Juge des loyers commerciaux
S.A.R.L. ERISPORT
c/
S.A.S. CAFAN
Grosse et copie délivrées
le
à Me LACROIX
à Me HEMMERLING
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE
N° RG 21/00865 - N° Portalis DBZ2-W-B7F-HCM7
Minute: /2024
JUGEMENT DU 18 JUIN 2024
JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
DEMANDERESSE
S.A.R.L. ERISPORT (RCS 045 650 199), dont le siège social est sis 10 Rue des Ferronniers - 59500 DOUAI
représentée par Me David LACROIX, avocat au barreau de DOUAI
DEFENDERESSE
S.A.S. CAFAN (RCS 493 983 431), dont le siège social est sis 10 impasse du Grand Jardin, ZAC DE LA MOINERIE - 35400 SAINT MALO
représentée par Me Ludovic HEMMERLING, avocat postulant au barreau de BETHUNE et Me Marie-Caroline CLAEYS, avocat plaidant au barreau de RENNES
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : CATTEAU Carole, Vice-Présidente, statuant à juge unique, en qualité de juge des loyers commerciaux ;
Assistée lors des débats de SOUPART Luc,, greffier principal.
DÉBATS:
A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 18 Juin 2024.
Le jugement ayant été rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort ;
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte à effet au 1er octobre 2003, la SARL ERISPORT, a donné à bail à la SARL YULIA'S un local commercial portant le n 329-1 situé dans la galerie marchande du centre commercial Lens 2 à Vendin le Vieil lequel était destiné à l'exploitation d'un commerce de prêt à porter féminin et tous accessoires.
Le bail était conclu jusqu'au 30 avril 2012 et le loyer fixé à la somme annuelle de 18 293,88 euros hors taxes et hors charges.
La SARL YULIA'S a cédé son fonds de commerce à la SAS TETHYS le 15 mars 2005. La SAS TETHYS a ensuite cédé son fonds de commerce à la SAS CACHE CACHE.
Par acte extra-judiciaire du 3 avril 2019, la SARL ERISPORT a notifié à la SAS CACHE CACHE un congé à effet au 15 octobre 2019 comportant offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 53 952,50 euros hors charges et hors taxes.
Par acte du 7 août 2019, la SAS CACHE CACHE a cédé son fonds de commerce à la SAS CAFAN.
La SARL ERISPORT a notifié à la SAS CAFAN un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé suivant lettre recommandée avec demande d'avis de réception distribuée le 12 décembre 2019, aux termes duquel elle a sollicité la fixation du loyer conformément à la valeur locative, et en l'occurrence, à cette même somme de 53 952,50 euros hors taxes et hors charges et ce à compter du 15 octobre 2019. Si une mesure d'instruction devait être ordonnée, elle sollicitait la fixation d'un loyer provisionnel de 50 000 euros par an. Enfin, elle réclamait une indemnité de procédure d'un montant de 5 000 euros.
Par acte d'huissier de justice en date du 5 février 2021, la SARL ERISPORT a assigné la SAS CAFAN devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir celui-ci, au visa de l article L 145-11 du code de commerce :
fixer le loyer à compter du 15 octobre 2019 à la somme de 350 euros par m2 et par an soit 53 952,50 euros, hors charges et taxes, correspondant à la valeur locative des locaux
condamner la SAS CAFAN à lui payer :
* 31 626,18 euros de rappel de loyer pour la période du 15 octobre 2019 au 30 novembre 2020
* 2 342,68 euros par mois du 1er décembre 2020 jusqu'à la décision à intervenir
* par application de l'article 1 155 du code civil, les intérêts sur chacune des mensualités de loyer à compter de leur date d'échéance jusqu'à complet paiement
Subsidiairement, pour le cas où une expertise serait ordonnée avant dire droit, fixer à titre provisionnel le loyer à 50 000 euros par an et condamner la SAS CAFAN à lui payer à titre provisionnel :
* pour la période allant du 15 octobre 2019 au 30 novembre 2020 la somme de 27 179,55
euros
* à compter du 1er décembre 2020 jusqu'à la décision à intervenir la somme de 2 013,13 par mois
* les intérêts sur chaque mensualité à compter de sa date d'échéance jusqu'à complet paiement
condamner la SAS CAFAN à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
L'affaire a initialement été appelée à l'audience du 8 juin 2021. Elle a été plaidée à cette date, la SAS CAFAN n'ayant pas comparu. Le délibéré a été fixé au 10 août 2021. Par mention au dossier le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 9 novembre 2021 dans la mesure où le conseil de la SAS CAFAN lui a indiqué n'avoir pu intervenir plus rapidement du fait d une situation de télétravail perturbant le suivi des dossiers et afin que soient respectés les droits de la défense.
La SAS CAFAN a transmis son mémoire en réponse par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 12 octobre 2021.
Aux termes de cet acte, la SAS CAFAN demande au juge des loyers commerciaux de :
- constater le renouvellement du bail consenti par la SARL ERISPORT à compter du 15 octobre 2019,
- débouter la SARL ERISPORT de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la SARL ERISPORT à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article
700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
L'affaire a été plaidée au cours de l'audience du 9 novembre 2021 et le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 11 janvier 2022.
Par jugement en date du 11 janvier 2022, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé, le juge des loyers commerciaux a :
constaté que par l effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 3 avril 2019 avec effet au 15 octobre 2019, le bail consenti par la SARL ERISPORT concernant le local commercial situé à Vendin le Vieil, route de La Bassée, Centre Commercial Lens 2, n 329-1 s est renouvelé à compter du 16 octobre 2019
constaté que par l effet de la tacite reconduction ledit bail a duré plus de douze années
dit que le loyer du bail renouvelé à effet au 16 octobre 2019 n est pas soumis à la règle du plafonnement posée par l article L 145-34 du code de commerce et qu'il doit correspondre à la valeur locative des locaux
Avant dire droit sur le prix du bail renouvelé à effet au 16 octobre 2019 et sur les demandes subséquentes présentées :
ordonné avant dire droit une mesure d expertise et commis pour y procéder Monsieur [G] [L], recevant pour mission d'apprécier les éléments déterminant la valeur locative des lieux loués, de préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage en retenant tant les valeur de marché que les valeurs fixées judiciairement et de donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail en cause selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce.
L'expert a déposé son rapport le 23 mars 2023.
Après avoir été mise en état, l'affaire a été plaidée à l'audience du 13 février 2024. A l'issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 16 avril 2024. Par mention au dossier la réouverture des débats a été ordonnée pour production par le conseil de la SARL Erisport de la notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de son mémoire notifié à la SAS Cafan. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 14 mai 2024 au cours de laquelle elle fut plaidée. Le prononcé de la décision a été fixé au 18 juin 2024. Il a été justifié par la SARL Eriport de la notification d une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à la SAS CAFAN le 29 mars 2024 et présentée le 2 avril suivant.
Aux termes de son dernier mémoire en réponse, la SARL ERISPORT demande au juge des loyers commerciaux de :
fixer le loyer à compter du 15 octobre 2019 à la somme de 391 euros par m² et par an soit
60 389,95 euros par an en principal, hors charges et hors taxes, correspondant à la valeur locative des locaux
condamner la société CAFAN à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile
la condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Elle expose principalement qu'elle a, contrairement au preneur, apporté des éléments de comparaison pour apprécier la valeur locative, de même que l'expert judiciaire a pu en recueillir et qu'il ressort de ces éléments de comparaison que la valeur locative moyenne dans le voisinage est de 391 euros/m² tandis que la valeur locative moyenne des éléments de comparaison retenus par l'expert judiciaire est de 410,74 euros/m². Elle précise sur ce point que les éléments de comparaison retenus peuvent concerner des activités différentes au regard des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 du code de commerce.
Dans ce contexte, la SARL ERISPORT s'étonne de l'évaluation moindre proposée par l'expert judiciaire alors en outre que le local ne présenterait que des avantages.
Elle fait également valoir que les éléments de comparaisons retenus par l'expert judiciaire comportent déjà un abattement du fait de la prise en charge de la taxe foncière et de l'assurance des murs par le locataire.
La SAS CAFAN quant à elle, dans son dernier mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 14 décembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux de :
constater le renouvellement du bail consenti par la société ERISPORT à la société CAFAN et portant sur des locaux sis Centre Commercial LENS 2 à Vendin-le-Vieil, à compter du 15 octobre 2019
fixer le montant du bail renouvelé à une somme ne pouvant excéder 45 574,00 euros HT/an
juger que la demande de condamnation au paiement d arriérés excède les pouvoir du juge des loyers commerciaux
débouter la société ERISPORT de l ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires
condamner la société ERISPORT à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l article 700 du code de procédure civile, ainsi qu aux entiers dépens.
Elle critique les éléments de comparaison retenus par l'expert judiciaire dans la mesure où certains d'entre eux ne permettraient pas d'apprécier la date de prise d'effet du bail et que doivent être privilégiées les locations consenties pour des activités similaires. Elle affirme qu'au regard de ces éléments la valeur locative moyenne est de 329 euros/m² GLA.
Elle soutient également qu'il doit être appliqué un abattement sur la valeur locative du fait du transfert de la taxe foncière et de l'assurance des murs au locataire.
Enfin elle indique que la compétence du juge des loyers commerciaux est strictement limitée à la fixation du loyer et qu'il ne peut pas prononcer de condamnation du locataire à verser des arriérés de loyers.
MOTIFS DU JUGEMENT
En application de l article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d accord cette valeur est déterminée d après:
1 les caractéristiques du local considéré;
2 la destination des lieux;
3 les obligations respectives des parties;
4 les facteurs locaux de commercialité;
5 les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le juge doit par ailleurs, au besoin d'office, rechercher si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative (en ce sens Cass. Civ. 3ème – 28 novembre 2018 – 17-27.043).
En l'espèce le bail litigieux s'est poursuivi pendant plus de 12 années et la règle du plafonnement posée par l article L 145-34 du code de commerce ne lui est plus applicable. Le loyer de renouvellement à effet au 16 octobre 2019 doit donc être fixé à la valeur locative sur la laquelle les parties s'opposent.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé
Le bail porte sur un local situé dans la galerie marchande du centre commercial Lens 2 à Vendin le Vieil (Pas-de-Calais), qui comporte 52 cellules, face à une entré (l'entrée A).
Ce centre commercial est situé dans un plus vaste ensemble et la commercialité avoisinante de même que l'attractivité du secteur sont qualifiées par l'expert judiciaire de très fortes. Le bassin de chalandise est quant à lui qualifié d'important, qualificatif le plus élevé des quatre termes retenus par l'expert (important, modéré, faible et très faible). La desserte est très bonne et le stationnement également. Il peut être conclu que le centre commercial Lens 2 dispose d'excellents emplacement et bassin de chalandise.
L e local est un rez-de-chaussée commercial d'une superficie utile de 154,45 m² (et non de 145,45 m² comme retenu par le locataire). Dans le silence du bail et retenant la GLA (Gross Leasable Area) dans la mesure où il est situé dans un centre commercial, l'expert a retenu une surface de 154,45 m² sur laquelle les parties s'accordent.
Il dispose d'un linéaire de façade important de 12 mètres, réparti sur deux côtés puisqu'il est situé sur un angle. Cet élément conjugué à sa situation en face d'une entrée rend sa visibilité très bonne.
Selon les termes du bail les lieux sont destinés à l'exploitation d'un commerce de prêt à porter féminin et tous accessoires.
Les clauses conventionnelles mettent à la charge du preneur la taxe foncière et l'assurance. La cession du droit au bail et la sous-location sont interdites sauf au repreneur du fonds de commerce.
S'agissant des éléments de comparaison, l'expert a retenu plusieurs éléments apportés par le bailleur et transmis par lui-même. Le preneur n'a quant à lui apporté aucune information sur ce point.
Si les termes de comparaison retenus sont critiqués, il convient de relever que les enseignes de prêt à porter sont celles dont le loyer unitaire est le plus élevé et il est rappelé par l'expert judiciaire que la capacité contributive de ce type d'enseigne est parmi les plus importantes.
La question de l'absence de précision de plusieurs dates de fixation des prix ne concerne quant à elle qu'une minorité de termes de comparaison, les baux cités ou les renouvellements étant pour leur part relativement anciens.
Nonobstant ces critiques, la présente juridiction observe que le montant du loyer de commerce s ayant des activités similaires se situe entre 237 euros /m² et 496 euros, la moyenne des commerces d'habillement stricto sensu étant de 415 euros m² (hors bail en cause (Erisport / Cache-Cache)). Il convient toutefois de relever que les superficies sont souvent plus importantes (231 m² pour Brice ou 265 m² pour MIM par exemple).
S'agissant de la question de la taxe foncière et de l'assurance des murs, qui sont des charges assez classiquement transférées par le bail, l'expert a précisé que les baux dont il a eu connaissance comportaient une répartition similaire de sorte qu'un abattement complémentaire sur les valeurs indiquées n'a pas à intervenir. Le montant des charges transférées à la SAS CAFAN n'est d'ailleurs pas connu et consécutivement leur impact financier pour le locataire.
Au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des obligations respectives et parties et des prix pratiqués dans le voisinage, et tenant par ailleurs compte du fait que la situation du local donné à bail à la SAS CAFAN est excellente, qu'il e st implanté dans un centre commercial à l'attractivité et la chalandise importantes et qu'il dispose d'une très bonne visibilité, la valeur locative de renouvellement sera fixée à 370 euros/m², soit pour le bail en cause un loyer de renouvellement de 57 146,50 euros (370 euros X 154,45 m²) hors taxes et hors charges.
. Sur les intérêts dus sur le nouveau loyer
Les intérêts dus courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge (Cass. 3e civ., 18 juin 2014, no 13-14.715).
Au cas d'espèce ces intérêts courent à compter du 5 février 2021, date de l'assignation délivrée par le bailleur.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n en mette la totalité ou une fraction à la charge d une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Les parties succombant partiellement l'un e et l'autre il convient de leur laisser la charge de leurs dépens. Les frais et honoraires de l'expert judiciaire seront mis à la charge des parties par moitié.
Compte tenu du sort des dépens, il n'y a par ailleurs pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;
FIXE le loyer annuel du bail renouvelé entre les parties à compter du 16 octobre 2019 à la somme de 57 146,50 euros hors taxes et hors charges ;
DIT que la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et l'ancien loyer portera intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue depuis le 5 février 2021 ;
DIT que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens ;
CONDAMNE la SARL ERISPORT et la SAS CAFAN aux coût de l'expertise judiciaire à hauteur de moitié chacune ;
REJETTE les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Juge des loyers commerciaux
