TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/09715 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X4ZE
N° de MINUTE : 24/00378
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ [Adresse 3], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT ET ASSOCIES
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002339 du 04/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
C/
DEFENDEUR
S.A.R.L. MIGEUL-[L]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 10 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La S.A.R.L. [Y]-[L] est propriétaire des lots n°1115, 1116 et 1127 de l'ensemble immobilier « La Closerie du Mont d'Est » sis [Adresse 3] (93).
Par acte d’huissier de justice du 09 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « La Closerie du Mont d'Est » sis [Adresse 3] (93) pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, a fait assigner la S.A.R.L. [Y]-[L] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Recevoir le Syndicat des copropriétaires l'ensemble immobilier « LA CLOSERIE DU MONT D'EST » sis: [Adresse 3], pris en la personne de son Administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, en son exploit introductif d'instance et le dire bien fondé.
Y FAISANT DROIT,
- Condamner la société [Y]-[L], à payer au le Syndicat des copropriétaires de ensemble immobilier dénommé l'ensemble immobilier « [Adresse 3], pris en la personne de son Administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT «St ASSOCIES, la somme de 15.703,31 € correspondant aux charges de copropriété et travaux dus au 3ème trimestre 2023 inclus, 21/09/2023.
- La condamner au paiement de la somme de 5,37€ au titre des frais exposés conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- La condamner également au paiement d'une somme de 2.000,00 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le Syndicat des copropriétaires.
- La condamner aux entiers dépens en ce compris le coût de la mise en demeure,
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la S.A.R.L. [Y]-[L] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 07 novembre 2023 et fixée à l'audience du 10 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.A.R.L. [Y]-[L];
- l’extrait du compte copropriétaire de Monsieur [L] [Y] ;
- les décisions de l'administrateur provisoire des 19 décembre 2022, 20 juillet 2023 et 31 juillet 2023 dont découlent les charges réclamées au titre des années 2022 et 2023 ;
- les appels de fonds adressés à Monsieur [Y] [L],
- la mise en demeure du 29 novembre 2022 adressée à [L] [Y],
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Il ressort en effet des pièces transmises que l'ensemble des appels de fonds ont été établis et adressés à Monsieur [Y] [L] or le propriétaire des lots sur lesquels porte la demande de recouvrement de l'arriéré de charges est la SARL [Y]-[L] dont, aux termes de l'extrait KBIS transmis, l'associé gérant est Madame [D] [K] épouse [Z]. L'accusé réception de la mise en demeure adressée le 29 novembre 2022 à [Y] [L] fait apparaître que le pli n'a pu être distribué au motif que le destinataire est inconnu à l'adresse. Compte tenu de l'erreur manifeste commise sur l'identité du propriétaire des lots concernés, ne permettant pas de s'assurer que la SARL [Y]-[L] et Madame [D] [K] épouse [Z] ont été valablement destinataires des appels de fonds et mises en demeure qui leur ont été adressés, et par conséquent mis à même de pouvoir régler les sommes dues, il ne peut être fait droit à la présente demande de recouvrement, ni aux demandes relatives aux frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux dommages et intérêts qui en découlent.
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « La Closerie du Mont d'Est » sis [Adresse 3] (93) pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, de sa demande au titre des charges de copropriété ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « La Closerie du Mont d'Est » sis [Adresse 3] (93) pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « La Closerie du Mont d'Est » sis [Adresse 3] (93) pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « La Closerie du Mont d'Est » sis [Adresse 3] (93) pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 06 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
