COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/02/2019
la SCP DUBOSC-SAUTROT
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI
ARRÊT du : 21 FEVRIER 2019
No : 56 - 19
No RG 17/03412 - No Portalis
DBVN-V-B7B-FSSA
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS en date du 09 Novembre 2017
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265206439283584
SCI ROMA
[...]
Ayant pour avocat Me Charles-François DUBOSC, membre de la SCP DUBOSC-SAUTROT, avocat au barreau de MONTARGIS,
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265227371285773
SARL GUAPAS
prise en la personne de sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège [...]
Ayant pour avocat Me Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 21 Novembre 2017
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22 novembre 2018
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 20 DECEMBRE 2018, à 9 heures 30, devant Madame Elisabeth HOURS, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 786 du code de procédure civile.
Lors du délibéré :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, qui en a rendu compte à la collégialité
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,
Greffier :
Madame Maëlle BOUGON, Greffier placé lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé le 21 FEVRIER 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte authentique en date du 29 juin 2004, la SCI ROMA a donné à bail à la S.A.R.L. PRODIFF'COIFFURE un local commercial sis [...] moyennant un loyer annuel de 33.600 euros indexé annuellement sur le coût de la construction.
Selon acte authentique reçu le 3 février 2007, PRODIFF'COIFFURE a cédé son droit au bail à la société GUAPAS moyennant le paiement d'une somme de 145.000 euros.
GUAPAS a sollicité le renouvellement du bail selon acte d'huissier de justice en date du 28 mai 2015 en demandant que le loyer de renouvellement soit fixé à la valeur locative qui, selon un rapport d'étude établi le 29 avril 2014 par Monsieur D..., expert diligenté amiablement par la locataire, s'élevait à la somme de 20.500 euros, outre le paiement de la taxe foncière alors d'un montant de 2.182,00 euros, soit au total 35.782 euros.
Le 23 juillet 2014, la SCI a fait connaître son acceptation du renouvellement du bail commercial, mais a précisé que le loyer de renouvellement serait fixé en fonction de la variation de l'indice trimestriel calculé sur la période de 10 ans antérieurs au dernier indice publié en application de l'article L145-34 du code de commerce et prendrait effet au 1er
janvier 2016, sollicitant ainsi une majoration de 33% du loyer.
Aucun accord n'ayant pu intervenir, GUAPAS a assigné la SCI devant le juge des loyers commerciaux de [...], qui par jugement avant dire droit en date du 25 février 2016, a ordonné une expertise confiée à Madame S... qui a déposé son rapport le 8 novembre 2016 en estimant la valeur locative du local à 20.318 euros à la date du 29 juin 2003.
Par jugement en date du 9 novembre 2017, le tribunal a fixé le montant annuel du loyer commercial du bail renouvelé à la somme de 20.318 euros annuels et a condamné la SCI à rembourser à GUAPAS les sommes versées au-delà du montant de la valeur locative depuis le renouvellement du bail, ainsi qu'à verser une indemnité de procédure de 1.500 euros et à supporter les dépens.
La SCI ROMA a relevé appel de cette décision.
Elle conclut à son infirmation en demandant à la cour de juger que le montant du loyer renouvelé, déterminé par la valeur locative du local, sera fixé à 33.600 euros HT annuel augmenté de la variation trimestrielle de l'indice de référence en la matière calculé sur la période de 9 ans antérieure au dernier indice publié, en application de l'article L.145-34 du code de commerce, soit entre le 29 juin 2004 et le 1er janvier 2016, date effective du renouvellement du bail, ce qui conduit à retenir un montant de 45.366,95 euros. Subsidiairement, elle demande à la cour d'enjoindre à l'expert de fournir les éléments étayant ses conclusions et précisant, pièces à l'appui, les conditions d'établissement des baux des fonds de commerce dits par lui établis « à l'américaine » et dans l'attente, de surseoir à statuer. En tout état de cause, de condamner la S.A.R.L. GUAPAS à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise.
Elle conteste les conclusions de l'expert en faisant valoir que celui-ci fait état d'un loyer de 277 euros /m² correspondant au magasin OKAIDI dont il omet de préciser qu'il est détenu par un propriétaire exploitant ; qu'il a également retenu un magasin de prêt à porter dont l'activité est comparable à celle des locaux litigieux mais qui se trouve dans une rue parallèle, sans aucune circulation piétonne ; que l'estimation du loyer est inférieure sans explication au prix moyen des 5 commerces retenus à titre de comparaison ; qu'elle-même avait pourtant communiqué un bail concernant un local situé juste en face du sien moyennant le prix de 417,5 euros /m² et fait connaître que cinq commerces retenaient des prix avoisinants; que l'expert a refusé de retenir ces éléments au motif que ces baux auraient été consentis à l'américaine, sans pas de porte, mais sans prendre en considération qu'elle-même a loué des locaux entièrement aménagés.
Et elle souligne que l'intimée, qui fait état d'infiltrations survenues dans les locaux, a été entièrement indemnisée de ce chef ; qu'en tout état de cause, le bail litigieux sera renouvelé pour une durée de 9 ans et ne supporte aucun droit versé à l'origine de ce renouvellement ; que le loyer corrigé aurait donc été de :
Montant du loyer nominal : 417,50 euros
Augmenté du droit au bail : 140.000 euros
Divisé par la durée (9 ans) : 15.555,55 euros
Divisé par la surface (90m²) : 172,83 euros,
soit 590,33 euros par mois, valeur conforme à des locaux comparables dans la même rue, loués dans des conditions comparables pour l'exercice d'une activité comparable.
GUAPAS conclut à la confirmation du jugement déféré et demande à la cour d'y ajouter la condamnation de la SCI à lui verser une indemnité de procédure de 5.000 euros ainsi qu'à supporter les dépens, dont distraction au profit de la SCP LAVAL FIRKOWSKI.
Elle soutient que c'est à tort que la bailleresse indique que l'expert a retenu un prix au m² pondéré de 225,75 euros alors qu'a été retenu un prix de 250 euros incluant la taxe foncière qui est à la charge de la preneuse ; que c'est en raison de cette erreur que l'appelante soutient que la comparaison du prix avec le voisinage fait que les loyers seraient tous supérieurs alors qu'en réalité ils sont tous inférieurs à celui proposé par l'expert ; que la SCI ROMA ne saurait contester l'impact négatif pour les commerces de centre ville, de la création et de l'extension constante de zones commerciales péri-urbaines ; que les commerces retenus par l'expert comme éléments de comparaison sont tous [...] et [...] qui sont deux rues commerçantes secondaires que l'on ne peut comparer à la [...], principale rue commerçante ; que le local voisin, coiffure TCHIP, paye sur la base de 235,50 euros le m² ; que le linéaire de la vitrine de GUAPAS étant plus important, l'expert a retenu une valeur locative supérieure ; que la SCI ROMA n'a de cesse de vouloir prendre pour références les enseignes [...] qui sont issues de la découpe des anciennes Nouvelles Galeries ; que de telles comparaisons ne sont pas acceptables, lesdites enseignes n'ayant pas payé de droit au bail et ayant bénéficié de la conclusion d'un bail sans versement de pas de porte selon le principe des baux dits à l'américaine dans lesquels l'exploitant finance ses travaux d'aménagement mais ne paye pas de droit d'entrée ; que tel n'est pas son cas puisqu'elle a racheté un droit au bail pour une somme de 145.000 euros, le local n'étant pas mis à sa disposition "clé en mains" contrairement à ce que prétend l'appelante mais brut, en placoplâtre, sans peinture, ni revêtement de sol, ni rideau métallique, ni aménagement ; que les magasins MIM, TAPE À L'OEIL et ULIKE, situés juste en face du sien, sont fermés, ce qui démontre que le montant des loyers versés n'était pas adapté au potentiel économique d'enseignes de prêt à porter [...] .
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :
Attendu qu'aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur locative est déterminée d'après :
1o les caractéristiques du local considéré
2o la désignation des lieux
3o les obligations respectives des parties
4o les facteurs locaux de commercialité
5o les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Que l'article L.145-34 du même code énonce "A moins d'une modification notable des éléments mentionnés au 1o à 4o de l'article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice trimestriel des loyers des baux commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés au premier et au deuxième alinéas de l'article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques" ;
Qu'en cas de modification notable des éléments mentionnés au 1o à 4o de l'article L 145-33, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente ;
Attendu qu'en l'espèce le loyer initial du bail renouvelé s'élevait à la somme mensuelle de 2.800 euros soit 33.600 euros annuels ;
Que ce loyer était indexé sur l'indice trimestriel du coût de la construction avec pour référence celui du quatrième trimestre 2003 ;
Que le caractère inadapté d'un tel indice d'indexation a été constaté par le législateur, puisqu'il conduisait à une augmentation du montant des loyers sans commune mesure avec la valeur locative, et que les loyers commerciaux sont, depuis l'entrée en vigueur de la "loi Pinel", indexés soit sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) soit sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ;
Attendu, concernant les caractéristiques du local considéré et la désignation des lieux, que l'expert judiciaire a relevé que :
- les locaux sont situés dans un immeuble dont la façade et la couverture ont été rénovés, ce qui permet de le valoriser,
- ils sont aisément accessibles et ont une configuration satisfaisante avec toutefois une répartition sur trois niveaux dont une surface de vente au premier étage, ce qui pose difficulté au regard des dispositions prises pour les personnes à mobilité réduite pour lesquelles l'entrée n'a pas plus été aménagée,
- la surface de vente a été agrandie grâce à une verrière couvrant une ancienne cour,
et il a conclu que le preneur bénéficie de locaux plutôt adaptés à son activité de prêt à porter et en bon état d'entretien ;
Attendu que l'expertise permet également de vérifier, ce qui n'est pas contesté, que les obligations respectives des parties n'ont pas été sensiblement modifiées ;
Attendu en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité que la locataire fait à raison état de leur baisse ;
Que cette baisse est en effet constatée dans tous les centres des villes dans lesquels il devient difficile pour les clients de se garer, alors qu'ils disposent, sur les zones commerciales périphériques, de parkings gratuits leur permettant d'effectuer toutes leurs courses dans de nombreux commerces regroupés autour de ces parcs de stationnement ;
Que [...] ne fait pas exception à cette situation qui conduit de nombreux commerçants, y compris ceux qui exercent une activité de vente de prêt à porter, à quitter le centre ville pour s'installer sur une zone commerciale ;
Que l'expertise ne souffre dès lors aucune critique lorsqu'elle relève cette baisse des facteurs locaux de commercialité puisqu'elle met également en avant, de manière parfaitement objective, les points positifs de l'immeuble donné à bail ;
Que l'expert a en effet relevé que la [...] est située dans l'hyper centre de [...] et est parallèle à la [...], rue commerçante la plus active et la plus prisée du centre ville ;
Que l'implantation dans la [...] d'enseignes nationales, telles qu'OKAIDI, TAPE À L'OEIL et JULES, ont permis de générer un commerce plus dynamique en augmentant le flux des piétons ;
Qu'il a toutefois relevé que le passage de ces piétons est surtout concentré [...] et a insisté sur le tissu commercial extérieur au centre ville, dense et de qualité, qui permet aux commerçants qui sont installés sur les zones commerciales de rayonner sur une large zone de chalandage ;
Qu'il a ainsi complètement examiné les facteurs locaux de commercialité et qu'aucun reproche ne peut lui être adressé sur ce point ;
Attendu en ce qui concerne les prix couramment pratiqués dans le voisinage, que l'appelante ne saurait soutenir que les commerces cités en référence par l'expert judiciaire ne sont pas pertinents puisqu'ainsi qu'il a été indiqué ci-dessus, les boutiques situées sur la rue principale commerçante, à savoir la [...], sont incontestablement mieux placées que celles situées sur les deux rues qui sont perpendiculaires à cette rue passante et ne peuvent être utilisées comme termes de comparaison ;
Que l'expert a tenu compte de ce que la [...], parallèle à la [...] où est situé le commerce litigieux, est moins passante que la [...] et n'a pris comme élément de comparaison qu'un seul magasin de prêt à porter, activité identique à celle de la locataire, situé à l'entrée même de cette rue et donnant donc directement sur la [...] ;
Que n'a pas été pris en considération le loyer fixé, dans la [...], par un propriétaire exploitant puisque l'expert a, à raison, considéré que son montant n'était pas révélateur des prix pratiqués par des propriétaires non exploitants et que le fait que le tribunal ait cité ce commerce dans la motivation de sa décision est indifférent quant aux calculs opérés par l'expert judiciaire qui ont été entièrement validés par le premier juge ;
Que c'est sans pertinence que l'appelante indique, concernant un commerce pris comme élément de comparaison :"L'expert, bien entendu, ne tient pas compte du prix d'acquisition du fonds de commerce de cet exploitant, alors que pour ce qui est du local concerné, ce prix lui paraît déterminant", ce qui n'est aucunement le cas, le prix de cession du fonds de commerce de la société GUAPAS n'ayant pas été pris en considération par l'expert judiciaire;
Que celui-ci a en effet examiné un panel de magasins similaires en écartant à raison, quoiqu'en dise l'appelante, les baux dits à l'américaine qui ont été consentis dans l'ancien bâtiment occupé par les Nouvelles Galeries puisque ces baux ont été négociés sans aucun pas de porte, ce qui a entraîné la fixation d'un loyer plus important pour compenser ce pas de porte alors que, pour le local litigieux, la société PRODIFF a cédé son droit au bail moyennant la somme de 145.000 euros ;
Qu'exerçant une activité de coiffure, elle n'a pas, contrairement à ce que prétend l'appelante, cédé sa clientèle à la société GUAPAS qui exerce une activité de vente de prêt à porter et qu'il ne peut être retenu que le prix de 145.000 euros versé par elle correspond à la vente d'un fonds de commerce ;
Que c'est encore à raison que l'expert a rappelé que GUAPAS a réalisé et payé des travaux dans le local commercial et qu'en contrepartie le bailleur a accepté que le loyer commence à courir le premier mars 2007 ;
Qu'il est donc vérifié que l'expertise a retenu des locaux qui apparaissaient comparables à celui en litige, tant en considération de leurs surfaces que de leurs situations et a exactement tenu compte de la situation de GUAPAS ;
Que le paiement d'un pas de porte doit bien être pris en considération pour la fixation d'un loyer renouvelé et que les contestations de la SCI sur ce point seront donc écartées ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner ici les griefs de l'intimée d'une exploitation rendue difficile par des phénomènes d'infiltrations puisqu'une perte d'exploitation due aux inondations subies par la ville de [...] n'a pas été démontrée au cours des opérations d'expertise et a été à raison écartée par le premier juge ;
Attendu que l'expertise judiciaire est documentée, argumentée et expliquée et qu'il a été très complètement répondu aux dires de la SCI ROMA ;
Qu'il n'y a dès lors pas lieu de surseoir à statuer en enjoignant à l'expert de fournir les éléments étayant ses conclusions et de préciser les conditions d'établissement des baux des fonds de commerce établis à l'américaine, le rapport d'expertise étant parfaitement explicite sur ce point et l'appelante ne produisant aucune pièce permettant d'en combattre les conclusions, lesquelles, il convient de le rappeler, sont sensiblement identiques à celles de Monsieur D..., amiablement diligenté par l'intimée avant de solliciter le renouvellement du bail ;
Attendu enfin que l'appelante prétend sans fondement que les cinq commerces pris par l'expert comme références conduisaient à retenir un loyer moyen de 259,40 €/m² mais que le loyer litigieux a été fixé à 225,75 €/m² sans explication sur cette valeur inférieure ;
Qu'en effet, ainsi que le souligne l'intimée, le loyer litigieux a été fixé à 250 euros si l'on y inclut la taxe foncière ;
Qu'il n'est pas soutenu que la mise à la charge de la locataire du paiement de cette taxe correspond à un ou des avantages particuliers consentis par la bailleresse et qu'il doit donc en être tenu compte pour vérifier le montant réellement payé par GUAPAS ;
Que cette dernière produit devant la cour deux autres références qui concernent certes des commerces un peu éloignés puisque situés [...] et [...] mais qui permettent de se convaincre du sérieux et du bien fondé de l'analyse opérée par l'expert judiciaire ;
Que c'est dès lors par une motivation complète et pertinente, entièrement approuvée par la cour, que le tribunal a retenu la valeur locative déterminée par l'expertise et que l'appelante ne faisant état d'aucun argument sérieux permettant de mettre en doute l'analyse de l'expert judiciaire et ne produisant aucune pièce la combattant, le jugement déféré sera entièrement confirmé ;
Attendu que l'appelante, succombant à l'instance d'appel, devra en supporter les dépens et qu'il sera fait application, au profit de l'intimée, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME la décision entreprise,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI ROMA à payer à la société GUAPAS la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI ROMA aux dépens d'appel,
ACCORDE à la SCP LAVAL-FIRKOWSKI, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité et Madame Maëlle BOUGON, Greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
