COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE DES URGENCES et des PROCÉDURES d'EXÉCUTION
ENREGISTREMENT
11 / 06 / 2008
EXPÉDITIONS AUX PARTIES
ARRÊT du : 11 JUIN 2008
No RG : 07 / 03390
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de MONTARGIS en date du 13 Novembre 2007
PARTIES EN CAUSE
APPELANT
Monsieur Jérôme X...... 75003 PARIS
ayant pour avocat la SCP CEBRON DE LISLE- BENZEKRI, du barreau de TOURS
D'UNE PART INTIMÉES :
Madame Françoise Y... veuve X...... 94120 FONTENAY SOUS BOIS
ayant pour avocat Me Alain DALIPAGIC, du barreau de VAL DE MARNE
La COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU CANTON DE LORRIS Zone du Limetin B. P. 7 45260 LORRIS
NON COMPARANTE, Ni représentée
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 18 Décembre 2007
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, du délibéré :
Monsieur Alain RAFFEJEAUD, Président de Chambre,
Madame Odile MAGDELEINE, Conseiller,
Madame Marie- Brigitte NOLLET, Conseiller.
Greffier :
Madame Nadia FERNANDEZ, Greffier lors des débats, Madame Anne- Chantal PELLÉ, Greffier lors du prononcé.
DÉBATS :
A l'audience publique du 23 AVRIL 2008, à laquelle ont été entendus Madame Marie- Brigitte NOLLET, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.
ARRÊT :
Prononcé publiquement le 11 JUIN 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Françoise Y... veuve X... a, suivant actes notariés des 28 mai 2004 et 16 novembre 2005, cédé à la Communauté de Communes du Canton de LORRIS (45) diverses parcelles de terre, sises sur le territoire de cette commune et cadastrées section AM no 56, 57, 329, 330, 331, 332, 333 et 335, les parcelles 329 à 335 provenant de la division des parcelles anciennement cadastrées AM no 58, 59, 60 et 61.
Par acte d'huissier du 6 mars 2006, régulièrement publié à la Conservation des Hypothèques, Jérôme X..., fils de la venderesse, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de MONTARGIS, aux fins de voir prononcer l'annulation de ces ventes, comme ayant été réalisées au mépris du droit de préemption découlant du bail rural dont il se déclare titulaire sur les parcelles vendues.
Par jugement du 13 novembre 2007, le tribunal, considérant que l'existence d'un bail rural au profit de Jérôme X... n'était pas établie, a débouté ce dernier de ses demandes.
Jérôme X... a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de conclusions écrites remises et soutenues oralement à l'audience, il demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :- prononcer la nullité des ventes litigieuses,- condamner solidairement Françoise X... et la Communauté de Communes du Canton de LORRIS à lui payer la somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,- condamner les mêmes aux dépens, en ce compris les frais de publication à la conservation des hypothèques de l'acte introductif d'instance.
Jérôme X... soutient que les terres vendues lui ont été données à bail à ferme par sa mère, ce qui résulte, notamment, du courrier adressé par celle- ci à la Mutualité Sociale Agricole du Loiret le 20 novembre 1979 et de ses propres relevés M. S. A, qu'il justifie, par les attestations qu'il produit, de ce que les terres ont été réellement exploitées, qu'il y pratiquait l'élevage de moutons et que la contrepartie onéreuse à la mise à disposition desdites terres consistait, selon accord avec la bailleresse, en l'exécution de travaux, qu'il justifie, par les témoignages produits, avoir effectivement accomplis.
Suivant conclusions remises le 14 avril 2008 par Françoise X... et soutenues oralement à l'audience, celle- ci sollicite la confirmation du jugement déféré et la condamnation de Jérôme X... aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure de 2. 000 €.
Elle fait valoir que ce dernier ne rapporte pas la preuve d'une exploitation régulière des terres litigieuses, ni d'un quelconque règlement de fermages, de sorte que l'existence du bail allégué n'est pas établie, celle- ci étant au demeurant contredite par l'acte de donation du 29 / 12 / 1982 conférant à Jérôme X... un droit d'usage sur les parcelles dont s'agit, droit qui aurait été dépourvu d'intérêt si le bail revendiqué par l'intéressé avait existé.
La Communauté de Communes du Canton de LORRIS, bien qu'ayant reçu sa convocation à l'audience, ainsi qu'en fait foi l'avis de réception signé, n'était ni présente, ni représentée à l'audience.
SUR CE, LA COUR :
Attendu qu'il incombe à Jérôme X... qui se prévaut de l'existence d'un bail rural à son profit, d'en rapporter la preuve, ce qui implique qu'il justifie, d'une part, de la mise à sa disposition des terres litigieuses en vue d'y installer une exploitation agricole, et, d'autre part, du caractère onéreux de cette mise à disposition ;
Sur la mise à disposition :
Attendu que, dans un courrier adressé le 20 novembre 1979, par Françoise X... à la MUTUALITÉ SOCIALE AGRICOLE DU LOIRET, l'intéressée écrivait : " Comme suite à la réception de votre imprimé concernant les structures de l'exploitation agricole no 187 250 pour 1980, je vous confirme que mon fils Jérôme X..., qui a pris à bail au 1er novembre 1978 une certaine partie de l'exploitation, a modifié ses surfaces par un nouveau bail au 1er novembre 1979. En voici la nouvelle répartition : Madame Françoise X... garde à son exploitation agricole les parcelles suivantes... Monsieur Jérôme X... a affermé par bail en date du 1er novembre 1979 les parcelles suivantes : AM 0058... AM 0059... AM 0060... AM 0061... AM 0056... AM 0057... " ; Que, aux termes de ce courrier émané de l'intimée, celle- ci reconnaît donc explicitement l'existence du bail rural consenti à son fils sur les parcelles, objet de la vente litigieuse ;
Attendu que l'exploitation par Jérôme X... des parcelles susvisées se trouve au demeurant confirmée par l'attestation de la Mutualité Sociale Agricole du Loiret, en vertu de laquelle il est certifié que l'intéressé exploite les parcelles dont s'agit, à tout le moins depuis le 1 / 01 / 1990, et qu'il est chef d'exploitation depuis le 1 / 11 / 1978 ; Que les relevés parcellaires d'exploitation de Jérôme X... produits aux débats, datés de 1979, 1984, 1986, 1991 à 1999, 2005, font figurer lesdites parcelles ; Que les bordereaux d'appel de cotisations produits par l'intéressé justifient de ce qu'il a cotisé auprès de cet organisme au cours de cette même période ;
Attendu que l'exploitation des terres susvisées se trouve encore établie par les nombreuses attestations versées aux débats par l'appelant, et notamment par celle, très circonstanciée, émanant de Sophie X..., sa soeur, laquelle retrace les circonstances qui ont conduit leur mère à faire appel à son fils Jérôme, en 1978, pour qu'il exploite les terres qu'elle venait de reprendre aux précédents preneurs, et explique que celui- ci s'est installé comme éleveur de moutons, qu'il a été convenu d'un loyer en nature, qui a pris la forme de nombreuses heures de travaux non rémunérés exécutés par Jérôme X... sur l'exploitation de sa mère, pendant des années, que, faute de parvenir à un équilibre économique de son exploitation, l'intéressé a dû rejoindre l'entreprise familiale créée par leur père et a été contraint de ce fait de réduire son activité d'exploitant agricole, à partir de 1990, mais qu'il a toujours conservé son troupeau d'ovins en élevage extensif sur les terres louées ;
Que l'exploitation effective des terres par Jérôme X..., et en particulier l'exploitation par ce dernier sur les terres louées d'un important troupeau de moutons, depuis une trentaine d'années, se trouve encore attestée, de manière catégorique et précise, par messieurs B..., C..., D..., E..., F... et A..., ainsi que par madame G..., tous ces attestants ayant entretenu avec l'intéressé des liens professionnels ou de voisinage ; Que la persistance de l'exploitation jusqu'à la date des ventes litigieuses se trouve établie par les nombreuses factures de ventes de moutons émises par Jérôme X..., au cours de l'année 2005 et au début de l'année 2006, ainsi que par les factures d'achat d'aliments pour le bétail, établies à son nom pour la même période ;
Attendu, certes, que les avis d'imposition sur le revenu de Jérôme X... font état de salaires annuels d'environ 31. 500 € par an, tandis que ses revenus agricoles pour les mêmes périodes ne sont que d'environ 2. 250 € ;
Mais attendu que, pour que le statut du fermage soit applicable, il n'est pas indispensable que le preneur soit agriculteur de profession, ni même que l'agriculture constitue son activité principale ; Que la circonstance que l'intéressé tire, en l'espèce, l'essentiel de ses revenus d'une autre activité que son activité agricole ne suffit pas à exclure l'existence d'un bail rural ;
Attendu qu'il résulte de l'accumulation des éléments de preuve ci- dessus décrits que Jérôme X... a effectivement bénéficié d'une mise à sa disposition par Françoise X... des parcelles litigieuses sur lesquelles il a installé un élevage d'ovins, qu'il a exploité jusqu'à la date de la vente ;
Attendu que la circonstance que, par acte du 29 / 12 / 1982, Françoise X... ait fait donation à son fils d'un droit d'usage, pour une période de trois ans à compter du 15 / 12 / 1982, notamment sur les parcelles 58, 59, 60, 61, opération dont la finalité est ignorée, ne suffit pas à écarter l'ensemble des éléments ci- dessus exposés, caractéristiques de l'existence d'un bail rural ; Que le procès- verbal de constat du 20 / 12 / 1999, qui fait état de parcelles totalement en friche, ne comporte aucune précision sur les limites des parcelles photographiées par l'huissier instrumentaire, alors que ledit procès- verbal ne concerne pas uniquement les parcelles litigieuses, de sorte que la preuve ne peut en être tirée d'une absence d'exploitation des parcelles objet du litige ; Que le procès- verbal de constat du 23 / 01 / 2006 est postérieur aux ventes litigieuses et ne peut donc avoir une quelconque valeur probante quant à la réalité de l'exploitation au jour desdites ventes ;
Sur le paiement de fermages :
Attendu que le caractère onéreux de la mise à disposition de terres ne nécessite pas obligatoirement le paiement de fermages, mais peut résulter, notamment, de travaux que l'exploitant effectue pour le compte du propriétaire ;
Attendu que Sophie X..., soeur de l'appelant, atteste, de manière précise et circonstanciée, que : "... ma mère a obtenu de mon frère un loyer en nature, sous la forme de milliers d'heures de travaux non rémunérés sur l'ensemble de la propriété de l'Augerie (exploitation de Françoise X...), pour assurer :- la gestion de l'exploitation des bois (environ 28 ha)- la rénovation des trois étangs de la propriété...- la gestion des travaux dans les nombreux bâtiments de la propriété... ; Mon frère s'est beaucoup investi dans ces travaux pendant de nombreuses années, ce qui a permis à ma mère d'éviter d'avoir à payer une bonne partie de la remise en état et de l'entretien de la propriété... " ;
Attendu que les propos de Sophie X... sont amplement confirmés par les attestations de :- Michel H..., entrepreneur de terrassement qui a réalisé, pour le compte de Françoise X..., la remise en état des étangs de la propriété de l'Augerie : " M. X... Jérôme a coupé et évacué le bois avant que je commence les travaux, sur tout le parcours des rus et le 3e étang qui était complètement emboisé d'arbres. Quand j'ai évalué le chantier, Jérôme X... était en train de finir de bûcher et de commencer le débardage avec ses bûcherons. Il a défini l'implantation du nouveau ru, la réfection des berges, il a géré les travaux, il a refait les bondes, aménagé et effectué la pose de trois ponts et rehaussé les berges séparatives. Il a souvent travaillé sur le chantier... ",- André D... : "... Je l'ai vu également faire des cultures pour ses élevages et réaliser des travaux pour les étangs de l'Augerie. Etant voisin, j'ai vu de près les travaux réalisés sur le troisième étang et le déboisement de celui- ci. ",- Jean- Jacques E... : "... J'ai souvent aidé Jérôme à réaliser des travaux pour sa mère dans l'Augerie, notamment lors de la rénovation des étangs ; changement d'un moteur de pelle " Yumbo " (5. 000 francs en 1985) ; déplacer la pelle sur une carrière de l'Augerie ; rouler du sable pendant 3 ou 4 jours à 4 tracteurs pour rehausser les bords des étangs... ; Jérôme a organisé les coupes de bois nécessaires au tracé de la voirie des étangs. Ces coupes de bois ont représenté un très gros travail, long et pénible... ; suite à ces travaux de déboisement, il a été reconstruit trois ponts autour des 3 étangs. Jérôme a toujours dirigé les travaux. " ;- Jean F... : "... Pendant toutes ces années, j'ai pu me rendre compte que M. Jérôme X... travaillait beaucoup sur la propriété- dite de l'Augerie- de sa mère. Il y a notamment entretenu des étangs, participant à leur curage et reprofilant la rivière traversant la propriété. Il a également beaucoup bûcheronné sur celle- ci et a travaillé à l'installation de clôtures. Il ensemençait et récoltait dans les champs sur cette propriété.... ",- Jacques I... : "... M. Jérôme X... s'occupait des coupes de bois, du bon fonctionnement des étangs et de la rivière sur le domaine de l'Augerie " ;
Attendu qu'il est ainsi amplement démontré que Jérôme X... a régulièrement exécuté d'importants travaux dans la propriété de sa mère, travaux que celle- ci ne justifie, ni n'allègue même, lui avoir réglés ;
Que l'exécution de ces travaux non rémunérés constitue indiscutablement la contrepartie de la mise à disposition de l'intéressé des parcelles litigieuses et caractérise le caractère onéreux de l'opération ; Que l'existence d'un bail rural est ainsi caractérisée ;
Attendu que la méconnaissance totale du droit de préemption, dont bénéficiait Jérôme X... en vertu de ce bail, entraîne la nullité de la vente, par application des dispositions de l'article L. 412-12 du code rural ; Qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement entrepris et d'annuler la vente intervenue au profit de la Communauté de communes du canton de LORRIS ; Attendu que Françoise X..., qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel, ainsi que le paiement à Jérôme X... d'une indemnité de 2. 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, STATUANT A NOUVEAU,
PRONONCE LA NULLITÉ DE :
Premièrement : la vente intervenue selon acte reçu le 28 mai 2004 par maître J..., notaire à LORRIS (45), publié à la Conservation des Hypothèques de MONTARGIS le 25 avril 2005, volume 2005 p, n° 1853, entre Françoise, Geneviève, Simone Y... veuve de Raymond X..., domiciliée ... à FONTENAY SOUS BOIS (Val de Marne), née le 2 septembre 1926 à PARIS (9e), d'une part, et la Communauté de Communes du Canton de LORRIS, représentée par son Président, Jean K..., maire de la commune de MONTEREAU, spécialement autorisé et habilité à cet effet aux termes d'une délibération du conseil de la Communauté de communes en date du 24 septembre 2003, d'autre part, vente portant sur les biens immobiliers suivants, sis commune de LORRIS, cadastrés section AM lieudit " Le Limetin " :- n° 329 pour 1 ha 05 a 57 ca,- n° 331 pour 87 a 55 ca,- n° 333 pour 2 ha 27 a 01 ca,- n° 335 pour 1 ha 03 a 02 ca,
étant précisé que :
1°) la parcelle cadastrée section AM no 329 provient de la division de la parcelle cadastrée section AM no 58, d'une contenance de 1 ha 69 a 90 ca, en deux nouvelles parcelles :- parcelle cadastrée même section numéro 329, objet de la présente vente,- parcelle cadastrée même section numéro 330, d'une contenance de 62 a 33 ca, restant la propriété du vendeur,
2°) la parcelle cadastrée section AM no 331 provient de la division de la parcelle cadastrée section AM no 59, d'une contenance de 1 ha 09 a 82 ca, en deux nouvelles parcelles :- parcelle cadastrée même section numéro 331, objet de la présente vente,- parcelle cadastrée même section numéro 332, d'une contenance de 22 a 27 ca, restant la propriété du vendeur,
3°) la parcelle cadastrée section AM no 333 provient de la division de la parcelle cadastrée section AM no 60, d'une contenance de 2 ha 51 a 86 ca, en deux nouvelles parcelles :- parcelle cadastrée même section numéro 333, objet de la présente vente,- parcelle cadastrée même section numéro 334, d'une contenance de 24 a 85 ca, restant la propriété du vendeur,
4°) la parcelle cadastrée section AM no 335 provient de la division de la parcelle cadastrée section AM no 61, d'une contenance de 1 ha 90 a 40 ca, en deux nouvelles parcelles :- parcelle cadastrée même section numéro 335, objet de la présente vente,- parcelle cadastrée même section numéro 336, d'une contenance de 87 a 38 ca, restant la propriété du vendeur, ainsi qu'il résulte d'un document d'arpentage établi par géomètre- expert à MONTARGIS le 6 janvier 2004 sous le numéro 526 G, lesdits biens appartenant à madame Françoise X... par l'effet de la donation- partage à elle consentie le 18 décembre 1968, suivant acte reçu par maître L..., notaire à LORRIS (45 260), et publié au bureau des hypothèques de MONTARGIS (45) le 1er février 1969, volume 3502 no 15.
Deuxièmement : la vente intervenue selon acte reçu le 16 novembre 2005 par maître M... (45), notaire à VARENNES- CHANGY (45), publié à la Conservation des Hypothèques de MONTARGIS le 2 décembre 2005, volume 2005 p, no 5318, entre Françoise, Geneviève, Simone Y... veuve de Raymond X..., domiciliée ... à FONTENAY SOUS BOIS (Val de Marne), née le 2 septembre 1926 à PARIS (9e), d'une part, et la Communauté de Communes du Canton de LORRIS, représentée par son Président, Jean K..., maire de la commune de MONTEREAU, spécialement autorisé et habilité à cet effet aux termes d'une délibération du conseil de la Communauté de communes en date du 6 juillet 2005, d'autre part, vente portant sur les biens immobiliers suivants, sis commune de LORRIS, cadastrés section AM, lieudit " Le Limetin " :- numéro 56 pour 65 a 22 ca,- numéro 57 pour 63 a 68 ca,- numéro 330 pour 62 a 33 ca,- numéro 332 pour 22 a 27 ca, étant précisé que les parcelles 330 et 332 proviennent d'une division cadastrale constatée dans l'acte de vente précité du 28 mai 2004 et que les parcelles AM 56, 57, 330 et 332 appartiennent en propre à Françoise Y... veuve X... comme provenant de la donation- partage à elle consentie le 18 décembre 1968, suivant acte reçu par maître L..., notaire à LORRIS (45 260), publié au bureau des hypothèques de MONTARGIS (45) le 1er février 1969, volume 3502, no 15, les parcelles 330 et 332 ayant fait l'objet d'une renonciation à usufruit suivant acte de maître L..., notaire susnommé, en date du 20 octobre 1973, publié au Bureau des Hypothèques de MONTARGIS le 23 novembre 1973 volume 4327 no 11.
CONDAMNE Françoise X... à payer à Jérôme X... la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 500 €), sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Françoise X... aux dépens de première instance, en ce compris les frais de publication de l'acte introductif d'instance, et d'appel.
Arrêt signé par Monsieur Alain RAFFEJEAUD, président, et Madame Anne- Chantal PELLÉ, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
