TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 7]
[Localité 9]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 23/01924 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKJP
Minute : 24/92
S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 5], 17/18/19 RUE DU MARNOIS - [Localité 11]
Représentant : Me Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1991
C/
Madame [H] [J] épouse [U]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mars 2024 par Madame Fanny TEMAM, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 18 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ET 17/18/19 RUE DU MARNOIS - [Localité 11],
Représenté par son syndic la société Net H IMMOBILIER,
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [H] [J] épouse [U],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 8]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Madame [H] [U] née [J] est propriétaire d'un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement correspondant aux lots 22, 108 et 162 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 février 2023, avisée et non réclamée, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 11] - [Adresse 5] et 17/18/19 rue du Marnois (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à Madame [H] [U] née [J] une mise en demeure de payer la somme de 4525,57 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [H] [U] née [J] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
6758,29 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date du 23 février 2023,2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
Il expose que Madame [H] [U] née [J], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Il rappelle qu’un seul règlement est intervenu depuis 2021 et fait observer que les délais proposés par Madame [H] [U] née [J] excèdent le délai légal de 24 mois.
À l'audience, Madame [H] [U] née [J], représentée, reconnaît être redevable des sommes réclamées et demande au tribunal, de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 50 à 200 euros par mois.
Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir perdu deux enfants en 2019 et 2020 et avoir perdu pied. Elle indique qu’elle travaille désormais à temps partiel, percevant 1800 euros net par mois. Elle précise que son mari, qui n’est pas propriétaire du bien, perçoit un salaire mensuel net de 1400 euros. Elle ajoute qu’elle a souscrit un crédit à la consommation pour soutenir financièrement son frère, sans domicile. Elle déclare avoir deux enfants mineurs à charge.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 22 janvier 2021, 12 juillet 2021, 18 mai 2022 et 6 avril 2023, approuvant les comptes 2019 à 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, et les attestation du syndic de l’immeuble indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [U] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6256,91 euros, au titre des charges de copropriété dues au 5 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023, sur la somme de 4525,57 euros, et du 20 octobre 2023, date de l'assignation, sur le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, il est imputé des frais de mises en demeure et de relance, alors que le syndicat des copropriétaires ne produit pas la preuve de l’envoi ou de la réception desdites lettres. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat le 20 février 2023, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame [H] [U] née [J], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Madame [H] [U] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Madame [H] [U] née [J] fait état de difficultés en 2019 et 2020. Toutefois, il ressort du décompte produit aux débats que la dette débute en 2021. En outre, si elle fait état d’un retour à meilleure fortune, elle n’a réalisé depuis lors aucun paiement venant démontrer sa volonté ou sa capacité à solder la dette. Enfin, ses propositions excèdent largement le délai légal de 24 mois, puisqu’elle propose de solder sa dette entre 32 et 126 mois.
Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.
Sur les frais du procès
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [U] née [J] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [H] [U] née [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Madame [H] [U] née [J] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 11] - [Adresse 5] et 17/18/19 rue du Marnois la somme de 6256,91 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 5 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 sur la somme de 4525,57 euros et du 20 octobre 2023 sur le surplus,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 11] - [Adresse 5] et 17/18/19 rue du Marnois de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Madame [H] [U] née [J] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 11] - [Adresse 5] et 17/18/19 rue du Marnois la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
DEBOUTE Madame [H] [U] née [J] de sa demande de délais de paiement,
CONDAMNE Madame [H] [U] née [J] aux dépens,
CONDAMNE Madame [H] [U] née [J] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 11] - [Adresse 5] et 17/18/19 rue du Marnois la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
