TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 MARS 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/12501 - N° Portalis DB3S-W-B7G-XCNP
N° de MINUTE : 24/00446
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS,
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 134
C/
DEFENDEURS
Monsieur [I] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représenté
Madame [G] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 18 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. et Mme [V] sont propriétaires des lots 147 et 227 au sein de la [Adresse 6], à [Localité 5] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par jugement du 24 octobre 2018, le tribunal d’instance de Bobigny a condamné M. et Mme [V] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires « nouveau Marché [Localité 5] » au titre d’un parking identifié sous le numéro de lot 92, les sommes suivantes :
- 1.759,53 euros avec intérêts au titre des charges arrêtées au 18 juillet 2018 ;
- 300 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Outre les dépens
Par jugement du 7 mai 2019, M. et Mme [V] ont été condamnés par le tribunal judiciaire de Bobigny à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], à [Localité 5] (93) (le syndicat des copropriétaires) les sommes suivantes :
- 4.422,73 euros au titre des charges dues au 28 février 2019, appel du 1er trimestre 2019 inclus et « régul provisions du 01/07/2018 au 31/03/2019 » inclus ;
- 400 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Outre les dépens
Par exploit du 15 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes:
- 14.452 euros solidairement au titre des charges impayées au 15 novembre 2022, appel du 4e trimestre 2022 inclus et avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022 avec capitalisation ;
- 709,20 euros solidairement au titre des frais de recouvrement ;
- 2.000 euros in solidum à titre de dommages-intérêts ;
- 1.500 euros in solidum au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Outre les dépens.
La clôture a été prononcée le 21 février 2023 par ordonnance du même jour et a été révoquée par ordonnance du 11 mai 2023.
Aux termes de ses conclusions signifiées par acte extra-judiciaire auprès de M. et Mme [V] le 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1231-1, 1231-6, 1344-1 et 1343-2 du code civil, de :
« CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [V] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 12.746,17€ correspondant aux appels de charges impayés au 2 mai 2023 (appel de fonds du 2e trimestre 2023 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter du 31 janvier 2022, date de la première mise en demeure.
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [V] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 709,20 € correspondant aux frais exposés par le syndic pour le recouvrement des charges de copropriété.
ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [V] au paiement d’une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts.
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [V] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, une indemnité d’un montant de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. »
Il est renvoyé aux conclusions précitées du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignés par la remise de l’acte en étude, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de M. et Mme [V] par la présence de leur nom sur les boites aux lettres, sur l’interphone et sur le tableau des occupants de l’immeuble ainsi que par la confirmation du voisinage, M. et Mme [V] n’ont pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 8 septembre 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 janvier 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- l’extrait de matrice cadastrale ;
- l’extrait du compte copropriétaires ;
- les appels de fond du 1er juillet 2021 au 15 novembre 2022
- les appels de fonds du 1er janvier 2023 au 2 mai 2023 ;
- les extraits de grand livre du syndicat des copropriétaires tenus par l’ancien syndic pour les années 2019, 2020 et 2021
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 26/02/2019, 19/12/19, 10/12/21, 29/04/21 et 30/01/2024 ;
Il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires cantonne ses demandes aux charges échues à compter du 1er mars 2019 compte tenu de la condamnation des débiteurs par jugement de 2019.
Le décompte établit que les charges échues pour la période arrêtée au 2 mai 2023 s’élèvent à 12.940,07 euros.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.746,17 € (montant figurant au dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 mai 2023 appel provisionnel du 2e trimestre 2023 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur totalité de la dette à compter du 23 septembre 2022, la mise en demeure du 31 janvier 2022 n’étant pas produite, avec capitalisation.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Les frais de relance ne constituent des frais de recouvrement entrant dans la catégorie de l’article 10-1 de la loi que s’ils sont nécessaires à la procédure et s’ils sont postérieurs à une mise en demeure.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, les frais de relance facturés mensuellement à 13 reprises entre septembre 2021 et octobre 2022, soit pendant un an, par le syndicat des copropriétaires aux copropriétaires défaillants ne constituent pas des frais de recouvrement nécessaires à la procédure.
Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. et Mme [V] ne règlent pas régulièrement ni spontanément leur dette à la copropriété. Ils ont laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. M. et Mme [V] sont coutumiers du fait ayant déjà été condamnés par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en 2019 sans qu’ils ne modifient leurs pratiques.
Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La carence des copropriétaires défaillants oblige les autres copropriétaires à suppléer leur carence en avançant leurs charges à leur place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.
L’attitude de M. et Mme [V] relève de la mauvaise foi et justifie leur condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.
Par conséquent, M. et Mme [V] seront condamnés in solidum à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros.
Sur la solidarité
L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit etre expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d'un lot ne se présume point et qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112).
En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que « au cas où un même local serait la propriété indivise de plusieurs personnes, chacune d’elles sera tenue solidairement, sans bénéfice ce division ni de discussion au paiement de l’ensemble des charges communes afférentes au local, ainsi qu’à l’exécution de toutes les charges et conditions du présent règlement. »
Par conséquent, M. et Mme [V] seront condamnés solidairement aux sommes mises à leur charge au titre des charges de copropriété.
Sur les autres demandes
M. et Mme [V], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.
M. et Mme [V] seront également condamnés in solidum à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,
Condamne solidairement M. et Mme [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], à [Localité 5] (93), la somme de 12.746,17 € selon décompte arrêté au 5 mai 2023, appel provisionnel du 2e trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022 avec capitalisation des intérêts ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], à [Localité 5] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
Condamne in solidum M. et Mme [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], à [Localité 5] (93) la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamne in solidum M. et Mme [V] aux dépens ;
Condamne in solidum M. et Mme [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], à [Localité 5] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CARLIER
