COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 23/01/2020
la SCP [...]
la SARL ARCOLE
ARRÊT du : 23 JANVIER 2020
No : 9 - 20 No RG 19/00583 -
No Portalis DBVN-V-B7D-F3X7
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 18 Décembre 2018
PARTIES EN CAUSE
APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265244176088118
Monsieur O... E...
né le [...] à VALENCAY (36600)
[...]
[...]
Ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL, membre de la SCP [...], avocat au barreau d'ORLEANS,
et pour avocat plaidant Me Julie DUVIVIER, membre de la SAS DUVIVIER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
Madame J... Q... épouse E...
née le [...] à MORET SUR LOING (77250)
[...]
[...]
Ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL membre de la SCP [...], avocat au barreau d'ORLEANS,
et pour avocat plaidant Me Julie DUVIVIER membre de la SAS DUVIVIER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
la SCI JLV
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]
Ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL, membre de la SCP [...], avocat au barreau d'ORLEANS,
et pour avocat plaidant Me Julie DUVIVIER membre de la SAS DUVIVIER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265244100886831
SASU [...]
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social [...]
[...]
Ayant pour avocat postulant Me Vincent DAVID, membre de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS,
et pour avocat plaidant Me Xavier SKOWRON GALVEZ, avocat au barreau de PARIS
la SCI [...]
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social [...]
[...]
Ayant pour avocat postulant Me Vincent DAVID, membre de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS,
et pour avocat plaidant Me Xavier SKOWRON GALVEZ, avocat au barreau de PARIS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 07 Février 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 24 octobre 2019
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 21 NOVEMBRE 2019, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 23 JANVIER 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Selon acte reçu le 28 mars 2012 par Maître Gosse, notaire à Onzain (41), la SCI JLV, représentée par M. O... E... et Mme J... Q... épouse E..., ses co-gérants, a vendu à la SCI [...], moyennant un prix de 70000 euros, un immeuble à usage commercial en partie troglodytique, situé à ... (37), lieudit [...].
Selon acte reçu le même jour par Maître Gosse, M. E... et son épouse ont cédé à la société [...], moyennant un prix de 70000 euros (56000euros s'appliquant aux éléments incorporels et 14000 euros au matériel) un fonds de commerce de restaurant, grill et plats à emporter, exploité dans ces caves troglodytiques sous l'enseigne [...].
Projetant d'étendre son activité à l'une des caves alors utilisée comme lieu de stockage, M. C..., gérant de la SCI [...] et président de la société [...], a chargé le syndicat intercommunal pour la surveillance des cavités souterraines (Cavités 37) de réaliser un diagnostic de stabilité.
Le syndicat intercommunal Cavités 37 a remis son rapport d'étude le 7 avril 2014 et conclu, après avoir rappelé avoir procédé à un précédent diagnostic de stabilité le 23 décembre 2010 pour le compte des époux E..., ainsi qu'il suit :
«les développements souterrains, malgré une roche encaissante compacte et et résistante, sont affectés par une densité de fracturation qui laisse présager des mouvements rocheux de masse ultérieurs pouvant se traduire par des éboulements au sein des caves du restaurant. En l'état, l'ouverture de cet établissement recevant du public est déconseillée et remise en cause. Il est dommageable que les travaux préconisés lors de la précédente expertise n'aient pas été exécutés. Pour permettre l'exploitation de ce restaurant, d'importants travaux de renforcement s'imposent...».
La SCI [...] et la société [...] ont alors saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Tours qui, par ordonnance du 28 octobre 2014, a ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. P....
L'expert, qui s'est fait assisté d'un sapiteur, a déposé son rapport le 29 septembre 2015, en confirmant que l'état d'instabilité des caves était incompatible avec l'accueil du public, en précisant avoir indiqué dès le 16 janvier 2015 qu'il convenait de réaliser des confortements d'urgence et de fermer l'établissement tant que les travaux confortatifs ne seraient pas réalisés, puis a chiffré le coût des travaux confortatifs, en distinguant les confortements nécessaires à la sécurisation de la zone déjà exploitée de ceux nécessaires à l'extension de l'exploitation envisagée par la société [...].
L'expert précise dans son rapport que la société [...] a fait réaliser en cours d'expertise des travaux de confortement qui ont selon lui permis de restaurer la stabilité du site et ensuite desquels il a indiqué aux parties, le 4 juin 2015, que l'établissement pouvait reprendre son exploitation. Le technicien indique que le restaurant, désormais exploité sous l'enseigne «le pied dans le plat», a été rouvert le 8 juin 2015, et fournit des indications factuelles et techniques sur le préjudice financier subi par l'exploitant.
Le 22 juillet 2016, les sociétés [...] et [...] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Tours la SCI JLV et ses co-gérants, M. et Mme E..., à fin d'obtenir réparation de leurs préjudices résultant des vices cachés affectant les caves litigieuses.
La SCI JLV et ses co-gérants ont appelé en garantie la SARL Réalis Val de Loire, l'agent immobilier par l'entremise duquel ont eu lieu les ventes de l'immeuble et du fonds de commerce, et par jugement du 18 décembre 2018, considérant que l'immeuble comme le fonds de commerce vendus étaient affectés d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, et que la venderesse de l'immeuble, qui avait connaissance du défaut en cause, ne pouvait se prévaloir de la clausé élusive de garantie stipulée à l'acte de vente immobilière, le tribunal a :
-écarté la clause de non garantie,
-dit et jugé recevables et bien fondées les actions en garantie des vices cachées formées par la SCI [...] et par la SASU [...],
-condamné la société JLV à verser à la société [...] la somme de 44008,94 € au titre de l'ensemble de son préjudice,
-condamné les époux E... à verser en réparation du préjudice subi par la société [...], la somme de 94029 €,
-débouté les époux E... de leur appel en garantie à l'encontre de la société Realis Val de Loire
-condamné in solidum les époux E... et la société JLV à payer à la SCI [...] et la SASU [...] ensemble, une indemnité de 15000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-rejeté toutes les autres demandes,
-condamné in solidum les époux E... et la société JLV aux entiers dépens, en ce compris ceux exposés en référé et les frais d'expertise judiciaire
M. et Mme E... et la SCI JLV ont relevé appel de cette décision par déclaration du 7 février 2019, en intimant la SCI [...] et la société [...], en sollicitant l'annulation et à tout le moins la réformation du jugement en cause, dont isl critiquent expressément tous les chefs.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 21 août 2019, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs moyens, M. et Mme E... et la SCI JLV demandent à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :
-dire n'y avoir lieu à homologuer le rapport des experts P... et Prades,
-dire et juger que les époux E... ne sont pas tenus à la garantie des vices cachés des murs compte tenu des stipulations de l'acte authentique portant vente du fonds de commerce en date du 28 mars 2012,
-constater la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte de vente des murs du 28 mars 2008 entre la société JLV et la société [...],
En conséquence,
-débouter la SCI [...] et la SASU [...] de leurs demandes dirigées contre la SCI JLV et les époux E...,
Subsidiairement,
-dire et juger que les vices de la cave et notamment les fractures et fissures étaient apparents au moment de la négociation de vente des murs et fonds de commerce,
-constater par ailleurs que la SCI [...] et la SASU [...] ont assigné en responsabilité la commune de [...] et le maire, devant le tribunal administratif,
-donner acte aux époux E... et à la SCI JLV de ce qu'ils se réservent également de se retourner contre la commune de [...] et son maire,
En conséquence,
-débouter la SCI [...] et la SASU [...] de leurs demandes dirigées contre la SCI JLV et les époux E...,
A titre infiniment subsidiaire pour le cas où la cour reconnaîtrait la responsabilité de des époux E... et/ou de la SCI JLV,
-dire et juger que la SCI [...] ne saurait solliciter à titre de dommages-intérêts une somme supérieure au montant des travaux de reprise du vice allégué, soit la somme de 28140 € TTC (23450 € hors-taxes),
-dire et juger que la SASU [...] ne saurait solliciter à titre de dommages-intérêts une somme supérieure au montant de la perte d'exploitation liée au vice allégué, soit la somme de 16 316,30 €,
-débouter la SCI [...] la SASU [...] de leurs demandes plus amples ou contraires,
En tout état de cause,
-débouter la SCI [...] et la SASU [...] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-condamner in solidum la SCI [...], la SASU [...] et la société REALIS au paiement de la somme de 7000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner in solidum la SCI [...] et la SASU [...] en tous les dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par la SCP [...]
Les appelants commencent par rappeler que les vices en cause, à les supposer établis, affecteraient les murs vendus, et non le fonds de commerce, ce dont ils déduisent que M. et Mme E..., qui n'ont pas vendu l'immeuble, mais seulement le fonds de commerce de restaurant, ne peuvent être tenus d'aucune garantie. En ce sens ils soulignent qu'en tant qu'exploitants du fonds de commerce de restaurant, M. et Mme E... n'étaient sous le coup d'aucune injonction particulière, qu'ensuite du rapport du syndicat intercommunal pour la surveillance des cavités souterraines de décembre 2010, le maire de la commune, qui s'est déplacé sur les lieux, n'a pris aucun arrêté de péril et ne leur a non plus délivré aucune injonction, considérant qu'il n'existait aucun risque pour le public ni aucune urgence particulière à réaliser des travaux. Les appelants ajoutent que c'est en se référant à des arrêts d'espèce difficilement comparables que les premiers juges ont retenu, de manière inexacte, que la garantie des vices devait être appliquée aux biens incorporels cédés, en considérant que le vice était alors la cause qui empêche l'exercice des droits acquis, alors que M. et Mme E... n'ont jamais déclaré à l'acte de cession que les installations étaient conformes et en état de marche, et que les défauts litigieux n'empêchait pas les acheteurs d'exercer leur droit à l'enseigne, leur droit sur le nom commercial ni sur la clientèle attachée au fonds, lequel a été cédé sans droit au bail et sans qu'il soit précisé que l'utilisation des murs était une condition essentielle à l'exploitation du fonds de commerce.
Sur la vente de l'immeuble, les appelants soutiennent ensuite, sans davantage de précisions, que l'acte de vente des murs contient en page 16 une clause d'exclusion de garantie qui doit recevoir application et qui suffit à justifier l'infirmation du jugement. Ils ajoutent à titre subsidiaire que nonobstant l'avis de l'expert, à qui il n'appartenait pas de donner son avis sur ce point, les fissures litigieuses étaient apparentes et ne relèvent en conséquence pas de la garantie des vices cachés, puis ajoutent que la SCI [...], qui est un professionnel de l'immobilier puisque son objet social est l'achat et la location de biens immobiliers, est présumée connaître les vices et ne peut se prévaloir de sa propre négligence alors que, ne pouvant ignorer l'existence d'un risque inhérent à toute cave troglodytique, il lui appartenait de faire procéder à toutes vérifications utiles avant de s'engager dans les liens de la vente. Ils relèvent enfin que c'est l'agrandissement projeté par la cessionnaire qui, seul, a constitué le risque qui a conduit la commune de [...] a prendre le 25 juillet 2014 une délibération enjoignant la réalisation de travaux de reprise.
A titre subsidiaire, les appelants contestent l'évaluation des préjudices, en indiquant que le tribunal, qui a statué ultra petita, a méconnu la solution posée le 19 avril 2000 par la Cour de cassation (no 98-12.326), selon laquelle l'acquéreur qui conserve la chose viciée ne peut être condamné au paiement d'une somme supérieure au prix de vente, s'est mépris sur la prise en compte du coût des travaux dans les calculs de restitution de partie du prix, soulignent que le prix du fonds de commerce, qui ne portait pas sur les murs, ne peut être diminué, puis reprochent aux intimées de formuler des demandes, selon eux incompatibles, de restitution partielle du prix et d'indemnisation d'un trouble d'exploitation, puis de procéder à des calculs erronés de leurs préjudices financiers.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2019, auxquelles il est pareillement renvoyé pour l'exposé détaillé de leurs moyens, les sociétés [...] et [...] demandent à la cour :
$gt;à titre principal, de confirmer le jugement du 18 décembre 2018 dans toutes ses dispositions,
$gt;à titre subsidiaire, de :
-condamner les époux E... à verser à la société [...] les sommes suivantes :
-29000 € en restitution partielle du prix de vente du fonds de commerce
-4970 € en remboursement partiel des frais résultant de la vente du fonds de commerce
-53529 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier
-10000 € à titre de dommage-intérêts pour préjudice moral
-condamner la SCI JLV à verser à la SCI [...] les sommes suivantes :
-34000 € en restitution partielle du prix de vente du bien immobilier,
-6177,33 € en remboursement partiel des frais résultant de la vente du bien immobilier
-7028,94 € au titre de dommages et intérêts pour préjudice financier
-10000 € à titre de dommage-intérêts pour préjudice moral
-condamner in solidum les époux E... et la SCI JLV à verser à la société [...] et la SCI [...] la somme de 20570 € en indemnisation de leurs frais
-condamner in solidum les époux E... et la SCI JLV aux entiers dépens comprenant outre les dépens de la présente instance, les dépens engagés dans l'instance préparatoire, à savoir, les honoraires de l'expert judiciaire, les honoraires du sapiteur mandaté dans le cadre de l'expertise judiciaire ainsi que tous les autres dépens découlant de l'instance en référé-expertise
Les intimées commencent par indiquer que les vendeurs, qui avaient été informés par le rapport que leur avait remis l'organisme Cavités 37 le 7 janvier 2011, que les fissures et les fractures constatées en partie centrale de la cave à usage de restaurant imposaient que des travaux de confortation soient effectués pour que cette cave puisse être maintenue ouverte au public leur ont, de mauvaise foi, dissimulé cette information essentielle, alors que, n'ayant aucune compétence en géologie, elles ne pouvaient déceler elles-mêmes que le processus naturel de décomposition de la roche évoluait de manière inquiétante.
Elles en déduisent que les vendeurs du fond, comme la venderesse des murs, leur doivent la garantie prévue à l'article 1641 du code civil.
Concernant les vices affectant le fonds de commerce, les intimées soutiennent que la solution retenue par les premiers juges est conforme à la jurisprudence qui applique la garantie en cause aux biens incorporels lorsque, comme en l'espèce, le vice empêche l'exercice des droits acquis. Sur ce dernier point, elles soulignent que la société [...] a a acquis un fonds de commerce «exploité à ...», au lieudit [...], soutiennent que la cession du fonds de restaurant comprenait l'usage des locaux dans lesquelles l'activité était exploitée, et font valoir que le caractère essentiel du lieu d'exploitation du fonds cédé résulte des termes mêmes de l'acte de cession, qui interdit aux cédants de se rétablir «dans un rayon de dix kilomètres du lieu de l'exploitation du fonds cédé», mais également des documents annexés à l'acte de cession, qui concernent précisément l'état des locaux d'exploitation du fonds cédé.
Concernant les vices affectant l'immeuble vendu, les intimées soutiennent que pèse sur la venderesse, qui est une SCI ayant pour objet social les transactions immobilières, une présomption irréfragable de connaissance des vices et que cette présomption est confortée, en l'espèce, par le fait que l'instabilité de la cave était connue de la SCI JLV préalablement à la vente, puisque son gérant avait été destinataire, le 7 janvier 2011, du rapport que l'organisme Cavités 37 avait dressé le 23 décembre 2010.
Les intimées considèrent en conséquence qu'en application des articles 1644 et 1646 du code civil, les vendeurs du fonds de commerce et la venderesse de l'immeuble sont tenus de restituer à chacune d'elle une partie du prix, telle qu'elle a été arbitrée par le sapiteur que s'est adjoint l'expert, ainsi qu'une partie des frais occasionnés par les ventes.
Rappelant que l'expert a estimé la valeur réelle du fonds de commerce à 41000euros, alors qu'ils ont réglé un prix de 70000euros, les intimés en déduisent qu'une somme de 29000 euros doit être restituée à la société [...].
Concernant l'immeuble lui aussi payé 70000 euros, les intimées font valoir que l'expert a estimé sa valeur à 47000 euros, en retenant, sur la base d'une évaluation théorique, un coût de travaux de confortation de 28140 euros, et font valoir que compte tenu du prix effectivement réglé pour ces travaux (39080 euros), la valeur de l'immeuble au jour de la vente doit être évaluée à une somme arrondie à 36000 euros, ce dont ils déduisent que la SCI JLV devra restituer à la SCI [...] une somme de 34000 euros.
Les intimées ajoutent qu'en application de l'article 1645 du code civil, les vendeurs, qui connaissaient le vice des choses vendues, devront les indemniser du préjudice à la fois moral et financier qu'elles ont subi en raison de la découverte tardive du vice.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 24 octobre 2019.
Le 19 novembre 2019, au moyen d'un message adressé par voie électronique, la cour a invité les parties, au moyen d'une note en délibéré à déposer contradictoirement avant le 5 décembre suivant, à présenter leurs observations, au regard des articles 14 et 562 du code de procédure civile, sur les chefs de demande des intimées qui n'apparaissaient pas lui être dévolus, en ce qu'ils tendaient, en l'absence d'appel incident, à aggraver le sort des appelants, ainsi que sur la recevabilité de la demande des appelants dirigée contre la société Réalis (article 700 ) qui n'a pas été intimée.
Dans une note déposée contradictoirement le 28 novembre 2019 par voie électronique, M. et Mme E... et la SCI JLV demandent à la cour de ne pas prendre en compte leur demande dirigée contre la société Réalis, qui résulte d'une erreur matérielle, et de ne pas prendre en considération non plus la demande subsidiaire des intimées, faute d'en avoir été saisie par un appel incident formalisé dans les délais impartis par la loi.
Dans une note elle aussi transmise contradictoirement par voie électronique le 4 décembre 2019, les sociétés [...] et B... relèvent que l'entier litige est dévolu à la cour, par l'effet de la déclaration d'appel régularisée le 7 février 2019 par les appelants, tendant à titre principal à l'annulation du jugement, et soulignent avoir régulièrement formé appel incident en notifiant le 25 juillet 2019, dans le délai de trois mois de l'article 909 du code de procédure civile, des conclusions tendant aux mêmes fins que leurs dernières écritures.
SUR CE, LA COUR :
A titre liminaire, la cour prend note que c'est par erreur que les appelants ont formé contre la société Réalis, qui n'est pas intimée, une demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et relève que les intimées ont effectivement formé un appel incident en formulant les demandes subsidiaires reprises dans leurs dernières écritures dès leurs conclusions notifiées le 25 juillet 2019, soit dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile, en sorte qu'il n'y a de difficulté ni sur la dévolution, opérée pour le tout par l'effet de la déclaration d'appel tendant à titre principal à l'annulation du premier jugement, ni sur la détermination de l'objet du litige porté devant la cour.
A titre liminaire encore, la cour relève que le donné acte, qui ne tranche aucune contestation mais renferme une simple constatation superflue, est dépourvu de caractère juridictionnel.
Il n'y aura donc pas lieu de donner acte aux appelants de leurs réserves.
La cour observe enfin que les appelants ne poursuivent plus l'annulation du jugement de première instance, mais seulement son infirmation.
Sur la garantie des vices affectant l'immeuble vendu
L'article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moinde prix, s'il les avait connus.
Les articles 1642 et 1643 précisent que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur aurait pu se convaincre lui-même, mais seulement des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce dernier cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Au cas particulier, l'acte de vente comporte en page 9, au paragraphe «état de l'immeuble», une clause qui prévoit que «l'acquéreur prendra l'immeuble dans l'état dans lequel il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages pourraient être affectés».
La SCI [...] ne peut donc solliciter la garantie de la SCI JLV que s'il est établi que l'immeuble vendu est affecté d'un vice de la gravité requise à l'article 1641 qui n'était pas apparent, et dont la venderesse avait connaissance, ce qui priverait d'effet la clause élusive de garantie.
L'expert désigné par la juridiction des référés commence par expliquer que l'immeuble vendu est composé de trois cavités souterraines, une cave réserve située en partie Est, une cave restaurant située en partie médiane, dans laquelle sont aménagés l'entrée, le bar, l'espace cuisine, la salle de restauration et une piste de danse, puis une cave annexe à l'Ouest.
Concernant la salle de restaurant, l'expert indique qu'elle est affectée, comme toutes les caves du voisinage, de fracturations transversales qui correspondent à des processus de décompression générale du front de coteau qui sont peu évolutives dans leur principe, mais ajoute que la particularité de cette salle est de montrer, en de nombreux points, des processus de décompression de voûte qui présentent un décollement avec affaissement, et des fissurations de décompression de la voûte qui signalent une situation évolutive pouvant s'activer à tout moment, outre des problématiques de déséquilibre de masse au niveau des parois pentées.
Confirmant le diagnostic réalisé par l'organisme Cavités 37 en avril 2014, l'expert indique très clairement en page 20 de son rapport que si la situation qu'il a examinée en janvier 2015 n'était ni nouvelle, ni récente, elle révélait une fragilité de la cave, avec des figures d'instabilité déjà amorcées, incompatible avec l'accueil du public, ajoutant en page 21 qu'en l'absence de confortements spécifiques, l'atteinte portée à la stabilité des voûtes rendait la salle de restauration impropre à sa destination commerciale.
S'il n'est pas douteux que les fissures de la cave étaient apparentes, la SCI [...], qui est une professionnelle de l'immobilier, mais non une professionnelle de la construction ou de la géologie, ne pouvait se convaincre que la cave vendue présentait des fracturations qui, contrairement à celles que présentent tous les immeubles du troglodytiques, évoluaient de manière dangereuse. Les défauts en cause doivent donc être considérés comme indécelables par l'acheteuse.
Dès lors que la SCI JLV est un professionnel de la transaction immobilière tenu de connaître les vice de chose, et qu'au cas particulier ladite SCI avait été très clairement informée, par l'étude de stabilité que ses gérants avaient commandée en décembre 2010 à l'organisme Cavités 37, que les fissures de décompression qui apparaissaient en partie de la cave à usage de restaurant imposaient que des travaux de confortement soient effectués pour que cette cave puisse être maintenue ouverte au public, la venderesse, qui connaissait les vices de la chose, ne peut se prévaloir de la clause exclusive de garantie contenue à l'acte de vente.
Dès lors, sans qu'importe, dans les rapports entre les parties, la manière dont le maire de la commune a décidé d'exercer ses pouvoirs de police, c'est à raison que les premiers juges ont considéré que la SCI JLV devait garantir la SCI [...] des défauts affectant l'immeuble vendu.
Selon l'article 1644 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi no 2015-177 du 16 février 2015, l'acheteur a le choix, lorsque les conditions de mise en oeuvre de la garantie sont réunies, comme en l'espèce, de rendre la chose et de sa faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par l'expert.
L'article 1645 ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, comme on a dit que c'était le cas de la SCI JLV, il est en outre tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
En pages 24 et 25 de son rapport, en prenant en considération la valeur vénale de l'immeuble (80000euros), le coût des travaux strictement nécessaires à remédier au vice (28140 euros) et la perte de revenus fonciers générée durant les travaux de confortation, l'expert a évalué la valeur de l'immeuble, avec ses défauts, à 47000 euros.
Si le coût des travaux réalisés par la SCI Chouctruc s'est élevé à 39080 euros, il apparaît que ladite société a fait réaliser, en plus de travaux préconisés par l'expert, des travaux de plâtrerie, de plomberie, d'électricité et de carrelage, dont rien ne permet de retenir qu'ils étaient nécessaires à remédier aux vices de l'immeuble.
Par infirmation du jugement déféré, qui a statué ultra petita et confondu la valeur de l'immeuble, telle qu'elle avait été arbitrée par expert, avec le prix auquel il a effectivement été payé, le montant de la réduction du prix sera fixé, à partir des éléments fournis par l'expert, à 23000 euros (prix payé 70000 euros – valeur de l'immeuble vicié 47000 euros).
La S.C.I. [...], qui n'a subi aucune atteinte à son honneur ou à sa réputation, ne justife d'aucun préjudice moral.
Sur la demande de remboursement partiel des frais afférents à la vente, la cour relève que la SCI [...] ne sollicite pas l'allocation de dommages et intérêts équivalents aux honoraires et frais de mutuation divers réglés sur la partie du prix excédant la valeur de l'immeuble compte tenu de ses défauts, mais sollicite le remboursement d'une partie ces frais.
Dès lors qu'elle n'a pas choisi d'exercer l'action rédhibitoire, mais a préféré la voie estimatoire, le contrat de vente liant les parties n'est pas résolu.
C'est donc à bon droit que, dans ces circonstances, les premiers juges ont débouté la SCI [...] de sa demande de remboursement d'une partie des frais de la vente, comme de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
En dépit des critiques de l'appelante, la SCI [...], qui produit une facture de son comptable intitulée «honoraires juridique et comptable suite à la fermeture de l'établissement et de la structure», n'explique pas quelles obligations juridiques ou comptables particulières ont généré les vices de l'immeuble. Le libellé de la facture du comptable ne pouvant suffire à établir un lien de causalité entre les vices litigieux et les honoraires facturés par le comptable, la SCI [...] sera déboutée, par infirmation du jugement critiqué, de ce chef de demande.
Pour financer les travaux de confortation nécessaires à remédier aux vices de l'immeuble, la SCI [...] justifie avoir contracté auprès de la société BNP Paribas, fin mai 2015, un prêt de 31427euros, qu'elle devra rembourser en réglant la somme de 5828,94 euros au titre des intérêts et des primes d'assurance.
Si les premiers juges ont justement considéré qu'il existait un lien de causalité entre le vice de l'immeuble et les frais bancaires supportés par la SCI [...], le préjudice indemnisable ne peut qu'être à la mesure des frais subis du fait des vices de la chose. Dès lors que les travaux nécessaires à remédier aux défauts de l'immeuble ont été estimés à 28140euros, le préjudice financier de la SCI [...] sera ramené à 5219euros.
Sur la garantie des vices affectant le fonds de commerce cédé
Il est établi par l'expertise ordonnée par la juridiction des référés que les fracturations de la cave présentaient une dangerosité telle qu'elles interdisaient d'accueillir du public et, par voie conséquence, d'exercer une activité commerciale de restauration dans l'immeuble vendu.
Si M. et Mme E... relèvent à raison que l'immeuble ne fait pas partie du fonds du commerce qu'ils ont cédé à la société [...], ils ne peuvent en déduire qu'ils ne doivent pas garantie, au motif que le vice ne serait pas inhérent à la chose vendue.
Dès lors qu'ils ont cédé à l'intimée un fonds de commerce de restauration exploité à [...] (Indre-et-loire), au [...], que les caves dans lesquelles était exploité le fonds cédé avaient fait l'objet de diagnostics et de rapports techniques annexés à l'acte de cession du fonds de commerce, et qu'en page 6 de l'acte de cession, le périmètre dans lequel les cédants se sont obligés à ne pas se rétablir a été déterminé par référence au «lieu d'exploitation du fonds cédé», l'usage des locaux, qui étaient nécessaires à l'exploitation du fonds cédé et qui faisaient l'objet d'engagements des vendeurs, a été inclus dans l'acte de cession.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que les défauts affectant la sécurité des locaux, qui interdisaient à la société [...] l'exercice de son activité commerciale, qui affectaient donc la substance même des droits qu'elle avait acquis, rendaient le fonds de commerce impropre à sa destination et relevaient en conséquence de la garantie légale dont sont tenus les cédants en application de l'article 1641 du code civil (v. par ex. civ. 3, 3 décembre 2013, no 12-20.991).
En application des règles posées aux articles 1642 à 1645 qui ont été précédemment rappelées, M. et Mme E..., qui connaissaient les défauts de la chose vendue, doivent donc garantie à la société [...], qui se trouve dès lors fondée à solliciter, outre une réduction du prix, des dommages et intérêts en réparation des préjudices qui lui ont été causés.
En page 28 de son rapport, en prenant en considération la valeur vénale des éléments incorporels du fonds non vicié (65000euros) et l'impact des vices sur sa valeur, par comparaison avec la valeur qu'aurait eu le fonds s'il avait cédé alors que le commerce avait été fermé, l'expert a évalué la valeur du fonds de commerce, avec ses défauts, à 41000 euros (hors matériel).
Etant relevé que si l'intimée a acquis le fonds litigieux au prix de 70000euros, 14000euros s'appliquaient au matériel et 56000euros aux éléments incorporels du fonds, le montant de la réduction du prix sera fixé, par infirmation du jugement critiqué qui a pris en considération la valeur du fonds en 2015 et qui n'a pas distingué le prix des éléments incorporels de celui des éléments corporels non pris en compte par l'expert, à 15000euros.
Pour les mêmes raisons que celles qui ont été précédemment développées au sujet de la garantie des vices affectant l'immeuble, la société [...], qui ne justifie d'aucun préjudice moral et qui a fait le choix d'exercer une action estimatoire, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, comme de sa demande tendant au remboursement partiel des frais liés à la conclusion de la vente, qui n'est pas anéantie.
Pour pouvoir accueillir sans danger la clientèle et exploiter le fonds qu'elle avait acquis, la société [...] a été obligée de faire réaliser dans l'urgence les travaux de confortation préconisés par l'expert, et de fermer à cet effet l'établissement dès le 16 janvier 2015, à la demande du technicien, jusqu'au 8 juin 2015 au matin, date à laquelle l'homme de l'art lui a indiqué pouvoir rouvrir après s'être de nouveau déplacé sur les lieux.
La société [...] justifie de ce que cette fermeture a entraîné une perte d'exploitation de 80029 euros, justement évaluée par son expert comptable par référence aux résultats de l'exercice précédent, en considération de la perte de marge brute subie pendant la période de fermeture, corrigée des frais d'exploitation générés par la fermeture et de la variation de certaines charges, à la hausse comme à la baisse, durant la période de fermeture.
Déduction faite de la perte d'exploitation théorique de 29000 euros retenue par l'expert pour fixer la valeur du fonds «vicié» en 2012, la société [...] justifie d'un préjudice financier de 51029 euros.
Par infirmation du jugement qui a statué ultra petita en accordant 80029 euros à la société [...] qui sollicitait sur ce chef une indemnité de 53529 euros, M. et Mme E... seront condamnés à payer à la société [...] la somme de 51029 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.
Sur les demandes accessoires
Les intimées, qui succombent devant cette cour au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devront supporter in solidum les dépens de l'instance d'appel.
Rien ne justifie en revanche de revenir sur les dépens de première instance, auxquels ont été à bon droit condamnées in solidum M. et Mme E... ainsi que la SCI JLV, précision utilement donnée que les dépens comprenaient les frais de référé et d'expertise, ni sur la condamnation prononcée en application de l'article 700 du code de procédure civile, dont le quantum a été justement fixé par les premiers juges en considération des factures d'honoraires produites aux débats.
S'agissant des frais irrépétibles d'appel, les sociétés [...] et B..., qui viennent d'être condamnées aux dépens, devront régler in solidum à la SCI JLV et M. et Mme E... une indemnité de 3500euros.
Quant à la demande dirigée par erreur par les appelants contre la société Réalis, qui n'est pas partie à l'instance d'appel, elle sera déclarée irrecevable en application de l'article 14 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions critiquées, SAUF en celles de ses dispositions ayant :
$gt;condamné la SCI JLV à verser à la SCI [...] la somme de 44008,94euros au titre de l'ensemble de son préjudice
$gt;condamné M. et Mme E... à verser à la société [...], en réparation de son préjudice, la somme de 94029 euros,
L'INFIRME pour le surplus
STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et y ajoutant,
CONDAMNE la SCI JLV à payer à la SCI [...] la somme de 23000 euros à titre de réduction du prix de la vente immobilière, outre la somme de 5219 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,
CONDAMNE M. O... E... et Mme J... Q... épouse E... à payer à la SASU [...] la somme de 15000 euros à titre de réduction du prix de cession du fonds de commerce, outre la somme de 51029 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,
REJETTE les demandes de la SASU [...] et de la SCI [...] tendant au remboursement partiel de frais de ventes et à la réparation de préjudices moraux,
CONDAMNE in solidum la SASU [...] et la SCI [...] à payer à M. et Mme E... et la SCI JLV, au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, la somme globale de 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DECLARE la SCI JLV ainsi que M. et Mme E... irrecevables en leur demande dirigée contre la société Réalis,
CONDAMNE in solidum la SCI Chouctruc et la SASU [...] aux dépens d'appel,
ACCORDE à la SCP [...] le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
