TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 MARS 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/07140 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WRRX
N° de MINUTE : 24/00447
DEMANDEUR
S.A.S. BIG OPIUM
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99
C/
DEFENDEUR
S.A.R.L. CONCEPT MONDIAL
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Gary GOZLAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 310
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 18 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 octobre 2020, la société Big Opium et la société Concept Mondial ont conclu un bail commercial portant sur la « parcelle cadastrée [Cadastre 7] d’une surface totale d’environ 5.884m² et sur laquelle est édifié la construction suivante : Bâtiment à usage de locaux d’activité / bureaux / locaux sociaux d’environ 800 m² » sise [Adresse 6], à [Localité 5] (93), pour y exercer l’activité de « parking (PL et VL), stockage de palettes, bois et carton », pour une durée de 10 ans à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2030, moyennant un loyer annuel de 240.000 euros hors taxes et hors charges.
Un incendie s’est déclaré le 17 septembre 2021.
Les parties relèvent que le bailleur a mis fin au bail commercial le 13 octobre 2021 à effet au 30 octobre 2021.
Par exploit du 6 décembre 2021, la société Big Opium a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à la société Concept Mondial lui rappelant qu’elle lui a adressé une lettre recommandée avec avis de réception le 13 octobre 2021 afin de lui notifier la résiliation du bail de plein droit du fait de la perte de la chose louée à effet au 30 octobre 2021.
Par exploit du 7 juillet 2022, la société Big Opium a assigné la société Concept Mondial devant le tribunal judiciaire de Bobigny au visa de l’article 1722 du code civil et auquel elle demande de :
« • DECLARER recevable et bien fondée la société BIG OPIUM en toutes ses demandes,
• ACTER que le bail consenti à la société CONCEPT MONDIAL a pris fin à la date du 30 octobre 2021,
• ACTER que la société CONCEPT MONDIAL est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre,
A TITRE PRINCIPAL
• CONDAMNER la société CONCEPT MONDIAL à payer à la société BIG-OPIUM, la somme de 38 321,74 € taxes et charges comprises au titre de ses loyers et accessoires du 2 nd semestre 2021, représentant les loyers impayés arrêtés au 30 octobre 2021, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 13 octobre 2021.
• CONDAMNER la société CONCEPT MONDIAL à payer à la société BIG-OPIUM, la somme de 53 778,26 € taxes et charges comprises au titre de l’indemnité d’occupation du 2 nd semestre 2021 proratisée représentant l’indemnité d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2021, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 13 octobre 2021.
• CONDAMNER la société CONCEPT MONDIAL à payer à la société BIG-OPIUM, la somme de 26 889,13 € au titre de la majoration de 50% de l’indemnité d’occupation correspondant au 2 nd semestre 2021 prévue par l’article 24 du bail.
• CONDAMNER la société CONCEPT MONDIAL à payer à la société BIG-OPIUM, la somme de 40 000 € au titre de du non-paiement de son dépôt de garantie.
• CONDAMNER la société CONCEPT MONDIAL à payer à la société BIG-OPIUM, la somme de 162 282,77 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation et ses accessoires du 1 er semestre 2022 représentant l’indemnité d’occupation impayés arrêtés au 30 juin 2022, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 1er janvier 2022.
• CONDAMNER la société CONCEPT MONDIAL à payer à la société BIG-OPIUM, la somme de 80 664,39 € au titre de la majoration de 50% de l’indemnité d’occupation prévue par l’article 24 du bail.
A TITRE SUBSIDIAIRE
Si par extraordinaire le Tribunal Judiciaire considèrerait que l’indemnité d’occupation ne serait due que pour la période d’occupation effective du Preneur au jour de la présente assignation, soit du 1 er janvier au 31 mars 2022, il est demandé au Tribunal Judiciaire de :
➢ CONDAMNER le Preneur à payer la somme totale de 81 141,38 € toutes taxes et charges comprises au titre de l’indemnité d’occupation correspondant au 1 er semestre 2022,
➢ CONDAMNER le Preneur à payer la somme totale de 40 570, 69 € au titre de la majoration de 50% de l’indemnité d’occupation prévue par l’article 24 du bail.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
• ORDONNER l'expulsion de la société CONCEPT MONDIAL et celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 6], immédiatement et sans délai, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
• AUTORISER la séquestration aux frais, risques et périls du défendeur des meubles laissés dans les lieux,
• FIXER l’indemnité d’occupation au montant du loyer global charges comprises et CONDAMNER la société CONCEPT MONDIAL à payer ladite indemnité à la société BIG OPIUM à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des locaux,
• CONDAMNER à payer à la société CONCEPT MONDIAL la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens comprenant, notamment, le coût des commandements de payer, de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir.
• DIRE qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit »
La société Big Opium soutient que compte tenu de l’incendie déclaré le 17 septembre 2021, elle a résilié le contrat par courrier du 13 octobre 2021 à effet au 30 octobre 2021. Par l’effet du contrat la société Concept Mondial est donc débitrice du solde du loyer pour la période arrêtée au 30 octobre 2021. Faute d’avoir versé l’intégralité du dépôt de garantie, la société Concept Mondial est également débitrice du solde du dépôt de garantie. En sus des loyers et dépôt de garantie, la société Big Opium sollicite une indemnité d’occupation compte tenu du maintien dans les lieux de la société Concept Mondial, majorée de 50% tel que prévu au bail et la conservation du dépôt de garantie.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 27 décembre 2022, la société Concept Mondial demande au tribunal de :
« - DEBOUTER la société BIG OPIUM de l’intégralité de ses demandes ;
- CONDAMNER la société BIG OPIUM à régler à la société CONCEPT MONDIAL la somme de 80 000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie
A titre subsidiaire et par extraordinaire :
- CONDAMNER la société CONCEPT MONDIAL à régler à la société BIG OPIUM la somme de 38 321,74 euros correspondant aux sommes dues jusqu’au 30 octobre 2021, date de résiliation du bail commercial ;
- CONDAMNER la société BIG OPIUM à régler à la société CONCEPT MONDIAL la somme de 41 678,26 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie en compensation de la somme de 38 321,74 euros conservés
En tout état de cause :
- CONDAMNER BIG OPIUM au règlement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société BIG OPIUM aux dépens. »
La société Concept Mondial soutient qu’elle ne jouit plus de son local commercial depuis l’incendie et qu’elle a perdu du matériel et des véhicules de sorte que le bailleur manque à son obligation de délivrance tout en demandant le paiement des loyers. La société Concept Mondial indique qu’elle sous-louait une partie des locaux mais que sa locataire ne paie pas son loyer empêchant la société Concept Mondial de payer le sien. La société Concept Mondial soutient qu’elle a bien versé la somme de 80.000 euros à titre de dépôt de garantie. Subsidiairement, la société Concept Mondial reconnait que le bail est résilié au 30 octobre 2021 et elle demande la compensation des loyers impayés avec le montant du dépôt de garantie versé. Elle relève être de bonne foi et avoir subi des conséquences lourdes suite à l’incendie.
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 26 mai 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 septembre 2023 et renvoyé à l’audience du 18 janvier 2024 puis mise en délibéré au 14 mars 2023.
MOTIFS
1. Sur la résiliation du bail au 30 octobre 2021
L’article 1722 du code civil prévoit que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
En l’espèce, les parties conviennent qu’un incendie a détruit le bâtiment construit sur le terrain loué. La résiliation opérée par la société Big Opium n’a pas été contestée par la preneuse. Il convient donc d’acter la résiliation du bail commercial au 30 octobre 2021 et d’ordonner l’expulsion de la preneuse dans les termes du dispositif.
2. Sur la demande en paiement des loyers jusqu’au 30 octobre 2021
Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, le demandeur ne produit aucun élément de nature à vérifier les paiements opérés par la société Concept Mondial et les montants appelés. Toutefois, le preneur ne conteste pas le montant des loyers appelés par la société Big Opium pour la période antérieure à l’incendie. La société Concept Mondial ne relève que des moyens relatifs aux difficultés financières qu’elle rencontre depuis l’incendie et aux difficultés qu’elle rencontre avec un sous-locataire ; ces moyens étant inopérants pour voir écarter la demande en paiement de loyers échus avant la résiliation.
Par conséquent, la société Concept Mondial sera condamnée à payer à la société Big Opium le reliquat de loyer dû au 30 octobre 2021 soit la somme de 38.321,74 euros avec intérêts à compter de l’assignation faute pour le demandeur de produire le courrier du 13 octobre 2021 ou toute autre mise en demeure faisant courir les intérêts moratoires à une date antérieure.
3. sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation
Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. En vertu de ce texte, aucune indemnité d'occupation n'est due au titre de la période postérieure au sinistre, le locataire ayant été privé de la jouissance des locaux (Civ. 3e, 23 janv. 2020, no 18-15.246).
Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En vertu de ces textes, l’indemnité d’occupation a vocation à réparer le préjudice du propriétaire du bien à raison de l’occupation sans droit ni titre de son bien. Aussi, il appartient au propriétaire de rapporter la preuve du préjudice dont il demande réparation.
En l’espèce, il est admis par les parties que l’incendie a détruit le bâtiment mais aucune des parties ne démontre que le terrain serait hors d’usage. La bailleresse ne rapporte pas la preuve de la proportion du terrain utilisable ou inutilisable. Il n’apparait donc pas possible de déterminer l’assiette et l’étendue de l’occupation de la parcelle louée par la société Concept Mondial. Faute de rapporter la preuve de ces éléments, elle ne rapporte pas la preuve des éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation laquelle ne saurait être équivalente au montant du loyer compte tenu de la destruction du local loué construit sur la parcelle.
Par conséquent, la société Big Opium sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de la demande de majoration tant principale que subsidiaire.
4. Sur le dépôt de garantie
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1231-5 du même code prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l’espèce, l’article 24 contrat de bail prévoit qu’en cas d’occupation des lieux malgré la résiliation du contrat, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire irréductible. En vertu de cette clause, le montant que le bailleur serait susceptible de recevoir définitivement s’élève à 120.000 euros ce qui correspond à une clause pénale et qui constitue, au vu des manquements, une sanction manifestement excessive. Le montant de la clause pénale sera ramené à la somme de 1.200 euros.
Les parties reconnaissent que la société Concept Mondial a versé à sa bailleresse la somme de 80.000 euros au titre du dépôt de garantie de sorte que la somme de 78.800 euros doit lui être restituée.
Par l’effet de la compensation, la société Big Opium sera condamnée à verser à la société Concept Mondial la somme de 40.478,26 (78.800 - 38.321,74) euros.
5. Sur les autres demandes
Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société Big Opium, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, la société Big Opium, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société Concept Mondial la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Constate la résiliation du bail commercial du 22 octobre 2020 au 30 octobre 2021 à minuit ;
Ordonne l’expulsion de la société Concept Mondial et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 6] (93) en cas de non restitution volontaire des lieux DEUX MOIS après un commandement de quitter les lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
Dit que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne la société Concept Mondial à payer à la société Big Opium la somme de 38.321,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 octobre 2021 ;
Déboute la société Big Opium de sa demande de condamnation au titre d’une indemnité d’occupation et de la majoration y associée ;
Condamne la société Big Opium à verser à la société Concept Mondial la somme de 78.800 euros au titre du dépôt de garantie ;
Ordonne la compensation des dettes et créances réciproques et constate que la société Big Opium est débitrice à l’égard de la société Concept Mondial de la somme de 40.478,26 euros ;
Condamne la société Big Opium aux dépens ;
Condamne la société Big Opium à verser à la société Concept Mondial la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CARLIER
