TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/07693 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X4ZP
N° de MINUTE : 24/00371
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ [Adresse 1], pris en la personne de son Administrateur judiciaire provisoire, la SELARL BLERIOT ET ASSOCIES
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002344 du 04/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
C/
DEFENDEUR
S.A.R.L. PH 11, prise en la personne de son Gérant M. [L] [F]
[Adresse 1],
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 10 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La SARL PH 11 est propriétaire des lots n°1117, 1136, 1137, 1138 et 1139 de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93).
Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93) pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, a fait assigner la SARL PH 11 aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Recevoir le Syndicat des copropriétaires l'ensemble immobilier « [Adresse 1]›› sis: [Adresse 1], pris en la personne de son Administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, en son exploit introductif d'instance et le dire bien fondé.
Y FAISANT DROIT,
- Condamner la SARL PH 11, à payer au le Syndicat des copropriétaires de ensemble immobilier dénommé l'ensemble immobilier « [Adresse 1]›› sis : [Adresse 1], pris en la personne de son Administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT «St ASSOCIES, la somme de 24.188,58 € correspondant aux charges de copropriété et travaux dus au 2ème trimestre 2023 inclus, comptes arrêtés au 06/06/2023.
- La condamner au paiement de la somme de 5,37€ au titre des frais exposés conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- La condamner également au paiement d'une somme de 2.000,00 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le Syndicat des copropriétaires.
- La condamner aux entiers dépens en ce compris le coût de la mise en demeure,
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la SARL PH 11 n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 07 novembre 2023 et fixée à l'audience du 10 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SARL PH 11;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les décisions de l'administrateur provisoire des 19 décembre 2022, 20 juillet 2023 et 31 juillet 2023 dont découlent les charges réclamées au titre des années 2022 et 2023 ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 29 novembre 2022.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, en l'absence de justification de la décision de l'administrateur provisoire relative à l'approbation des comptes dont découlent les appels de fonds exceptionnels du 28 décembre 2021, portant sur la somme totale de 2.880 euros, il convient de déduire ce montant des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, il convient de condamner la SARL PH 11 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.308,58 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 06 juin 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 5,37 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 29 novembre 2022, d'un coût de 5,37 euros. Il convient de faire droit à la demande.
la SARL PH 11 sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 5,37 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, la SARL PH 11 paye irrégulièrement les charges de copropriété et n'a ainsi effectué aucun règlement depuis le 08 février 2022 ; ce qui a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par l'administrateur provisoire.
Sa carence est d'autant plus préjudiciable que la copropriété se trouve dans une situation financière gravement compromise, ce qui a justifié la désignation d'un administrateur provisoire.
Il y a lieu en conséquence de condamner la SARL PH 11, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SARL PH 11 sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE la SARL PH 11 à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93) pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, la somme de 21.308,58 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 06 juin 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE la SARL PH 11 à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93) pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, la somme de 5,37 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE la SARL PH 11 à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93) pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SARL PH 11 aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 06 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
