TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/02064 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLHQ
Minute : 24/93
S.D.C. [Adresse 9] SISE [Adresse 3] ET [Adresse 5] ET [Adresse 2]
Représentant : Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601
C/
Madame [X] [V]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mars 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 18 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. [Adresse 9] SISE [Adresse 3] ET [Adresse 5] ET [Adresse 2],
Représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE,
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [X] [V],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
Comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Madame [X] [V] est propriétaire d'un appartement et d’une cave correspondant aux lots 234 et 249 au sein de la [Adresse 9] sise [Adresse 3] et [Adresse 5] et [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [X] [V] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
4060,73 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 janvier 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4e trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022 sur la somme de 2003,32 euros et de l’assignation pour le surplus,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires.
À l'audience du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 3814,20 euros au titre des charges arrêtées au 17 janvier 2024, appel du 1e trimestre 2024 inclus, dont 900,22 euros au titre des frais nécessaires. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
Il expose que Madame [X] [V], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Il rappelle que la dette est ancienne et que, dans ces conditions, Madame [V] ne saurait bénéficier de délais de paiement.
À l'audience, Madame [X] [V], comparante, reconnaît être redevable des sommes réclamées et demande au tribunal, de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 500 euros une fois tous les trois mois.
Au soutien de ses prétentions, elle indique avoir rencontré des difficultés financières ne lui ayant pas permis de régler ses charges de copropriété et de respecter l’échéancier qui lui avait été proposé par le syndic. Elle déclare avoir tout de même essayé de maintenir des paiements et avoir tâché d’être transparente avec le syndic. Elle précise percevoir un salaire mensuel de 1700 euros, mais indique avoir un crédit à la consommation et une dette d’impôts avec avis à tiers détenteur, ainsi que deux enfants mineurs à charge.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 30 juin 2021, 25 février 2021, 3 janvier 2023 et 3 octobre 2023 approuvant les comptes 2019 à 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2913,98 euros, au titre des charges de copropriété dues au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision eu égard à la diminution du montant de la dette.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite le remboursement de frais de mise en demeure et relance des 5 février 2022 et 17 mai 2022. Toutefois, il ne produit lesdits courriers ni la preuve de leur envoi. Il ne sera pas fait droit à la demande.
En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
Il convient également de déduire les frais de « transmission auxiliaires de justice » et de vacation pour l’assignation, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame [X] [V], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Madame [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Madame [X] [V] demande à bénéficier de délais de paiement à hauteur de 500 euros une fois tous les trois mois. Si Madame [V] n’est pas parvenue à respecter le premier échéancier prévu par le syndic, force est de constater qu’il s’agissait de solder plus de 4000 euros de dette en trois fois, ce qui est parfaitement disproportionné vis-à-vis des revenus de Madame [V]. En outre, Madame [V] a payé régulièrement et a permis une amorce de diminution de la dette.
Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à Madame [X] [V] des délais afin de s'acquitter de sa dette en 5 versements de 500 euros une fois tous les trois mois, et un sixième venant apurer la dette, soit en dix-huit mois.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [V] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [X] [V] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Madame [X] [V] à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 3] et [Adresse 5] et [Adresse 2] la somme de 2913,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 17 janvier 2024, appel du 1e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 3] et [Adresse 5] et [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Madame [X] [V] à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 3] et [Adresse 5] et [Adresse 2] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,
AUTORISE Madame [X] [V] à s’acquitter de sa dette en 6 fois sur 18 mois, en procédant à 5 versements de 500 euros et un 6e versement égal au solde de la dette, chaque versement intervenant une fois tous les trois mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,
RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,
CONDAMNE Madame [X] [V] aux dépens,
CONDAMNE Madame [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 3] et [Adresse 5] et [Adresse 2] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
