1ère chambre civile
[Y] [W],
c/
[O] [D]
copies et grosses délivrées
le
à Me LACHERIE
à Me BAVENCOFFE
à service des expertises
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE
N° RG 23/01744 - N° Portalis DBZ2-W-B7H-HV5T
Minute: /2024
JUGEMENT DU 26 AOUT 2024
(EXPERTISE)
DEMANDEUR
Monsieur [Y] [W], demeurant 22 avenue de Colmar - 62440 HARNES
représenté par Me Gautier LACHERIE, avocat au barreau de BETHUNE
DEFENDERESSE
Madame [O] [D], demeurant 16 résidence Les Ebènes Boulevard du Maréchal Leclerc - 62110 HENIN-BEAUMONT
représentée par Me Carine BAVENCOFFE, avocat au barreau de BETHUNE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Présidente : LEJEUNE Blandine, Juge, siègeant en Juge Unique
Assistée lors des débats de SOUPART Luc, greffier principal.
DÉBATS:
Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Avril 2024 fixant l’affaire à plaider au 21 Mai 2024 à l’audience de juge unique.
A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 26 Août 2024.
Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique en date du 16 mai 2015, Mme [O] [D] a vendu à M. [Y] [X] (désormais M. [Y] [W] suivant jugement de changement de nom en date du 18 août 2022) un bien immobilier sis 32 Coron du Paradis à Hénin-Beaumont.
Le tribunal de grande instance de Béthune a notamment, par jugement du du 18 décembre 2018, condamné M. [Y] [W] à procéder à la démolition d'une construction faite sur une parcelle non bâtie jugée comme appartenant à la propriété voisine.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, M. [Y] [W] a assigné Mme [O] [D] devant le tribunal aux fins de résolution judiciaire de la vente de l'immeuble.
Mme [O] [D] a comparu à l'instance.
L'instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 3 avril 2024 et qui a fixé l'affaire pour plaidoiries à l'audience des débats du 21 mai 2024 devant le juge unique. A l'issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 26 août 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2024 M. [Y] [W] demande au tribunal de :
-rejeter comme étant irrecevables et en tout état de cause infondées les fins de non-recevoir soulevées par Mme [D] ;
A titre principal, sur l’anéantissement du contrat de vente:
-prononcer la résolution judiciaire de la vente de l’immeuble cadastré section AM
n°13 sis 32 coron du paradis à Hénin-Beaumont intervenue le 16 mai 2015 entre Mme [O] [D] et M. [Y] [L] [M] [X] suivant acte reçu par Maître [Z] [E], notaire, publié au service de la publicité foncière de Béthune 2 volume 2015 P n°2291 sur le fondement du manquement ;
-prononcer la résiliation judiciaire de la vente de l’immeuble cadastré section AM n°13 sis 32 coron du paradis à Hénin-Beaumont intervenue le 16 mai 2015 avec Mme [O] [D] et M. [Y] [L] [M] [X] suivant acte reçu par Maître [Z] [E], notaire, publié au service de la publicité foncière de Béthune 2 volume 2015 P n°2291 ;
-condamner en tout état de cause Mme [O] [D] à lui payer la somme de 48 000 euros en restitution du prix de vente ;
Subsidiairement, sur la demande de remboursement au visa de l’article 1637 du Code civil:
-condamner Mme [O] [D] à lui payer la somme de 19 049,44 euros au titre du remboursement de la partie dont l’acquéreur se trouve évincé.
En tout état de cause:
-condamner Mme [O] [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-rappeler que la décision à intervenir est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile ;
-condamner Mme [O] [D] aux dépens ;
M. [W] argue de l'irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par Mme [D], sur le fondement des dispositions de l'article 789 6° du Code de procédure civile. Il ajoute qu'il n'a pu avoir connaissance de l'erreur quant à la propriété du jardin jouxtant son bien qu'à l'issue de la procédure ayant tranché ce point, et non à compter du dépôt du rapport d'expertise, qui ne faisait que proposer une délimitation.
Au soutien de sa demande principale en résolution de la vente, M. [W] se prévaut des dispositions de l'article 1603 du Code civil. Il expose que le bien acquis ne comprenait pas la contenance prévue au contrat, puisqu'il s'est avéré à l'issue de la procédure diligentée à son encontre par sa voisine que la partie non bâtie de la parcelle cadastrale visée par l'acte notarié dépendait en réalité du fonds voisin.
S'opposant à l'argumentation de Mme [D] tirée de la présence d'une clause de non-recours dans le contrat de vente, M. [W] se prévaut dans un second temps de la garantie d'éviction prévue par les articles 1626 et 1636 du Code civil. Il indique que la clause de non-garantie de désignation et de contenance ne dispense pas les vendeurs de garantir les acheteurs contre l'éviction. Il précise que le jardinet dont s'agit est évalué à 37m2, et représente ainsi 39,78% de l'emprise foncière de son acquisition. Il considère que cette circonstance, outre ses tentatives de privatiser ledit jardinet dès l'acquisition démontrent que sa présence était déterminante de son consentement.
Au soutien de sa demande subsidiaire en remboursement partiel, M. [W] se prévaut des dispositions de l'article 1637 du Code civil. Il estime que le remboursement partiel du prix doit se faire dans les mêmes proportions que celles de l'emprise foncière dont il a été évincé, soit 39,78%.
Enfin, s'opposant à la demande de dommages-intérêts formulée par Mme [D], M.[W] précise que cette dernière ne démontre pas l'existence des dégradations dont elle se prévaut. Il ajoute que la désignation d'un expert ne peut être ordonnée en vue de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve, en application des dispositions de l'article 146 du Code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024 Mme [O] [D] demande au tribunal de :
-prononcer la prescription de l’action engagée par M.[W] à son encontre concernant la vente de l’immeuble sis 32 Coron du Paradis à Hénin-Beaumont,
A titre subsidiaire, dire que l’action engagée par M. [W] est irrecevable;
-débouter M. [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Si le tribunal faisait droit à l’une des demandes de M. [W], ordonner avant dire-droit une mesure d’expertise afin de :
« - Visiter l’immeuble situé 32 Coron du Paradis à Hénin-Beaumont ;
- Se faire communiquer tout document utile ;
- Entendre les parties ;
- Chiffrer la perte de valeur de l’immeuble en raison de la différence de contenance,
- Estimer la valeur actuelle de l’immeuble par rapport à sa valeur au jour de la vente,
- Faire toutes constatations utiles sur l’existence des dégradations causées sur l’immeuble depuis l’achat par M. [W];
- Évaluer les préjudices de toute nature, et en particulier les moins-values résultant de la dégradation de l’état de l’immeuble et son manque d’entretien par M. [W];
- Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le
cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les
responsabilités éventuelles encourues ;
- Faire toute constatation utile à la solution du litige ».
Si le tribunal faisait droit à l’une de des demandes de M. [W]:
-condamner M. [W] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations commises sur l’immeuble;
-condamner M. [W] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
-condamner M. [W] aux entiers frais et dépens.
Au soutien de sa demande tendant à la prescription des demandes présentées par M. [W], Mme [D] se prévaut des dispositions de l'article 1622 du Code civil. Elle expose que M. [W] a attendu le 26 mai 2023 pour l'assigner devant la présente juridiction, alors que l'acte de vente date du 16 mai 2015, le rapport d'expertise du 22 janvier 2018 et le jugement entérinant la nouvelle délimitation du 18 décembre 2018.
Mme [D] se prévaut d'un second moyen d'irrecevabilité, fondé sur les dispositions de l'article 1103 du Code civil. Elle invoque l'existence d'une clause de non recours prévue au contrat de vente. Elle considère que cette clause tend à s'appliquer tant contre la demande fondée sur la délivrance conforme que sur la garantie d'éviction.
S'opposant à la demande de résolution judiciaire pour défaut de délivrance conforme, Mme [D] invoque le caractère impossible de la résolution. Elle expose que le bien est inhabité depuis son acquisition par M. [W] en 2015, et subi des dégradations.
S'opposant à la demande de résiliation judiciaire fondée sur l'éviction partielle, Mme [D] expose que lors de la vente, l'immeuble ne possédait aucun accès au terrain en friche situé à l'arrière. Elle estime que sa présence sur la parcelle vendue ne peut avoir été déterminante du consentement de l'acquéreur.
Mme [D] considère en conséquence que cette parcelle non-bâtie ne peut représenter en valeur le pourcentage qu'il représente sur l'emprise foncière, en ce qu'elle n'apportait en réalité qu'une très faible plus-value à l'immeuble. Elle affirme que cette moins-value doit être évaluée par expert, ainsi que la valeur actuelle du bien au regard des dégradations subies du fait de son inoccupation depuis 9 ans.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-dessus.
MOTIFS DU JUGEMENT
I. Sur les demandes tendant à l'irrecevabilité des demandes présentées par M. [W]
L'article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Or, il résulte des dispositions de l'article 789 6° dudit Code que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour connaître des fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à les soulever au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au déssaisissement du juge de la mise en état.
En l'espèce, Mme [D] soulève devant le tribunal une fin de non-recevoir tirée de la prescription et une fin de non-recevoir tirée de l'existence d'une clause de non-recours. Ces fins de non-recevoir sont apparues avant l'ordonnance de clôture, de sorte que seul le juge de la mise en état était compétent pour en connaître.
En conséquence, les fins de non-recevoir soulevées par Mme [D] seront déclarées irrecevables.
***
Il y a lieu néanmoins de relever que la seconde fin de non-recevoir soulevée, concernant l'existence d'une clause contractuelle limitative de responsabilité du vendeur, a en réalité trait au fond du litige. Chaque partie a invoqué des moyens de fond la concernant. Mme [D] évoque en effet l'application des dispositions de l'article 1103 du Code civil, et expose que cette clause trouve à s'appliquer, tant s'agissant de l'obligation de délivrance conforme que de la garantie du vendeur contre l'éviction. M. [W] conclut quant à lui au maintien de la garantie d'éviction à la charge du vendeur.
Ces moyens seront donc analysés dans le cadre de la motivation du fond de la décision.
II. Sur la demande principale fondée sur le défaut de conformité
L'article 1603 du Code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.
Il résulte de l'obligation de délivrance que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles.
En l'espèce, il est constant que l'acte authentique de vente fait référence à l'acquisition d'un bien immobilier d'une contenance totale de 93m2 comportant une maison à usage d'habitation et un terrain non bâti.
L'acte de vente contient une clause intitulée « état du bien » aux termes de laquelle :
L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.
Aux termes de cette clause, l'acquéreur s'interdisait toute action, notamment pour défaut de délivrance conforme, même en cas de différence quant à la contenance cadastrale.
En conséquence, M. [W] sera débouté de sa demande de résolution fondée sur le défaut de délivrance conforme.
III. Sur las demandes subsidiaires fondées sur la garantie d'éviction
A) Sur l'existence du droit à garantie
L'article 1626 du Code civil dispose que quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.
Il résulte de ces dispositions que la garantie du fait des tiers n'est due que si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit. La clause de non-garantie de désignation et de contenance ne dispense pas les vendeurs de garantir les acheteurs contre l'éviction d'une partie de la chose vendue.
En l'espèce, il est constant que M. [W] a subi de la propriétaire du fonds voisin un trouble de droit, ayant abouti à la perte du droit de propriété qu'il pensait avoir sur la partie non-bâtie du bien immobilier acquis.
Hormis la clause de non garantie de désignation et de contenance ci-dessus reprise, le contrat de vente ne prévoit aucune clause de nature à exclure la garantie du vendeur contre l'éviction.
Il y a en conséquence lieu de considérer que Mme [D] est redevable envers M. [W] de la garantie d'éviction du fait de la procédure ayant amené à condamner M. [W] à mettre fin à l'empiètement opéré.
B) Sur les conséquences de la garantie
1. Sur la demande de résiliation du contrat
L'article 1636 du Code civil dispose que si l'acquéreur n'est évincé que d'une partie de la chose, et qu'elle soit de telle conséquence, relativement au tout, que l'acquéreur n'eut point acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier la vente.
En l'espèce, si les termes de l'acte de vente concernant la contenance cadastrale ont pu induire l'acquéreur en erreur et l'amener, après l'achat, à procéder à la clôture du jardinet et aux ouvertures, cette attitude n'est pas suffisante à elle seule à démontrer que la présence du jardinet était déterminante du consentement de M. [W].
Il résulte au contraire des pièces du dossier qu'avant la prise de possession des lieux par ce dernier, la partie non-bâtie figurant sur le cadastre constituait une friche, non accessible depuis l'habitation mais ouverte sur le terrain de la voisine. Cette dernière a notamment indiqué à l'expert désigné dans le cadre de la procédure relative à l'empiètement avoir informé l'agence immobilière en charge de la vente de l'erreur cadastrale.
Ces éléments permettent de considérer que, lors de ses visites en vue de l'acquisition, M. [W] n'avait aucune raison de penser que le terrain en friche situé à l'arrière de l'habitation faisait partie du bien immobilier proposé à la vente.
En conséquence, il sera débouté de sa demande tendant à la résiliation de la vente.
2. Sur la demande de remboursement partiel
L'article 1637 du Code civil dispose que si, dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur.
Il résulte de ces dispositions qu'en cas de perte d'une partie du bien, le montant du remboursement dû par le vendeur ne peut être calculé proportionnellement au prix total de la vente.
En l'espèce, M. [W] n'apporte au débat aucun élément tendant à considérer que la valeur du bien, après la perte de la partie non bâtie, est proportionnelle différence d'emprise foncière.
Au contraire, il y a lieu de relever que M. [W] a acquis au prix de 48.000 euros un bien bâti, comportant un terrain en friche attenant mais non accessible. Ces éléments sont insuffisants à établir la part de valeur dudit terrain non bâti, sur l'ensemble du bien.
En conséquence, un expert judiciaire sera désigné, suivant mission détaillée au dispositif de la présente décision, afin de permettre de comparer la valeur du bien, à la date de la vente et dans l'état de l'époque, avec et sans la partie non bâtie dont s'agit.
IV. Sur les frais du procès
Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mixte contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;
DECLARE IRRECEVABLES les demandes présentées par Mme [O] [D] tendant à l'irrecevabilité des demandes de M. [Y] [W]
REJETTE la demande de M. [Y] [W] de résolution du contrat pour défaut de délivrance conforme
REJETTE la demande de M. [Y] [W] de résiliation du contrat au titre de la garantie d'éviction
Avant dire droit sur l'éventuel remboursement partiel au titre de la garantie d'éviction :
ORDONNE la réalisation d'une expertise judiciaire et désigne pour ce faire M. [C] [N], inscrit sur la liste des experts judiciaires près la Cour d'appel de Douai avec pour mission de :
-visiter les lieux situés 32 rue Coron du Paradis à Hénin Beaumont
-convoquer les parties et leurs conseils
se faire communiquer tous documents utiles, notamment quant à l'état du bien dont s'agit à l'époque de la vente, le 16 mai 2015,
-donner son avis quant à la valeur du bien dont s'agit à la date du 16 mai 2015, au regard de son état de l'époque et en tenant compte de la présence de la partie non bâtie y attenante en vertu des énonciations cadastrales contenues dans l'acte de vente
-donner son avis quant à la valeur du même bien, à la même date, et dans le même état, en tenant compte de sa superficie relevant des termes du jugement du tribunal judiciaire de Béthune du 18 décembre 2018
en conséquence, donner son avis sur l'éventuelle perte de valeur subie par le bien, du seul fait de la perte d'une partie de sa superficie par l'effet dudit jugement, sans considération de l'état actuel du bien, lié à la vétusté acquise depuis lors et aux modifications opérées par M. [W]
DIT que l'expert désigné pourra, en cas de besoin, s'adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises ;
DIT que l'expert adressera un pré-rapport aux conseils des parties qui, dans les quatre semaines de la réception, lui feront connaître leurs observations auxquelles il devra répondre dans son rapport définitif ;
DIT que 'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de l'avis de consignation qui lui sera adressé par le greffe, sauf prorogation dûment sollicitée auprès du juge chargé du contrôle des opérations d'expertise, et en adresser une copie aux conseils des parties ;
DIT que M. [Y] [W] fera l'avance des frais d'expertise et qu'il devra consigner la somme de 2.000 euros à la régie d'avances et de recettes du Tribunal judiciaire de BÉTHUNE dans un délai de deux mois à compter du présent jugement en garantie des frais d'expertise, SAUF s'il justifie bénéficier de l'aide juridictionnelle, auquel cas les frais d'expertise seront avancés par le Trésor comme en matière d'aide juridictionnelle ;
DIT qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance sur requête du Juge chargé du contrôle des expertises
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 11 décembre 2024 à 9h00
RESERVE les autres demandes des parties
RESERVE les dépens et les frais irrépétibles
LE GREFFIER LE PRESIDENT
