TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/00002 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YUEP
Minute : 24/109
S.D.C. [Adresse 7]
Représentant : Me Frédérique MORIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0024
C/
Monsieur [F] [X]
Madame [J] [T] épouse [X]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 14 mars 2024 ;
Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 11 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7],
représenté par son syndic, la Société LAROZE IMMOBILIER, SAS
[Adresse 2]
ayant pour avocat Me Frédérique MORIN, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [F] [X],
demeurant [Adresse 7]
[Localité 4]
comparant en personne
Madame [J] [T] épouse [X],
demeurant [Adresse 7]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] sont propriétaires d'un appartement correspondant aux lots 99, 134 et 175 au sein d'un immeuble situé [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
7980,43 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er décembre 2023, en ce compris les charges provisionnelles,817.94 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessairesl’anatocisme selon le code civil.
À l'audience du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.
Il expose que Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts. Il est opposé à tous délais de paiement.
Monsieur [F] [X] ne conteste pas la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois. Il indique perçoit 4900 euros de ressources mensuelles avec deux enfants à charge et avoir fait un versement de 500 euros le 26 octobre 2023.
Madame [J] [T] épouse [X] régulièrement assigné, à personne ne comparait pas et n’est pas représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 18 juin 2019, 6 octobre 2020, 2 septembre 2021, 7 septembre 2022 et 26 octobre 2023 approuvant les comptes des exercices 2018 à 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.
Si Monsieur [F] [X] fait état d’un versement par chèque de 500 euros le 26 octobre 2023, il en rapporte pas la preuve.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7980,43 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er décembre 2023, 4eme trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023, date de l'assignation sur la somme de 7980,43 euros.
Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 817.94 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 7 juin 2023, facturées 52 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande. En revanche faute de justifier de l’envoi des autres missives, facturées 209.17 euros, le demandeur sera débouté de ses demandes à ce titre.
Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier » à hauteur de 385.20 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Enfin le demandeur ne justifie pas d’une sommation délivrée le 7 avril 2022, tarifée 171.57 euros.
Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 52 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande reconventionnelle de délais
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.
En l'espèce, la proposition de paiement formulée à l’audience ne permet pas à Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] d’apurer la dette dans un délai maximal de deux ans prévu par la loi.
Il n’est donc pas fait droit à la demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la somme de 7980,43 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er décembre 2023, 4eme trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la somme de 52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
REJETTE la demande de délais de paiement,
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [J] [T] épouse [X] aux dépens,
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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