COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 25/10/2018
la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL
la X...
ARRÊT du : 25 OCTOBRE 2018
No : 350 - 18 No RG : No RG 17/02199
No Portalis DBVN-V-B7B-FQBG
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS en date du 15 Juin 2017
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No : [...]
SARL CMRP
Représentée par son gérant, Monsieur Manuel D... F...
[...]
représentée par Maître Eric Z..., membre de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No : [...]
Monsieur Guy A...
né le [...] à PALISSE (CORREZE) (19160)
[...]
Représenté par Maître Julie B..., membre de la X... , avocat au barreau de MONTARGIS,
Madame Francoise C... épouse A...
née le [...] [...]
[...]
Représenté par Maître Julie B..., membre de la X... , avocat au barreau de MONTARGIS,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 13 Juillet 2017
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 15 Mars 2018
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 13 SEPTEMBRE 2018, à 14 heures, devant Mme Elisabeth HOURS, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre, Rapporteur, par application de l'article 786 du code de procédure civile.
Lors du délibéré :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre, qui en a rendu compte à la collégialité
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,
Greffier :
Mme Irène ASCAR, Greffier placé lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé le 25 OCTOBRE 2018 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon acte authentique en date du 7 décembre 2002, Monsieur Guy A... et son épouse, Madame Françoise C..., ont consenti à la société CTA, aux droits de laquelle intervient aujourd'hui la société CMRP, un bail commercial portant sur des locaux sis à MONTARGIS.
Le 6 juillet 2012, CMRP a mandaté la SCP SELLIER DEPOND ROCHOUX, huissier de justice à Montargis, aux fins d'établir un constat ensuite d'une déformation du sol de l'immeuble dans le bureau principal des locaux donnés à bail. L'huissier de justice a alors relevé un risque d'écroulement qui s'est concrétisé le 7 juillet 2012 lorsque le plancher s'est effondré au passage de Monsieur Manuel D..., gérant de la société CMRP, entraînant la chute de ce dernier et de bureaux jusqu'au sous-sol.
Le 10 août 2012, Monsieur E... a déposé son rapport d'expertise amiable en concluant à la nécessité de travaux à effectuer rapidement, à savoir la démolition totale du plancher, l'étaiement de la poutre, la création d'un soutien ou éventuellement la démolition et, à celle de procéder à des travaux plus importants dans un second temps.
Se plaignant de l'absence de réalisation complète et rapide des travaux, CMRP a assigné Monsieur et Madame A... devant le tribunal de grande instance de Montargis afin de les voir condamnés à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Par jugement en date du 15 juin 2017, le tribunal, statuant sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a condamné Monsieur et Madame A... à payer à CMRP la somme de 12.018 euros à titre de dommages et intérêts, condamné CMRP à payer à Monsieur et Madame A... la somme de 19.198,06 euros, débouté les parties du surplus de leurs demandes et partagé les dépens par moitié entre elles.
CMRP a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 13 juillet 2017.
Elle en poursuit l'infirmation en demandant à la cour de débouter Monsieur et Madame A... de l'intégralité de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondus, outre la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant l'ensemble du coût des constats d'huissier de justice dont les factures sont produites aux débats.
Elle se plaint de l'incurie des bailleurs depuis le 21 mars 2008, date à laquelle elle leur avait déjà signalé l'état déplorable des plafonds dû à des infiltrations permanentes. Elle souligne que les époux A... reconnaissent le principe d'une privation de jouissance mais la minimisent en soutenant que CMRP n'aurait été privée que de 8% de ses locaux alors qu'en réalité 50% de ses effectifs de production travaillaient dans la pièce qui s'est effondrée tandis que nombre d'autres pièces données à bail n'étaient pas aménagées ; que, s'il est exact qu'elle a bénéficié d'une indemnisation partielle de son assureur jusqu'en septembre 2013, le préjudice s'est poursuivi bien au-delà de cette période en raison de l'attitude dilatoire et négligente des bailleurs ; qu'en effet les travaux ont démarré avec retard et ont été stoppés du fait des consorts A... ; qu'elle n'a pas pu réintégrer les locaux puisque l'effondrement a eu lieu le 7 juillet 2012 et que la reprise de l'activité n'a pu intervenir qu'à la fin du mois d'octobre 2014, soit plus de deux ans après la chute du plancher ; qu'elle a été contrainte de régler l'intégralité du loyer aux époux A..., qui ont refusé sa demande de réduction de loyer alors même qu'elle avait déménagé une partie de son activité, notamment l'ensemble des bureaux de la structure commerciale et administrative et elle détaille ses chefs de préjudices.
Elle conteste également la somme de 19.198,06 euros allouée aux intimés en faisant valoir que ces derniers produisent des devis et non des factures et qu'elle n'a pas à supporter des travaux dus à la vétusté même si les locaux sont présumés avoir été reçus en bon état en raison de l'absence d'état des lieux d'entrée. Et elle souligne que le devis portant sur des travaux de carrelage correspond à une réfection intégrale de ce dernier, sans tenir compte de la durée du bail.
Monsieur et Madame A... sollicitent quant à eux l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à payer à CMRP la somme de 12.018 euros et à sa confirmation pour le surplus et demandent à la cour de condamner CMRP à leur payer une indemnité de procédure de 5.000 euros ainsi qu'à supporter les dépens.
Ils font valoir que l'immeuble ne s'est aucunement effondré mais que, dans des circonstances qui n'ont jamais été présentées clairement, CMRP leur a fait connaître l'ouverture du plancher du rez de chaussée, sur une surface de l'ordre de cinq mètres carrés dans le "bureau 3", cette ouverture ayant entraîné la chute dans la cave d'un poste de travail composé d'un bureau et d'un ordinateur. Ils rappellent qu'ils avaient donné à bail à l'appelante un immeuble d'une surface de 471,60 m2, dont 292,70 m2 utiles ; que le bureau sinistré mesure 22,65 m2 et les pièces aveugles contiguës 8,21 m2 et 10,15 m2, et que CMRP a subi une indisponibilité de 14% (41,01 m2) sur les 292,70 m2 loués et ils affirment qu'il n'est aucunement justifié des raisons matérielles ou techniques qui auraient nécessité le déplacement d'une partie des activités de l'appelante. Ils soulignent que cette dernière disposait d'une assurance "perte d'exploitation", étant au surplus relevé que CMRP ne justifie d'aucune perte d'exploitation ; qu'après avoir délocalisé son activité, sa locataire a donné congé et s'est en fait développée en anticipant sur la scission de son activité. Elle souligne que l'immeuble dans lequel CMRP indique avoir été contrainte de transférer une partie de ses activités appartient à Monsieur et Madame D..., ses gérants, et que la réalité d'une location est plus que douteuse étant observé que la distance entre les deux sites est de 200 mètres, ce qui ne saurait justifier une perte de temps de 150 heures de travail alors qu'une entreprise informatique n'a pas besoin de déplacements. Ils précisent qu'il n'y a eu aucune négligence ni attitude dilatoire de leur part et détaillent la chronologie des réparations.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :
Attendu qu'il est constant que le bailleur, tenu de délivrer des locaux conformes à leur destination et d'assurer au locataire la jouissance paisible des locaux donnés à bail, doit assumer les conséquences de l'effondrement du plancher survenu le 7 juillet 2012 dont la réalité n'est pas contestable et n'est pas contestée ;
Attendu que les intimés ne peuvent sérieusement soutenir que CMRP aurait pu continuer à travailler dans les locaux loués, dont une faible partie seulement aurait été inutilisable, puisque les photographies de l'huissier de justice jointes aux procès-verbaux de constat établis tant à la demande de l'appelante que des intimés démontrent qu'hormis une autre pièce, les autres locaux n'étaient pas aménagés en bureaux mais en ateliers rudimentaires et ne disposaient pas des équipements nécessaires pour y faire travailler décemment des employés ;
Qu'il importe peu que CMRP ait loué des locaux professionnels d'une SCI dont son gérant était associé puisqu'il est incontestable que cette location était indispensable et que le loyer de 850 euros HT versé pour assurer l'hébergement de quatre employés dans deux bureaux, comme c'était le cas dans les locaux donnés à bail n'apparaît pas excessif ;
Que le coût des loyers supplémentaires n'a été couvert par l'assureur de la locataire que pendant un an et que CMRP, qui s'est vue priver d'une partie des locaux dont elle continuait à payer l'entier loyer, est dès lors fondé à réclamer paiement des loyers qu'elle a seule réglés à compter du mois d'octobre 2013 ;
Attendu que les intimés prétendent cependant que ce serait la locataire qui aurait fautivement refusé de reprendre possession des lieux en se plaignant abusivement de l'absence de travaux de finition ; qu'ils soutiennent que CMRP aurait pu revenir dans les lieux dès le mois de janvier 2014 ;
Mais attendu que l'appelante a fait dresser constat le 7 janvier 2014 de ce que non seulement les travaux de finitions n'étaient pas effectués puisque plafond et murs étaient restés en placoplâtre ; qu'en outre les travaux d'électricité n'étaient pas réalisés et qu'il était impossible d'installer des bureaux et des postes informatiques dans les pièces refaites ;
Qu'elle a également fait constater le 13 mars 2014 qu'il manquait les prises de réseau informatique et que le petit bureau présentait des câbles en vrac sur le sol ;
Que les intimés ne peuvent donc reprocher à leur locataire de ne pas avoir repris les lieux donnés à bail avant le premier septembre 2014, après qu'un procès-verbal de réception, laissant d'ailleurs apparaître quelques désordres électriques ait été établi ;
Qu'il en résulte que CMRP est fondée à obtenir paiement de la somme de 10.200 euros TTC au titre des loyers supplémentaires qu'elle a dû exposer ;
Attendu que l'appelante est également fondée à réclamer paiement au titre de :
- l' assurance complémentaire sur ledit local, contractée auprès de la société AVIVA pour un montant de 450,00 euros, du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 ;
- des abonnements d'eau et d'électricité (19,20 euros et 9,80 euros par mois x 12 mois) soit 348,00 euros ;
Qu'elle ne l'est au contraire pas à solliciter paiement de factures Internet et de téléphone (85 euros HT par mois x 12 mois) soit 1.020,00 euros puisqu'elle ne justifie pas avoir laissé des bureaux dans l'ancien local donné à bail ni ne pas avoir pu transférer ses anciens abonnements dans ses nouveaux locaux ;
Qu'elle ne l'est pas plus, en l'absence de production d'un quelconque document comptable à réclamer paiement au titre du déplacement d'une assistante, à raison de 4 allers-retours par jour durant 225 jours soit une somme de 3.750,00 euros ;
Qu'elle ne justifie pas plus d'une perte temporaire d'exploitation et d'une baisse du chiffre d'affaires de la société CMRP, nécessitant une restructuration ;
Attendu que, pour justifier sa demande en réparation de son préjudice moral, l'appelante faut valoir qu'elle a alerté en vain ses bailleurs de l'état dégradé du plancher et que les époux A... n'ont pas fait diligence pour effectuer les travaux ;
Attendu que le 6 juillet 2012 la locataire avait fait constater par huissier de justice l'affaissement de ce même plancher ;
Que la quasi-concomitance de ce premier constat avec l'effondrement du plancher ne permet pas de retenir que la bailleresse avait été précédemment avisée d'un risque d'effondrement ;
Que la réalité d'une telle information préalable au sinistre ne peut être établie par l'unique attestation d'une salariée qui témoigne avoir " avant l'accident" entendu Monsieur D... appeler les bailleurs par téléphone pour réclamer des travaux concernant le plancher, l'imprécision de cette attestation ne permettant pas de savoir si ce ou ces appels ont été passés plusieurs mois, plusieurs semaines ou quelques jours avant le sinistre ;
Que les affirmations de Monsieur D..., gérant de CMRP, dans des courriers postérieurs au sinistre, de ce qu'il aurait informé les bailleurs à de multiples reprises d'un mauvais état du plancher ne sont pas plus probantes puisque nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ;
Qu'il n'est dès lors pas démontré que Monsieur et Madame A... se sont montrés négligents dans l'entretien de leur immeuble ;
Attendu cependant que, si Monsieur et Madame A... ont fait diligence pour missionner un expert puisque, bien que le sinistre se soit produit durant l'été, le rapport d'expertise est en date du 10 août 2012, ils n'ont pas fait preuve de la même diligence pour faire réaliser les travaux ;
Qu'ils font valoir qu'il résulte du rapport SARETEC qu'ils ont, en 2005, demandé à la société PIRES de procéder à un ravalement de façades ; que pour réaliser son ouvrage cette entreprise a fermé les ventilations et l'escalier de descente du seul accès extérieur à l'aide de parpaings ; que la condamnation de ces ouvertures a empêché toute ventilation des lieux, confinant l'humidité dans un local devenu entièrement clos, inaccessible, et a ainsi accéléré la détérioration du plancher bois qui a pourri ;
Qu'ils exposent que l'implication d'un tiers dans la survenue du sinistre a entraîné des discussions entre assureurs et qu'ils n'ont pu commander les travaux qu'à compter du 5 avril 2013 ;
Que cependant, la société locataire ne peut se voir opposer des difficultés auxquelles elle est entièrement étrangère et que les bailleurs, qui ne soutiennent pas qu'ils ne disposaient pas des fonds nécessaires pour la réalisation des travaux, ne sauraient dénier leur responsabilité au motif qu'ils ont attendu d'encaisser le chèque établi par GENERALI, assureur de la société PIRES, avant de décider des travaux à engager ;
Que l'absence de diligence des bailleurs dans la réalisation des travaux est dès lors établie et que cette faute a causé à la locataire un préjudice moral résultant de l'obligation dans laquelle elle s'est trouvée de suivre l'évolution de la situation, de déménager deux fois, et de travailler près de deux années dans deux sites différents, ce qui a nécessairement entraîné des conditions de travail plus difficiles et une ambiance plus tendue ;
Que ce préjudice sera réparé par l'octroi de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Que, par infirmation du jugement déféré, les intimés seront en conséquence condamnés à verser à l'appelante la somme de 13.998 euros à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que Monsieur et Madame A... réclament quant à eux paiement de la somme de 19.198,06 euros au titre des réparations locatives dues par CMRP qui a désormais quitté les lieux ;
Mais attendu que le bail a commencé à courir le 7 décembre 2002 pour s'achever le 31 mars 2016 ;
Qu'il a donc duré plus de treize années ;
Qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi et que, si les lieux sont certes présumés avoir été reçus en bon état, il convient néanmoins de tenir compte de la vétusté, le bailleur ne pouvant se prévaloir d'une clause qui met à la charge du preneur tous les travaux de réfection de l'immeuble donné à bail sans tenir compte de l'usage normal du bien entraînant une vétusté dont la locataire ne répond jamais en application de l'article 1755 du code civil et d'une jurisprudence constante ;
Que, si le procès-verbal fait état de quelques carreaux cassés, qui auraient dû être réparés par le preneur, il n'en demeure pas moins que sa description des sols composés d'un carrelage usagé, fissuré en de multiples endroits, et dans certaines pièces sur toute sa surface, suffit pour convaincre que l'état du carrelage est en majeure partie dû à sa vétusté, aucun usage d'un carrelage par une entreprise de reprographie ne pouvant entraîner sa fissuration sur presque toute sa surface ;
Qu'au regard de la manifeste vétusté de ce carrelage qui peut parfaitement être due à une qualité insuffisante des carreaux employés, les bailleurs ne sauraient obtenir paiement de la somme de 18.097,60 euros qu'ils réclament pour remettre à neuf les sols de leur immeuble et que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande ;
Que CMRP sera condamnée à verser la seule somme de 3.000 euros de ce chef ainsi que celle de 1.100,46 euros au titre des travaux d'électricité rendus nécessaires par les désordres constatés dans l'installation électrique ;
Attendu que Monsieur et Madame A... succombant principalement en cause d'appel, supporteront les dépens de la présente instance qui ne pourront pas comprendre le coût des constats d'huissier qui ne figurent pas parmi les dépens énumérés à l'article 695 du code de procédure civile mais doivent être pris en compte dans la somme allouée au titre des frais irrépétibles ;
Qu'il sera donc fait application, au profit de l'appelante, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME la décision entreprise hormis en ce qu'elle a débouté les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles de première instance,
STATUANT À NOUVEAU sur ses autres chefs,
CONDAMNE Monsieur Guy A... et son épouse, Madame Françoise C... à payer à la société CMRP la somme de 13.998 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société CMRP à payer à Monsieur et Madame A... la somme de 4.100,46 au titre des réparations locatives,
CONSTATE la compensation de plein droit entre les créances respectives des parties,
DÉBOUTE les parties de leurs autres prétentions,
CONDAMNE Monsieur Guy A... et Madame Françoise C... aux dépens de première instance et d'appel
Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller faisant fonction de Président de chambre et Mme Irène ASCAR, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
