| France, Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/section 1, 06 mars 2024, 23/06086

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MARS 2024

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/06086 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XXN3
N° de MINUTE : 24/00375

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, SARL, elle même prise en la personne de son représentant légal.
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [G]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [G] est propriétaire des lots n°3 et 23 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93).

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, a fait assigner Monsieur [Z] [G] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Constater que MONSIEUR [Z] [G] est propriétaires des lots n°03 et 23 dans la résidence sise [Adresse 1],
Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société CITYA PECORARI IMMOBILIER,
En conséquence
Condamner MONSIEUR [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société CITYA PECORARI IMMOBILIER, les sommes de :
- 6.159,53 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 25 mai 2023, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l'assignation, sauf somme à parfaire,
- 3.900,00 € à titre de dommages et intérêts,
- 1.500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie
- Condamner MONSIEUR [Z] [G] aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [Z] [G] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 07 novembre 2023 et fixée à l'audience du 10 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 mars 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [G];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 juillet 2020 ayant approuvé les budgets prévisionnels au titre des exercices 2020/2021 et 2021/2022 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 27 juillet 2020 au 31 décembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe, au vu des éléments susvisés et compte tenu de la justification, au travers d'une note en délibéré sur autorisation du tribunal, de l'approbation des comptes des exercices 2020/2021 et 2021/2022 lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2023.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, en l'espèce la somme de 2.057,59 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.101,94 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 mai 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires ne formule pas en tant que telle une demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans son dispositif, force est de constater qu'il a incorporé, à tort, cette demande dans sa prétention au titre de l'arriéré de charges de copropriété. De fait, il est donc sollicité la somme de 2.057,59 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 16 septembre 2021.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de mises en demeure du 19 juillet 2021 et du 10 août 2021.

L’extrait de compte fait apparaître des frais d'honoraires avocat à hauteur de 120 euros le 22 octobre 2021, et d'assignation, à hauteur de 105,59 euros, le 29 octobre 2021 correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « transmission auxiliaire de justice » des 16 septembre 2021 et 18 octobre 2021, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Enfin, le contrat de syndic transmis ne couvrant pas les années 2022 et 2023 durant lesquels des « frais contentieux » ont été exposés le 21 février 2022 à hauteur de 144 euros, le 20 avril 2022 à hauteur de 144 euros et le 09 mai 2023 à hauteur de 480 euros, il ne peut y être fait droit à défaut de pouvoir vérifier qu'ils étaient prévus audit contrat. Il y a en effet lieu de relever que de tels frais ne constituaient pas des frais imputables au seul copropriétaire concerné au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans le contrat de syndic applicable du 27 juillet 2020 au 31 décembre 2021, transmis en pièce n°5.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [Z] [G] ne règle pas ses charges de copropriété. Or en omettant ainsi de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [Z] [G] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [Z] [G], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [G] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 4.101,94 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 mai 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mars 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT