TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 MARS 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/03243 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XRGD
N° de MINUTE : 24/00399
DEMANDEUR
Madame [C] [E] [D]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Richard ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1887
C/
DEFENDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET [S] ET COMPAGNIE, SARL, prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté
SARL CABINET [S] ET COMPAGNIE
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 18 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Mme [D] était propriétaire du lot n°8 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93).
Par jugement du 30 janvier 2018, Mme [D] a été condamnée par le tribunal d’instance de Saint Denis à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) les sommes suivantes :
- 2.352,13 euros au titre des charges impayées, appel de fonds du 1er trimestre 2017 inclus ;
- 19,48 euros au titre des frais de recouvrement
- 200 euros de dommages-intérêts
- 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le 21 novembre 2018, Mme [D] a opéré un règlement de 3.000 euros.
Par exploit du 6 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires a opéré une saisie-attribution sur le compte de Mme [D] pour un montant de 4.087,47 euros avant d’opérer mainlevée le 12 février 2019.
Aux termes de courriers recommandés des 11 décembre 2020, 26 février 2021 et 28 juin 2022, Mme [D] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de rectifier les erreurs identifiées aux termes de son compte de copropriétaires et de répondre aux demandes de précisions soulevées.
Par acte authentique établi par Me [L], notaire à [Localité 5] le 7 septembre 2022, Mme [D] a vendu à Mme [N] le lot n°8 dont elle était propriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], à [Localité 4] (93).
Par exploit du 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait opposition à la vente sur le fondement d’une dette de 9.158,59 euros
Par exploit du 5 janvier 2023, Mme [D] a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que son syndic, le cabinet [S], devant le tribunal de proximité de Bobigny en contestation de l’opposition au paiement du prix de vente de son lot de copropriété. Mme [D] demande au tribunal de :
- Prononcer la nullité de l’opposition à paiement du prix de vente signifiée le 6 octobre 2022,
A défaut :
- Dire que Mme [D] n’est débitrice d’aucune somme,
- Ordonner la mainlevée de l’opposition,
En tout état de cause :
- Autoriser les notaires à libérer l’intégralité du prix de vente au profit de Mme [D] ;
- Condamner le cabinet [S] et Compagnie à payer à Mme [D] la somme de 5.000 euros au titre des préjudices subis ;
- Condamner in solidum le cabinet [S] et le syndicat des copropriétaires à lui verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignés par la remise des actes à Mme [X], directrice du cabinet [S], syndic du syndicat des copropriétaires, les défendeurs n’ont pas constitué avocat.
Le 2 mars 2023, la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny a relevé d’office son incompétence et a renvoyé le dossier à la 5e chambre du tribunal judiciaire de Bobigny.
Le 31 mars 2023, l’affaire a été enrôlée à la 5e chambre du tribunal judiciaire de Bobigny sous le numéro 23/03243.
La clôture a été prononcée le 8 septembre 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 janvier 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
1- Sur la nullité de l’opposition
Sur le délai d’opposition
L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis de mutation, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.
En l’espèce, Me [P] indique dans son courriel du 26 septembre 2022 que l’avis de mutation a été « délivré le 20 septembre 2022 » au syndic du syndicat des copropriétaires. Dans l’acte d’opposition signifié le 6 octobre 2022 (page 6), le syndic fait mention d’un avis de mutation des notaires [P]-[V]-[B] daté du 08/09/2022 et reçu le 22/09/2022.
L’avis de mutation ainsi que les avis de dépôt et de réception du courrier recommandé ne sont pas produits.
Par conséquent, et compte tenu de l’incohérence des pièces, Mme [D] ne rapporte pas la preuve de la date de point de départ du délai d’opposition de 15 jours; par voie de conséquence, elle ne rapporte pas la preuve du défaut de respect de celui-ci.
Sur l’inintelligibilité des sommes dues
L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise: 1) Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues; 2) Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues; 3) Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1) et 2) ci-dessus; 4) Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1), 2) et 3) ci-dessus.
En l’espèce, l’acte d’opposition contient des pages manuscrites à l’en-tête du cabinet [S] qui sont illisibles et qui ne permettent pas de vérifier le caractère liquide et exigible des sommes réclamées selon leur nature. A l’acte sont également joints d’autres documents manuscrits tout aussi illisibles, des décomptes incomplets en date des 27/09/2022, 03/10/2022, 31/12/2021 et d’où il ressort que le syndicat des copropriétaires réclame à Mme [D] le paiement de sommes qui ne constituent pas des charges de copropriété : notamment des frais de mise en demeure, de relance et des frais d’huissier.
Faute pour le syndic d’avoir régularisé une opposition dans les conditions de forme conformes aux textes applicables, il convient de l’annuler.
Compte tenu de l’annulation de l’acte d’opposition du 6 décembre 2022, il n’y a pas lieu de statuer sur le bien fondé des montants demandés par le syndicat des copropriétaires.
En revanche, il convient d’ordonner la mainlevée de l’opposition et d’autoriser les notaires à verser à Mme [D] l’intégralité du prix de vente.
2. Sur la demande de dommages-intérêts
Selon l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, l'opposition par le syndic doit énoncer d'une manière précise et distinguer précisément et lisiblement les sommes dues selon leur nature.
En vertu de ce texte, le syndic qui forme opposition en méconnaissance des dispositions de l'art. 5-1 commet un excès de pouvoir, et cette faute engage sa responsabilité personnelle, mais non celle du syndicat à défaut de ratification de l'acte du syndic.
En l’espèce, il n’est pas établi que l’opposition dans son principe ou dans ses conditions aurait été ratifiée par le syndicat des copropriétaires aussi, le syndic a engagé sa responsabilité personnelle en formant opposition dans des conditions non conformes à la règlementation en vigueur. De surcroit, Mme [D] relève à juste titre avoir opéré des contestations dont il n’est pas établi qu’elles auraient fait l’objet de réponses ou de rectifications de la part du syndic.
Par conséquent, le syndic sera condamné à réparer le préjudice moral de Mme [D] qui sera fixé à la somme de 1.000 euros.
Le cabinet [S] sera condamné à verser 1.000 euros à Mme [D].
3. Sur les autres demandes
Sur les dépens
Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [S], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [S] seront condamnés in solidum à verser à Mme [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’article 10-1 de la loi de 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
En l’espèce, il convient de rappeler que Mme [D] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure incluant les dépens et la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
Annule l’opposition à paiement du prix de vente signifiée à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Mme [D], le 6 octobre 2022 ;
Ordonne la mainlevée de l’opposition signifiée à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Mme [D], le 6 octobre 2022 ;
Autorise l’office notarial [P]-[V]-[B], notaires, à libérer le prix de vente au profit de Mme [D];
Condamne le cabinet [S] et Compagnie à payer à Mme [D] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et le cabinet [S] et Compagnie à payer à Mme [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Rappelle que Mme [D] sera dispensée de participé à la dépense commune des frais de procédure;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Fait au Palais de Justice, le 14 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER
