COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/12/2022
Me Christiane DIOP
la SELARL AVENIR AVOCATS
ARRÊT du : 15 DECEMBRE 2022
No : 200 - 22
No RG 22/00501
No Portalis DBVN-V-B7G-GQ6Q
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 21 Janvier 2022
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265 2753 5199 4042
S.C.I. [S]
Prise en la personne de son Gérant Monsieur [I] [S] agissant en cette qualité audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 5]
Ayant pour avocat Me Christiane DIOP, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265 2722 9712 6288
Monsieur [M] [C]
né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 5] ([Localité 5])
[Adresse 1]
[Localité 6]
Ayant pour avocat Me Thierry OUSACI, membre de la SELARL AVENIR AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS
Madame [W] [P] épouse [C]
née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 5] ([Localité 5])
[Adresse 1]
[Localité 6]
Ayant pour avocat Me Thierry OUSACI, membre de la SELARL AVENIR AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 25 Février 2022
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 8 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 13 OCTOBRE 2022, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 15 DECEMBRE 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte notarié du 28 mai 2013, M et Mme [K], propriétaires d'un local situé à [Adresse 7] et M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] en qualité de locataire, ont conclu un acte de renouvellement du bail commercial portant sur ce local.
La SCI [S] a acquis les lieux loués en juillet 2017 et est ainsi venue aux droits de M et Mme [K], en qualité de bailleur.
Par acte d'huissier du 1er décembre 2021, M et Mme [C] ont assigné en référé au visa de l'article 835 du code de procédure civile, la SCI [S] devant le président du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins d'obtenir communication des quittances de loyers réglés depuis juillet 2017 et des justificatifs de charges d'eau imputables aux locataires depuis le 2ème semestre 2017.
Par ordonnance du 21 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans, a :
Vu l'article 835 du Code de procédure civile,
Vu le contrat de bail commercial renouvelé,
- condamné la société [S] à transmettre à M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C], les quittances de loyers pour la période allant du mois de juillet 2017 au prononcé de la présente décision, sous réserve du justificatif de paiement des loyers à échoir, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
- condamné la société Tahobout à transmettre à M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C], les justificatifs des charges d'eau imputables aux locataires depuis le 2ème semestre 2017, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
- débouté M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] du surplus de leurs demandes,
- condamné la société [S] aux dépens,
- condamné la société [S] à verser à M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] la somme de 1.200 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SCI Tahobout a formé appel de la décision par déclaration du 25 février 2022 en intimant M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C], et en critiquant tous les chefs de l'ordonnance.
Dans ses dernières conclusions du 11 avril 2022, elle demande à la cour de :
Vu l'article 835 Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces produites au soutien des présentes conclusions,
Vu l'article 6 § 1 de la CEDH
- la déclarer recevable en son appel et bien fondée, - annuler et/ou infirmer l'ordonnance de référé du 21 janvier 2022 en ce qu'elle :
condamné la société [S] à transmettre à M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C], les quittances de loyers pour la période allant du mois de juillet 2017 au prononcé de la présente décision, ainsi que pour les quittances postérieures à la présente décision, sous réserve du justificatif de paiement des loyers à échoir, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
condamné la société [S] à transmettre à M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C], les justificatifs des charges d'eau imputables aux locataires depuis le 2ème semestre 2017, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
condamné la société [S] aux dépens,
condamné la société [S] à verser à M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] la somme de 1 200 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- confirmer l'ordonnance du 21 janvier 2022 en ce qu'elle :
débouté M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] du surplus de leurs demandes,
Y faisant droit et statuant à nouveau,
In limine litis,
- juger nulle l'assignation signifiée le 1er décembre 2021 par M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] en raison de la violation des dispositions de l'article 56 du Code de procédure civile,
- annuler l'ordonnance de référé du 21 janvier 2022 du Président du tribunal judiciaire d'Orléans subséquente,
- débouter M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,
A titre principal,
- juger l'absence de trouble manifestement illicite ou dommage imminent, - juger, l'existence d'une contestation sérieuse,
Et en conséquence,
- juger qu'il n'y a pas lieu à référé,
- débouter M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,
A titre subsidiaire,
- juger que la demande d'astreinte n'est pas fondée,
- débouter M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;
En tout état de cause,
- condamner M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] à verser à la SCI [S] 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A titre liminaire, la SCI Tobohout fait valoir que l'assignation devant le juge des référés ne mentionne aucunement les moyens de droit au soutien de leurs demandes, ce qui lui a fait grief, pour préparer sa défense, et justifie l'annulation de l'assignation en application de l'article 56 du code de procédure civile et par suite de l'ordonnance entreprise.
Elle soutient que le juge des référés, juge de l'évidence, a excédé ses pouvoirs, que les époux [C] échouent à établir l'existence d'un dommage imminent à prévenir ou d'un trouble manifestement illicite à faire cesser, qu'en outre, il existe des contestations sérieuses quant à l'obligation de faire réclamée, en l'absence de disposition légale ou conventionnelle prescrivant cette obligation, et de l'impossibilité pour le juge des référés d'interpréter le contrat. Elle ajoute que la preuve d'une demande de communication, par Mme [C], des quittances et des justificatifs des charges d'eau n'est pas rapportée et qu'au surplus, même à considérer qu'une obligation de délivrance de quittances de loyer pèse sur le bailleur, ce qui n'est pas démontré en l'espèce, aucune quittance ne pouvait être délivrée à Mme [C] qui a toujours refusé de s'acquitter des charges locatives (charges d'eau, taxes municipales, entretien des parties communes).
A titre subsidiaire, elle relève que la demande d'astreinte des époux [C], qui ne justifient ni avoir sollicité la communication des documents concernés, ni avoir effectué des réclamations concernant les quittances de loyer ou les justificatifs de charges d'eau, est infondée et que le défaut de communication des quittances de loyers et justificatifs de charges d'eau n'a pu préjudicier à Mme [C] pour établir sa comptabilité puisqu'en matière de bail commercial, les factures de loyer et les extraits de compte bancaire correspondant sont suffisants.
M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] demandent à la cour, par dernières conclusions du 9 mai 2022 de :
Vu l'article 836 du Code de procédure civile,
- débouter la SCI [S] de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner la SCI [S] à payer aux époux [C] une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils font valoir que l'assignation, délivrée le 1er décembre 2021, contient un exposé des moyens en faits et en droit et n'encourt pas l'annulation, que la SCI [S], qui a communiqué un relevé de factures correspondant aux consommations de l'intégralité des occupants de l'immeuble et non aux charges qui leurs sont imputables, n'a pas respecté les termes de l'ordonnance dont appel et que les stipulations du bail étant parfaitement claires, il n'existe en l'espèce, aucune contestation sérieuse.
L'affaire a été fixée à l'audience du 13 octobre 2022 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 8 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'annulation de l'assignation et de l'ordonnance
En vertu de l'article 56 du code de procédure civile, l'assignation doit contenir à peine de nullité, entre autres éléments, "un exposé des moyens en fait et en droit", au soutien de leurs demandes,
En l'espèce, l'assigation délivrée le 1er décembre 2021 par M et Mme [C] à la SCI [S] vise expressément l'article 835 du code de procédure civile, et contient des moyens de droit et de fait au soutien de sa demande puisqu'il est notamment indiqué, d'une part que le locataire qui en fait la demande comme c'est le cas en l'espèce, est en droit d'obtenir de son propriétaire une quittance ou facture, et qu'en application du bail, il est aussi en droit d'obtenir le montant des charges qu'il doit acquitter sur la base de justificatifs, d'autre part qu'alors qu'ils ont fait des demandes en ce sens, la SCI [S] n'y a pas déféré.
Les moyens de droit et de fait sont donc suffisamment développés. Au surplus, même s'il n'est pas précisé dans l'assignation si les demandeurs se fondent sur l'alinéa 1 ou l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, la lecture de l'assignation permet aisément de comprendre qu'ils ne réclament pas de mesure conservatoire mais la communication de documents qu'ils estiment être due, et par suite l'exécution d'une obligation.
En conséquence, la demande d'annulation de l'assignation doit être rejetée et il en va de même de la demande d'annulation de l'ordonnnance, sollicitée uniquement à titre de conséquence de l'annulation de l'assignation.
Sur la communication des documents sous astreinte
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
S'agissant de la demande de communication des quittances de loyer, le bail ne stipule pas l'obligation pour la bailleresse de délivrer une quittance des loyers.
En revanche, l'article 11 de la loi no 77-1457 du 29 décembre 1977 dispose que "tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d'une quittance ou d'un reçu à l'occasion d'un règlement effectué par lui".
Ce texte de loi n'est pas cité par les époux [C] mais ces derniers invoquent expressément en première instance comme en appel, le droit, pour le locataire qui en fait la demande, d'obtenir de son propriétaire une quittance ou facture.
En application de l'article 12, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. L'existence d'un droit à obtenir du bailleur une quittance étant dans le débat, la cour est fondée à préciser la règle de droit contenant cette obligation, soit l'article 11 de la loi du 29 décembre 1977, et à en faire application.
C'est à tort que l'appelante soulève à titre de contestation sérieuse qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une demande de communication des quittances de loyer par les locataires. En effet, si les courriers établis à l'adresse de la SCI [S] les 12 juillet 2017, 20 janvier 2018 et 4 septembre 2019, contenant demande de délivrance d'une quittance de loyer, n'apparaissent pas avoir été adressés par lettres recommandées avec accusé de réception, le courrier du 4 septembre 2019 contenant en outre une erreur dans l'adresse de la destinataire (26 place de l'horticulture à Orléans au lieu du 28 place de l'horticulture Orléans, comme mentionné dans l'extrait kbis de la SCI Tabouhout), la cour observe que dans son courrier du 12 juillet 2017, libellé à l'adresse de la bailleresse sans erreur d'adresse, Mme [C] indiquait adresser "en annexe un chèque de 1600€" (ne comprenant pas le paiement de la TVA et de la provision pour charges) et que l'appelante admet expressément dans ses écritures avoir reçu ce chèque, qu'elle justifie même avoir encaissé le 22 juillet 2017.
En tout état de cause, Mme [C] justifie avoir fait délivrer à la bailleresse par acte d'huissier de justice du 4 août 2021signifié en étude, une sommation interpellative de délivrer les quittances de loyers et la régularisation des charges provisionnées.
Aucune contestation sérieuse n'existe à ce titre.
De même, le fait que M. [C] n'exploite pas le fonds de commerce pris à bail et n'a pas demandé la délivrance de quittances des loyers réglés, est inopérant puisqu'il ressort très clairement de la première page de l'acte de renouvellement du bail du 28 mai 2013, sans qu'il y ait lieu à l'interpréter, que lui et son épouse ont ensemble la qualité de "locataire".
Enfin, la SCI [S] prétend que les locataires ont toujours refusé de s'acquitter des charges locatives, ce qui empêchait dès lors la délivrance de quittances de loyer, seul le juge du fond ayant compétence pour interpréter le contrat liant les parties.
La bailleresse verse aux débats une facture du 1er juillet 2017 dans laquelle elle sollicitait la somme totale de 2090,37€ comprenant trois mois de loyer d'un montant hors taxe de 530,66€, ainsi qu'une provision pour charge de 50 € par mois (soit 150€) et la TVA à hauteur de 20 % (116,13€) et établit que M et Mme [C] ont uniquement réglé la somme de 1600€.
Or, la simple lecture de l'acte du 28 mai 2013, sans qu'il y ait lieu à l'interpréter, permet de constater d'une part que "les parties déclarent ne pas opter pour le paiement de la TVA sur les loyers" (page 6) d'autre part que si le preneur est tenu d'acquitter les contributions et autres taxes commerciales, municipales, droit au bail, et entretien des parties communes (page 7), aucun paiement de provisions mensuelles n'est prévu, le bail stipulant au contraire que le preneur est tenu "10o- de rembourser au propriétaire, sa quote-part des eaux de la ville suivant le décompte qui sera établi par le propriétaire et lorsque ce dernier lui présentera ce décompte".
Aucune contestation sérieuse n'est donc établie à ce titre.
La demande de quittances de loyer ayant été formée vainement par sommation du 4 août 2021 puis par l'assignation du 1er décembre 2021, c'est de manière pertinente que le premier juge a condamné sous astreinte de 100 euros par jour la SCI Tobohout à délivrer aux époux [C] les quittances de loyers réglées depuis juillet 2017 jusqu'au jour du prononcé de l'ordonnance et les quittances de loyers réglés à compter du prononcé de l'ordonnance. Il convient toutefois de porter à un mois à compter de la signification de l'arrêt, au lieu de 8 jours, le délai à l'expiration duquel l'astreinte sera due et de limiter à trois mois le délai maximal pendant lequel l'astreinte devra être réglée, sauf à resaisir le juge s'il y a lieu.
S'agissant des décomptes de charges d'eau, la bailleresse a réclamé, dans les factures versées aux débats, des provisions sur charge à hauteur de 50€ sans que cela soit prévu par le bail et sans que la nature des charges ainsi provisionnées soit précisée. Mme [C] ne prétend pas les avoir réglées.
En application de la clause précitée contenue dans l'acte du 28 mai 2013 (10o page 7), c'est seulement si (quand) la SCI [S] demande(ra) au preneur de lui rembourser sa quote part de charges d'eau qu'il lui appartiendra, en application du bail, de présenter aux époux [C] le décompte des dites charges.
Il n'y a donc pas lieu de condamner par avance la SCI [S] à transmettre les justificatifs de charges d'eau depuis le 2ème semestre 2017, alors qu'elle ne justifie pas avoir demandé le remboursement par le preneur de sa quote-part sur ces charges, la provision de 50 € appelée avec les loyers ne pouvant en tenir lieu, dans le silence du bail.
Sur les autres demandes
L'appelante succombe dans l'essentiel de ses demandes. En conséquence, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles et la SCI [S] doit être condamnée aux entiers dépens d'appel et au paiement aux époux [C] d'une somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Rejette la demande d'annulation de l'assignation du 1er décembre 2021 et la demande d'annulation de l'ordonnance de référé entreprise ;
- Infirme l'ordonnance déférée :
* en ce qu'elle a dit, concernant la délivrance des quittances de loyers, que l'astreinte 100 euros par jour de retard serait due passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance,
* en ce qu'elle a condamné la société Tahobout à transmettre à M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C], les justificatifs des charges d'eau imputables aux locataires depuis le 2ème semestre 2017, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
Statuant à nouveau sur ces chef et y ajoutant,
- Dit que l'astreinte de 100 euros par jour de retard concernant la délivrance des quittances de loyers est due passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt et pendant un délai maximal de trois mois ;
- Dit n'y avoir lieu à condamner sous astreinte par avance la société [S] à transmettre à M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] les justificatifs des charges d'eau imputables aux locataires depuis le 2ème semestre 2017, et rejette cette demande ;
- Confirme l'ordonnance en toutes ses autres dispositions critiquées ;
Y ajoutant,
- Condamne la SCI [S] à verser à M. [M] [C] et Mme [W] [P] épouse [C] (pris ensemble) une indemnité de 2500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette la demande formée par la SCI [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la SCI [S] aux dépens.Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
