TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 MARS 2024
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/00257 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XAVE
N° de MINUTE : 24/00190
Monsieur [Y] [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Eléonore VOISIN de la SELEURL ELEONORE VOISIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1829
DEMANDEUR
C/
S.A.S. STANROC REAL ESTATE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Florence LOUIS de la SELARL GRIMAUD LOUIS CAPRARO, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 217
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur François DEROUAULT, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 15 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, assisté de Madame Madame Reine TCHICAYA, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant promesse de vent d’immeuble à rénover du 7 août 2019, la société Stanroc Real Estate – ci-après dénommée la société Stanroc en qualité de promettant s’est engagée à vendre à M. [H] un appartement en rez-de-chaussée sis [Adresse 2] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis).
Suivant devis non détaillé du 6 août 2019 valable à partir du 7 août 2019, M. [H] et la société Stanroc ont signé un devis portant sur des travaux de modification de l’espace de stationnement en espaces verts privatifs pour un montant forfaitaire de 10 000 euros TTC.
M. [H] a levé l’option et la vente a été réitérée suivant acte authentique du 20 janvier 2020, lequel fixait la date de livraison au 28 février 2020.
La livraison de la vente est intervenue le 10 août 2020, avec réserves, suivant procès-verbal de constat par huissier de justice du même jour.
Par acte d'huissier en date du 22 décembre 2022, M. [H] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société Stanroc aux fins de résolution du devis signé du 6 août 2019 et d’indemnisation de son préjudice du fait du retard et du défaut d’exécution de la levée des réserves et de l’aménagement des espaces verts.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 juillet 2023, M. [H] demande au tribunal de :
- ordonner la résolution du contrat conclu le 6 août 2019 entre la société Stanroc et lui ;
- condamner la société Stanroc à lui payer la somme de 6 000 euros en restitution de l’acompte versé à la conclusion du contrat ;
- condamner la société Stanroc à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice causé par le retard de livraison de son appartement ;
- condamner la société Stanroc à lui payer la somme de 253,01 euros en remboursement des charges de copropriété réglées jusqu’au 10 août 2020 ;
- condamner la société Stanroc à lui payer la somme de 7 250 euros en réparation des troubles de jouissance subis en raison des malfaçons constatées et du défaut de réalisation de l’aménagement de l’espace de jardin ;
- débouter la société Stanroc de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;
- condamner la société Stanroc à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, la société Stanroc demande au tribunal de :
- débouter M. [H] de ses demandes ;
- le condamner à payer la somme de 4 000 euros au titre du solde du contrat signé avec intérêt au taux légal à compter du 6 août 2019, jour de la signature ;
- le condamner à payer une astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé du jugement pour permettre à la société Stanroc de finaliser l’exécution de l’aménagement du jardin conformément au plan proposé et signé par les parties ;
- le condamner à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux
écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 septembre 2023.
L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 15 janvier 2024, où elle a été appelée.
Sur quoi elle a été mise en délibéré au 18 mars 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur les demandes relatives au contrat du 6 août 2019 portant aménagement des espaces verts
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La résolution du contrat correspond à l’anéantissement rétroactif du contrat du fait d’un manquement à une obligation contractuelle. Il résulte de l’article 1227 du contrat que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
En l’espèce, la pièce contractuelle portant modifications de l’espace de stationnement en espaces verts privatifs consiste en un simple devis signé prévoyant au titre des travaux la « transformation d’un espace de stationnement de 27 m² en espace vert de jardin clôturé ». Il y est précisé « Aménagement selon le choix du maître de l'ouvrage pour le lot n°3 (bâtiment A) ».
Le document comporte un paragraphe « Délai de réalisation des travaux » indiquant que « L’acquéreur est parfaitement informé que les travaux modificatifs acquéreur ne pourront et ne seront réalisés qu’après l’obtention de l’attestation de non contestation de la conformité sur le permis de construire ».
Il n’est pas contesté que l’appartement en rez-de-chaussée acquis par M. [H] se situe dans ce lot.
L’examen des pièces produites par les parties révèle que la société Stanroc n’a obtenu le certificat de conformité qu’à compter du mois de novembre 2020 ; que M. [H] s’est opposé, dans un courrier du 8 décembre 2020 aux travaux tels que déterminés par la société Stanroc et a indiqué « faire interdiction [à celle-ci], ainsi qu’à toute entreprise mandatée par vos soins, de pénétrer et d’altérer l’espace dont nous avons la jouissance exclusive ».
La correspondance laisse percevoir que M. [H] souhaitait une hauteur de 1,80 m pour les clôtures – là où les travaux projetés par la société Stanroc ne prévoyaient qu’une hauteur de 1,30 mètre.
Le tribunal observe que le devis signé précise que l’aménagement doit être effectué « selon le choix du maître de l'ouvrage pour le lot n°3 (bâtiment A) », de telle sorte qu’il n’appartient pas, selon les termes contractuels, à M. [H] – qui au moment de la signature du devis n’est pas le maître de l'ouvrage, cette qualité revenant à la société Stanroc – de déterminer la nature des travaux et des installations.
Partant, c’est à tort que M. [H] se prévaut d’un manquement contractuel à ses obligations de la part de la société Stanroc.
Il sera débouté de sa demande en résolution, en restitution de l’acompte et en indemnisation de son préjudice de jouissance.
Sur la demande en paiement du solde de 4 000 euros formulée par la société Stanroc, le tribunal observe que le contrat prévoit au titre des modalités de règlement que le paiement se décompose en deux versements : un premier – effectué – à hauteur de 60 % du montant (soit 6 000 euros) à la commande ; un second – non effectué – à hauteur de 40 % du montant (soit 4 000 euros) à la livraison. Les travaux n’ayant pas été réalisés, et aucune livraison n’ayant eu lieu, il convient de ne pas faire droit à la demande en paiement formulée par la société Stanroc.
De surcroît, le tribunal n’entend pas faire droit à la demande de condamnation à payer une astreinte de cent euros par jour visant à permettre à la société Stanroc de finaliser l’exécution de l’aménagement du jardin conformément au plan proposé et signé par les parties, dès lors que l’astreinte, dans une telle hypothèse, serait fonction non pas du comportement de M. [H] mais de la rapidité et de la bonne volonté de la société Stanroc.
II. Sur le retard à la livraison
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application de l’article R 262-4 du code de la construction et de l’habitation, les travaux de rénovation sont réputés achevés [au sens des articles L. 262-7, R. 262-10 et R. 262-13] lorsque ceux prévus au contrat [mentionnés à l'article L. 262-1] sont exécutés. Pour l'appréciation de cet achèvement, ne sont pris en considération ni les défauts de conformité avec les prévisions du contrat lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages nouveaux impropres à leur utilisation.
Il est acquis que la livraison est intervenue avec retard, compte tenu de la date mentionnée dans le contrat (28 février 2020) et celle à laquelle elle a eu lieu (10 août 2020).
Les parties s’accordent sur l’existence d’une première tentative de livraison le 4 mars 2020. Il résulte du compte-rendu de visite effectué à cette date que « au regard des travaux de remplacement de tout ou partie du parquet collé, travaux qui sont difficilement compatibles avec l’occupation d’un appartement de petite surface, M. [H] a souhaité différer la date de prise des clés de son appartement ».
Cependant, le tribunal retient, à l’examen de cette pièce et des photographies qu’elle contient, qu’à la date du 4 mars 2020, les travaux étaient achevés au sens de l’article R 262-4 du code de la construction et de l’habitation, les différentes réserves, y compris celles relatives au parquet, n’étant pas de nature à constituer des défauts de conformité avec les prévisions du contrat au caractère substantiel, ni des malfaçons rendant l’ouvrage impropre à son utilisation – étant
observé que, s’agissant du parquet, c’est la perspective des travaux de remplacement des lattes qui a motivé le refus de la prise de livraison, et non l’état du parquet lui-même au 4 mars 2020, lequel ne caractérise pas une impropriété à utilisation du bien.
Dans ces conditions, il sera retenu que la livraison tardive au 10 août 2020 ne peut être imputée à la société Stanroc, qui a mis à diposition de M. [H] un bien pour lequel les travaux étaient achevés dès le 4 mars 2020.
Le tribunal constate que la livraison est tardive en ce que la date de livraison proposée au 4 mars 2020 est postérieure de quatre jours à la date de livraison contractuellement prévue. A cet égard, le tribunal ne relève pas que ce court retard, fusse-t-il de nature à engager la responsabilité contractuelle de la société Stanroc, a occasionné un préjudice à M. [H], qui ne le démontre pas.
Partant, M. [H] sera débouté de ses demandes en paiement consécutives au retard de livraison, en ce compris celle relative au remboursement des charges de copropriété.
II. Sur les mesures de fin de jugement
A. Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.
L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
M. [H] sera condamné aux dépens.
Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile.
B. Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
L’équité commande de débouter chacune des parties de sa demande de ce chef.
C. Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et en audience publique et mis à disposition au greffe,
DEBOUTE M. [H] de toutes ses demandes ;
DEBOUTE la société Stanroc de toutes ses demandes ;
CONDAMNE M. [H] aux dépens ;
AUTORISE l’application de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.
La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, greffier.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
