TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 23/01499 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHYQ
Minute : 24/104
S.D.C. RESIDENCE SEQUENCIEL
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263
C/
Monsieur [D] [K]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 14 mars 2024 ;
Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du Tribunal judiciaire du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 11 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. RESIDENCE SEQUENCIEL,
demeurant [Adresse 4]
représenté par son syndic en exercice, SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ,
[Adresse 3],
[Localité 6],
ayant pour avocat Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [D] [K],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [D] [K] est propriétaire d'un appartement correspondant aux lots 218 et 259 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence SEQUENCIEL (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [D] [K] une sommation la somme de 3015,18 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [D] [K] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
3365,18 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 juillet 2023, en ce compris les charges provisionnelles pour le 3eme trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des mises en demeure pour leurs sommes respectives,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et de sommation de payer.
À l'audience du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes au titre des charges arrêtées au 4 juillet 2023.
Il expose que Monsieur [D] [K], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [D] [K], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il est produit par le syndicat des copropriétaires notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 et 21 juin 2023 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et les appels de fonds adressés au copropriétaire.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2337.29 euros, au titre des charges de copropriété dues au 4 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, sur la somme de 2337.29 euros, faut d’interpellation suffisante des mises en demeure antérieure.
Sur la capitalisation des intérêts :
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1027.89 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 17 août 2022, 9 novembre 2022, 9 février 2023 et 10 mai 2023, facturées conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.
Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 18 juillet 2023, à hauteur de 148.97 euros, dont il est justifié.
En revanche, l’extrait de compte fait apparaître des frais de « constitution de dossier » ou « transmission de dossier avocat », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1027.89 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [D] [K], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [K] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [D] [K] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence SEQUENCIEL la somme de 2337.29 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 4 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence SEQUENCIEL la somme de 1027.89 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence SEQUENCIEL la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence SEQUENCIEL la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Page
