COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/03/2019
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI
Me Alexis DEVAUCHELLE
Me Estelle GARNIERARRÊT du : 21 MARS 2019
No : 111 - 19
No RG 18/00273 - No Portalis
DBVN-V-B7C-FT2N
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Commerce de BLOIS en date du 08 Décembre 2017
PARTIES EN CAUSE
APPELANTS :
- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265213786699516
Madame I... M...
née le [...] à CHATEAU DU LOIR (72500)
[...]
[...]
Monsieur K... M...
né le [...] à CHARTRES (28000)
[...]
[...]
SNC LA CHAMPLONNIERE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[...]
[...]
Ayant tous pour avocat postulant Me Olivier LAVAL membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Julie DUVIVER membre de la Selarl DUVIVIER etamp; associés, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉES :
- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265230135119868
SARL GUILLAUME TRANSACTIONS
prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[...]
[...]
Ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Aude GUIZARD avocat au barreau de PARIS
- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265222247708331
SNC MARTOM
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège,
[...]
[...]
Ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Carlo RICCI membre de la SCP FIDAL, avocat au barreau de CHARTRES,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 26 Janvier 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 décembre 2018
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 10 JANVIER 2019, à 14 heures, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité,
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,
Greffier :
Madame Karine DUPONT, Greffier lors des débats,
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé le 21 MARS 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Le 9 octobre 2015 la société MARTOM a fait la promesse de vendre à la société LACHAMPLONNIERE qui l'a acceptée un fonds de commerce de tabac- jeux-presse situé [...] , exploité sous l'enseigne « LE TOTEM » au prix de 1 million d'euros.
La vente a été réitérée le 27 janvier 2016.
La transaction a été conclue par l'intermédiaire de la société GUILLAUME TRANSACTIONS, agence immobilière.
Aux termes de l'acte de cession, le vendeur a déclaré qu'il n'existait, à sa connaissance, aucun projet communal, départemental, national ou autre pouvant déplacer la clientèle du fonds de commerce.
Affirmant avoir découvert, postérieurement à la vente, que la rue [...] avait été mise en sens unique le 14 mars 2016 et interdite au stationnement dans le cadre des travaux de réhabilitation du centre-ville de Blois devant durer jusqu'à fin 2017, que la configuration de la rue devait être modifiée et le nombre de places de stationnement à proximité de l'établissement réduit, l'acquéreur s'est plaint de cette situation auprès du vendeur par lettres des 25 avril et 11 mai 2016 lui reprochant de lui avoir dissimulé ce projet et ses conséquences prévisibles sur l'exploitation du fonds.
La société MARTOM a contesté, par l'intermédiaire de son conseil suivant lettre du 28 juin 2016, avoir eu connaissance de ces travaux et de la suppression des stationnements.
Par acte du 9 juillet 2016, la société LA CHAMPLONNIERE, a assigné les sociétés GUILLAUME TRANSACTIONS et MARTOM devant le tribunal de commerce de Blois afin à titre principal de voir prononcer la résolution de la vente du fonds de commerce au visa de l'article 1641 du code civil pour vice caché et à titre subsidiaire, la nullité de la vente pour dol sur le fondement de l'article 1116 du code civil et de voir condamner en conséquence la société MARTOM à lui payer les sommes de 1 million d'euros en remboursement du prix de vente, de 45.310 euros à titre de remboursement des droits d'enregistrement, de 29.000 euros à titre de remboursement des honoraires versés au cabinet GUILLAUME TRANSACTIONS, de 15.000 euros à titre de remboursement des honoraires de rédaction de l'acte de cession et de constitution de la société LA CHAMPLONNIERE, de 4.977,53 euros au titre du remboursement des intérêts du prêt souscrit pour le financement de l'acquisition et de 9.184,34 euros au titre des pénalités de remboursement anticipé de ce prêt.
Il était demandé, plus subsidiairement, de recevoir la société LA CHAMPLONNIERE en son action estimatoire et d'ordonner une expertise à l'effet de chiffrer les pertes d'exploitation et de valeur du fonds, et réclamé, en tout état de cause, de condamner les sociétés MARTOM et GUILLAUME TRANSACTIONS à payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, de recevoir Monsieur K... M... et Madame I... M... en leur intervention volontaire et de condamner solidairement les sociétés MARTOM et GUILLAUME TRANSACTIONS à leur payer 42.333 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice correspondant à leur perte de rémunération nette d'impôts et 20.000 euros en réparation de leur préjudice moral, d'ordonner l'exécution provisoire de la décision et d'allouer une somme de 5.000 euros pour frais de procédure à la société LA CHAMPLONNIERE.
Les sociétés MARTOM et GUILLAUME TRANSACTIONS qui se sont opposées aux demandes ont sollicité chacune des dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité pour frais de procédure.
Par jugement du 8 décembre 2017, le tribunal de commerce a donné acte aux époux M... de leur intervention volontaire, les a déboutés ainsi que la société LA CHAMPLONNIERE de leurs demandes, a condamné la société LA CHAMPLONNIERE à verser 7.000 euros à la société MARTOM et 3.000 euros à la société GUILLAUME TRANSACTIONS au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour se déterminer le tribunal a retenu que les époux M... étaient des professionnels, qu'il leur appartenait en cette qualité de se renseigner sur les facteurs de commercialité, qu'ils ne pouvaient ignorer que des travaux étaient en cours puisque la ville de Blois les avaient entamés dés 2014, que l'information sur la modification des places de stationnement qui a été dévoilée par la mairie un jour avant la réitération de la vente n'était pas antérieure à celle-ci, que les bilans révélaient que les travaux n'avaient pas eu d'impact significatif sur l'activité et que la preuve d'un vice caché et d'une réticence dolosive n'était pas rapportée.
La société LA CHAMPLONNIERE et les époux M... ont relevé appel de la décision le 26 janvier 2018.
Ils en poursuivent l'infirmation et reprennent devant la cour leurs prétentions de première instance. Et y ajoutant, ils souhaitent voir juger qu'en cas d'insolvabilité de la société MARTOM la société GUILLAUME TRANSACTIONS sera tenue de supporter le remboursement du prix de vente et des frais accessoires et voir condamner solidairement les sociétés MARTOM et GUILLAUME TRANSACTIONS à payer à la société LA CHAMPLONNIERE la somme de 6.000 euros pour frais de procédure.
Les époux M... estiment que c'est à tort que le tribunal a jugé qu'ils étaient des professionnels avertis alors qu'ils n'avaient pas l'habitude d'acquérir des fonds de commerce, qu'ils n'exploitaient un fonds de commerce similaire à celui acquis que depuis 2012, qu'ils ne connaissaient pas le marché local blésois et affirment qu'ils ignoraient le projet de la mairie d'inverser le sens de circulation de la rue et de réduire les places de stationnement, que les travaux en cours ne permettaient pas de présager une telle modification et qu'ils avaient fait appel à la société GUILLAUME TRANSACTIONS pour disposer des conseils d'un professionnel qui était tenu à leur égard d'un devoir d'information et de conseil.
Ils soutiennent que le vendeur a faussement déclaré dans l'acte de vente qu'il n'y avait aucun projet communal susceptible de déplacer la clientèle du fonds de commerce, alors qu'il est avéré qu'il existait au moment de la cession un projet municipal de réorganisation du sens de la circulation et de suppression de places de stationnement dont il avait connaissance et répondent aux arguments de leurs adversaires que le caractère temporaire de la gêne occasionnée par les travaux pour l'exploitation du fonds est sans incidence sur l'appréciation du vice caché et que les travaux entrent bien dans la garantie des vices cachés puisqu'ils ont eu un impact négatif sur la clientèle et ont par conséquent affecté un des éléments essentiels du fonds de commerce.
Ils insistent sur les travaux réalisés dans la rue [...] qui est restée en sens unique de mars 2016 à décembre 2017 et qui a perdu 12 places de stationnement.
Ils prétendent que le vendeur connaissait dès 2013, le projet d'inversion du sens de circulation de la rue [...] et de suppression des places de parking et font valoir qu'il s'est nécessairement renseigné auprès de la Mairie sur la nature des travaux puisqu'il n'avait pas initialement le projet de vendre et que ces travaux étaient susceptibles d'avoir un impact sur l'exploitation du fonds et son chiffre d'affaires, que la société MARTOM a été destinataire des courriels et lettres d'information de l'organisme d'aménagement coeur de la ville de Loire (ACVL) et régulièrement informée, comme tous les commerçants et riverains, de toutes les phases de travaux, que le procès verbal d'huissier de justice communiqué ne prouve pas qu'elle n'a pas reçu les courriels qu'elle a pu supprimer de l'ordinateur, qu'une réunion publique d'ACVL s'est tenue le 19 mai 2015 antérieurement à la signature du compromis au cours de laquelle il a été annoncé la mise en sens unique de la rue, que les commerçants voisins du fonds attestent qu'ils étaient informés des projets d'aménagement, que la ville de Blois a confirmé que tous les commerçants bénéficiaient d'une information depuis 2015, que la société MARTOM a été conviée à la réunion d'information du 26 janvier 2016 et a été invitée dès le 21 janvier 2016 à faire part de ses difficultés futures concernant l'exploitation du commerce.
Ils soulignent par comparaison des éléments comptables, l'impact négatif de la suppression des places de stationnement et de la modification du sens de circulation de la rue qui s'est traduit par un déplacement de clientèle et une baisse de fréquentation de l'établissement et a abouti à une diminution du chiffre d'affaires qui a d'ailleurs été constatée par la commission d'indemnisation de la ville de Blois qui a accordé à la société LA CHAMPLONNIERE une indemnité de 13.350 euros. Et ils concluent que les travaux dont la société MARTOM connaissait l'ampleur et la nature constituent un vice caché portant sur un élément essentiel du fonds à savoir sa clientèle, le rendant impropre à son usage, qu'ils n'auraient pas fait l'acquisition du fonds s'ils en avaient eu connaissance alors qu'ils envisageaient de le développer en vue de le revendre dans la perspective de leur retraite ce qui justifie la résolution de la vente et la condamnation de la société MARTOM à restituer le prix de vente et à rembourser les frais accessoires liés à la vente.
Les époux M... s'estiment fondés à obtenir la condamnation solidaire des sociétés MARTOM et GUILLAUME TRANSACTIONS à réparer le préjudice personnel qu'ils ont subi correspondant à la perte de rémunération escomptée et au préjudice moral lié à la privation de congés en raison de la nécessité d'effectuer des heures supplémentaires pour compenser la suppression de personnel.
Affirmant que l'action pour vice caché n'est pas exclusive de l'action en nullité, ils invoquent subsidiairement la nullité de la vente pour vice du consentement considérant que la dissimulation des travaux par la société MARTOM, qui en sa qualité de professionnelle ne pouvait ignorer leur incidence sur le chiffre d'affaires, caractérise des manoeuvres dolosives sans lesquelles la société LA CHAMPLONNIERE n'aurait pas acquis le fonds de commerce.
Ils considèrent, dans l'hypothèse où la cour n'accueillerait pas leurs demandes en résolution ou en nullité, que la société LA CHAMPLONNIERE est recevable à exercer l'action estimatoire et à voir ordonner une expertise à l'effet de chiffrer son préjudice et le montant de la réduction du prix. Ils expliquent avoir reconstitué le résultat d'exploitation 2016 pour tenir compte des charges exceptionnelles et de la réduction de la masse salariale et que la comparaison des chiffres d'affaires et des résultats avant et après la vente établissent la réalité du préjudice subi.
Soutenant que la responsabilité contractuelle de la société GUILLAUME TRANSACTIONS est engagée et qu'elle est tenue de garantir la société LA CHAMPLONNIERE de la restitution du prix par le vendeur, ils lui reprochent d'avoir manqué à ses obligations de conseil et d'information et d'assurer l'efficacité des actes qu'elle rédige en lui dissimulant le projet urbanistique qu'elle ne pouvait ignorer du fait de sa parfaite connaissance du fonds et du marché blésois, alors qu'elle aurait dû attirer leur attention par une information claire et loyale sur la teneur des travaux et vérifié les déclarations des vendeurs.
La société MARTOM, qui souhaite à titre principal voir confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société LA CHAMPLONNIERE et les époux M... de leurs prétentions et voir rejeter à titre subsidiaire la demande d'expertise de la société LA CHAMPLONNIERE sollicite en toute hypothèse, sa condamnation à lui payer 50.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et in solidum avec Monsieur et Madame M... à lui payer 10.000 euros pour frais de procédure. Il est également réclamé la condamnation de la société LA CHAMPLONNIERE aux dépens dont distraction au profit de Maître GARNIER.
Elle expose à titre liminaire qu'elle n'était pas vendeur du fonds, qu'elle a été démarchée par les époux M... et n'a accepté de vendre qu'en raison du prix offert qui était supérieur à celui d'acquisition.
Elle soutient que c'est à juste titre que le tribunal a retenu que Monsieur et Madame M... étaient des professionnels avertis puisqu'ils exploitaient des fonds de commerce similaires au TOTEM depuis au moins 10 ans avant la vente et en particulier un tabac presse loto depuis 2012 situé à Château Renault à 50 kilomètres de Blois et que travaillant et résidant à proximité de Blois ils connaissaient la région et l'existence des travaux en cours bien avant la signature du compromis en octobre 2015.
Elle objecte que l'existence d'un vice caché n'est pas caractérisé puisque le prétendu défaut concernant les places de stationnement et le sens de circulation n'est pas inhérent au fonds de commerce et que ces difficultés qui étaient temporaires n'existent plus depuis janvier 2017, la rue ayant été remise en double sens, de nouvelles places de stationnement ayant été créés ainsi que deux arrêts de bus et 8 places de stationnement sur 11 subsistant devant l'établissement.
Elle conteste avoir eu connaissance de la suppression des places de stationnement et du changement du sens de circulation et souligne que la décision administrative de mise en sens unique de la rue [...] n'existait ni au jour de la signature de la promesse de vente le 9 octobre 2015, ni au jour de la régularisation de l'acte de vente le 27 janvier 2016, le premier arrêté municipal ayant mis la rue en sens unique et interdit le stationnement suivant les besoins du chantier datant du 8 mars 2016.
Elle ajoute que le prétendu vice ne rend pas le fonds de commerce impropre à sa destination, que le chiffre d'affaires et le résultat réalisé par la société LA CHAMPLONNIERE en 2017 sont supérieurs aux siens et ce en dépit de l'installation d'un concurrent à proximité, que les travaux d'aménagement n'ont pas eu pour objet de déplacer la clientèle qui n'a jamais été empêchée d'accéder à l'établissement, que les gênes occasionnées par les travaux sont des troubles de jouissance imputables à la commune qui a mis en place un système d'indemnisation.
Elle s'oppose subsidiairement à la nullité de la vente et fait valoir que la société LA CHAMPLONNIERE ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du dol qu'elle lui reproche et qu'elle ait eu connaissance du détail des travaux avant la date de signature de la promesse de vente le 9 octobre 2015. Elle réplique que les pièces communiquées par les appelants, qu'elle accuse de les déformer, établissent qu'en mai 2015 la ville de Blois n'avait pas prévu de modifier le sens de circulation de la rue ce que la presse a confirmé en juin 2015, que les témoignages produits qui n'ont pas été donnés dans les formes légales ne sont pas sincères et sont contredits par ceux qu'elle communique, qu'elle n'a pas été destinataire des courriels d'information prétendument envoyés par ACVL comme elle le prouve par la production d'un constat d'huissier de justice, qu'elle a retransmis à la société LA CHAMPLONNIERE à réception le 4 février 2016 le courriel d'information de la ville contenant la lettre du 18 janvier 2016 faisant état pour la première fois de la mise en sens unique de la rue, que ce n'est qu'à cette date qu'elle l'a appris et qu'elle n'a pas été conviée à la réunion d'information du 26 janvier 2016 de l'association des commerçants dont elle n'est pas adhérente.
Elle conteste l'existence du préjudice allégué par la société LA CHAMPLONNIERE et fait valoir qu'en 2016 le chiffre d'affaires de cette société était inférieur à celui qu'elle a réalisé en 2015 de 39.752 euros soit une baisse non significative de 6,23% comme l'a relevé le tribunal, que ce résultat aurait été supérieur à celui de la société MARTOM pour les années 2014 et 2015 s'il n'avait pas été affecté par les charges liées à l'acquisition du fonds, qu'il a d'ailleurs été compensé par l'indemnité allouée par la ville de Blois et qu'il est en 2017 supérieur à ceux de la société MARTOM. Elle réfute également l'existence d'un lien de causalité entre les travaux et la baisse du chiffre d'affaires dont elle relève qu'il a progressé en 2017 alors que les travaux étaient toujours en cours et elle met en cause les conditions d'exploitation du fonds par les époux M....
Rappelant qu'une mesure d'expertise ne peut suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, elle s'oppose à la demande d'expertise.
Elle considère que les époux M... qui ne sont pas parties à la vente n'ont pas d'intérêt à agir et soutient subsidiairement qu'ils ne justifient d'aucun préjudice puisqu'en tant qu'associés de la société LA CHAMPLONNIERE ils pouvaient librement fixer leur rémunération et qu'ayant décidé de ne pas remplacer le personnel démissionnaire, ils ne peuvent pas se plaindre d'avoir été contraints d'effectuer plus d'heures de travail.
Elle relève le caractère abusif de la procédure engagée par la société LA CHAMPLONNIERE qui tente de remettre en cause la vente après avoir mesuré la difficulté d'exploiter un fonds de commerce de cette importance.
La société GUILLAUME TRANSACTIONS, qui sollicite la confirmation du jugement dont appel sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande pour procédure abusive, demande à la cour de condamner solidairement la société LA CHAMPLONNIERE et les époux M... à lui payer la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, celle de 12.000 euros pour frais de procédure ainsi qu'à supporter les dépens dont distraction au profit de Maître DEVAUCHELLE.
Elle affirme que les époux M... étant des professionnels avertis, son obligation d'information et de conseil était limitée, qu'elle ne peut être tenue des risques dont elle n'avait pas connaissance et qu'ils ont fait preuve d'une légèreté blâmable ayant concouru au dommage allégué en ne se renseignant pas auprès de la ville sur la nature exacte des travaux qui étaient en cours.
Elle soutient qu'aucune demande ne peut prospérer à son égard sur le fondement des vices cachés puisqu'elle n'est pas partie au contrat de vente et qu'au surplus les conditions de la mise en oeuvre de la garantie pour vices cachés ne sont pas réunies et elle fait valoir à cet égard :
- que la gêne occasionnée par les travaux a été temporaire, que le tronçon de rue devant le TOTEM est toujours resté à double sens, que les 3 places de stationnements supprimées sur 11 ont été compensées par la création de nouvelles places et qu'en tout état de cause les clients qui achètent des cigarettes se stationnent en double file,
- que la gêne alléguée est postérieure à la promesse de vente et à sa réitération puisque l'arrêté municipal a été pris le 8 mars 2016, qu'elle ne pouvait pas en avoir connaissance avant la régularisation de la vente, qu'il n'est pas prouvé que les vendeurs aient été informés avant le 4 février de la mise en sens unique d'une partie de la rue,
- que les travaux ne sont pas inhérents à la chose vendue, que le vice allégué n'est pas caché puisque les travaux étaient en cours, que le prétendu déplacement de la clientèle est une conséquence des travaux et non un vice de la chose, que ces travaux ne sont pas de nature à rendre le fonds de commerce impropre à sa destination qu'en effet l'analyse des comptes révèle que la baisse du chiffre d'affaires en 2016 de 6% n'est pas significative et qu'elle a été temporaire puisque les chiffres d'activité pour 2017 sont supérieurs à ceux de la société MARTOM.
Elle prétend qu'aucune demande ne peut davantage prospérer à son encontre sur le fondement du dol qui ne peut émaner que du cocontractant et qu'il n'est pas justifié d'une prétendue connivence avec le vendeur. Elle maintient que la preuve n'est pas rapportée qu'elle ait été informée des aménagements temporaires et qu'elle ait dissimulé cette information à l'acquéreur et rappelant que le dol doit être déterminant du consentement, elle estime que le caractère temporaire des travaux ne pouvait constituer un obstacle à l'achat.
Elle dénie tout manquement à son obligation d'information et de conseil à l'égard des acheteurs et répond qu'elle n'avait pas à se renseigner sur les travaux en cours alors que ceux-ci étaient apparents et que les époux M..., qui sont des professionnels avertis, n'ont formulé aucune demande à ce titre et que par ailleurs, les griefs allégués n'affectent en rien la sécurité juridique de la vente.
Elle conclut au rejet de toutes les prétentions formées à son encontre et fait valoir que l'agent immobilier ne peut être tenu des conséquences de l'anéantissement de la vente qui ouvre uniquement droit à une créance de restitution, qu'aucune demande indemnitaire ne peut prospérer à son égard sur le fondement de l'article 1645 du code civil qui s'applique exclusivement au vendeur, ni davantage en application de l'article 1382 du code civil puisqu'elle ignorait les aménagements provisoires que les travaux étaient apparents ce qui aurait dû conduire les époux M... à se renseigner et qu'ils ne peuvent se prévaloir de leur négligence, qu'il n'y a pas eu de fausse déclaration de la société MARTOM qui ignorait le détail des travaux qui n'ont pas entraîné un déplacement de clientèle, qu'il n'est pas justifié d'un quelconque préjudice alors que la baisse du chiffre d'affaires enregistrée en 2016 par la société LA CHAMPLONNIERE est minime qu'elle a été indemnisée par la ville que ses chiffres d'activité pour l'année 2017 sont supérieurs à ceux de la société MARTOM, que l'existence d'un lien de causalité entre les travaux et la baisse relative du chiffre d'affaires n'est pas démontrée ce d'autant qu'un changement de propriétaire s'accompagne régulièrement d'une perte de clientèle dans les premiers mois et que les choix de gestion et en particulier d'amplitude des heures d'ouverture du commerce ont manifestement concouru à une baisse de fréquentation.
Elle conclut également à l'irrecevabilité des prétentions des époux M... qui ne sont pas partis à la vente et réplique au fond qu'elle ne s'est jamais engagée sur le maintien de la rémunération des gérants qui dépend de leurs choix de gestion et qu'ils ne peuvent se prévaloir d'un quelconque préjudice moral alors qu'ils ne pouvaient ignorer que la gestion d'un tel établissement nécessitait un rythme de travail soutenu et qu'ils ont choisi de ne pas remplacer le personnel.
Elle s'oppose à la demande d'expertise sur le fondement de l'article 146 alinéa 2 du code civil considérant que les pièces comptables établissent l'absence de perte de clientèle.
Elle estime que les appelants tentent sous des prétextes fallacieux de remettre en cause la vente et être fondée à obtenir des dommages et intérêts pour procédure abusive.
SUR CE
I - sur la demande en résolution de la vente :
Attendu que selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre pris s'il les avait connus ;
Attendu que le vendeur a déclaré dans l'acte de vente qu'à sa connaissance, il n'existait aucun projet communal départemental, national ou autre pouvant déplacer la clientèle du fonds de commerce ;
Attendu que l'appelante fait valoir que postérieurement à la cession, cette déclaration s'est avérée fausse en ce qu'il existait un projet municipal susceptible de déplacer la clientèle du fonds consistant en la réorganisation du sens de la circulation de la rue [...] à Blois et la suppression de places de stationnement ;
Attendu que le fonds de commerce est exploité dans un immeuble sis au [...] ;
Attendu qu'il ressort des éléments communiqués par les parties : extraits de presse, du site internet de la ville de Blois, dossier aménagement Coeur de Ville de Loire, lettre d'information, courriels du médiateur ACVL que les travaux place de la résistance, qui s'inscrivent dans un vaste projet d'aménagement des quais et du centre de la ville de Blois, ont débuté en septembre 2015, que les travaux de voirie de la place étaient achevés en novembre 2016 et que les véhicules pouvaient y stationner, que les travaux dans la rue [...] ont commencé le 14 mars 2016 date à laquelle celle-ci a été mise en sens unique, qu'elle a été rétablie à double sens en décembre 2016 et mise à nouveau à sens unique sur la partie située entre l'escalier [...] et la [...] soit très au-delà de l'établissement le Totem (lettre d'information no7 pièce 22 intimée) jusqu'à son rétablissement en double sens en décembre 2017 sur toute sa longueur ;
Attendu qu'il résulte de ces éléments que les travaux avaient débuté place de la Résistance avant la signature de la promesse de vente de sorte que les acquéreurs en avaient nécessairement connaissance ; qu'au surplus ils s'inscrivaient dans le cadre d'un vaste projet d'aménagement entrepris par la ville de Blois depuis plusieurs années qui, comme le relève le tribunal, a fait l'objet d'une large communication, de sorte que les acquéreurs qui sont des professionnels puisqu'ils exploitaient un commerce de même nature à Château Renault étaient en capacité de se renseigner sur leur ampleur et d'apprécier leurs conséquences sur les facteurs de commercialité;
Attendu que la gêne occasionnée par les travaux a été temporaire ; que ceux-ci n'ont pas eu pour effet de déplacer la clientèle du fonds qui a toujours pu y accéder, étant relevé qu'il ressort du bulletin d'information municipal que des aménagements spécifiques ont été mis en place en fonction des types de travaux pour maintenir les accès piétons aux façades commerciales et qu'en matière de stationnement comme de cheminement des dispositions ont été prises pour que les clients puissent continuer à se rendre dans les commerces du centre ville ;
Qu'ils n'ont pas eu pour conséquence de rendre le fonds impropre à sa destination puisque la société LA CHAMPLONNIERE a pu en poursuivre l'exploitation, l'établissement étant resté ouvert et accessible à la clientèle ; qu'à cet égard, l'examen des comptes annuels qui sont seuls pertinents met en évidence un léger fléchissement du chiffre d'affaires réalisé en 2016 année de l'acquisition et des travaux qui n'est pas significatif puisqu'il est passé de 636.186 euros en 2015 à 597.711 euros en 2016 pour s'établir à 661.422 euros en 2017 alors que les travaux étaient toujours en cours rue [...], le résultat d'exploitation pour cette même année étant de 139.284 euros contre 93.442 euros en 2015, étant relevé que la commission d'indemnisation amiable a versé à la société D... une indemnité au titre de la gêne occasionnée par les travaux de 13.530 euros qui compense le résultat d'exploitation qu'elle a réalisé en 2016 de 74.927 euros et le ramène au niveau de celui enregistré l'année précédent la vente par la société MARTOM dont la charge financière qui impacte le résultat était de moitié inférieure à celle de la société LA CHAMPLONNIERE soit 599.699 euros contre 1.080.549 euros pour cette dernière ce qui permet de surcroît de relativiser l'impact des travaux sur l'exploitation du fonds, qu'à cet égard, c'est de façon pertinente par un raisonnement que la cour adopte que le tribunal a calculé le résultat retraité 2016 de la société LA CHAMPLONNIERE en déduisant les charges exceptionnelles liés à l'acquisition du fonds d'un montant de 139.412 euros, ce qui révèle un résultat de 142.287 euros ;
Attendu qu'il n'est pas discuté qu'à l'issue des travaux des places de stationnements ont été supprimées devant le Totem ; que toutefois, il est justifié que ces places ont été compensées par la création de stationnement dans la rue [...] ; qu'au surplus, les travaux ont manifestement embelli la place comme cela ressort des photographies communiquées ce qui n'a pu qu'en augmenter son attractivité et améliorer les facteurs de commercialité des commerces avoisinant ce que confirment les chiffres d'activité de la société LA CHAMPLONNIERE ;
Qu'il convient, en conséquence, la preuve d'un vice caché affectant le fonds et le rendant impropre à son usage n'étant pas rapportée de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société LA CHAMPLONNIERE de sa demande de résolution de la vente et de ses demandes subséquentes en paiement formées contre les sociétés MARTOM et GUILLAUME TRANSACTIONS ;
Attendu qu'en l'absence de vice caché l'action estimatoire formée à titre subsidiaire par la société LA CHAMPLONNIERE ne peut pas davantage prospérer ; qu'il convient de confirmer le jugement qui l'a déboutée de ses demandes formées à ce titre ;
II - Sur la nullité de la vente :
Attendu que selon l'article 1109 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ;
Que selon l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ;
Attendu que la charge de la preuve du dol incombe à celui qui prétend en avoir été victime ;
Attendu qu'il a été vu ci-dessus qu'à la date de la signature de la promesse de vente le 9 octobre 2015 les travaux étaient apparents ; que par ailleurs le projet d'aménagement du coeur de ville de Blois était de notoriété publique puisque la mairie en avait largement fait la promotion et que la presse l'avait relayé ce qui ne pouvait être ignoré par les époux M... qui en leur qualité de professionnels avait la faculté de se renseigner sur le détail du calendrier des travaux et leur durée et sur la configuration des lieux ;
Qu'il s'ensuit qu'il ne saurait être sérieusement reproché à la société MARTOM d'avoir dissimulé des travaux qui étaient visibles lors de la vente et qui s'inscrivaient dans un vaste projet d'aménagement sur laquelle la ville avait largement communiqué ;
Attendu qu'au surplus, il n'est pas démontré que la société MARTOM ait eu à la date de la signature de la promesse de vente connaissance exacte de la teneur des travaux et notamment de ce que la rue [...] serait temporairement en sens unique en mars 2016 ; qu'une telle preuve ne peut résulter d'un courriel du 15 avril 2016 adressée par Madame U... médiatrice ACVL à Monsieur M... qui écrit "je vous confirme que j'ai bien envoyé régulièrement des mails à tous les commerçants concernés par les travaux ACVL, avec en contenu le détail des travaux semaines après semaines, depuis septembre 2015" alors qu'il ressort du courriel du 4 février 2016 émanant du président de la Fédération Blésoise du Commerce et de l'Artisanat que la présentation des différentes phases des travaux à compter du 15 mars 2016 comprenant la mise en sens unique de la rue [...] et les aménagements définitifs a été faite par la mairie aux commerçants le 26 janvier 2016, soit la veille de la réitération de la vente en la forme authentique ; que par ailleurs, et contrairement à ce que prétend la société LA CHAMPLONNIERE le document de présentation aménagement coeur de ville loire du 19 mai 2015 (pièce 26 appelante) qui couvre les phases de travaux pour la période de septembre 2015 à avril 2016 ne mentionne pas la mise en sens unique de la rue [...] que ce n'est que dans le document de présentation du 26 janvier 2016 (pièce 27 appelante) que sont décrits les travaux réalisés dans la rue [...] et mentionnés les sens de circulation de la rue ainsi que la configuration des lieux à l'issue des travaux ce qui corrobore les termes du courriel du président de la Fédération Blésoise du Commerce et de l'Artisanat qui indique que la présentation des travaux a été faire par la mairie le 26 janvier 2016 ; que c'est sans pertinence que l'appelante soutient que la société MARTON s'est nécessairement renseignée sur les travaux antérieurement à la vente, qu'en tout état de cause, elle ne pouvait pas en connaître le détail qui n'a été révélé par la mairie que le 26 janvier 2016;
Qu'enfin, il ne saurait être reproché à la société MARTOM de ne pas avoir communiqué une information qui a été donnée la veille de la réitération de la vente lors d'une réunion organisée par la mairie, alors qu'il n'est pas établi qu'elle en ait eu connaissance, le courriel du président de la Fédération Blésoise des Commerçants et Artisans relayant l'information étant postérieure à la vente puisque daté du 2 février, alors qu'ayant vendu son fonds, elle a pu d'autant plus légitimement se désintéresser de l'évolution des travaux qu'elle n'avait aucun devoir d'information à ce titre à l'égard de l'acquéreur s'agissant de travaux dont la matérialité était connue et sur lesquels celui-ci pouvait aisément se renseigner ;
Attendu qu'il a été retenu ci-dessus que les travaux qui ont occasionné une gêne temporaire n'ont entraîné aucun déplacement de clientèle puisque le fonds a toujours été ouvert et accessible, de sorte que la mention dans l'acte de ce qu'à la connaissance du vendeur, il n'existait aucun projet communal départemental, national ou autre pouvant déplacer la clientèle du fonds de commerce qui est conforme à la réalité n'est pas susceptible de caractériser un quelconque dol ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que le caractère apparent des travaux est exclusif d'un quelconque dol de la part du vendeur qui n'a pas pu dissimuler à l'acquéreur une situation qu'il était en mesure d'appréhender et que la preuve de manoeuvres dolosives n'est pas établie ;
Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté la société LA CHAMPLONNIERE de sa demande de nullité de la vente et de celles subséquentes en paiement dirigées contre les sociétés MARTOM et GUILLAUME TRANSACTIONS ;
III - Sur la demande indemnitaire de Monsieur et Madame M... :
Attendu que les époux M... affirment avoir souffert en raison de la faute des sociétés MARTOM et GUILLAUME TRANSACTIONS d'un préjudice pour perte de chance de développer la clientèle du fonds de commerce et perte de rémunération qu'ils chiffrent à 42.333 euros et au titre du dommage moral qu'ils ont subi du fait des heures qu'ils ont été contraints d'effectuer sans pouvoir prendre de congés faute d'avoir pu maintenir les effectifs de l'entreprise et qu'ils évaluent à 20.000 euros ;
Mais attendu qu'aucune faute n'a été retenue à l'encontre de la société MARTOM; que la preuve n'est pas rapportée que la société GUILLAUME TRANSACTIONS ait pris l'engagement à l'égard des époux M..., à l'occasion de la transaction à laquelle ils n'étaient pas parties, que l'exploitation du fonds acquis par la société LA CHAMPLONNIERE leur assurerait une rémunération de 70.000 euros comme prétendu, ni qu'elle leur ait assuré un quelconque résultat sur lequel elle n'avait aucune prise et qui dépendait des choix de gestion des exploitants, que par ailleurs, elle n'a commis aucune faute, puisqu'elle n'a pas dissimulé la réalité de travaux qui étaient en cours à la date de la signature de la promesse, qu'elle n'a pas pu leur cacher le détail des travaux qui ont débuté en mars 2016 rue [...] dont le contenu n'a été révélée par la mairie que le 26 janvier 2016 soit postérieurement à la signature du compromis ;
Attendu qu'en l'absence de faute des intimés leur responsabilité ne peut être recherchée ; qu'en outre, la matérialité du préjudice et le lien de causalité avec les fautes allégués ne sont pas davantage caractérisés ; qu'en effet comme, cela a déjà été vu l'acquisition du fonds de commerce s'est accompagnée de frais et d'investissements importants qui ont impacté le résultat de la première année ce qui impose nécessairement d'opérer des choix de gestion, qu'en outre un changement de propriétaire nécessite un investissement auprès de la clientèle qui n'est pas captive pour la maintenir avant même de la développer ;
Qu'il convient, en conséquence, en l'absence de faute et de préjudice de confirmer le jugement du tribunal de commerce qui a débouté les époux M... de leurs demandes ;
IV - Sur la demande pour procédure abusive :
Attendu que le caractère abusif de la procédure engagée par les appelants n'est pas démontré qu'il ne saurait se déduire, comme prétendu, de ce que les associés de la société LA CHAMPLONNIERE auraient souhaité faire annuler la vente après s'être rendu compte de ce que l'exploitation de fonds était difficile et s'être convaincus que le prix payé aurait été trop élevé ; que par ailleurs, il n'est fourni aucun justificatif du préjudice allégué ;
Attendu que la société GUILLAUME TRANSACTIONS ne démontre pas davantage le caractère abusif de la procédure engagée par les appelants ni la réalité du préjudice dont elle demande réparation ;
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement qui a débouté les sociétés MARTOM et GUILLAUME TRANSACTIONS de leurs demandes formées à ce titre ;
Attendu que les époux M... et la société LA CHAMPLONNIERE qui succombent seront condamnés in solidum à supporter les dépens et à payer aux intimées une indemnité pour frais de procédure de 3.000 euros à chacune ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort :
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraire ;
CONDAMNE in solidum Madame I... M..., Monsieur K... M... et la société LA CHAMPLONNIERE à payer 3.000 euros à la société GUILLAUME TRANSACTIONS et 3.000 euros à la société MARTOM en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame I... M..., Monsieur K... M... et la société LA CHAMPLONNIERE aux dépens ;
ACCORDE à Maître DEVAUCHELLE et à Maître GARNIER le droit prévu à l'article 699 du code procédure civile.
Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
