TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 23/01850 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJYT
Minute : 24/91
syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263
C/
Monsieur [G] [X]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mars 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 18 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],
Représenté par son syndic, la société FONCIA AGEXIA,
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [G] [X],
demeurant [Adresse 3]
Bat E1, 2ème étage porte droite
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [G] [X] est propriétaire d'un appartement, d’une cave et d’un garage correspondant aux lots 158, 172 et 184 au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par jugement du 9 septembre 2021, le Tribunal de proximité du Raincy a condamné Monsieur [G] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 1794,66 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel du 2e trimestre 2021 inclus, outre diverses sommes au titre des frais nécessaires, de dommages et intérêts et des frais du procès.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [G] [X] une mise en demeure de payer la somme de 4407,65 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [G] [X] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
4001,11 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4e trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,2200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.
Il expose que Monsieur [G] [X], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Il rappelle qu’une précédente condamnation est déjà intervenue.
Monsieur [G] [X], régulièrement assigné à personne, ne comparait pas et n'est pas représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 13 février 2023 approuvant les comptes courant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices courant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3651,11 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023, sur la somme de 2894,54 euros et du 20 octobre 2023, date de l'assignation sur le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, il convient également de déduire les frais de « transmission de dossier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [G] [X] qui a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 9 septembre 2021 n’a versé aucune autre somme au syndicat des copropriétaires que celles utiles à solder les termes du premier jugement. Le comportement et la résistance ducopropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [X] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [G] [X] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la rappeler ou de la prononcer.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 3651,11 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2023, de l’appel du 3e trimestre 2022 à l’appel du 4e trimestre 2023 inclus, outre régularisation de l’exercice 2021-2022, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023 sur la somme de 2894,54 euros et du 20 octobre 2023 sur le surplus,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] aux dépens,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
