| France, Cour d'appel d'Orléans, C1, 20 septembre 2018, 17/020711

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/09/2018
la SELARL 2BMP
la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES
ARRÊT du : 20 SEPTEMBRE 2018

No : 273 - 18 No RG : No RG 17/02071

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 04 Avril 2017

PARTIES EN CAUSE

APPELANTES :- Timbre fiscal dématérialisé No: [...]
X...
prise en la personne de son représentant légal,

[...]

représentée par Me Vincent I... de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS,

- Timbre fiscal dématérialisé No: [...]
Y...
prise en la personne de son représentant légal,

[...]

représentée par Me Vincent I... de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS,

D'UNE PART

INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: [...]
SASU VIVOG
prise en la personne de son représentant légal domicilié [...]
représentée par Me Martin Z..., avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant et ayant pour avocat postulant Maître Sofia A..., membre de la SCP THAUMAS, avocat au barreau de TOURS,

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 05 Juillet 2017
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 12 avril 2018

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 24 MAI 2018, à 14 heures, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller faisant fonction de Président, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Elisabeth HOURS, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, conseiller rapporteur,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,

Greffier :

Greffier ayant assisté aux débats : Madame Guyvelyne BERGES,
Greffier ayant assisté au délibéré : Madame Irène ASCAR, Greffier placé,

ARRÊT :

Prononcé le 20 SEPTEMBRE 2018 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

La X... aux droits de laquelle se trouve la SAS VIVOG a pris à bail commercial trois bâtiments industriels situés [...] appartenant aux Y... et B....

Afin d'harmoniser les dates de jouissance des baux, de nouveaux baux commerciaux ont été conclus par VIVOG le 26 novembre 2008, avec prise d'effet au 1er janvier 2009 avec la Y... portant sur les bâtiments 1 et 3 d'une superficie respective de 3650 m² et 2535 m² moyennant un loyer annuel de 146.333,95 euros et de 70.032,52 euros et avec la X... portant sur le bâtiment no 2 d'une superficie de 1679 m² pour un loyer annuel de 88.120,79 euros.

Par acte extra judiciaire du 25 juin 2014, la SAS VIVOG, a donné congé pour le bâtiment no3 appartenant à la Y... , à effet du 31 décembre 2014.

L'état des lieux de sortie a été effectué le 30 décembre 2014. Deux procès-verbaux de constat ont été dressés par l'huissier de justice mandaté par le bailleur et par celui assistant le preneur.

La société VIVOG, qui a refusé de réaliser les travaux de remise en état des locaux demandés par la Y... , n'ayant pu obtenir la restitution du dépôt de garantie, a fait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Tours le 13 avril 2015 aux fins, en l'état de ses dernières écritures, de voir constater qu'elle a rempli ses obligations d'entretien et de restitution des lieux en bon état, de voir condamner sous astreinte de 1.000 euros la Y... à lui payer la somme de 22.030 euros correspondant au dépôt de garantie, augmentée des intérêts prévus à l'article L 145-40 du code de commerce et des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 janvier 2015 et celle de 10.000 euros de dommages et intérêts. Il était également sollicité l'exécution provisoire de la décision à intervenir et une somme de 5.000 euros pour frais de procédure.

La société B... J... et la société B..., cette dernière intervenant volontairement à l'instance, ont sollicité reconventionnellement la condamnation de la société VIVOG à payer à la société B... J... la somme de 3.894,32 euros HT au titre de l'entretien courant des espaces verts pour l'année 2015 et le début de l'année 2016 et celles de 7.194 euros HT et 6.351 euros HT au titre de la taxe foncière afférente au bâtiment no 1 pour les années 2015 et 2016, et à la X... la somme de 1.836,44 euros HT au titre des factures d'entretien des espaces extérieurs non réglées et celle de 2.665 euros HT pour la taxe foncière 2016 portant sur le bâtiment no 2. Il était également réclamé une somme de 3.000 euros pour frais de procédure.

Par jugement du 4 avril 2017, le tribunal a condamné, sous exécution provisoire, la S.C.I. B... J... à restituer à la société VIVOG, pour solde du dépôt de garantie la somme totale de 20.664 euros HT avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2015, à lui payer en application de l'article L 145-40 du code du commerce, les intérêts échus à compter du 13 avril 2013 sur la somme de 7.343,33 euros au taux pratiqué par la Banque de France, a condamné la société VIVOG à payer à la S.C.I. B... J... la somme totale HT de 3.894,32 euros au titre des dépenses d'entretien des espaces verts attachés au bâtiment 1 pour l'année 2015 et le premier trimestre 2016 et les sommes de 3.755 euros et de 6.36l euros au titre des taxes foncières 2015 et 2016 portant sur le bâtiment 1, et à payer à la S.C.I. B... la somme de 1.836,64 euros au titre des dépenses d'entretien des espaces verts attachées au bâtiment 2 pour l'année 2015 et le premier trimestre 2016 et celle de 2.665 euros au titre de la taxe foncière 2016 portant sur le bâtiment no 2.

Pour se déterminer le tribunal a retenu qu'en l'absence de stipulation expresse et non équivoque en sens contraire et à défaut d'état des lieux d'entrée, la société VIVOG était présumée en application des articles 1731 et 1732 du code civil, avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, qu'elle devait les rendre tels et devait répondre des éventuelles dégradations et pertes sauf à prouver qu'elles ont eu lieu sans sa faute et qu'elle n'était tenue, en vertu des articles 1754 et 1755 du même code, que des réparations de menu entretien et des réparations dites locatives, à l'exclusion des grosses réparations et des réparations réputées locatives occasionnées par la vétusté, que l'avenant du 15 septembre 2013 ayant supprimé l'article 5 espaces verts-pelouses de la convention du 3 novembre 2008 annexé au bail ne lui était pas opposable et que les parties restaient liées dans les termes de cette convention, et il a ensuite examiné sur cette base chaque poste de demandes.

Les sociétés B... J... et B... ont relevé appel de la décision le 5 juillet 2017.

Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, ont été déposées :
- le 12 mars 2018 par les sociétés B... J... et B...,
- le 21 mars 2018 par la société VIVOG.

Les sociétés B... J... et B... qui sollicitent l'infirmation de la décision en ses dispositions qui leur sont défavorables, sollicitent, à titre principal, la condamnation de la société VIVOG à payer à la Y... au titre du bâtiment no 3, les sommes de 5.995 euros HT correspondant à la facture du 2 avril 2015 de nettoyage des voies de circulation, des parkings, de la vitrerie et des portes du bâtiment et de réfection du marquage des bandes de parkings, celle de 3.250 euros HT correspondant à la facture du 20 février 2015 de reprise de la totalité de la dalle industrielle, de 9.896 euros HT correspondant à la facture du 3 avril 2015 de remise en état du bardage, de 3.336,70 euros correspondant au solde après compensation avec le dépôt de garantie du montant des travaux de reprises ; à titre subsidiaire, de juger que la somme restant due au titre du dépôt de garantie ne portera pas intérêts sur le fondement de l'article L 145-40 du code de commerce qui est inapplicable et de rectifier de façon infiniment subsidiaire l'erreur matérielle concernant le point de départ des intérêts de retard soit le 13 avril 2015 et non 2013. Il est demandé, concernant le bâtiment no 1, de condamner la société VIVOG à payer à la Y... la somme de 7.194 euros HT au titre de la taxe foncière 2015 et, en tout état de cause, d'ordonner en tant que de besoin la compensation entre les condamnations réciproques, de débouter la société VIVOG de ses prétentions et de la condamner à payer 5.000 euros pour frais de procédure ainsi qu'à supporter les dépens dont distraction au profit de la Selarl 2BMP.

La société B... J... , qui indique que le bâtiment no 3 était neuf lors de la prise à bail, fait valoir qu'en application des articles 1731 et 1732 du code civil, la société VIVOG se devait de le restituer en parfait état de réparation locative et elle détaille, en se fondant sur les constats d'huissier, chaque poste des demandes formées au titre des réparations locatives qu'elle impute à un défaut d'entretien du preneur. Elle s'estime fondée en application de la convention d'utilisation et de gestion des sols du 3 novembre 2008 à effet du 1er janvier 2009 à réclamer le règlement de la facture qu'elle a acquittée au titre des espaces extérieurs.
Elle chiffre au total à 19.707, euros HT, les sommes dues par la société VIVOG au titre de la facture relative aux espaces extérieurs et au titre des travaux de reprise incluant les frais de plomberie et d'électricité qu'elle a déjà réglés. Relevant que le montant du dépôt de garantie est de 22.030 euros, qu'elle a restitué en avril 2015 une somme de 2.077,07 euros à la société VIVOG et lui a versé 3.582,63 euros en vertu de l'exécution provisoire, elle soutient que l'intimée lui doit en conséquence 3.336,70 euros.

Elle fait valoir, pour le cas où la cour estimerait qu'elle resterait devoir des sommes à la société VIVOG au titre du dépôt de garantie, que celles-ci ne peuvent porter intérêts dans les conditions de l'article L 145-40 du code de commerce qui est inapplicable en l'espèce comme l'a jugé la Cour de cassation et qu'il convient de rectifier le point de départ des intérêts au taux légal en le fixant à la date de l'assignation soit le 13 avril 2015 et non 2013.

Elle affirme qu'en application des stipulations du bail, la société VIVOG est redevable de la taxe foncière et des frais de gestion des impôts et qu'il est dû à ce titre pour le bâtiment no 1 la somme de 7.194 euros pour l'année 2015 et explique que c'est par suite d'une erreur que les services fiscaux ont édité un seul avis d'imposition pour les 3 bâtiments.

Elle estime que la société VIVOG ne peut pas réclamer la somme de 119,43 euros correspondant aux frais de gestion dès lors que ceux-ci sont expressément dus en vertu du bail.

Stigmatisant la mauvaise foi de la société VIVOG, elle s'oppose à la demande indemnitaire, aux motifs qu'elle ne peut être tenue pour responsable d'un éventuel comportement fautif de personnes physiques qui au demeurant n'ont commis aucune faute et que la société ne rapporte pas la preuve d'une quelconque intention de nuire ni d'un préjudice.

La société VIVOG, qui entend voir confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la X... - J... à lui restituer la somme de 20.664 euros au titre du dépôt de garantie et à lui payer les intérêts de l'article L 145-40 du code de commerce sauf à assortir la condamnation d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, demande à la cour de l'infirmer pour le surplus, de condamner la Y... à lui restituer la somme de 119,43 euros correspondant aux frais de gestion indus et 10.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de son comportement fautif. Elle conclut au débouté du surplus des prétentions des appelantes et réclame leur condamnation à lui payer 8.000 euros pour frais de procédure.

Prenant acte de ce que la Y... renonce au stade de l'appel à invoquer des manquements pour défaut d'entretien des extérieurs, elle affirme qu'elle a satisfait à son obligation d'entretien et de restitution des lieux en bon état et discute chacune des demandes de réparations locatives à l'exception du coût de nettoyage des vitres évalué à 300 euros par le tribunal, aux motifs qu'elle ne peut être tenue de la vétusté, que les allégations de la société sont contredites par les constats d'huissier de justice, que le rapport de Monsieur C..., architecte, n'a aucune valeur probante et que le rebouchage des trous de la dalle a été effectué par un professionnel avec une résine aux performances techniques adaptées.

Précisant que seule se trouve en débat la taxe foncière 2015 correspondant au bâtiment no 1, elle estime que le bail ne met pas de frais de gestion à la charge du preneur de sorte qu'il ne peut lui en être réclamé et que doit lui être remboursée la somme de 119,43 euros correspondant aux frais de gestion inclus dans la facture de 3.165,04 euros qu'elle a acquittée. Elle reproche à la société B... J... d'affecter la quasi-totalité de la taxe foncière afférente aux trois bâtiments sur le seul bâtiment no 1 donné à bail et soutient qu'à défaut de démontrer que la somme réclamée est due sa demande ne peut prospérer.

Elle affirme qu'elle est fondée à obtenir la restitution du dépôt de garantie et le paiement d'intérêts dans les conditions de l'article L 145-40 du code de commerce sur la somme de 7.343,33 euros qui excède celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes et à voir ordonner une astreinte compte tenu du comportement du bailleur qui a multiplié les prétextes pour ne pas restituer le dépôt de garantie.

Elle dénonce l'attitude de Monsieur B... et de sa fille qui n'ont pas accepté la cession de la société B... et ont multiplié les litiges à son égard ainsi que l'intention de nuire du propriétaire qui s'inscrit dans ce cadre, ce qui lui a occasionné un préjudice moral et économique dont elle s'estime en droit d'obtenir réparation.

SUR CE

I - sur les demandes au titre des travaux de remise en état du bâtiment no 3 :

Attendu que le bail stipule que le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état. Il supportera toutes réparations visées aux articles 1754, 1719 2ème alinéa, 605 et 606 du code civil ;

Attendu que les appelantes ne remettent pas en cause l'analyse des premiers juges en ce qu'ils ont relevé qu'aux termes des stipulations du bail la répartition des charges entre preneur et bailleur était difficilement compréhensible et à tout le moins ambiguë, de sorte qu'en l'absence de stipulations expresses non équivoques en sens contraire, les dispositions des articles 1731 et 1732 du code civil devaient s'appliquer ; que par conséquent, en l'absence d'état des lieux d'entrée la société VIVOG qui était présumée les avoir reçu en bon état de réparations locatives était tenue de les rendre tels sauf la preuve contraire, qu'elle devait répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'elle ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que la société VIVOG n'était tenue, en application des articles 1754 et 1755 du code civil que des réparations de menu entretien et des réparations dites locatives à l'exclusion, en conséquence, des grosses réparations et des réparations réputées locatives occasionnées par la vétusté ;

Attendu que devant la cour les appelantes admettent également comme l'a retenu le tribunal que l'avenant du 15 septembre 2013 modifiant notamment l'article 5 de la convention d'utilisation et de gestion des sols du 3 novembre 2008 à effet du 1er janvier 2009 ne trouvait pas à s'appliquer et que les parties restaient liées dans les termes de la convention ;

Qu'il convient en conséquence sur ces bases non discutées d'examiner les chefs de demandes présentées au titre du bâtiment no 3 ;

- 1 ) sur la facture du 2 avril 2015 de 7.194 euros TTC, 5.995 euros HT pour les extérieurs :

Attendu que cette facture émise au nom de la société B... J... par la société EGC concerne le nettoyage intérieur et extérieur de la vitrerie du bâtiment, le nettoyage des portes, des voies de circulation et des parkings et le marquage des places de parkings ;

Attendu que la société B... J... fait valoir au soutien de ses prétentions que les photographies annexées à l'état des lieux réalisées par les huissiers de justice démontrent l'état de délabrement et de non entretien des parkings, que la réfection du marquage des emplacements de parking impose un nettoyage préalable des sols, que les clôtures avec les propriétés voisines n'ont pas été entretenues et que la saleté des vitrages a été constatée par les huissiers ;

Attendu que la société B... J... se prévaut, pour justifier de son droit à obtenir paiement des dépenses relatives aux extérieurs, de la convention du 3 novembre 2008 d'utilisation et de gestion des sols annexée au bail aux termes de laquelle, il est stipulé que toutes les charges concernant les espaces extérieurs seront facturées au prorata des surfaces aux propriétaires qui auront la charge de répercuter ces dépenses auprès des locataires ;

Attendu que cette convention mentionne que les Y... et B... décident d'assumer en commun les espaces extérieurs aux bâtiments (parking, clôtures, espaces verts et la cohabitation des différents locataires) ; qu'elle précise que la société EGC sera gestionnaire des espaces extérieurs et prendra toutes les dispositions pour leur bon entretien ;

Attendu que la société B... J... , qui a confié en vertu de cette convention l'entretien des espaces extérieurs à la société EGC, ne peut pas dès lors reprocher à la société VIVOG locataire un défaut d'entretien à ce titre ; qu'elle ne peut pas davantage lui demander paiement d'une facture correspondant à des prestations effectuées postérieurement à la rupture du bail alors que, le contrat étant rompu, elle ne peut plus lui opposer la convention ;

Qu'au demeurant et en tout état de cause, il ressort des constats d'huissier de justice que le revêtement en enrobé était en bon état, qu'il présentait uniquement des traces de mousse sur les voies de circulation et que le marquage au sol des places de stationnement était en partie effacé, ce qui relève de la vétusté dont la société VIVOG n'est pas comptable ; que la facture ne concerne pas la clôture et qu'il ressort des constats d'huissiers de justice que sa déformation est imputable au chien de la propriété voisine ;

Attendu qu'aucun des huissiers de justice n'a relevé un état de saleté du bâtiment justifiant un nettoyage ; que l'huissier de justice Maître D... a constaté que les vitrages étaient en bon état mais sales ; que Maître E... indique que les vitrages côté route sont à nettoyer ;

Attendu que la société VIVOG ne discute pas que l'entretien des vitres lui incombait ;

Attendu que la facture communiquée ne détaillant pas le coût du nettoyage des vitrages, l'évaluation du tribunal qui a retenu une somme de 300 euros pour tenir compte de la dimension des vitrages doit être confirmée faute pour la société B... J... de justifier qu'elle a exposé une dépense supérieure à ce titre ;

- 2) sur la facture de 3.900 euros TTC, 3.250 euros HT du 20 février 2015 relative à la reprise de la dalle :

Attendu que la société B... J... fait valoir que la société VIVOG a pris l'initiative de démonter les racks, ce qui a fragilisé l'infrastructure des sols, que les 150 trous d'ancrage dans la dalle constatés par les huissiers de justice auraient dus être rebouchés avec une résine HILTI et que le produit utilisé par la société VIVOG est de médiocre qualité comme l'a relevé l'architecte expert auquel elle a fait appel, qui préconise d'extraire la résine non conforme et de la remplacer après nettoyage ;

Attendu que Maître D..., indique dans le procès verbal de constat qu'il a établi : "concernant le sol de ce bâtiment, je note divers trous rebouchés par un matériau de type résine. Monsieur Bernardo F... expose qu'il existe environ 150 trous de ce type qui étaient les points d'ancrages des structures de racks de stockages et que ces percements ont été rebouchés par un professionnel avec un matériau adapté. Monsieur Alain B... s'inquiète quant à la résistance mécanique du sol désormais. Il utilise pour étayer ses craintes une perceuse qui démontre que ces trous sont non profonds (8 centimètres pour l'un vérifié) et que la résine se perce sans aucune difficulté. Les parties évoquent ainsi que sera fourni par la locataire sortante le justificatif du matériau utilisé afin de déterminer les risques existants notamment en cas de pose de lourdes machines outils selon Monsieur Alain B...." ;

Attendu que les constatations de Maître E... sont conformes sur ce point à celle de Maître D... ;

Attendu que la société B... J... communique un rapport technique réalisé le 18 février 2015 à la demande de Monsieur B... par Monsieur C... architecte, qui mentionne que les trous effectués par Monsieur B... avec une perceuse et forêt de 2 cm de diamètre et 10 cm ont permis de constater que la qualité de la résine chimique ne correspond pas à la résistance mécanique de la dalle industrielle existante et qui conclut que les bonnes résines à utiliser pour obtenir une bonne résistance mécanique sont les suivantes HILTI, SPIT et FISCHER ;

Attendu que les conclusions de l'expert se trouvent corroborées par le constat d'huissier de justice qui a constaté que la résine se perçait sans difficulté ;

Attendu que la société VIVOG affirme d'ailleurs avoir utilisé une résine HILTI ce qui correspond aux préconisations de l'expertise amiable pour assurer une bonne résistance mécanique de la dalle ;

Qu'elle produit pour justifier de la mise en oeuvre de cette résine par la société EBPL, à laquelle elle affirme avoir confié les travaux de rebouchage, une note du 24 novembre 2014 de la société HILTI adressée à la société EBPL et intitulée "déclaration de performance en référence à votre commande" ainsi qu'une copie d'écran du site société.com présentant la société EBPL ;

Mais attendu que les éléments communiqués par la société VIVOG sont insuffisants à établir la preuve que les trous ont effectivement été rebouchés au moyen d'une résine HILTI ; qu'elle ne produit ni devis ni facture d'intervention de la société EBPL établissant qu'elle a réalisé ces travaux et a utilisé une résine de ce type étant relevé que la note communiquée relative à la déclaration de performance concerne les caractéristiques techniques du produit et ne fait pas référence aux produits qui auraient été mis en oeuvre sur le site donné à bail ;

Attendu que la société VIVOG ne justifiant pas avoir fait procéder au rebouchage des trous de la dalle dans les règles de l'art alors qu'il s'agit d'un bâtiment industriel appelé à recevoir des machines, il convient d'accueillir la demande de la société B... J... au titre de la reprise des trous percés dans la dalle ;

- 3) sur la facture de 11.875,20 euros TTC, 9.896 euros HT du 3 avril 2015 relative au bardage :

Attendu que la société B... J... qui fait valoir que, contrairement à ce que le tribunal a retenu, les constats des huissiers de justice concernant le bardage et les portes sectionnelles mettent en évidence un défaut d'entretien, affirme que les travaux facturés correspondent à la reprise des désordres constatés ;

Attendu que Maître E... mentionne dans son procès-verbal de constat : côté Sud le bardage est globalement en bon état, il ne comporte que quelques légers chocs et sans éclat de peinture, côté Ouest le bardage est globalement en bon état, il existe un choc à droite de la petite porte sans éclat de peinture, un petit enfoncement du bardage (sans éclat de peinture) en partie basse à mi longueur de la portion oblique, autre choc à l'extrémité gauche sans éclat de la peinture à environ un mètre de la porte et une quarantaine de centimètres du sol, autre léger choc à environ 5 mètres à droite du précédent et à 4 mètres du sol, les deux portes sont en bon état, côté Nord, le bardage, les huisseries et vitrages sont globalement en bon état, un petit choc sous l'angle du bardage à gauche de la porte de droite à hauteur de la serrure, une petite griffure du bardage de chaque côté de la porte à deux battants, un léger choc et une griffure à droite de la porte située à droite de l'entrée du SAS, la grande porte Nord du SAS est en bon état et fonctionne ;

Attendu que Maître D... indique que la porte sectionnelle du bâtiment pour la zone de stockage est en bon état apparent et de fonctionnement que son tableau présente un enfoncement au niveau de sa sous face supérieure en partie médiane, que la porte sectionnelle pour l'accès à la zone de déchargement est en bon état apparent que son tableau présente une sous face supérieure imparfaitement plane et qu'il existe sur la gauche du tableau des traces de rayures sur sa face latérale gauche en partie supérieure, que la porte d'accès au sas est en bon état apparent que son tableau présente un enfoncement au niveau de sa sous face supérieure en partie médiane ; qu'il relève s'agissant du bardage que celui de la paroi Ouest est en bon état général sauf en partie basse qu'il existe une dizaine de petits chocs, outre trois enfoncements plus visibles, l'un en partie médiane et deux à l'extrémité gauche, que le bardage de la paroi Nord Ouest est en bon état général sauf en partie basse qui présente une dizaine de petits chocs, outre des enfoncements plus visibles, l'un à gauche de la première porte, l'un en partie médiane, l'un avec rayure en partie supérieure et l'un a droite de la dernière porte, que le bardage de la paroi Est est en bon état général ;

Attendu qu'il ressort de ces constatations et de l'examen des photographies annexées qu'il s'agit de désordres mineurs relevant de l'usage normal d'un bâtiment industriel exploité pendant plus de 7 années et qui procèdent par conséquent de la vétusté ;

Que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que la société VIVOG n'avait pas à en répondre ;

- 4) sur la facture de 679,20 euros TTC, 566 euros HT relative aux installations de plomberie et d'électricité :

Attendu que Maître D... a constaté sous la mezzanine l'existence de deux attentes d'évacuation pvc dont les extrémités sont dégradées, l'une avec un trou, l'autre cassée au ras du sol et qu'elles étaient en outre bouchées soit par un ruban adhésif soit par du papier ; que Maître E... a relevé qu'au niveau des trois poteaux IPN les câbles de terre n'étaient plus raccordés ;

Attendu que la société B... J... justifie avoir réglé une somme de 679,20 euros TTC soit 566 euros HT pour la réparation du raccordement électrique à la terre et des tuyaux d'évacuation d'eau ;

Attendu que s'agissant de réparations locatives incombant à la société VIVOG par application de l'article 1754 du code civil, c'est à juste titre que le tribunal a mis cette somme à sa charge ;

Attendu que le montant des réparations incombant à la société VIVOG s'élève au total à la somme de 4.116 euros, soit 300 euros correspondant au nettoyage du vitrage + 3.250 euros au titre du rebouchage des trous + 566 euros au titre des travaux d'électricité et de plomberie ;

II - sur la demande au titre du dépôt de garantie :

Attendu que le montant du dépôt de garantie s'élève à la somme de 22.030 euros ;

Attendu que la société B... J... justifie par la production de la copie d'un chèque d'un montant de 2.077,07 euros tiré sur le Crédit Agricole le 2 avril 2015, de la copie d'un extrait de compte faisant apparaître que le chèque a été encaissé au profit de la société B... devenue VIVOG le 2 juillet 2015, du courrier de la société B... du 20 avril 2015 signé par Monsieur G... qui écrit que : "le chèque de 2.077,07 euros sera encaissé sur les sommes que nous vous réclamons au terme de l'assignation qui vous a été délivré le 13 avril dernier", la preuve qu'elle a bien réglé cette somme à la société VIVOG qui doit par conséquent être déduite des sommes dues au titre du dépôt de garantie ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu de tenir compte pour la détermination de la somme due par la société B... J... au titre de la restitution du dépôt de garantie des sommes réglées en vertu de l'exécution provisoire assortissant la décision dont appel dès lors qu'elles sont postérieures à l'assignation ayant fait courir les intérêts, sauf à prononcer la condamnation en deniers ou quittances ;

Attendu qu'il est dû au titre du dépôt de garantie la somme de 15.836,93 euros soit 22.030 euros - 2.077,07 - 4.116 euros qui produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation le 13 avril 2015 valant sommation de payer ;

Qu'il convient en conséquence d'infirmer la décision déférée et de prononcer la condamnation de la société B... J... à restituer cette somme en deniers ou quittances sans qu'il y ait lieu d'ordonner une astreinte que rien ne justifie alors même que la société VIVOG dispose le cas échéant de voies d'exécution forcée pour obtenir le recouvrement de sa créance ;

Attendu qu'en application de l'article L 145-40 du code de commerce, les loyers payés d'avance sous quelque forme que ce soit et même à titre de garantie portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ;

Attendu que ces dispositions sont d'ordre public en vertu de l'article L 145-15 du code de commerce ; que toutes clauses contraires du bail pour le montant excédant 2 mois de loyer est nulle ;

Attendu qu'il est constant que le preneur a réglé à la société B... J... un dépôt de garantie correspondant à 3 termes de loyer HT ;

Attendu que c'est à juste titre que le tribunal a condamné la société B... J... à payer à la société VIVOG les intérêts prévus à l'article L 145-40 du code de commerce sur la somme de 7.343,33 euros excédant les 2 termes de loyers ; qu'en effet, la jurisprudence invoquée par la société B... J... qui exclut du champ d'application de l'article L 145-40 du code de commerce les sommes restant dues par le bailleur au titre de la restitution du dépôt de garantie ne trouve pas à s'appliquer puisque les intérêts ne sont pas réclamés sur le solde dû au titre du dépôt de garantie mais sur le montant du dépôt de garantie excédant plus de deux termes de loyer ;

Attendu que ce n'est pas par suite d'une erreur matérielle que le tribunal a accueilli la demande de la société VIVOG à compter du 13 avril 2013 ; qu'en effet, pour tenir compte de la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce, les intérêts ne pouvaient être réclamé au-delà de 2 années à compter de l'assignation le 13 avril 2015 ;

Qu'il convient, en conséquence, de confirmer la décision sur ce point ;

III- sur la demande au titre de la taxe foncière 2015 sur le bâtiment no 1 :

Attendu que la société B... J... fait valoir que le montant de la taxe foncière 2015 pour le bâtiment no1 s'élève à la somme de 7.149 euros et non à celle de 3.755 euros comme retenu par le tribunal ; qu'elle explique qu'elle a réglé au Trésor Public la somme de 10.487 euros correspondant pour 442 euros aux bureaux du bâtiment no 3 sis au [...] , pour 2.538 euros au bâtiment no 2 du [...] et pour 7.194 euros au titre du bâtiment no1 et que c'est par suite d'une confusion opérée par les services fiscaux entre les X... et B... J... qu'il a été émis un seul avis d'imposition pour les 3 bâtiments ;

Attendu que le bail stipule que le preneur paiera les contributions personnelles, mobilières, taxes professionnelles, taxes locatives, taxes foncières et autre de toute nature, le concernant personnellement ou relative à son activité, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis ;

Attendu que la société B... J... produit l'avis de taxe foncière pour l'année d'impôt 2015 pour un montant de 10.632 euros ventilé comme suit :
- 9078 pièce de la [...] : 7.194 euros,
- [...] : 442 euros,

Qu'elle communique également un courrier des services fiscaux pour la taxe foncière 2016 qui précise que le local cadastré [...] pièce de la [...] est constitué d'un atelier de 100 m², d'un bureau de 190 m², d'une zone de stockage de 3.178 m², de sanitaires de 40 m², de parkings de 498 m², que ce local est loué à la société VIVOG et que le montant des taxes foncières et d'enlèvement des ordures ménagères 2016 calculé pour ce local est de 6.351 euros frais inclus ;

Attendu que la description fournie par les services fiscaux pour le bâtiment cadastré [...] pièce de la [...] correspond très précisément à celle des locaux donnés à bail à la société VIVOG portant sur le bâtiment dit no 1 ; qu'il n'inclut pas contrairement à ce qu'elle soutient d'autres surfaces ;

Attendu que ce bâtiment figure sur les avis d'imposition 2014, 2015 toujours sous la même dénomination "9078 pièce de la [...]" que le montant de la taxe foncière pour ce bâtiment n'a que faiblement varié entre 2014 et 2016, soit 7.096 euros en 2014, 7.194 euros en 2015 et 6.351 euros en 2016 ;

Attendu qu'il se trouve suffisamment établi au vu des avis d'imposition et du courrier des services fiscaux que le montant de la taxe foncière pour l'année 2015 pour le bâtiment no 1 est bien de 7.194 euros, somme que la société B... J... est en droit de réclamer à la société VIVOG en application des stipulations du contrat ;

Qu'il convient en conséquence d'infirmer la décision déférée de ce chef ;

IV - sur la demande de restitution de la somme de 119,43 euros :

Attendu que la société VIVOG justifie qu'elle a réglé une somme de 99,53 euros HT soit 119,43 euros TTC au titre de frais de gestion qui lui ont été facturés par la société B... J... le 6 novembre 2015 à l'occasion de la mise en recouvrement de la taxe foncière afférente au bâtiment no 2 situé au [...] ; ce qu'au demeurant celle-ci ne conteste pas puisqu'elle s'oppose à la restitution de cette somme ;

Attendu que la société B... J... soutient que les frais de gestion sont dus en vertu du bail ;

Attendu toutefois que le bail ne comporte aucune stipulation relative aux frais de gestion ; que les dispositions auxquelles se réfère la société B... J... selon lesquelles, le preneur paiera les frais, contributions personnelles, mobilières, taxes professionnelles, taxes locatives, taxes foncières et autre de toute nature, le concernant personnellement ou relatives à son activité, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis, ne prévoient pas que le preneur supportera des frais de gestion dont on ignore à quoi ils correspondent et leur modalité de calcul ;

Attendu que la circonstance que la société VIVOG se soit acquittée de tels frais antérieurement ne crée pas un droit au profit de la société B... J... ;

Qu'il convient, par conséquent d'accueillir la demande de la société VIVOG en application de l'article 1235 du code civil dans sa rédaction applicable et d'infirmer la décision déférée sur ce point ;

V - sur la demande de dommages et intérêts :

Attendu que la société VIVOG réclame une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle affirme avoir souffert en raison du comportement de Monsieur B... auquel elle reproche d'avoir de façon directe ou indirecte multiplié les litiges à son encontre, de s'être présenté au siège de la société le 3 février 2015 accompagné d'un inconnu auquel il a fait visiter les locaux en prétextant qu'il était chez lui, et de celui de Madame K... B... fille de ce dernier et associée des SCI propriétaires des locaux qui a engagé une action en nullité de la cession intervenue entre TELE ANIMAUX et la société ADELIE INVEST ;

Mais attendu qu'il ressort du témoignage communiqué par la société VIVOG établi par Monsieur H... que Monsieur B... a expliqué qu'il faisait visiter les locaux à un acheteur potentiel ; qu'en vertu du bail le preneur doit laisser visiter les lieux ;

Que par ailleurs, un actionnaire d'une société ne saurait engager la responsabilité d'une société à raison de ses actions personnelles ;

Attendu que la société VIVOG ne rapportant pas la preuve d'une faute ni du préjudice allégué, le jugement qui l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts doit être confirmé ;

VI - sur les autres demandes :

Attendu que les autres chefs du jugement qui ne sont pas querellés doivent être confirmés ;

Attendu que la compensation entre les dettes respective s'opère de plein droit en application de l'article 1290 du code civil jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives ;

Attendu qu'au regard du contenu du présent arrêt, chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel et il n'y a pas lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort :

CONFIRME la décision déférée sauf en ce qui concerne le montant du solde du dépôt de garantie et le montant de la taxe foncière pour l'année 2015 relative au bâtiment no 1 et en ce qu'il a débouté la société de sa demande tendant à la restitution des frais de gestion ;

STATUANT À NOUVEAU de ces seuls chefs,

CONDAMNE la société B... J... à payer en deniers ou quittances à la société VIVOG pour solde du dépôt de garantie versé en exécution du bail résilié le 31 décembre 2014 la somme de 15.836,93 euros outre intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2015 ;

CONDAMNE la société B... J... à payer à la société VIVOG la somme de 119,43 euros au titre des frais de gestion indus ;

CONDAMNE la société VIVOG à payer à la société B... J... la somme de 7.194 euros HT au titre de la taxe foncière 2015 afférente au bâtiment no 1 ;

RAPPELLE qu'en application de l'article 1290 du code civil dans sa rédaction applicable la compensation s'opère de plein droit entre les dettes respectives ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ou contraires ;

DIT n'y a avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel ;

Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller faisant fonction de Président de chambre et Madame Irène ASCAR, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT