TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MARS 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/05733 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XYQ6
N° de MINUTE : 24/00374
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] ET [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SIA - SOLUTION IMMOBILIERES ACTUELLES, SARL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0188
C/
DEFENDEUR
SCI ABRACADABRA
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 10 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La société ABRACADABRA est propriétaire des lots n°26, 31 et 67 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] (93).
Par acte de commissaire de justice du 08 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERS ACTUELLES, a fait assigner la société ABRACADABRA aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
DECLARER le syndicat demandeur recevable et bien fondé en ses demandes,
Y faisant droit,
CONDAMNER la SCI ABRACADABRA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], les sommes suivantes :
- 63.209.15 € représentant 1'arriéré de charges et de travaux échu et impayé jusqu'au 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure du 16 février 2023 sur la somme 62.064,30 €, et à compter de la délivrance du présent acte pour le surplus.
- 183 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965 ;
- 2.500.00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le syndicat demandeur du fait de sa carence ;
- 1.800.00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile.
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
CONDAMNER la défenderesse au paiement de tous les dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la société ABRACADABRA n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 17 octobre 2023 et fixée à l'audience du 10 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 mars 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- les formalités hypothécaires justifiant de la qualité de copropriétaire de la société ABRACADABRA;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 03 mars 2021 et du 16 mai 2022 ayant approuvé les travaux, les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 16 mai 2022 au 30 juin 2023,
- la mise en demeure du 16 février 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Ainsi, il convient de condamner la société ABRACADABRA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 63.209,15 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 16 février 2023, date de la mise en demeure notifiée à la société ABRACADABRA, sur la somme de 62.064,30 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 183 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée, selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, le 16 février 2023, d'un coût de 156 euros.
Cependant, ces frais découlant d'une mise en demeure par avocat, ils entrent dans les frais dus au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
Il convient en revanche de faire droit à la demande au titre des frais hypothécaires à hauteur de 27 euros dont il est justifié.
la société ABRACADABRA sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 27 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, la société ABRACADABRA ne paye que de façon parcellaire les charges de copropriété et les appels de fonds relatifs aux travaux ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation ; notamment en mettant en difficulté la copropriété dans sa mise en œuvre d'importants travaux, approuvés régulièrement en assemblée générale, notamment par la société ABRACADABRA.
Il y a lieu en conséquence de condamner la société ABRACADABRA, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la société ABRACADABRA sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE la société ABRACADABRA à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERS ACTUELLES, la somme de 63.209,15 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus. et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023 sur la somme de 62.064,30 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNE la société ABRACADABRA à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERS ACTUELLES, la somme de 27 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE la société ABRACADABRA à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERS ACTUELLES, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société ABRACADABRA à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERS ACTUELLES, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société ABRACADABRA aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 06 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
