TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 MARS 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 21/11212 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VXPX
N° de MINUTE : 24/00444
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [13] SISE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI
représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255
Monsieur [X] [B]
[Adresse 2]
[Localité 16]
représenté par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255
C/
DEFENDEUR
Association FONCIERE URBAINE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D’HABITATION DU [Adresse 17],
[Adresse 14]
[Localité 16]
représentée par Me Carole DELESTRADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0983
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 09 Novembre 2023.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La résidence [13] est située [Adresse 1] à [Localité 16] (93), au sein du [Adresse 17], zone urbaine sensible, qui a fait l’objet d’un aménagement dans le cadre d’une opération déclarée d’utilité publique.
Les propriétaires et copropriétaires des ensembles immobiliers situés au sein de ce quartier, dont ceux de la résidence [13], sont membres de droit de “l’Association Foncière des Propriétaires de la Zone d’Habitation du [Adresse 17]”, association foncière urbaine libre (AFUL) soumise au régime de la loi du 21 juin 1865 puis de l’ordonnance du 1er juillet 2004.
L’AFUL, gérée en vertu de statuts publiés le 18 février 1970 puis modifiés par une assemblée générale extraordinaire du 04 décembre 2014, avec une publication le 31 janvier 2015, puis par une assemblée générale du 03 décembre 2015, a pour objet la gestion des espaces et ouvrages d’intérêts communs présents au sein de la zone d’habitation du [Adresse 17], et dont elle est pour certains propriétaire, à savoir les espaces verts, les voiries, les garages enterrés ou non, les parkings, les canalisations et lignes souterraines et aériennes, et les réseaux divers.
Par jugement du 25 juin 2019, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a prononcé l’annulation de toutes les résolutions adoptées lors des assemblées générales de l’AFUL réunies les 4 décembre 2014 et 3 décembre 2015.
Par exploit du 27 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] (le syndicat des copropriétaires) et M. [B] ont assigné l’AFUL devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin principalement, au visa de l’article 1103 du code civil et de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application du 3 mai 2006 ainsi que des articles 641 et 642 du code de procédure civile, de voir annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2021.
En cours d’instance, l’AFUL a été placée en liquidation judiciaire. Par jugement du 19 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a constaté l’état de cessation des paiements de l’association, a prononcé sa liquidation judiciaire et désigné la selaja MJA en la personne de Me [M] [H] en qualité de liquidateur judiciaire.
Par conclusions d’intervention volontaire régularisées par voie électronique le 26 janvier 2023, Me [H] est intervenue à l’instance en qualité de liquidateur de l’AFUL. Elle demande au tribunal, au visa des articles 122 du code de procédure civile, de :
- Recevoir LA SELAFA MJA prise en la personne de Me [H], [Adresse 5] à [Localité 12] (93) en qualité de mandataire liquidateur de l’AFUL DE LA ZONE D'HABITATION DU [Adresse 17] en ses demandes et la dire bien fondée
A titre Principal :
- Déclarer le Syndicat des copropriétaires [13] irrecevable en sa demande pour défaut de qualité à agir
Subsidiairement :
- Débouter purement et simplement le Syndicat des copropriétaires [13] et Monsieur [B] de l'ensemble de leurs demandes.
- Condamner le Syndicat des copropriétaires [13] et Monsieur [B] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- Ordonner l’exécution provisoire de sa décision à intervenir
- Les condamner aux entiers dépens
La clôture a été prononcée le 7 juillet 2023 par ordonnance du même jour.
Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires et M. [B] ont sollicité le rabat de la clôture et demandé au fond au tribunal, au visa de l’article 1103 du code civil, de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application du 3 mai 2006 ainsi que des articles 641, 642 et 803 du code de procédure civile, de :
- ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture du 7 juillet 2023,
Par conséquent
- RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] et Monsieur [B] en leurs demandes, et les y déclarer bien fondés,
- A TITRE PRINCIPAL, PRONONCER la nullité de l’assemblée générale ordinaire de « L ’ASSOCIATION FONCIERE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D ’ HABITATION DU [Adresse 17] » du 2 juillet 2021, prise en son ensemble et/ou en chacune de ses résolutions,
- SUBSIDAIREMENT, PRONONCER la nullité des résolutions n°4 et 5 adoptées à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire de « L ’ASSOCIATION FONCIERE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D ’ HABITATION DU [Adresse 17] » du 2 juillet 2021,
- DEBOUTER L ’ASSOCIATION FONCIERE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D’HABITATION DU [Adresse 17] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- CONDAMNER L ’ASSOCIATION FONCIERE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D’HABITATION DU [Adresse 17] à régler au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] et à Monsieur [B] une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC,
- CONDAMNER L ’ASSOCIATION FONCIERE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D ’ HABITATION DU [Adresse 17] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP FORESTIER HINFRAY, Avocats aux offres de droits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
- RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 7 juillet 2023 par ordonnance du même jour.
Par ordonnance du 9 novembre 2023, le juge statuant en qualité de juge de la mise en état avant l’ouverture des débats a ordonné le rabat de la clôture et a prononcé de nouveau la clôture avec maintien des plaidoiries au fond à l’audience du 9 novembre 2023.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024 prorogé au 14 mars 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Sur la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [B]
Le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture pour admettre les conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [B] du 9 octobre 2023 ainsi que la production de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 septembre 2023. Me [H] a disposé d’un délai pour répondre à ces conclusions entre leur signification le 9 octobre et l’audience du 9 novembre. Son conseil a indiqué, par message RPVA du 23 mars 2023, qu’elle n’intervenait plus dans le cadre de la présente affaire.
Par conséquent, le principe du contradictoire ayant été respecté, il convient de dire recevables les conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [B] régularisées le 9 octobre 2023.
Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires
Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.
En l’espèce, l’assignation a été délivrée en 2021 postérieurement à l’entrée en vigueur de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version précitée. Ainsi, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Faute d’avoir soulevé un incident dédié, la fin de non-recevoir n’est plus recevable devant le tribunal.
Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale de l’AFUL du 2 juillet 2021
Le syndicat des copropriétaires et M. [B] se fondent sur les statuts réformés pour soutenir que le délai de convocation n’a pas été respecté entrainant la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité. Ils ajoutent que tous les participants n’ont pas été convoqués puisque la Ville de [Localité 16] n’était ni convoquée ni présente alors qu’elle détient un bien dépendant du périmètre de l’association. Le syndicat des copropriétaires et M. [B] ajoutent que les statuts réformés ont été annulés précisément parce que la Ville de [Localité 16] n’avait pas été convoquée aux assemblées générales portant sur leur adoption. Le syndicat des copropriétaires et M. [B] soutiennent également que les statuts réformés ont été définitivement annulés par arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 septembre 2023 de sorte que le défaut de convocation de la Ville de [Localité 16] doit être apprécié par application des statuts d’origine et que ceux-ci prévoient la présence de la Ville de [Localité 16].
L’AFUL soutient que, au vu des statuts modifiés les 4 décembre 2014 et 3 décembre 2015, elle n’avait pas à convoquer la Mairie de [Localité 16] dans la mesure où celle-ci n’a pas la qualité de propriétaire. L’AFUL relève en outre que les statuts adoptés en assemblées générales des 4 décembre 2014 et 3 décembre 2015 n’ont pas été définitivement annulés.
Quant au délai de la convocation, l’AFUL estime que le délai de 30 jours prévu statutairement a été respecté entre la date de première présentation de la convocation le 2 juin 2021 et la date de la réalisation de l’assemblée générale le 2 juillet 2021.
Il ressort de l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires, dont l’AFUL est une variété, sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.
En l’espèce, l’arrêt du 13 septembre 2023 de la cour d’appel de Paris a confirmé l’annulation de toutes les résolutions adoptées lors des assemblées générales de l’AFUL réunies les 4 décembre 2014 et 3 décembre 2015 et qui avaient pour objet la ratification des statuts réformés. En conséquence, compte tenu de l’annulation des deux assemblées générales ayant ratifié les statuts réformés, ceux-ci ne peuvent plus produire d’effets juridiques et la régularité de l’assemblée générale du 2 juillet 2021 est soumise aux statuts originaires de l’AFUL.
Les articles 7 et 8 des statuts originaires prévoient que « l’assemblée générale se compose de tous les propriétaires ou de leurs représentants. Il est précisé à cet égard que le syndic représente à l’assemblée générale les copropriétaires d’un immeuble ayant fait l’objet d’une copropriété . Les nus-propriétaires et usufruitiers doivent se faire représenter par l’un d’eux ou par un mandataire commun. Les membres de l’assemblée peuvent se faire représenter par un mandataire qui peut être choisi en dehors des membres de l’assemblée. Les mandats se donnent par écrit » et « L’assemblée générale se réunit dans le cours du premier semestre de chaque année. Elle peut être convoquée extraordinairement lorsque le Président le juge nécessaire. Cette assemblée doit être convoquée lorsque la demande écrite a été faire au président par les membres de l’assemblée représentant au moins le quart des voix de l’ensemble. Les convocations seront adressées au moins un mois avant la réunion. Elles contiennent le jour, le lieu, l’heure de la réunion et l’ordre du jour. Elles sont adressées, sous pli recommandé, aux membres de l’AFUL ou à leurs représentants au domicile qu’ils ont fait connaitre. »
En vertu des statuts originaires de l’AFUL en date du 14 avril 1970, l’article 1 prévoit que « Il est formé une Association Foncière Urbaine libre, régie par la loi du 21 juin 1865, les lois qui l’ont modifiée et par les présents statuts, qui existera entre les propriétaires des immeubles édifiés au sein de la zone d’habitation du secteur de rénovation du [Adresse 17] à [Localité 16]-[Localité 11]. Tout propriétaire ou copropriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l’un des immeubles dont il s’agit, sera membre de plein droit de la présente Association Foncière Urbaine ».
Il en ressort qu’au titre des statuts initiaux de l’AFUL l’assemblée générale de l’AFUL se compose des propriétaires des biens immobiliers situés dans le périmètre de l’AFUL qu’il convient donc de déterminer au moment de l’assemblée générale du 2 juillet 2021 et de vérifier si la Ville de [Localité 16] était propriétaire d’un bien immobilier dans ce périmètre au moment de l’assemblée générale.
Il résulte de l’ensemble des éléments produits par le syndicat des copropriétaires et M. [B] que par acte authentique du 28 décembre 1978 que l’AFUL a vendu à la Ville de [Localité 16] une parcelle cadastrée AN [Cadastre 10], correspondant à un pavillon d’un étage sis [Adresse 6] à [Localité 16]. Il est précisé à l’acte de vente que d’une part cette parcelle provient de la division d’une parcelle cadastrée section AN numéro [Cadastre 9] dont le surplus est demeuré la propriété de l’AFUL et d’autre part, avant d’être dénommée AN [Cadastre 9], cette parcelle a été dénommée AN [Cadastre 3] puis AN [Cadastre 7] puis AN [Cadastre 8].
Il apparaît, au vu des statuts adoptés le 04 décembre 2014 retraçant dans son article 1.3 la consistance du patrimoine de l’AFUL, que les biens acquis de la SONACOTRA par acte du 31 décembre 1974 comprennent notamment, outre des espaces verts, voies, parkings, un bâtiment d’un étage utilisé par le Secours catholique. Il se déduit des mentions portées sur l’acte de vente du 28 décembre 1978 et des écritures des demandeurs qu’il s’agit du pavillon édifié sur la parcelle AN [Cadastre 10]. Il apparaît ensuite dans ce même article que cette parcelle a été cédée à la Ville de [Localité 16].
Il apparaît au vu de ces éléments que le périmètre de l’AFUL est notamment bordé par [Adresse 15] où se situe cette parcelle où est édifié un pavillon, celle-ci n’étant pas dès l’origine exclue expressément du périmètre comme par exemple la parcelle AN [Cadastre 4]. Il n’est en outre nullement indiqué dans les statuts initiaux de l’AFUL que celle-ci pourrait acquérir des biens immobiliers extérieurs à son périmètre, et par conséquent à son objet tel que défini à l’article 3 des statuts initiaux, étant précisé que dans les statuts modifiés, le pavillon utilisé par le Secours Catholique est cité avec les ouvrages gérés par l’AFUL, à savoir les espaces verts, les voies et les parkings. Il peut donc être déduit de ces éléments que la parcelle AN [Cadastre 10] et le pavillon édifié dessus font partie du périmètre de l’AFUL.
Il apparaît en outre, au vu de la résolution de l’assemblée générale de 1977 autorisant la cession, qu’il n’a pas été décidé que, suite à la vente, ce bien immobilier serait distrait du périmètre de l’AFUL. Il sera au surplus souligné que dans l’extrait des délibérations du conseil municipal annexé à l’acte de vente du 28 décembre 1978, il est indiqué : “Est confirmé l’acquisition au franc symbolique sur l’Association Foncière Urbaine Libre du [Adresse 17] de la propriété lui appartenant située au [Adresse 6] (...)” , cette formulation laissant entendre que ledit bien est situé “sur” le périmètre de l’AFUL.
Force est de constater que l’AFUL, afin de contester le moyen ainsi soulevé, notamment en établissant que cette parcelle ne faisait pas partie de son périmètre n’a pas produit d’éléments dont notamment un plan de l’état initial de l’AFUL en l’état de la vente de 1978. Il sera souligné qu’aucun plan lisible n’a de toute façon été communiqué au tribunal.
Il n’est au surplus pas allégué ou démontré qu’en raison d’une disposition spécifique, la Ville de [Localité 16] ne pourrait être membre d’une AFUL, étant précisé que la qualité de personne morale de droit public n’y fait pas obstacle en soi.
La mention figurant à l’acte de vente de 1978 selon laquelle la Commune de [Localité 16] ne serait pas membre de l’AFUL ne saurait remettre en cause la présente analyse et n’est pas en cohérence avec l’acte d’acquisition de la parcelle par l’AFUL à l’origine par la Sonacotra ni avec la résolution de l’assemblée générale de l’AFUL de 1977 qui a autorisé ladite cession sans décider que le bien immobilier serait distrait du périmètre de l’AFUL.
Dès lors, les propriétaires de biens immobiliers situés dans le périmètre de l’AFUL étant nécessairement, comme cela a été rappelé ci-dessus, membres de l’AFUL, sans qu’ils puissent en démissionner, il doit être considéré que lors de la convocation et de la réunion de l’assemblée générale du 2 juillet 2021, la Ville de [Localité 16] était membre de l’AFUL faute pour la parcelle AN [Cadastre 10] d’avoir été exclue expressément ou pour le périmètre de l’AFUL d’avoir fait l’objet d’une réduction.
Il n’est dès lors pas contestable, en application des articles 7 et 8 des statuts initiaux, que la Ville de [Localité 16] étant membre de l’assemblée générale, elle aurait dû à ce titre être convoquée, ce qu’elle n’a pas été. Il n’est par ailleurs pas mentionné au procès-verbal comme étant membre non présent et non représenté et étant en principe titulaire d’un certain nombre de voix.
Le fait qu’elle n’ait pas été convoquée constitue donc une infraction aux statuts, infraction qui a fait obstacle au déroulement des votes tel que prévu auxdits statuts initiaux.
Toutes les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale réunie le 2 juillet 2021 ayant été adoptées sans que ne puissent être respectées les modalités statutaires de validité de la réunion de l’assemblée générale et de déroulement des votes, il convient de les annuler dans leur intégralité.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
L’AFUL, partie qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP FORESTIER HINFRAY, Avocats aux offres de droits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, l’AFUL, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires et à M. [B] la somme de 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou le rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort
Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 7 juillet 2023 ;
Déclare recevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [13] et de M. [B] du 9 octobre 2023 ainsi que leurs pièces communiquées concomitamment ;
Dit irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par l’Association Foncière des Propriétaires de la Zone d’Habitation du [Adresse 17] et tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires ;
Prononce l’annulation de toutes les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale de l’Association Foncière des Propriétaires de la Zone d’Habitation du [Adresse 17] réunie le 2 juillet 2021 ;
Condamne l’Association Foncière des Propriétaires de la Zone d’Habitation du [Adresse 17] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] et à M. [B] la somme globale de 1.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
Condamne l’Association Foncière des Propriétaires de la Zone d’Habitation du [Adresse 17] aux dépens, avec autorisation pour la SCP FORESTIER HINFRAY, avocats, de les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CARLIER
