TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 23/03063 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YP7V
Minute : 24/250
Madame [E] [H] [W]
Représentant : Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1445
C/
Madame [T], [D] [R]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 Mars 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Madame [E] [H] [W],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8] - [Localité 2] -
AUTRICHE
Représentée par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1445
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [T], [D] [R],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2023, Madame [E] [H] [W] a donné à bail à Madame [T] [D] [R] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 10] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 770 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 110 euros, soit un total mensuel de 880 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2023, Madame [E] [H] [W] a fait signifier à Madame [T] [D] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1930 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 13 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, Madame [E] [H] [W] a fait assigner Madame [T] [D] [R] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [T] [D] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au tribunal de désigner ou au choix du bailleur en garantie des sommes qui pourront être dues,condamner Madame [T] [D] [R] au paiement de la somme de 1870 euros au mois de septembre 2023 au titre de la dette locative arrêtée, puis au titre de l’indemnité d’occupation à la date de résiliation du bail, à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir,la condamner à lui payer la somme de 129,37 euros au titre des frais d’huissier pour le commandement de payer, à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir,rejeter toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement ou de délais,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale à 880 euros, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 7 novembre 2023.
À l'audience du 8 janvier 2024, Madame [E] [H] [W], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6160 euros arrêtée au 1er janvier 2024, loyer du mois de janvier inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.
Madame [E] [H] [W] soutient que Madame [T] [D] [R] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 juillet 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’elle ignore si la locataire habite toujours le logement, les clefs ne lui ayant pas été restituées.
Madame [T] [D] [R], régulièrement assignée, à personne, ne comparait pas et n'est pas représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 novembre 2023 en vue d'une audience prévue le 8 janvier 2024, soit plus de six semaines après.
En conséquence, les demandes de Madame [E] [H] [W] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
En outre, Madame [E] [H] [W] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 6 juillet 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, il ressort des pièces communiquées, notamment du décompte arrêté au mois de septembre 2023, que postérieurement à la signification du commandement de payer, la locataire a, d’une part, payé à la bailleresse 500 euros, imputés sans précision en juin, et 850 euros imputés sans précision en juin, soit 1350 euros et d’autre part, effectué des règlements de 1350 euros « à l’huissier », sans mention de leur date.
L’ensemble des règlements effectués selon décompte au mois de septembre 2023 est donc supérieur au montant des sommes dues au jour du commandement de payer.
En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la bailleresse, notamment le décompte locatif, que les loyers et charges ne sont plus payés depuis plusieurs mois.
Il s'agit d'un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 7 septembre 2023.
Si Madame [T] [D] [R] a été assignée à une adresse distincte de celle du logement loué, celle-ci, qui ne comparait pas et n’est pas représentée, n’a pas restitué le local ni les clefs à la propriétaire.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [D] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant de 880 euros, correspondant l’échéance de loyer et charge si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [T] [D] [R] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.
Par ailleurs, Madame [E] [H] [W] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 mars 2023, du commandement de payer délivré le 6 juillet 2023 et des décomptes que Madame [E] [H] [W] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, le décompte actualisé au mois de janvier 2024 mentionne des règlements faits entre les mains de l’huissier « après déduction des frais » pour 1930 euros, mais ne reprend pas les paiements qui avaient été effectués, et qui apparaissaient dans le décompte arrêté au mois de septembre 2023.
Or, les frais de procédure ne peuvent être imputées à la locataire, si bien que les paiements effectués, même entre les mains de l’huissier, doivent être portés à son crédit en totalité, sans imputer les frais. Ces éléments sont donc insuffisants à liquider le montant des indemnités d’occupation restant dues depuis l’assignation.
Il convient dès lors d’arrêter la créance selon les termes de l’assignation.
Il y a lieu de retenir la somme de 1870 euros au titre des sommes dues au 6 septembre 2023, échéance d’août incluse.
En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [D] [R] à payer à Madame [E] [H] [W] la somme de 1870 euros, au titre des sommes dues au 7 septembre 2023, échéance d’août incluse.
Il convient de la condamner à payer à Madame [E] [H] [W] l’indemnité d’occupation mensuelle de 880 euros, à compter du mois de septembre 2023 et jusqu’à son départ des lieux sous déduction des paiements intervenus depuis le 7 septembre 2023.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [D] [R] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [H] [W] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [T] [D] [R] à payer à Madame [E] [H] [W] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de Madame [E] [H] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mars 2023 entre Madame [E] [H] [W] d'une part, et Madame [T] [D] [R] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 6],
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 29 mars 2023 entre Madame [E] [H] [W] d'une part, et Madame [T] [D] [R] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 6], au 7 septembre 2023,
DIT que Madame [T] [D] [R] est occupante sans droit ni titre,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [T] [D] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [T] [D] [R] à compter du 7 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme de 880 euros,
CONDAMNE Madame [T] [D] [R] à payer à Madame [E] [H] [W] la somme de 1870 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 septembre 2023, échéance d’août 2023 incluse,
CONDAMNE Madame [T] [D] [R] à payer à Madame [E] [H] [W] l'indemnité d'occupation mensuelle de 880 euros à compter du 7 septembre 2023 échéance de septembre 2023, et jusqu'à complète libération des lieux,
REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre,
CONDAMNE Madame [T] [D] [R] à payer à Madame [E] [H] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [T] [D] [R] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE Madame [E] [H] [W] de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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