COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/11/2018
la SCP B... ET ASSOCIES
la SCP G... - FIRKOWSKI
ARRÊT du : 15 NOVEMBRE 2018
No : 384 - 18
No RG : No RG 18/00254 - No Portalis DBVN-V-B7C-FTZK
DÉCISIONS ANTERIEURES : Arrêt de la Cour de Cassation en date du 30 novembre 2017 ayant cassé et annulé l'Arrêt de la Chambre civile de la Cour d'Appel de Bourges en date du 30 juin 2016, ayant lui-même infirmé le Jugement du Tribunal de Grande Instance de NEVERS en date du 4 Février 2015,
PARTIES EN CAUSE
APPELANTS :
Monsieur Dominique A...
né le [...] à ROCHEFORT SUR MER (17300)
[...]
représenté par Me Ladislas B... membre de la SCP B... ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS, avocat postulant, et ayant pour avocat plaidant Me Eric C..., membre de la SCP D... , avocat au barreau de NEVERS,
Madame Sylvie E... épouse A...
née le [...] à LA CHARITE SUR LOIRE (58400)
[...]
représentée par Me Ladislas B... membre de la SCP B... ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS, avocat postulant, et ayant pour avocat plaidant Me Eric C..., membre de la SCP D... , avocat au barreau de NEVERS,
D'UNE PART
INTIMÉS :
Monsieur Alain F...
né le [...] à AVALLON (89200) [...]
[...]
représenté par Me Olivier G... membre de la SCP G... - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, avocat postulant, et ayant pour avocat plaidant Me Stéphane H..., membre de la SELARL AEQUALYS CONSEIL, avocat au barreau de NEVERS,
Madame Madeleine I... épouse F...
née le [...] à CHATEAU CHINON CAMPAGNE (58120) [...]
[...]
représenté par Me Olivier G... membre de la SCP G... - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, avocat postulant, et ayant pour avocat plaidant Me Stéphane H..., membre de la SELARL AEQUALYS CONSEIL, avocat au barreau de NEVERS,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 26 Janvier 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 14 juin 2018
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 27 SEPTEMBRE 2018, à 14 heures, devant Madame Elisabeth HOURS, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 786 du code de procédure civile.
Lors du délibéré :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre, qui en a rendu compte à la collégialité
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,
Greffier :
Mme Irène ASCAR, Greffier placé lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé le 15 NOVEMBRE 2018 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 13 mars 2007, Monsieur Dominique A... et son épouse, Madame Sylvie E..., ont conclu avec Monsieur Alain F... et son épouse, Madame Madeleine I..., un bail commercial portant sur un local à usage de restaurant situé [...] .
Par acte en date du 30 juin 2010, Monsieur et Madame A... ont cédé leur fonds de commerce à la S.A.R.L. CHARLOTTE, laquelle a été placée en redressement judiciaire par jugement du 5 décembre 2012, puis en liquidation judiciaire le 6 février 2013.
Autorisé par ordonnance en date du 30 avril 2013, Monsieur F... a fait l'acquisition du fonds de commerce de la société CHARLOTTE moyennant le prix de 10.000 euros.
Le 4 juin 2013, Monsieur et Madame F... ont assigné Monsieur et Madame A... devant le tribunal de commerce de Nevers afin d'obtenir leur condamnation à leur verser 12.745,50 euros au titre des loyers en retard, outre la somme mensuelle de 1.743,00 euros à compter du 1er juin 2013 jusqu'à la libération effective du fonds et la remise en état des locaux et celle de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 27 juin 2013, Monsieur et Madame F... ont saisi le tribunal de grande instance de Nevers de ces mêmes demandes.
Par jugement en date du 25 juin 2014, le tribunal de commerce s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance qui, par jugement en date du 4 février 2015 rendu sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a condamné Monsieur et Madame A... à payer à Monsieur et Madame F... la somme de 13.361,88 euros au titre des loyers dus par la société CHARLOTTE, 2.240,85 euros au titre des dégradations constatées dans l'immeuble et 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant sur l'appel diligenté par Monsieur et Madame A..., la cour d'appel de Bourges, par arrêt en date du 30 juin 2016, a infirmé le jugement déféré et débouté Monsieur et Madame F... de toutes leurs demandes en retenant que leurs créances en tant que bailleurs s'étaient éteintes par confusion lorsqu'ils étaient devenus preneurs pour l'achat de fonds de commerce.
Cette décision a été cassée et annulée par un arrêt de la Cour de cassation en date du 30 novembre 2017 qui a retenu que l'extinction du contrat de bail consécutive à la cession du fonds de commerce au bailleur, par la réunion sur sa personne des droits locatifs et de propriété, n'entraîne pas l'extinction, par confusion, de la dette de loyers échus avant la cession du bail qui n'est pas, sauf stipulation contraire, transmise au cessionnaire ; que dès lors que la cession du bail au bailleur a eu pour effet d'opérer son extinction, par la confusion des qualités de propriétaire et de preneur, l'obligation de remise en état des lieux loués, à laquelle était tenu le dernier titulaire du bail, n'est pas transmise au bailleur qui en demeure créancier.
L'affaire a été renvoyée devant cette cour qui a été saisie par déclaration de Monsieur et Madame A... en date du 26 janvier 2018.
Monsieur et Madame A... sollicitent l'infirmation du jugement en date du 4 février 2015 et demandent à la cour de constater l'extinction par confusion des droits du bail commercial en date du 13 mars 2007 en application des dispositions de l'article 1300 du code civil et en conséquence l'extinction des obligations qui pourraient découler de ce bail en application des dispositions de l'article 1234 du code civil, de débouter Monsieur et Madame F... de toutes leurs demandes et de les condamner à leur verser une indemnité de procédure de 4.000 ainsi qu'à supporter les dépens.
Ils font valoir que Monsieur et Madame F..., bailleurs, sont devenus preneurs du local commercial leur appartenant ; qu'une confusion entre les parties au contrat de bail s'est opérée du fait de l'acquisition par le bailleur du fonds de commerce ; qu'en application des dispositions de l'article 1234 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, les obligations s'éteignent par confusion ; que la confusion qui s'est opérée de plein droit a eu pour conséquence d'éteindre, en application des dispositions des articles 1234 et 1300 du code civil susvisés, l'obligation à paiement du preneur et que la cession du contrat, acte unique, transmet la créance et la dette.
A titre subsidiaire ils soutiennent que c'est à tort que le premier juge a considéré que la date d'effet de la cession du fonds de commerce était celle de la signature de l'acte authentique alors que l'accord était parfait le jour où le juge commissaire a donné l'autorisation de céder le fonds ; que le décompte produit par les intimés est erroné puisqu'il ne tient pas compte du dépôt de garantie de 2.000 euros qu'ils ont conservé ; que les lieux n'étaient aucunement dégradés et que ce sont les intimés qui ont décidé de refaire la décoration du restaurant et ont complètement transformé la salle, et ils affirment que les époux F..., qui n'ont fait réaliser aucun état des lieux d'entrée, et ont réalisé une importante plus value en revendant leur fonds deux ans après l'avoir acquis.
Monsieur et Madame F... sollicitent la confirmation du jugement entrepris et la condamnation solidaire des appelants à leur verser une indemnité de procédure de 4.000 euros ainsi qu'à supporter les dépens.
Ils rappellent que le contrat de cession du fonds par les époux A... à la société CHARLOTTE comportait une clause de garantie solidaire du cédant, Monsieur et Madame A..., envers le bailleur des locaux dans lequel le fond est exploité. Et ils soulignent que l'arrêt rendu par la Cour de cassation exclut toute extinction de leur créance par confusion. Ils rappellent que le preneur, la S.A.R.L. CHARLOTTE, du fait de l'interdiction de paiement d'une part, puis de l'ordre des paiements d'autre part, ne disposait plus d'une obligation directe envers les bailleurs ; que sa dette envers eux faisait ainsi partie du passif et ne pouvait être réglée qu'en fonction d'un rang de paiement ; qu'il n'y avait donc plus possibilité d'opérer une quelconque compensation ou confusion lors de l'acquisition du fonds de commerce et ils précisent qu'ils n'ont reçu aucune somme de la liquidation. Ils soutiennent que la cession ordonnée par le juge commissaire ne peut être réalisée que par les actes authentiques que le liquidateur doit passer après l'ordonnance et que c'est donc à raison que le premier juge a retenu que les époux A... étaient redevables en qualité de garants jusqu'à la date du transfert de propriété intervenu le 24 juillet 2013.
Ils font enfin valoir qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, ceux-ci sont présumés avoir été reçus en bon état, et précisent qu'ils ne réclament pas l'intégralité du coût des travaux réalisés dans leur commerce mais uniquement celui des radiateurs qui ont dû être changés en raison de leur absence d'entretien.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :
Attendu qu'en cas de cession du bail, le cessionnaire n'est pas, sauf clause contraire, débiteur du paiement des loyers, la cession n'opérant que pour l'avenir et n'effacant dès lors pas la période pendant laquelle le cédant avait la qualité de preneur (Cass. Civ. 3ème 7 décembre 2005, no 04-12.931) ;
Qu'en l'espèce le contrat conclu entre les époux F... et A... précisait qu'en cas de cession de droit au bail, jointe à la cession du fonds ou en cas de cession du simple droit au bail dûment autorisée, le preneur devra rester garant à titre conjoint et solidaire avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs, du paiement des loyers et de la totale exécution des clauses du bail jusqu'au terme de ce dernier ;
Qu'en application de cette clause, dont ils ne contestent plus la validité, les époux A... étaient redevables des loyers laissés impayés par la société CHARLOTTE ;
Que les appelants invoquent cependant l'existence d'une confusion pour soutenir que la créance des bailleurs est éteinte ;
Mais attendu que si, aux termes de l'ancien article 1300 du code civil en sa rédaction applicable au litige : "Lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne, il se fait une confusion de droit qui éteint les deux créances" et que l'article 1234 du même code prévoit que les obligations s'éteignent par la confusion, il n'en demeure pas moins que, pour qu'une confusion se produise, il est nécessaire que les débiteur et créancier échangent leur qualité sur la même créance ;
Qu'en l'espèce, les époux F... n'ont pas accepté, dans une clause spécifique, de reprendre à leur charge les loyers demeurés impayés par l'ancienne locataire mais sont exclusivement tenus, envers eux-mêmes, de garantir les paiements des loyers qui pourraient être dus par un autre repreneur après leur acquisition du fonds ;
Qu'en conséquence, si la réunion dans la même personne des qualités de propriétaire et de locataire a éteint le bail principal, elle n'a pas opéré, au sens de l'article 1300 du code civil, réunion des qualités de créancier et de débiteur au titre de la même obligation, Monsieur et Madame A... étant tenus du paiement des loyers échus entre la cession du fond à la société CHARLOTTE et celle opérée au profit des époux F... tandis que ces derniers n'étaient tenus que des paiements postérieurs à cette cession ;
Que l'argumentation de Monsieur et Madame A... d'une extinction de leur garantie solidaire résultant de la cession du fonds au profit des bailleurs ne peut dès lors qu'être écartée ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que Monsieur et Madame F... ont perçu de la liquidation judiciaire le paiement d'un seul loyer, celui du mois de février 2013 ;
Qu'en application de l'article L642-18 du code de commerce la cession autorisée par le juge commissaire n'est effective qu'après signature de l'acte de cession (cf notamment Cass.Com. 5 décembre 1995, no97-17-793 ou 13 mars 2012, no10-20.192) ;
Que les actes de cession ayant été signés le 24 juillet 2013 les loyers et accessoires impayés sont en conséquence dus par les époux A... garants solidaires jusqu'à cette date ;
Qu'il convient dès lors de faire droit à la demande des époux F... tendant à la condamnation des appelants à leur verser la somme de 12.745,50 euros au titre des loyers en retard, outre la somme mensuelle de 1.743 euros à compter du 1er juin 2013 jusqu'au 24 juillet 2013, soit la somme totale de 13.361,88 euros retenue par le tribunal ;
Attendu de même que l'obligation de remise en état des lieux loués, à laquelle était tenu le dernier titulaire du bail, n'a pas, pour le même motif, été transmise au cessionnaire bailleur qui en demeure créancier ;
Que, si aucun état des lieux n'avait été effectué, les lieux sont présumés avoir été reçus en bon état ;
Que c'est sans fondement que Monsieur et Madame A... soutiennent que les bailleurs auraient entièrement re-décoré la salle de restaurant et entendent leur faire supporter ces frais alors que les époux F... sollicitent uniquement la confirmation du jugement déféré qui a mis à la charge des garants solidaires les seuls frais relatifs aux radiateurs dégradés ;
Qu'il résulte du procès-verbal de constat produit par les intimés (leur pièce no8) que certaines arrivées électriques des radiateurs étaient arrachées et que tous les thermostats étaient cassés;
Que les frais de remplacement de ces trois radiateurs se sont élevés à 2.240,85 euros TTC dont les époux A... sont redevables ;
Attendu qu'il convient de constater que la S.A.R.L. CHARLOTTE a bien versé aux bailleurs un dépôt de garantie de 2.000 euros (pièce no4 de Monsieur et Madame F...) ;
Que c'est sans sérieux que ces derniers prétendent que cette somme n'aurait pas à être imputée sur celles dont ils réclament paiement aux appelants puisque, si le mandataire liquidateur avait seul qualité pour en solliciter restitution, il ne peut qu'être relevé qu'il ne l'a pas fait et que Monsieur et Madame A... ne réclament pas cette restitution ;
Que les bailleurs conservent donc cette somme et que l'absence d'imputation sur les impayés du dépôt de garantie, qui a précisément pour objet de prémunir le bailleur contre ces impayés, aboutirait à un double paiement par les appelants ;
Attendu dès lors qu'il convient de confirmer entièrement le jugement déféré mais de le compléter en précisant que devra être déduite des sommes mises à la charge des appelants celle de 2.000 euros versée à titre de dépôt de garantie ;
Que Monsieur et Madame A... succombant en leurs prétentions, supporteront les dépens d'appel et qu'il sera fait application, au profit des intimés, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME la décision déférée,
Y AJOUTANT,
DIT que devra être déduite des condamnations mises à la charge de Monsieur et Madame A... la somme de 2.000 euros versée à titre de dépôt de garantie,
CONDAMNE in solidum Monsieur Dominique A... et son épouse, Madame Sylvie E..., à payer à Monsieur Alain F... et son épouse, Madame Madeleine I... la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur Dominique A... et son épouse, Madame Sylvie E... aux dépens d'appel, qui comprendront ceux afférents à la décision cassée.
Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller faisant fonction de Président de chambre et Mme Irène ASCAR, Greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
