TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 MARS 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 21/07961 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VQ3R
N° de MINUTE : 24/00448
DEMANDEUR
S.E.L.A.R.L. PHARMACIE PYRAMIDE PHARMACIE PYRAMIDE, Société d’Exercice Libéral à Responsabilité limitée, au capital de 3.700 euros, immatriculée au RCS de BOBIGNY, sous le numéro 533 479 481, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1312
C/
DEFENDEUR
S.N.C. SPACIA ET CIE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Arnaud LEROY de la SCP PETIT - MARCOT - HOUILLON - & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1683
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 18 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La société Spacia et Cie (la société Spacia) était propriétaire d’une partie (41,40%) du centre commercial Bienvenu situé à [Localité 3] et découpé en lots loués à des commerçants ; l’autre partie (58,60%) était la propriété du groupe Auchan qui y exploitait un supermarché.
L’un des lots de la société Spacia d’une surface de 72 m² était loué au groupe Auchan moyennant un bail commercial du 16 décembre 2003lequel prévoyait que la société Spacia bénéficiait d’un droit de préemption en cas de cession.
Par acte sous seing privé du 18 janvier 2017, la société Spacia a donné à bail à la société Pharmacie Pyramide les locaux n°13, 14, 15 et 16 situés dans la galerie marchande du Centre Commercial Bienvenu sis [Adresse 2], à [Localité 3] (93) dotés d’une superficie commerciale de 548m² dont 403m² environ situés en rez-de-chaussée et 145m² situés en mezzanine, pour une dure de 9 années à compter du 1er mars 2017 et jusqu’au 28 février 2026, moyennant un loyer annuel de 228.098 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement.
En juillet 2019, le groupe Auchan annonçait son intention de céder les murs et le fonds de commerce dont elle était propriétaire à la société Lidl laquelle exploiterait une surface comprise entre 2.000 et 2.500 m² au lieu des 7.500 m² de surface de vente exploitée par Auchan.
Le projet de vente était notifié à la société Spacia le 23 août 2019.
Le 9 octobre 2019, la société Spacia a exercé son droit de préemption sur la partie du centre commercial propriété du groupe Auchan avec pour projet d’y faire installer un supermarché de l’enseigne Leclerc.
L’opération n’ayant pas abouti entre la société Spacia et le groupe Auchan, les locaux de l’hypermarché étaient finalement confiés à la société Lidl désormais exploitante du site.
Par exploit du 2 août 2021, la société Pharmacie Pyramide a assigné la société Spacia devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la voir condamner, au visa de l’article 1719 du code civil, au paiement des sommes suivantes :
* 73.510,20 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux loyers appelés à tort depuis l’arrivée de l’enseigne Lidl ;
* 404.443,44 euros au titre du préjudice financier ;
* 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Aux termes de ses conclusions régularisées le 6 juillet 2023, la société Pharmacie Pyramide demande au tribunal, au visa des articles 1719 et 1383 du code civil, de :
* DECLARER la société PHARMACIE PYRAMIDE, recevable et bien fondée en son action ;
En conséquence,
* CONDAMNER la SNC SOCIETE DU PARC D’ACTIVITES ET DE COMMERCES DE [Localité 4] ET CIE, à verser à la société PHARMACIE PYRAMIDE la somme de 147.020,40 euros TTC, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi sur la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et évalué au regard des loyers versés au bailleur depuis l’arrivée de l’enseigne LIDL.
* CONDAMNER la SNC SOCIETE DU PARC D’ACTIVITES ET DE COMMERCES DE [Localité 4] ET CIE à verser à la société PHARMACIE PYRAMIDE, la somme de 404.443,44 euros, au titre du préjudice financier subi, ce montant étant arrêté au jour de l’introduction de la présente action et sera à parfaire au jour du prononcé du Jugement à intervenir ;
* CONDAMNER la SNC SOCIETE DU PARC D’ACTIVITES ET DE COMMERCES DE [Localité 4] ET CIE, à payer à la société PHARMACIE PYRAMIDE, la somme de 10.000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 27 juillet 2023, la société Spacia demande au tribunal de
DECLARER IRRECEVABLES les demandes de la société PHARMACIE PYRAMIDE en ce qu’elles ne reposent que sur un rapport d’expertise établi unilatéralement sans aucun respect du contradictoire et qui n’est donc pas opposable à la SNC SPACIA.
DEBOUTER en tout état de cause la société PHARMACIE PYRAMIDE de toutes ses demandes, fins et conclusions l’y disant irrecevables et mal fondées,
CONDAMNER la SELARL PHARMACIE PYRAMIDE à verser à la SNC SPACIA la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,
STATUER ce que de droit en matière d’exécution provisoire,
CONDAMNER la SELARL PHARMACIE PYRAMIDE aux entiers dépens.
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 22 septembre 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 janvier 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
1. Sur l’irrecevabilité des demandes de la société Pharmacie Pyramide au titre de la restitution de loyers
La société Pharmacie Pyramide demande à ce que son action soit déclarée recevable, au motif que celle-ci ne porte pas sur la fixation du loyer de son bail mais sur la réparation du préjudice résultant de la baisse de la valeur locative de ses locaux du fait de la fermeture de l'hypermarché Auchan.
La société Spacia considère quant à elle irrecevable la demande de la société Pharmacie Pyramide au titre de dommages et intérêts découlant d'une différence entre le loyer contractuellement prévu et la valeur locative des locaux loués au motif que le montant d'un loyer ne saurait être remis en cause en dehors des échéances prévues par le statut des baux commerciaux et que la demanderesse s'appuie sur une estimation de la valeur locative de son local réalisée non contradictoirement.
L'article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir »
L’article 122 du même code dispose quant à lui que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
En l'espèce, la prétention de la société Spacia s'analyse comme une fin de non-recevoir or le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur celle-ci. Le tribunal n'est en conséquence pas valablement saisi de ce moyen. La fin de non-recevoir soulevée par la société Spacia sera ainsi déclarée irrecevable.
2. Sur le fond
La société Pharmacie Pyramide se fonde sur l’article 1719 du code civil pour soutenir que la société Spacia a commis un manquement à ses obligations légales de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible dans la mesure où d’une part, l’exercice échoué et dilatoire de son droit de préemption a participé à la désertification du centre commercial et d’autre part, le défaut d’entretien du centre commercial participe à son défaut d’attractivité.
La société Pharmacie Pyramide estime que l’exercice du droit de préemption par la société Spacia et l’échec de la réalisation de l’opération envisagée a conduit à retarder d’un an l’arrivée d’un nouvel exploitant a la place de l’hypermarché Auchan et a donc généré une désertification du centre commercial par la clientèle ainsi que le départ d’autres enseignes commerciales. La société Pharmacie Pyramide reproche à la société Spacia de n’avoir pas pris les mesures nécessaires pour limiter la baisse de fréquentation et améliorer la commercialité du centre ou la re-commercialisation des cellules devenues vides. La société Pharmacie Pyramide ajoute que la responsabilité d’un bailleur peut être engagée lorsque le défaut d’entretien des locaux conduit à une désertification et à un dépérissement du centre commercial quand bien même le contrat ne prévoit pas d’engagement du bailleur sur la commercialité du centre. Elle précise que la mise en œuvre tardive de l’installation de Lidl a conduit à une modification du projet dans la mesure où la surface de vente de Lidl est de 2.100m² au lieu des 2.500m² prévu dans le projet initial et que le reste des surfaces de ventes devait être exploité en location par des enseignes non alimentaires alors qu’elles sont désormais utilisées pour du stockage ne générant donc aucune attractivité pour les consommateurs. La société Pharmacie Pyramide estime par conséquent que la mise en œuvre du droit de préemption par la société Spacia relève d’une attitude dilatoire et abusive ayant conduit au départ de certaines enseignes, leur remplacement par des commerçants précaires (destockeurs, etc.) et à la baisse de la commercialité du centre par son positionnement bas de gamme.
Sur le défaut d’entretien, la société Pharmacie Pyramide soutient que des zones substantielles du centre commercial ont été inaccessibles pendant de longues périodes. L’argument de l’économie de charges en l’absence d’un hypermarché est réfuté par la preneuse. La société Pharmacie Pyramide relève également le défaut d’entretien des galeries marchandes présentant des infiltrations d’eau, des pannes d’ascenseurs et autres dysfonctionnements anormaux. La société Pharmacie Pyramide se fonde sur le constat d’huissier qu’elle a fait réaliser le 16 décembre 2023 et qui constate l’absence de système de chauffage ainsi qu’une température comprise entre 12 et 14 degrés. La société Pharmacie Pyramide soutient également que la sécurité du centre commercial n’est pas assurée correctement. Elle précise que les caméras de vidéosurveillance ne fonctionnent pas toutes et que la structure même du bâtiment est propice aux cambriolages.
La société Pharmacie Pyramide déplore l’absence de service au sein du centre commercial alors que les charges n’ont pas diminué. Elle se fonde sur les conclusions du rapport d’expertise amiable qu’elle a fait opérer et qui relève les fuites d’eau récurrentes et une vidéo surveillance peu performante.
En réponse, la société Spacia se fonde sur les dispositions de l’article 1719 du code civil et estime que
- l’exercice d’un droit de préemption ne peut constituer une faute contractuelle sur ce fondement. La décision de départ de la société Auchan a été prise par elle-seule. Il aurait été préférable de voir s’installer un hypermarché Leclerc qui aurait utilisé toute la surface plutôt qu’un Lidl qui n’exploite qu’une partie. L’exercice du droit de préemption est donc légitime.
- elle a participé activement à l’amélioration de l’environnement du centre commercial alors même que le contrat ne l’y oblige pas. Cette obligation étant une obligation de moyens et non de résultats.
- le projet de rachat des locaux de Auchan n’a pas abouti en raison de difficultés de négociations avec Auchan ayant donné lieu à des recours judiciaires croisés entre Auchan et la société Spacia. Cette dernière a finalement renoncé à poursuivre Auchan et a préféré cesser toutes les procédures pour faire avancer la libération du local de Auchan et sa re-commercialisation.
- le retard de l’installation de Lidl en raison des démarches de la société Spacia n’est que de quelques mois. La société Pharmacie Pyramide aurait pu engager la responsabilité du groupe Auchan.
Sur le manquement à l’obligation de délivrance, la société Spacia souligne qu’il n’existe pas d’obligation légale pour le bailleur d’assurer l’environnement commercial du centre mais que néanmoins elle a mis en œuvre les démarches de nature à remplir les cellules vacantes et à maintenir la présence d’un hypermarché.
Sur le défaut d’entretien des parties communes, la société Spacia souligne que la fermeture d’une partie des parkings a été décidée par les copropriétaires (i.e. Lidl, propriétaire majoritaire et Spacia) et non par la société Spacia seule. Cette fermeture était justifiée par la crise sanitaire et le départ de l’hypermarché ; elle a généré une baisse des charges de 15%. La société Spacia soutient qu’il n’existe pas de fuites d’eau récurrentes mais seulement une fuite au sein du local de la société Lidl qui a été résolu et qui n’a pas d’impact sur la société Pharmacie Pyramide. Elle ajoute que la vidéo surveillance fonctionne normalement. Quant au chauffage, la société Spacia estime que le grief, invoqué tardivement, doit être soumis au syndicat des copropriétaires et non à la société Spacia seule.
L’article 1719 du code civil prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
L’article 1353 du même code prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, quant aux griefs relatifs au défaut d’entretien et à la déshérence du centre, le contrat de bail commercial en vigueur entre la société Pharmacie Pyramide et la société Spacia ne contient aucune obligation pour le bailleur d’assurer la commercialité du centre commercial.
La loi oblige néanmoins le bailleur à entretenir le centre commercial au sein duquel se situent les locaux loués et d’assurer le confort, l’accessibilité et le standing attendu en vertu du contrat. La société Spacia ne peut néanmoins se voir reprocher le départ des autres commerçants du centre commercial. Les reproches relatifs au défaut de re-commercialisation ne sauraient constituer un manquement contractuel aux obligations découlant du bail ni un manquement à l’obligation d’entretien et de jouissance paisible des locaux.
Il n’est pas établi que la vidéo surveillance serait obsolète ou qu’elle ne fonctionnerait pas. En toute hypothèse, le fonctionnement de la vidéo surveillance n’est pas nécessaire pour permettre à la société Pharmacie Pyramide d’exploiter son local.
Il n’est pas non plus établi que la société Pharmacie Pyramide subirait des fuites d’eau dans son local le rendant inutilisable.
Pour ce qui est de la fermeture d’une partie des parkings, elle ne constitue pas une faute contractuelle ni un manquement aux obligations légales de l’article 1719 du code civil dans la mesure où la société Pharmacie Pyramide n’a pas été empêché d’exploiter son local et que l’accès au centre commercial est demeuré maintenu.
Quant au grief portant sur l’insuffisance des installations de chauffage. Il ressort des éléments produits que ce grief est nouveau, qu’il a été porté récemment à la connaissance du bailleur qui n’a pas été alerté préalablement à la présente instance. Force est de constater que si la société Pharmacie Pyramide avait rencontré des difficultés d’exploitation de son local elle aurait mis en demeure son bailleur et aurait cherché à ce qu’il soit remédié à l’inconfort de ses équipes et clients dès l’apparition des difficultés. Il appartient en revanche au bailleur de faire le nécessaire auprès de la copropriété pour qu’il soit remédié à la difficulté le cas échéant.
Quant à l’exercice par la société Spacia de son droit de préemption, il ressort des éléments produits que la société Spacia a exercé son droit de préemption pour permettre l’installation d’un hypermarché Leclerc et que le projet n’a pas abouti. Le projet avait vocation à permettre une exploitation de la totalité de l’espace libéré par Auchan alors que l’implantation du Lidl prévoyait l’exploitation d’une surface plus petite et la relocation d’autres emplacements à des commerçants inconnus au moment du projet. Ainsi, il ne peut être reproché à la société Spacia d’avoir cherché à optimiser l’exploitation du centre commercial en proposant une solution plus pérenne et économiquement plus intéressante. L’échec de l’opération de reprise ne peut être imputé à la société Spacia qui démontre avoir préféré mettre un terme au projet et au différend qui l’opposait à Auchan afin de ne pas obérer davantage la re-commercialisation du local. La société Pharmacie Pyramide estime que l’aléa de la vie des affaires auquel la société Spacia a été confronté constitue in fine une attitude dilatoire néanmoins, aucune faute ne peut être retenue contre la société Spacia à ce titre.
La société Pharmacie Pyramide ne rapporte pas la preuve de manquements de la société Spacia à ses obligations au titre du bail. Elle sera déboutée de ses demandes réparatrices sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de se prononcer sur le montant du préjudice allégué.
3. Sur les autres demandes
Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société la société Pharmacie Pyramide, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, la société Pharmacie Pyramide, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société Spacia la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société Spacia ;
Déboute la société Pharmacie Pyramide de sa demande de dommages et intérêts pour la période de janvier 2021 à décembre 2021 ;
Déboute la société Pharmacie Pyramide de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;
Condamne la société Pharmacie Pyramide aux dépens ;
Condamne la société Pharmacie Pyramide à payer à la société Spacia la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CARLIER
