qu'ils résulteraient du bail du 26 août 2021 s'il s'était poursuivi.
La provision, non sérieusement contestable, sur l'indemnité d'occupation sera ainsi fixée à la somme de 585 €.
Cette indemnité mensuelle sera due à compter du 1er août 2023, date où le préavis du congé a expiré, et jusqu'à la date de libération effective des lieux.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur les demandes de dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l'existence de son préjudice.
Il ressort de l'ensemble des débats et des pièces versées qu'il existe en l'état du litige des contestations sérieuses de part et d'autre sur les circonstances du départ de Madame [U] [O] ainsi que les faits du 1er septembre 2023. Ainsi, le fondement des demandes indemnitaires des parties n'est pas démontré avec évidence.
Le juge des référés, juge d'une telle évidence, ne saurait donc faire droit à ces demandes sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties.
Par suite, les demandes de dommages-intérêts tant de la SCI DISONE que de Madame [U] [O] seront rejetées.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Madame [U] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante à payer l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, Madame [U] [O] sera condamnée à verser à la SCI DISONE la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique par décision contradictoire et publique, rendue en dernier ressort,
CONSTATONS que Madame [U] [O] a été occupante sans droit ni titre du logement de fonction situé [Adresse 3] à compter du 1er août 2023 ;
FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [U] [O] à la somme de 585 € par mois, et la CONDAMNONS à verser à la SCI DISONE ladite indemnité mensuelle pour la période de l'occupation sans droit ni titre du 1er août 2023 jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
REJETTONS la demande de dommages-intérêts de Madame [U] [O] ;
REJETTONS la demande de dommages-intérêts de la SCI DISONE ;
CONDAMNONS Madame [U] [O] aux dépens ;
CONDAMNONS Madame [U] [O] à verser à la SCI DISONE la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
