France, Cour d'appel d'Orléans, C1, 22 août 2019, 18/014861

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 22/08/2019
la SELARL ENVERGURE AVOCATS
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI
ARRÊT du : 22 AOUT 2019

No : 233 - 19
No RG 18/01486 - No Portalis
DBVN-V-B7C-FWK6

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 15 Mai 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANTES :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265222010020501

- la SARL TRIANGLE ENSEIGNE "IL BOCCACCIO"
[...]

- la SARL JAMADE "IL BOCCACCIO"
[...]

Ayant pour avocat postulant Me Corinne BAYLAC, membre de la SELARL ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

D'UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265230419465377

- Monsieur F... C... D...
né le [...] à CASABLANCA (MAROC)
[...]
[...]

Ayant pour avocat postulant Me Joanna FIRKOWSKI, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER, membre de la SELARL WALTER etamp; GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

- la SCI FONCIERE BB
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal
domicilié en cette qualité audit siège Château de Rochecotte 43 Rue Dorothée de Dino 37130 SAINT PATRICE

- Timbre fiscal dématérialisé No: -/-
- la SELARL VILLA,
mandataire liquidateur de la SCCV POLE GARE dont le siège social est [...] ,

Défaillante

PARTIE INTERVENANTE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265230419465377

- le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...]

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 01 Juin 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 avril 2019

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 25 AVRIL 2019, à 9 heures 30, devant Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 786 du code de procédure civile.

Lors du délibéré :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité,
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
qui en a rendu compte à la collégialité
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :
Rédigé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité,
Prononcé le 22 AOUT 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La S.A.R.L. JAMADE, qui était propriétaire de locaux commerciaux situés [...] dans lequel elle a exploité une activité de restaurant Bar Pizzeria sous l'enseigne "IL BOCCACCIO", a donné ce fonds de commerce en location gérance à la S.A.R.L. TRIANGLE, puis a vendu son immeuble à la société FONCIÈRE BB dont elle est devenue locataire.

L'immeuble dans lequel se trouvent les locaux objets du bail commercial exigeant des travaux importants de couverture et de rénovation des murs, FONCIÈRE BB, dont le gérant est Monsieur F... D..., et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] (le syndicat des copropriétaires), à savoir le cabinet D..., ont confié leur réfection à la société civile de construction vente POLE GARE dont Monsieur D... était associé, en décidant de la construction de logements au-dessus des locaux commerciaux tout en procédant à une mise aux normes de ces mêmes locaux et à une rénovation complète de l'immeuble.

Ces travaux entraînant une indisponibilité des locaux commerciaux, les parties ont signé, les 9 et 16 avril 2014, un protocole d'accord aux termes duquel FONCIÈRE BB et le syndicat des copropriétaires s'engageaient "irrévocablement et solidairement à l'égard du preneur à bail commercial et de l'exploitant du fonds à réaliser les travaux relatifs aux locaux objet du bail visés à l'annexe I "descriptif des travaux" sous la rubrique "Travaux généraux et de gros œuvre ainsi que travaux spécifiques de second œuvre à la charge du bailleur".

Dans ce même protocole, la bailleresse et le syndicat des copropriétaires s'engageaient à réaliser lesdits travaux à partir du 18 août 2014 pour s'achever le 15 novembre 2014 s'agissant du gros œuvre, les travaux de second œuvre, quant à eux, devant être achevés au plus tard le 15 décembre 2014.

Il était en outre prévu que, durant les trois mois nécessaires à l'exécution des travaux de gros œuvre, le bailleur verserait au preneur à bail une indemnité mensuelle hors taxes de 18.333,00 euros (outre la TVA au tarif en vigueur) en réparation de la perte d'exploitation subie, et que, si les travaux prenaient du retard, tout mois commencé donnerait lieu au paiement d'une pareille indemnité mensuelle au prorata temporis par le bailleur commercial solidairement avec le syndicat des copropriétaires.

Il était également stipulé qu'à l'achèvement des travaux de gros œuvre, plus un mois, le bail en cours serait résilié et un nouveau bail serait conclu entre le preneur et le bailleur aux mêmes conditions qu'actuellement sauf le loyer dont le montant mensuel HT s'élèverait à 1.300 euros, taxes foncières en sus, le projet de bail étant annexé au protocole.

Enfin, POLE GARE s'engageait à reprendre, à l'égard de sociétés JAMADE et TRIANGLE, l'ensemble des engagements souscrits par FONCIÈRE BB et le syndicat des copropriétaires.

Le 5 février 2015, société FONCIÈRE BB et la S.A.R.L. JAMADE ont signé le nouveau bail d'une durée de 9 années portant sur les locaux commerciaux rénovés.

Le même jour, FONCIÈRE BB a donné l'immeuble à POLE GARE en paiement des travaux qu'elle y avait réalisés.

Cette dernière a proposé aux locataires de leur verser une indemnité d'environ 14.000 euros TTC qui a été refusée.

Faisant valoir que les travaux n'avaient en réalité été achevés que le 28 février 2015, les sociétés JAMADE et TRIANGLE, après avoir en vain réclamé amiablement versement d'indemnités ayant couru du 15 novembre 2014 au 28 février 2015, ont assigné le 24 mai 2016 Monsieur F... D..., FONCIÈRE BB et POLE GARE devant le tribunal de grande instance de Tours en réclamant leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 76.998,60 euros TTC au titre des indemnités contractuelles et le remboursement de la somme de 5.022 euros au titre de travaux de dallage dont elles indiquaient avoir fait l'avance, tout en se reconnaissant débitrices de la somme de 9.167,65 euros TTC au titre de travaux effectués à leur profit alors qu'ils leur incombaient. Elles ont en outre réclamé paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que d'une indemnité de procédure.

Le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à la procédure en réclamant la condamnation sous astreinte des demanderesses à retirer un bloc de climatisation installé sur le toit terrasse, partie commune.

Par jugement en date du 15 mai 2018, le tribunal a débouté JAMADE et TRIANGLE de leurs demandes formées à l'encontre de Monsieur F... D... et FONCIÈRE BB, qu'il a mis hors de cause, rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, dit le syndicat des copropriétaires recevable en sa demande reconventionnelle mais l'en a débouté, condamné JAMADE et TRIANGLE à verser à Monsieur F... D... et à FONCIÈRE BB une indemnité de procédure de 500 euros, condamné, après compensation, POLE GARE à verser à JAMADE et TRIANGLE la somme de 10.757,15 euros TTC ainsi qu'à supporter les dépens. Pour statuer ainsi il a retenu que la reprise des engagements de FONCIÈRE BB et du syndicat des copropriétaires par POLE GARE entraînait décharge de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires ; que l'indemnité de retard était due du 15 décembre 2014 au 5 janvier 2015 et qu'elle s'élève à la somme de 12.419 euros hors taxe soit 14.902,80 euros TTC, somme à laquelle doit être ajoutée celle de 5.022 euros due au titre du carrelage incombant au bailleur et dont doit être déduite celle de 9.167,65 euros dont les demanderesses se reconnaissaient débitrices au titre de travaux leur incombant qui ont été supportés par la bailleresse et le syndicat des copropriétaires.

Les S.A.R.L. JAMADE et TRIANGLE ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du premier juin 2018.

Elles en poursuivent l'infirmation en demandant à la cour de condamner solidairement Monsieur F... D..., la société SC FONCIÈRE BB, et la société civile de construction vente PÔLE GARE à leur verser les sommes de 62.095.64 euros HT soit 74.514.77 euros TTC au titre des indemnités de retard, de 8.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, de donner acte à TRIANGLE de ce qu'elle se reconnaît débitrice à l'égard de FONCIÈRE BB et PÔLE GARE de la somme de 9.167,65 euros TTC, d'ordonner la compensation entre les créances respectives et de condamner solidairement Monsieur D..., FONCIÈRE BB, et PÔLE GARE à leur payer la somme de 65.347,12 euros, de rejeter les demandes formées à leur encontre, et de condamner solidairement les intimés à leur verser 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens qui comprendront le coût des constats d'huissiers des 29 janvier 2015 et 27 février 2015 pour un montant total de 480,36 euros TTC.

Elles font valoir que le propriétaire bailleur est redevable d'une obligation de délivrer des locaux en bon état de réparation et conformes à l'usage auquel ils sont destinés et à l'objet du bail et qu'il a l'obligation de fournir au locataire, pendant la durée des travaux un local de remplacement ou de l'indemniser pour la perte d'exploitation ; que les travaux à la charge du bailleur étaient loin d'être terminés à la date du 15 novembre 2014 fixée contractuellement ainsi que l'a constaté l'huissier instrumentaire.

Elles prétendent qu'en motivant sa décision sur le seul fait qu'elles avaient pu faire réaliser leurs propres travaux de second œuvre à partir du 6 janvier 2015 sans rechercher si les travaux de gros œuvre et de second oeuvre à la charge du bailleur avaient bien été terminés à cette date, et alors même que les constats d'huissier versés aux débats démontraient précisément le contraire, le premier juge a méconnu les éléments de fait du dossier et leurs conséquences juridiques puisque la possibilité qui leur a été donnée de faire intervenir leurs propres entreprises ne saurait être assimilée à la « mise à disposition » des locaux loués au sens du protocole d'accord.

Elles font valoir que l'obligation de délivrance du bien loué est une obligation essentielle du contrat de bail à laquelle les parties ne peuvent déroger contractuellement ; que le 6 janvier 2015, n'ont été livrés que des locaux non conformes à l'objet du bail c'est-à-dire l'exploitation d'un restaurant puisque les revêtements de sols notamment de la cuisine n'étaient pas effectués et que la vitrine sur rue, qui tient lieu de façade et assure donc en partie le clos et le couvert des locaux loués, n'a été achevée que le 2 mars 2015.

Elles prétendent avoir par ailleurs subi un important préjudice résultant d'un manque de trésorerie et des soucis de santé de leur dirigeant commun, Monsieur A....

Elles précisent qu'elles n'ont pas intimé le syndicat des copropriétaires, lequel n'a pas formé appel ni remis dans le délai imparti pour faire appel incident des conclusions faisant état de son appel du chef de la décision ayant rejeté sa demande tendant à voir retirer le compresseur du toit terrasse, ce qui rend irrecevable sa prétention de ce chef, et elles prétendent en outre que ce syndicat n'a plus vocation à intervenir à l'instance puisque l'immeuble est devenu l'entière propriété de POLE GARE. En tout état de cause, elles soutiennent avoir respecté le règlement de copropriété en installant ce compresseur.
Monsieur F... D..., FONCIÈRE BB et le syndicat des copropriétaires sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a mis hors de cause Monsieur F... D... et FONCIÈRE BB mais son infirmation en ce qu'il n'a pas fait droit à leur demande en paiement de dommages et intérêts, demandant à la cour de condamner solidairement JAMADE et TRIANGLE à verser 1.000 euros de ce chef d'une part à Monsieur F... D..., d'autre part à FONCIÈRE BB, pour procédure abusive. Ils concluent par ailleurs à l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé condamnation à l'encontre de la S.C.C.V. POLE GARE et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande. Le syndicat réclame condamnation solidaire de JAMADE et de TRIANGLE, sous astreinte de 500 euros par jour de retard "à compter du jugement à intervenir", à déposer le système de climatisation installé illicitement sur le toit terrasse de l'immeuble. Monsieur D... et FONCIÈRE BB réclament condamnation solidaire des appelantes à verser à chacune d'elles une indemnité de procédure de 1.500 euros et le syndicat des copropriétaires sollicite versement du même chef de la somme de 5.500 euros.

Après avoir rappelé que l'immeuble n'avait pas été entretenu par JAMADE, précédente propriétaire, les intimés font valoir que le programme de reconstruction s'est avéré déficitaire du fait d'un coût de construction important lié aux contraintes du site, aux prescriptions architecturales du secteur sauvegardé, et à la mévente de l'un des appartements à cause de la présence du restaurant en rez de chaussée et du bruit du compresseur de climatisation installé sans autorisation.

Ils soulignent que POLE GARE a été placée en liquidation judiciaire et que la Selarl VILLA, qui a été désignée liquidateur, a indiqué qu'elle ne constituerait pas avocat mais que les appelantes n'ont pas déclaré de créance. Ils demandent donc à la cour de déclarer irrecevables les demandes formées à l'encontre de cette partie.

Ils affirment que POLE GARE s'est expressément engagée à reprendre les engagements de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires envers les locataires qui ne peuvent donc réclamer paiement d'une part à Monsieur D... qui n'est personnellement tenu d'aucune obligation, d'autre part à FONCIÈRE BB et au syndicat des copropriétaires qui n'ont donné leur consentement au protocole, ainsi que le précise ce dernier, qu'à la condition que POLE GARE reprenne leurs engagements, ce qui était logique puisque le respect des délais prévus pour les travaux incombait à cette société.

Ils prétendent que les appelantes étaient parfaitement conscientes qu'elles ne pouvaient rien réclamer aux autres parties puisqu'elles ont adressé leur demande en paiement à POLE GARE et n'ont pas assigné en paiement le syndicat des copropriétaires qui est intervenu volontairement à l'instance. Et ils soulignent que par courrier du 3 mars 2015 réitéré le 13 avril 2015 POLE GARE a proposé le paiement d'une indemnité de 14.902,80 euros qui a été refusée par les appelantes.

A titre subsidiaire, ils font valoir que le premier juge a fait une exacte appréciation de la durée pendant laquelle l'indemnité était due et soulignent que c'est en considération de la mise à disposition des locaux le 5 janvier 2015, et conformément aux stipulations du protocole d'accord, prévoyant la signature d'un nouveau bail commercial un mois après cette mise à disposition, que le bail a été signé le 5 février 2015 ; qu'il était prévu que l'indemnité ne commencerait à courir qu'en cas d'absence de mise à disposition des locaux au 15 décembre 2014 ; que cette mise à disposition permettait aux appelantes de prendre possession des clés du local pour faire intervenir leurs propres entrepreneurs et que la clef du local rénové a été remise à la fin du mois de décembre 2014 ; que les attestations émanant de tiers comme les propres pièces des appelantes démontrent qu'elles ont commencé leurs propres travaux de second oeuvre le 6 janvier 2015 ; qu'à cette date les vitrines étaient posées et qu'elles ont dû être ensuite changées en raison de l'intervention de l'architecte des bâtiments de France le jour où les locataires ont malicieusement fait venir un huissier de justice ; que les quelques travaux non terminés n'ont entraîné aucun retard ni inconvénient pour les appelantes.

Le syndicat des copropriétaires prétend quant à lui que le tribunal a procédé à une mauvaise lecture du règlement de copropriété qui ne prévoit l'autorisation d'installer une climatisation que pour les appartements et non pour le commerce situé au rez de chaussée et il affirme que l'architecte n'avait pas qualité pour permettre l'installation du compresseur de la climatisation des appelantes sur le toit terrasse, une telle autorisation ne pouvant être accordée que par l'assemblée générale des copropriétaires puisqu'il s'agissait d'une partie commune de l'immeuble.

La Selarl VILLA, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de POLE GARE, a écrit pour indiquer qu'elle ne se constituerait pas. Le présent arrêt sera donc réputé contradictoire.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :

Attendu que Monsieur F... D... n'a contracté aucun engagement personnel envers les appelantes ;

Que le fait qu'il soit gérant de la société FONCIÈRE BB ou intéressé dans le cabinet D..., syndic de l'immeuble, et dans la société POLE GARE dont le gérant était Monsieur H... U..., ne lui confère pas la qualité de débiteur personnel des sociétés JAMADE et TRIANGLE et que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause ;

Que Monsieur D... ne fait état d'aucun élément caractérisant l'abus de procédure qu'il reproche aux appelantes et d'aucun préjudice qui ne soit déjà réparé par l'octroi d'une indemnité de procédure ;

Que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts et qu'il sera également débouté de sa demande du même chef formée au titre d'un appel abusif ;

Qu'il sera fait droit à la demande de Monsieur D..., intimé sans pertinence, tendant au versement d'une indemnité de procédure de 1.500 euros ;

I Sur les personnes tenues au versement d'une indemnité au profit des locataires:

Attendu que le protocole d'accord signé par les autres parties énonce que, "pour chacun des trois mois nécessaires à l'exécution des travaux de gros oeuvre, la bailleresse accepte de verser à l'exploitant du restaurant une indemnité mensuelle de 18.333 euros HT en réparation de la perte d 'exploitation mensuelle subie par celui-ci, sachant que si la mise à disposition devait prendre du retard, tout mois commencé donnerait lieu au paiement de pareille indemnité mensuelle au prorata temporis par le bailleur à bail commercial, solidairement avec le syndicat des copropriétaires, à l'exploitant de l'établissement de restauration" ;

Qu'il résulte de ces dispositions, d'une part l'engagement de la seule bailleresse à verser 18.333 euros mensuels pendant trois mois, d'autre part l'engagement solidaire de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires, en cas de retard dans l'achèvement des travaux, à verser la même somme mensuelle ou au prorata temporis du mois commencé ;

Attendu que l'article 10 de la convention précise que la S.C.C.V. POLE GARE «s'engage à la demande de l'ensemble des soussignés à reprendre à l'égard des sociétés JAMADE et TRIANGLE les engagements souscrits par le propriétaire et le Syndicat des copropriétaires ›› ;

Que FONCIÈRE BB fait valoir qu'elle est une société familiale dont certains des associés sont mineurs, ce qui l'a conduite à ne pas s'engager elle-même et à ne donner son consentement à l'accord qu'à la condition que POLE GARE, professionnelle de l'immobilier, paie l'intégralité des indemnités ;

Qu'une telle argumentation est cependant inopérante puisqu'elle concerne les motifs de l'intervention de POLE GARE et expose en quoi celle-ci était "essentielle" pour la bailleresse ainsi que le mentionne l'acte mais ne démontre pas que POLE GARE s'est entièrement substituée à FONCIÈRE BB;

Que les intimées prétendent à tort que l'article 10 du protocole n'aurait pas eu de sens si l'accord n'avait pas au préalable prévu des engagements mis à la charge du syndicat et du bailleur

Qu'il était en effet loisible aux parties, qui ne l'ont pas fait, de prévoir que POLE GARE paierait à la bailleresse et au syndicat des copropriétaires des indemnités de retard à charge pour elles d'en reverser tout ou partie aux locataires lorsqu'elles les auraient reçues ;

Que ce n'est pas le sens que les parties ont donné à leur convention dont il ressort que la bailleresse et le syndicat se sont directement et solidairement engagés envers les appelantes à verser de telles indemnités en cas de retard dans les travaux ;

Qu'il ne saurait être tiré aucune conséquence de ce que JAMADE et TRIANGLE se sont directement adressées à POLE GARE pour réclamer paiement puisque celle-ci s'était engagée à y procéder au lieu et place des débitrices ;

Que la seule question devant être tranchée par la cour est celle de déterminer si l'engagement de POLE GARE prévu dans l'article 10 du protocole déchargeait FONCIÈRE BB et le syndicat des copropriétaires de leur engagement prévu dans l'article 4 de ce même protocole ;

Attendu que POLE GARE s'est uniquement engagée à " reprendre ces engagements" mais qu'il n'a pas été stipulé que cette reprise déchargeait FONCIÈRE BB et le syndicat des copropriétaires en cas de défaillance de POLE GARE, étant observé que, si l'on peut comprendre que celle-ci était tenue de décharger la bailleresse et le syndicat des paiements dus à des retards de travaux, il est difficile de trouver une cause légitime à son engagement de décharger FONCIÈRE BB de l'indemnisation due aux locataires pendant la durée normale des travaux ;

Que la loi met à la charge de la bailleresse l'obligation d'indemniser sa locataire en cas de travaux et qu'il n'est pas soutenu que le contrat de bail liant JAMADE à FONCIÈRE BB ait prévu une clause permettant à cette dernière de ne pas procéder à une telle indemnisation ;

Qu'en l'absence de clause expresse le précisant, l'engagement de POLE GARE de reprendre les engagements du protocole mis à la charge de FONCIÈRE BB ne faisait donc pas disparaître l'obligation légale de la bailleresse mais permettait simplement à la locataire de s'adresser à son choix à l'une ou l'autre des parties ainsi tenues de l'indemniser ainsi qu'à FONCIÈRE BB et au syndicat des copropriétaires de se faire garantir par POLE GARE de toutes les sommes qu'il pourraient être amenés à verser à l'occupante du local commercial ;

Qu'il importe peu que JAMADE et TRIANGLE n'aient pas jugé opportun d'assigner le syndicat des copropriétaires le 24 mai 2016 puisqu'en cas d'engagement solidaire, ce qui était le cas de l'engagement de FONCIÈRE BB et du syndicat des copropriétaires qui l'avaient expressément précisé dans le protocole, le créancier peut solliciter paiement intégral par un seul des codébiteurs solidaires ;

Que la défaillance de POLE GARE étant aujourd'hui acquise, cette société se trouve légalement empêchée de reprendre les engagements de FONCIÈRE BB et du syndicat des copropriétaires, lesquels demeurent valables en l'absence de toute renonciation expresse des appelantes à s'en prévaloir ;

Attendu cependant que JAMADE et TRIANGLE n'ont pas intimé le syndicat des copropriétaires envers lequel elles ne forment aucune demande ;

Que dès lors et par infirmation du jugement déféré, il sera uniquement retenu que FONCIÈRE BB est demeurée débitrice des appelantes à charge pour cette partie intimée de produire à la liquidation de POLE GARE qui a manqué à son obligation contractuelle de reprendre ses engagements ;

Attendu qu'ainsi qu'il a été ci-dessus exposé, seule FONCIÈRE BB était tenue des trois premiers mois d'indemnisation, soit de la somme de 54.999 euros HT (18.333 euros HT x 3 ) dont il n'est pas contesté qu'elle a été versée ;

Que le protocole prévoyait en outre que la bailleresse et le syndicat des copropriétaires seraient ensuite solidairement tenus des indemnités dues pour toute période de retard supplémentaire ;

Qu'il résulte des écritures non contestées des appelantes que POLE GARE est devenue, le 5 février 2015, propriétaire de l'immeuble dans lequel est exploité leur commerce ;

Qu'elle est ainsi devenue leur bailleresse à compter de cette date ;

Que les indemnités contractuellement prévues n'étaient pas mises à la charge de FONCIÈRE BB mais bien de "la bailleresse" et que FONCIÈRE BB, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui POLE GARE, se trouve ainsi dégagée de tout engagement contracté en sa qualité de bailleur à compter du 5 février 2015 ;

Et attendu que les appelantes, qui ne contestent pas ne pas avoir produit à la liquidation de POLE GARE, ne peuvent aujourd'hui rien réclamer à cette dernière étant en outre observé que la procédure collective les empêchait en tout état de cause de réclamer condamnation solidaire de cette société avec les autres parties intimées;

Que leurs demandes formées à l'encontre de POLE GARE seront donc déclarées irrecevables ;

II sur la période pendant laquelle sont dues les indemnités de retard mises à la charge de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires :

Attendu que les parties avaient annexé au protocole d'accord un planning faisant apparaître que:
- les travaux devaient commencer le 18 août 2014 pour s'achever le 15 novembre 2014 s'agissant du gros oeuvre,
- les travaux de second oeuvre à la charge du propriétaire de l'immeuble devaient être achevés au plus tard le 15 décembre 2014, sauf les travaux de chauffage central qui devaient être terminés au 15 janvier 2015 et qui devaient être réalisés, précisait le protocole d'accord, en même temps que ceux de l'exploitant,
- à compter du 15 décembre 2014, l'exploitant pourrait faire intervenir ses propres entreprises pour la réalisation des travaux de second oeuvre lui incombant ;

Que ce même protocole prévoyait que " tout retard dans la mise à disposition du preneur à la date convenue du 15 décembre 2014, donnera lieu au paiement d'une indemnité au profit de l'exploitant comme ci-après indiqué à la charge solidairement du syndicat des copropriétaires comme du bailleur des murs" ;

Attendu que les parties s'opposent en réalité sur ce que recouvre le terme de "mise à disposition" ;

Que les appelantes prétendent que cette mise à disposition ne pouvait intervenir qu'après que les intimées aient procédé à l'intégralité des travaux de gros oeuvre et de second oeuvre leur incombant tandis que FONCIÈRE BB et le syndicat des copropriétaires soutiennent que la mise à disposition était réalisée dès lors que l'exploitant recevait les clefs lui permettant de faire effectuer ses propres travaux de second oeuvre ;

Attendu que c'est sans pertinence que les appelantes se réfèrent à une jurisprudence relative à l'obligation de délivrance du bailleur alors qu'est en cause en l'espèce l'application d'un protocole d'accord ;

Que la lecture de l'ensemble de ce protocole permet de comprendre que les parties entendaient " par mise à disposition" la remise des clefs à l'exploitante après l'achèvement des travaux de gros oeuvre devant être terminés le 15 novembre mais aussi après ceux de second oeuvre devant être terminée le 15 décembre, puisque les clefs devaient être remises à cette dernière date seulement ;

Qu'une telle mise à disposition devait cependant permettre à l'exploitant de faire procéder à ses propres travaux de second oeuvre pour pouvoir redémarrer son activité le 15 janvier 2015 et que rien n'était prévu en cas d'inachèvement des travaux de second oeuvre incombant à la propriétaire si cet inachèvement n'empêchait pas la locataire d'intervenir dans son local pour faire effectuer ses propres travaux ;
Attendu qu'il doit également être souligné qu'aucune indemnisation de la locataire n'était prévue entre le 15 novembre et le 15 décembre 2014 ;

Que ce protocole a force de loi entre les parties et que cette absence d'indemnisation peut s'expliquer par diverses raisons (tels des congés annuels pris par la locataire pendant une partie des travaux) sur lesquelles la cour n'a pas à se pencher puisque TRIANGLE et JAMADE l'ont approuvée ;

Qu'enfin, la lecture du protocole permet aussi de vérifier que la propriétaire et le syndicat des copropriétaires devaient achever entièrement leurs travaux de second oeuvre au plus tard le 15 janvier 2015 ;

Attendu que, contrairement à ce que prétendent les intimées, le fait que le nouveau bail ait été signé le 5 février 2015 ne démontre aucunement que le maître de l'ouvrage avait achevé l'intégralité des travaux de second oeuvre lui incombant le 5 janvier 2015 puisqu'aux termes du protocole d'accord, la signature du nouveau bail devait intervenir "après l'achèvement des travaux de gros œuvre (souligné par la cour) plus un mois" ;

Qu'il n'est pas soutenu que les travaux de gros oeuvre n'étaient pas achevés au 5 janvier 2015 -ce qui rend sans utilité toutes les attestations produites pour témoigner de leur complète réalisation- mais uniquement que les travaux de second oeuvre incombant au maître de l'ouvrage ne l'étaient pas ;

Attendu que, si les intimées produisent un témoignage de ce que les clefs du local commercial auraient été remises à TRIANGLE le 15 décembre 2014, ce témoignage n'est confirmé par aucune attestation de réception de ces clefs par les appelantes et qu'en tout état de cause il n'est pas démontré que cette remise des clefs, opérée avant la fin des travaux de second oeuvre incombant à la propriétaire, permettait aux appelantes de commencer leurs propres travaux de second oeuvre avant le 6 janvier 2015 ;

Qu'il est justifié par les pièces produites par les intimées elles-mêmes que JAMADE et TRIANGLE n'ont commencé à réaliser leurs travaux de second oeuvre qu'à compter du 6 janvier 2015 et que c'est donc cette date qui sera retenue comme étant celle de la mise à disposition effective des locaux donnés à bail ;

Et attendu que le tribunal a lui-même reconnu l'absence d'achèvement le 15 janvier 2015 des travaux de second oeuvre incombant à FONCIÈRE BB en prenant en compte la somme de 5.022 euros correspondant au coût du dallage du restaurant qui a dû être réalisé le 27 février 2015 par les locataires alors que ces travaux incombaient contractuellement à la propriétaire ainsi qu'il est expressément stipulé en page 2 du descriptif des travaux qui énonce : "travaux spécifiques de second oeuvre à la charge du bailleur : restaurant : revêtement de sol ; carrelage 30 x 30 ou 40 x 40" ;

Que, si les appelantes prétendent sans bonne foi que les vitrines n'avaient pas été posées en janvier 2015, il n'en demeure pas moins que leur pose n'était pas achevée puisque celles qui avaient été installées n'étaient pas conformes aux préconisations de l'architecte des bâtiments de France ;

Qu'il résulte du procès-verbal de constat en date du 27 février 2015 que "des employés de la société MELTIS réalisent actuellement la pose de deux vitrines sur rue. Je constate qu'aux abords de ces vitrines le placoplâtre n'est pas posé au plafond sur environ soixante à quatre-vingt centimètres de largeur. Mr A... me précise que le bailleur a indiqué faire réaliser ces travaux le 2 mars 2015. Espace cuisine: Je constate que la société ALCIA réalise actuellement le carrelage au sol. L'employé de la société ALCIA me confirme que la pose du carrelage sera terminée dans son intégralité ce soir, ainsi que la réalisation des joints" ;

Qu'il n'est cependant pas démontré que la reprise du placoplâtre n'a pas été effectuée le 27 février 2015 puisque l'huissier de justice n'a pas lui-même constaté qu'elle a été réalisée seulement le 3 mars 2015 ainsi que le lui avait indiqué le dirigeant commun des appelantes, Monsieur A..., et non la propriétaire ou l'un de ses préposés ;
Que nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, la déclaration de Monsieur A... n'est pas probante d'un achèvement le 3 mars 2015 de tous les travaux incombant à la propriétaire ;

Attendu qu'il résulte en conséquence de cet exposé que les appelantes peuvent réclamer des indemnités de retard :
- entre le 15 décembre 2014 et le 5 janvier 2015 inclus, date après laquelle elles ont effectivement vu le local mis à leur disposition et ont pu commencer à y faire réaliser leurs propres travaux de second oeuvre,
- à compter du 15 janvier 2015, date à laquelle les travaux de second oeuvre incombant à la bailleresse et au syndicat des copropriétaires auraient dû être achevés, et jusqu'au 27 février 2015, date à laquelle elles démontrent qu'elles ne l'étaient pas ;

III sur les sommes dues :

Attendu qu'il a été retenu un retard de 21 jours entre le 15 décembre 2014 et le 5 janvier 2015 dans la mise à disposition des locaux ;

Qu'il a également été retenu que les travaux de second oeuvre ont subi un retard d'un mois et 12 jours entre le 15 janvier 2015 et jusqu'au 27 février 2015 mais qu'il a été exposé ci-dessus que POLE GARE est devenue bailleresse le 5 février 2015, date à compter de laquelle FONCIÈRE BB s'est vue dégager de ses obligations de bailleresse envers la locataire ;

Que les demandes envers POLE GARE étant irrecevables et aucune demande n'étant formée envers le syndicat des copropriétaires, FONCIÈRE BB sera donc tenue d'indemniser les appelantes du retard subi entre le 15 décembre 2014 et le 5 janvier 2015, soit 21 jours, ainsi qu'entre le 15 janvier 2015 et le 5 février 2015 soit 36 jours ;

Qu'elle devra en conséquence leur verser la somme de 40.450,87 euros TTC (18.333 / 31 Jours X 21 +36 jours = 33.709,06 euros HT) ;

Attendu que TRIANGLE se reconnaît redevable envers FONCIÈRE BB de la somme de 9.167,65 euros TTC, et qu'il convient donc d'ordonner la compensation entre les créances respectives et de condamner FONCIÈRE BB à payer la somme de 24.541,41 euros (33.709,06 - 9.167,65) ;

IV en ce qui concerne le compresseur de climatisation installé sur le toit :

Attendu que les appelantes font à raison valoir que le syndicat des copropriétaires n'était pas intimé ;

Qu'il résulte en conséquence des dispositions des articles 548 et suivants du code de procédure civile qu'il ne pouvait former appel incident, lequel n'est ouvert qu'aux parties intimées ;

Que, faute d'appel portant sur le chef du jugement ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande concernant le compresseur installé sur le toit, il est devenu définitif et n'a pas à être confirmé par cette cour ;

V sur les demandes en paiement de dommages et intérêts :

Attendu que le syndicat des copropriétaires, succombant en ses prétentions et n'ayant pas été intimé, ne saurait exciper d'un préjudice ;

Que FONCIÈRE BB étant condamnée au paiement d'indemnités de retard ne saurait quant à elle prétendre que la procédure diligentée à son encontre était abusive ;

Que ces parties seront déboutées de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ;

Attendu que la société TRIANGLE fait valoir que le défaut de paiement des indemnités contractuelles auquel elle pouvait prétendre a entraîné pour elle de graves problèmes de trésorerie puisque non seulement le restaurant n'a pu être ouvert que trois mois et demi après la date initialement prévue mais qu'elle restait tenue au règlement des loyers commerciaux dont elle s'est acquittée pendant toute la durée des travaux ; qu'elle n'a pu être sauvée que par un apport personnel opéré par son dirigeant, Monsieur A..., lequel cependant "y a laissé sa santé, le stress intense subi du fait des difficultés rencontrées par l'entreprise l'ayant conduit à un accident ischémique transitoire qui aurait pu lui être fatal" ;

Mais attendu que TRIANGLE ne produit aucun élément permettant de vérifier l'existence de difficultés de trésorerie, qui n'auraient pu d'ailleurs qu'être bien moindres que ceux qu'elle déclare puisque la cour lui alloue environ le tiers des sommes réclamées ;

Que les soucis de santé connus par son gérant, à les supposer en lien direct et exclusif avec le retard des travaux, sont un préjudice propre à Monsieur A... dont les appelantes ne peuvent réclamer l'indemnisation à leur profit ;

Qu'en l'absence de production d'éléments comptables, aucun préjudice n'est démontré et que la demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée;

V sur les autres demandes formées par les parties

Attendu que le coût des procès-verbaux de constat ne fait pas partie des dépens limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile mais qu'il doit en être tenu compte pour déterminer le montant de l'indemnité de procédure ;

Attendu que FONCIÈRE BB, succombant à l'instance, devra en supporter les dépens et verser une indemnité de procédure aux appelantes ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en
dernier ressort,

DÉCLARE irrecevable "l'appel incident" formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] , partie intervenante,

INFIRME le jugement déféré hormis en ce qu'il a :
- débouté les sociétés JAMADE et TRIANGLE de leurs demandes formées à l'encontre de Monsieur F... D...,
- rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- dit le syndicat des copropriétaires recevable en sa demande reconventionnelle mais l'en a débouté,
- condamné les sociétés JAMADE et TRIANGLE à verser à Monsieur F... D... une indemnité de procédure de 500 euros,

STATUANT À NOUVEAU sur ses autres chefs,

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par les sociétés TRIANGLE et JAMADE à l'encontre de la société civile de construction vente POLE GARE,

CONDAMNE la SCI FONCIÈRE BB à verser aux sociétés JAMADE et TRIANGLE, ensemble la somme de 24.541,41 euros, assortie des intérêts au taux légal et celle de 4.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE la SCI FONCIÈRE BB aux dépens de première instance et d'appel qui ne comprendront pas le coût des procès-verbaux de constat d'huissier de justice.

Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel d'Orléans, C1, 22 août 2019, 18/014861

Synthèse

Références :

Origine de la décision