TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 MARS 2024
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/06029 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XZGS
N° de MINUTE : 21/00195
Monsieur [G] [U] [D]
domicilié :
chez Madame [X] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Denis DIBANDJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D879
DEMANDEUR
C/
Madame [H] [O]
née le 22 Août 1959 à [Localité 7] (MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 4]
défaillant
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur François DEROUAULT, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 15 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, assisté de Madame Reine TCHICAYA greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Mme [O] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (Seine-Saint-Denis).
Suivant compromis de vente du 26 septembre 2019 établi par l’intermédiaire de l’agence immobilière Century 21, Mme [O] a vendu à M. [U] [D] ledit bien immobilier moyennant le prix de 180 000 euros, sous plusieurs conditions suspensives.
La vente n’a pas été réitérée.
Par acte d'huissier en date du 14 juin 2023, M. [U] [D] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny Mme [O] aux fins de :
- la voir condamner à payer la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale ;
- la voir condamner à payer la somme de 10 000 euros au titre des dommages-intérêts ;
- la voir condamner à payer la somme de 600 euros au titre des frais exposés ;
- la voir condamner à payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la voir condamner aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée à étude, Mme [O] n’a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2023.
L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 15 janvier 2023, où elle a été appelée.
Sur quoi elle a été mise en délibéré au 18 mars 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur les demandes en paiement
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l’espèce, le compromis de vente prévoit que « il est convenu, en cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages-intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de :
- 18 000 euros pour la partie vendeur ou acquéreur ;
- 10 000 euros pour les honoraires d’agence.
Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de dix mille euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. »
Le tribunal observe que les conditions suspensives ont été réalisées.
Le tribunal relève que les stipulations relatives aux sommes de 18 000 euros (partie vendeur ou acquéreur) et de 10 000 euros (honoraires d’agence) ne peuvent recevoir la qualification de clause d’immobilisation forfaitaire dès lors que cette clause a vocation à s’appliquer en cas de manquement par l’une des parties à son obligation de réitérer par acte authentique la vente immobilière, de telle sorte qu’il s’agit d’une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.
Le tribunal analyse ainsi l’ensemble de ces stipulations contractuelles comme une seule et même clause pénale et entend exclure de son montant la somme de 10 000 euros relative aux honoraires d’agence, auxquels ni le vendeur ni l’acquéreur ne peuvent prétendre en leur nom personnel en cas de non-réitération de la vente. Il résulte ainsi du compromis de vente une clause pénale à hauteur de 28 000 euros destinée à sanctionner le manquement à l’obligation contractuelle de réitération de la vente devant notaire.
Le tribunal entend réduire d’office le montant de cette clause, lequel apparaît disproportionné par rapport au préjudice réellement subi par le créancier, dont l’étendue n’est pas démontrée au-delà du tracas occasionné et des frais de courtage et de provision (à hauteur de 600 euros).
L’indemnité due par Mme [O] au titre de la clause pénale sera arrêtée à la somme de 5 000 euros.
M. [U] [D] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 600 euros au titre des frais exposés dès lors que l’indemnisation de son préjudice est déjà assurée par l’application de la clause pénale, même réduite, et qu’il ne peut se prévaloir d’une double réparation.
II. Sur les mesures de fin de jugement
A. Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.
L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
Mme [O] sera condamnée aux dépens.
Il sera autorisé l’application de l’article 699 du code de procédure civile.
B. Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Mme [O] sera condamnée à payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
C. Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et en audience publique et mis à disposition au greffe,
CONDAMNE Mme [O] à payer à M. [U] [D] la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale, réduit d’office ;
DEBOUTE M. [U] [D] de ses autres demandes ;
CONDAMNE Mme [O] à payer à M. [U] [D] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [O] aux dépens ;
AUTORISE l’application de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.
La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, greffier.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
