TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 23/03592 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSIE
Minute : 24/96
S.D.C. [Adresse 11] [Localité 7]
Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22
C/
Monsieur [V] [W]
Madame [U] [W]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mars 2024 par Madame Fanny TEMAM, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 18 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM,Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. DE LA [Adresse 11] [Localité 7],
Représenté par son syndic, LE CABINET LOISELET ET DAIGREMONT [Localité 10],
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [V] [W],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
Madame [U] [W],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] sont propriétaires des lots 8 et 711 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par jugement en date du 12 septembre 2019, Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] ont été condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Localité 7] (le syndicat des copropriétaires) la somme de 2516,18 euros au titre des charges de copropriété du 1er juillet 2018 au 1er avril 2019, 38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965, 250 euros à titre de dommages et intérêts et 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 2 septembre 2021 rectifié par jugement du 11 octobre 2021, Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] ont été condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5357,24 euros au titre des charges de copropriété du 11 avril 2019 au 1er janvier 2021, appel du 1e trimestre 2021 et répartition des charges 2018 et 2019 inclus, 350 euros à titre de dommages et intérêts et 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
5516,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4e trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,492,52 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.
Il expose que Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W], régulièrement assignés par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 1er octobre 2020, 28 juin 2021, 29 juin 2022 et 27 juin 2023 approuvant les comptes 2019 à 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Le règlement de copropriété du 22 mai 1975 prévoit expressément à l'article 83 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5516,82 euros, au titre des charges de copropriété dues entre le 2 janvier 2021 et le 1er octobre 2023, appel du 4e trimestre 2023 inclus et répartition des charges 2020 et 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter 15 décembre 2023, date de l'assignation, à défaut d’interpellation antérieure.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, il est imputé des frais de mises en demeure et de relance, alors que le syndicat des copropriétaires ne produit pas la preuve de l’envoi ou de la réception desdites lettres. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
Il convient également de déduire les frais de « ouverture contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Concernant les frais d’échéancier retenus par le syndic, aucune facture ni aucun autre élément tel un protocole d’accord n’est produit aux débats venant en justifier. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] qui ont déjà fait l'objet de plusieurs condamnations au paiement de charges de copropriété impayées n’ont versé aucune somme au syndicat des copropriétaires depuis le mois d’octobre 2022. Le comportement et la résistance descopropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Localité 7] la somme de 5516,82 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Localité 7] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] aux dépens,
CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [U] [W] à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Localité 7] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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