COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/03/2019
la SCP LE METAYER ET ASSOCIES
la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC
ARRÊT du : 21 MARS 2019
No : 109-19
No RG 18/00205 - No Portalis
DBVN-V-B7C-FTVP
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 07 Novembre 2017
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :
- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265215198741902
SAS SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DES CLOTURES Q...
prise en la personne de sa présidente en exercice domiciliée en cette qualité audit siège
[...]
[...]
Ayant pour avocat plaidant Me Didier CAILLAUD membre de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS substitué par Me OUACHEK, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉE :
- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265232170131271
Société SCI DE L'ENVIRONNEMENT
[...]
[...]
Ayant pour avocat postulant Me Pascal LAVISSE membre de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC, avocat au barreau d'ORLEANS substituée par Me Hayette ET TOUMI, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Laurent ARBOIX, avocat au barreau de STRASBOURG
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 19 Janvier 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 13 septembre 2018
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 10 JANVIER 2019, à 14 heures, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, en son rapport, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité,
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,
Greffier :
Madame Karine DUPONT, Greffier lors des débats,
Madame Marie-Claude DONNAT lors du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé le 21 MARS 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 29 juin 2001, la SCI DE L'ENVIRONNEMENT a donné à bail commercial à la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... des locaux sis [...].
Suivant avenant du 5 janvier 2004, le loyer trimestriel a été fixé à la somme de 14.200 euros HT.
Le 24 juillet 2014, la SCI DE L'ENVIRONNEMENT a fait délivrer à la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... un commandement visant la clause résolutoire aux fins d'avoir paiement de la somme de 271.253,97 euros au titre des arriérés de loyers.
Par acte du 18 août 2014, la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... a fait assigner la SCI DE L'ENVIRONNEMENT devant le tribunal de grande instance d'Orléans aux fins, en l'état de ses dernières prétentions, à titre principal de constater qu'elle est à jour du paiement des loyers dont le montant a été fixé par le gérant des deux sociétés Monsieur R... Q... à la somme de 3.000 euros HT par mois et de débouter la SCI DE L'ENVIRONNEMENT de ses prétentions, à titre subsidiaire de dire que sa dette ne peut excéder la somme de 160.800 euros et de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil pour s'en acquitter et en tout état de cause de voir condamner la SCI DE L'ENVIRONNEMENT à lui payer la somme de 4.000 euros à titre d'indemnité de procédure.
La SCI DE L'ENVIRONNEMENT a demandé au tribunal de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, d'ordonner en conséquence l'expulsion de la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... et de tous ses occupants, de fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société à la somme de 7.384 euros par mois à compter du 24 août 2014, de condamner en conséquence la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... à lui payer cette somme à compter de cette date et celle de 271.253,97 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 juin 2014. Il était également réclamé une somme de 4.000 euros pour frais de procédure.
Par jugement du 7 novembre 2017, le tribunal a écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription, a constaté la résiliation du bail commercial à effet du 24 août 2014, a autorisé l'expulsion de la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q..., l'a condamnée à payer à la SCI DE L'ENVIRONNEMENT la somme de 160.800 euros au titre de l'arriéré de loyer et à verser une indemnité d'occupation mensuelle de 5.680 euros à compter du 24 août 2014 ainsi qu'une somme de 1.500 euros pour frais de procédure.
La société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... a relevé appel de la décision le 19 janvier 2018.
Elle en sollicite l'infirmation et demande à la cour à titre principal de constater qu'elle est à jour du paiement du loyer qui a été fixé par le gérant des 2 sociétés à la somme de 3.000 euros HT par mois, de débouter la SCI DE L'ENVIRONNEMENT de l'ensemble de ses demandes, à titre subsidiaire de fixer la dette locative à la somme de 104.000 euros et l'indemnité d'occupation à hauteur du montant du loyer, soit la somme de 4.733,33 euros et à titre infiniment subsidiaire de confirmer le jugement en ce qu'il a limité le montant de la dette à la somme de 160. 800 euros et en tout état de cause, de lui accorder les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil et de condamner la SCI DE L'ENVIRONNEMENT à lui payer la somme de 4.000 euros pour frais de procédure.
Elle explique que compte tenu d'une part du prix du marché et de la situation respective des 2 sociétés, Monsieur R... Q... qui était gérant de la SCI DE L'ENVIRONNEMENT et de la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... a décidé de ramener le loyer à la somme de 3.000 euros par mois en mai 2011.
Elle soutient que le contrat de bail commercial est un acte de commerce dont les éléments constitutifs peuvent être prouvés par tous moyens et que l'existence de l'accord sur le montant du loyer résulte de son exécution de mai 2011 à juillet 2014 et que par conséquent, s'étant régulièrement acquittée de cette somme aucun loyer n'est dû.
Elle prétend que la SCI DE L'ENVIRONNEMENT ne rapporte pas la preuve du montant de sa créance locative et souligne qu'elle n'a pas été en mesure de produire de justificatifs comptables dans le cadre de la procédure de conciliation ouverte par le président du tribunal de commerce. Elle fait valoir dans l'hypothèse où une telle preuve serait rapportée qu'il ne peut être contesté qu'elle a réglé mensuellement 3.000 euros de sorte que la somme réclamée au titre des arriérés locatifs correspondant au solde entre le montant du loyer initial de 4.733,33 euros et celui acquitté représente 156 mensualités avant la délivrance du commandement de payer ce qui selon elle est incohérent.
Elle soulève la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil et estime qu'elle est acquise pour la période antérieure au 7 janvier 2010 dans la mesure ou la demande de la SCI DE L'ENVIRONNEMENT a été formulée pour la première fois par conclusion du 7 janvier 2015.
Elle considère que la SCI DE L'ENVIRONNEMENT ne peut réclamer une indexation du loyer qu'elle n'a jamais portée à sa connaissance et qu'en tout état de cause cette indexation ne peut s'appliquer au-delà du délai de prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce.
Elle objecte encore, à supposer que l'existence d'un accord sur la réduction du loyer ne soit pas retenue, qu'il ne peut lui être réclamé plus de 104.000 euros au titre de l'arriéré locatif correspondant à la différence entre le loyer prévu par l'avenant de 2004 de 14.200 euros par trimestre et les sommes versées de 9.000 euros, calculée sur 5 années correspondant à la limite de la prescription, soit 5.200 euros x 20 trimestres et que dans cette hypothèse le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixé à 4.733,33 euros.
Elle sollicite très subsidiairement, pour le cas où la cour estimerait que le montant trimestriel du loyer réclamé de 17.040 euros est justifié, la confirmation du jugement. Se prévalant de sa bonne foi et des liens ayant existé entre les deux sociétés qui avaient le même dirigeant, elle souhaite obtenir de larges délais de paiement.
La SCI DE L'ENVIRONNEMENT, qui demande à la cour de confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a limité le montant de l'arriéré locatif à la somme de 160.800 euros arrêtée au 30 juin 2014, sollicite la condamnation de la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... à lui payer à ce titre la somme de 271.253,97 euros. Elle réclame en outre la condamnation de l'appelante à lui payer 5.000 euros pour frais de procédure ainsi qu'à supporter les dépens incluant les frais de délivrance du commandement de payer pour 412,59 euros.
Contestant l'existence d'un accord sur la réduction du montant du loyer, elle réplique que le bail commercial n'étant pas un acte de commerce à son égard, il appartient à la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... d'en rapporter la preuve par écrit ce qu'elle ne fait pas.
Elle fait observer qu'il ressort du grand livre comptable de la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... annexé au commandement de payer et de son compte de résultat de 2014 que l'appelante déduit comptablement et fiscalement un montant trimestriel de loyer de 17.040 euros et qu'elle a passé en charges un loyer annuel hors taxes de 56.800 euros de sorte qu'elle est de particulière mauvaise foi en contestant le montant du loyer et en ne réglant que 3.000 euros par mois.
Elle estime que c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription et soutient que la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... ne peut pas contester le montant de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2014 objet du commandement de payer du 24 juillet 2014 qui s'élève à 271.253,97 euros puisqu'il est conforme à celui inscrit dans sa comptabilité et qu'elle ne rapporte pas la preuve d'avoir effectué des paiements à ce titre. Elle considère que le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu'il a limité le montant de sa créance à la somme de 160.800 euros.
Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement dans la mesure où l'appelante persiste à ne pas régler le montant du loyer contractuellement dû alors qu'elle l'inscrit dans sa comptabilité.
SUR CE
Attendu qu'aux termes du bail en date du 29 juin 2001 conclut entre la SCI DE L'ENVIRONNEMENT et la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... le montant du loyer a été fixé à compter du 1er juillet 2001 à la somme de 45.000 francs par trimestre payable d'avance ; que le bail comporte une clause d'échelle mobile qui stipule que le loyer est révisable annuellement et une clause résolutoire ainsi rédigée :"à défaut de paiement à leur échéance de tout ou partie d'un seul terme de loyer et des charges, ou à défaut d'exécution d'une seule des conditions du présent bail qui sont toutes de rigueur et un mois après un simple commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si au mépris de cette clause le preneur refusait de quitter les lieux, il serait redevable de plein droit au bailleur sans aucun préavis, d'une indemnité d'occupation fixée d'ores et déjà par dérogation aux dispositions de l'article 1231 du code civil à 10% du montant du loyer dû pour chaque jour de retard, en outre, il suffirait d'une simple ordonnance de référé pour le contraindre à quitter les lieux nonobstant opposition ou appel et sans préjudice de tous les dépens et dommages et intérêts" ;
Que suivant avenant signé le 5 janvier 2004, le loyer trimestriel a été fixé à la somme de 14.000 euros HT, les autres clauses ou conditions du bail n'étant pas modifiées ;
Attendu que la SCI DE L'ENVIRONNEMENT a fait délivrer le 24 juillet 2014 à la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme de 271.253,97 euros au titre des loyers impayés suivant décompte détaillé joint ; que le décompte joint correspond à la copie du compte de la SCI DE L'ENVIRONNEMENT dans la grand livre des tiers fournisseur de la société d'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 ;
I -Sur la prescription :
Attendu que se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des loyers et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts (Cass. Civ. 1ère du 16 juin 2011 no 10-11964) ;
Attendu que les causes d'interruption de la prescription sont énoncées aux articles 2240 à 2246 du code civil ;
Attendu que selon l'article 2241 du code civil la demande en justice interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion,
Qu'en vertu de l'article 2244 du code civil, le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée ;
Attendu que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une mesure conservatoire ni un acte d'exécution forcée ; qu'il n'a pas interrompu la prescription ;
Attendu que l'assignation n'a pas davantage interrompu la prescription puisqu'elle a été délivrée à l'initiative du débiteur la société d'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... à l'effet de voir juger qu'elle était à jour de ses paiements ;
Attendu que ce n'est que dans ses conclusions déposées au greffe du tribunal de grande instance le 6 janvier 2015 que la SCI DE L'ENVIRONNEMENT a sollicité la condamnation de la société d'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... à lui payer la somme de 271.253,97 euros au titre des loyers impayés à la date du 30 juin 2014 ;
Qu'il s'ensuit que la prescription est acquise pour les loyers antérieurs au 6 janvier 2010 et que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a écarté la prescription ;
II - Sur le montant des sommes dues :
Attendu que la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... qui procède par voie d'affirmation ne rapporte pas la preuve de ce que le montant du loyer aurait été ramené d'un commun accord entre les parties à la somme de 3.000 euros par mois à compter de mai 2011 comme elle le soutient, une telle preuve ne pouvant se déduire de ce qu'elle a limité le montant de ses versements à cette somme ;
Attendu que l'appelante soutient qu'aucune indexation du loyer n'a été portée à sa connaissance et qu'en application de l'article L 145-60 du code de commerce toute action en la matière se prescrit par 2 ans ;
Mais attendu que le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile qui prévoit l'indexation des loyers ; que par ailleurs, il ressort du grand livre de la société d'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... qu'elle inscrit au crédit du compte de la SCI DE L'ENVIRONNEMENT le montant du loyer indexé de 17.040 euros à compter de janvier 2014 et de 16.983,20 euros pour la période antérieure et qu'elle fait figurer dans son compte de résultat clos au 30 juin 2014 au titre du compte de charge des loyers no 613200, la somme de 56.800 euros correspondant à un loyer trimestriel TTC de 17.040 euros ;
Que c'est par conséquent sans bonne foi, alors qu'elle ne peut discuter la sincérité de ses documents comptables, que la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... prétend ignorer le coût du loyer indexé ;
Attendu que c'est sans pertinence qu'elle invoque la prescription biennale qui s'applique en matière de demande de révision triennale qui n'est pas en cause puisque l'indexation est appliquée en vertu de la clause d'échelle mobile ;
Attendu qu'il ressort de l'examen du compte de la SCI DE L'ENVIRONNEMENT dans le grand livre des tiers de la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... relatif à la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 que sont inscrits au compte le montant des loyers indexés relatifs au 1er et 2ème trimestre 2014 pour 17.040 euros par trimestre et 24 trimestres d'un montant de 16.983,20 euros pour la période antérieure représentant 6 années de loyers ce qui excède le délai de prescription ;
Qu'il s'ensuit que la SCI DE L'ENVIRONNEMENT ne peut réclamer au titre des loyers impayés le montant du solde de son compte fournisseur qui s'élève à 271.253,97 euros au 30 juin 2014 ;
Attendu que compte tenu de la date de prescription le 6 janvier 2010, ne sont pas prescrits les loyers des 2 trimestres de 2014 et les 25 jours de janvier 2010, les mois de février et mars 2010 et les trimestres suivants de 2010 et pour les années 2011 à 2013, soit la somme de 303.985,04 euros arrêtée au 30 juin 2014 [(4.569,40 euros janvier 2010 soit 5.666,06/ 31 jours x 25 jours) + (11.322,13 euros pour février et mars 2010, soit 16.983,20 euros loyer trimestriel/3x2) + (254.748 euros, soit 15 trimestres correspondant aux 3 trimestres de 2010 et aux 12 trimestres des années 2011 à 2013 x 16.983,20 euros) + (34.080 euros soit 2 trimestres 2014 x 17.040 euros)] ;
Attendu qu'il n'est pas discuté que la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... a réglé mensuelle ment la somme de 3.000 euros, soit sur la période une somme de 162.000 euros soit 54 mois x 3.000 euros ;
Qu'il s'ensuit que la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... est débitrice de la somme de 142.719,53 euros (304.719,53 euros - 162.000 euros) au titre de l'arriéré des loyers à la date du 30 juin 2014 correspondant à celle de la demande en paiement et dans la limite de la prescription ; qu'elle sera par suite condamnée à payer cette somme à la SCI DE L'ENVIRONNEMENT et le jugement sera infirmé en conséquence ;
III - sur l'acquisition de la clause résolutoire :
Attendu que la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... n'a effectué aucun paiement dans le mois du commandement ;
Que sa mauvaise foi est caractérisée puisqu'elle inscrit en comptabilité le montant du loyer contractuellement fixé avec indexation et ne s'acquitte que de la somme mensuelle de 3.000 euros ;
Qu'il convient, en conséquence, de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit ;
Attendu que la décision sera également confirmée en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 5.680 euros, soit 17.040 euros montant du loyer trimestriel indexé / 3 ;
III - sur la demande de délai de paiement :
Attendu que la bonne foi de la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... ne pouvant être retenue, il convient de rejeter la demande de délai de paiement ;
Attendu que la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... qui succombe sera condamnée aux dépens et à payer à la SCI DE L'ENVIRONNEMENT la somme de 2.000 euros pour frais de procédure ;
PAR CES MOTIFS
STATUANT par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire, en dernier ressort :
CONFIRME le jugement déféré hormis en ce qu'il a écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription et a condamné la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... à payer la somme de 160.800 euros ;
STATUANT À NOUVEAU
DIT que la demande en paiement est prescrite pour la période antérieure au 6 janvier 2010 ;
CONDAMNE la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... à payer à la SCI DE L'ENVIRONNEMENT la somme de 142.719,53 euros au titre de l'arriéré de loyers au 30 juin 2014 ;
DÉBOUTE la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... à payer à la SCI DE L'ENVIRONNEMENT la somme de 2.000 euros pour frais de procédure ;
CONDAMNE la société D'EXPLOITATION DES CLÔTURES Q... aux dépens.
Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
