COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30C
14e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 06 JUILLET 2023
N° RG 23/00681 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VU6Q
AFFAIRE :
S.A.S. SAS ALTA GRAMONT
C/
S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 21 Décembre 2022 par le Président du TJ de NANTERRE
N° RG : 22/02074
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 06.07.2023
à :
Me Martine DUPUIS, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. ALTA GRAMONT
N° Siret : 795 254 952 (RCS Paris)
[Adresse 3]
[Localité 2]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2370520
Ayant pour avocat plaidant Me Dominique COHEN-TRUMER, du barreau de Paris
APPELANTE
****************
S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE
N° Siret : 348 674 169 (RCS Paris)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122
Ayant pour avocat plaidant Me Paul-Gabriel CHAUMANET, du barreau de Paris
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 15 avril 2004, la société Bail Investissement, aux droits de laquelle vient la société Alta Gramont, a donné à bail à la société Marionnaud Toulouse, aux droits de laquelle vient la société Marionnaud Lafayette, un local commercial situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 76 778 euros.
Le bail a été consenti pour une durée de 12 ans ayant commencé à courir à compter de la mise à disposition des locaux le 20 juillet 2004 pour venir à échéance au 19 juillet 2016.
Suivant acte d'huissier en date du 24 mars 2016, la société Alta Gramont a fait délivrer à la société Mariomtaud Lafayette un congé des lieux loués pour le 30 septembre 2016, ledit congé portant offre de renouvellement du bail échu à compter du 1er octobre 2016 à un montant de 170 000 euros HT et HC.
Par jugement du 11 mars 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de Nanterre a ordonné une expertise judiciaire aux fins d'estimation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2016, décision en substance confirmée par arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 15 avril 2021.
L'expert judiciaire désigné a déposé son rapport le 16 février 2021.
Par acte d'huissier en date du 28 mai 2021, la société Alta Gramont a fait adresser à sa locataire un commandement de payer les loyers dus, à savoir la somme de 158 800,14 euros arrêtée au 10 mai 2021.
Par jugement du 22 août 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre a :
fixé à 128 420 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1er octobre 2016, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,
dit que le loyer portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil de plein droit à compter de sa date d'effet,
ordonné l'exécution provisoire.
Les sociétés Alta Gramont et Mariomtaud Lafayette ont chacune interjeté appel de ce jugement, lequel est actuellement pendant.
Par acte d'huissier de justice délivré le 6 août 2021, la société Alta Gramont a fait assigner la société Marionnaud Lafayette en référé en paiement des loyers dus.
Par ordonnance contradictoire rendue le 21 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :
débouté la société Alta Gramont de l'ensemble de ses demandes,
mis à sa charge la somme de 1 500 euros à payer à la société Marionnaud Lafayette en application de l'article 700 du code de procédure civile,
mis à sa charge les entiers dépens de l'instance.
Par déclaration reçue au greffe le 31 janvier 2023, la société Alta Gramont a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 24 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Alta Gramont demande à la cour de :
« - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :
- déboute la société Alta Gramont de l'ensemble de ses demandes.
- met à la charge de la société Alta Gramont la somme de 1 500 € à payer à la société Marionnaud Lafayette en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- met à la charge de la société Alta Gramont les entiers dépens de l'instance.
et statuant à nouveau :
- débouter la société Marionnaud Lafayette de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société Marionnaud Lafayette à payer, à titre provisionnel, à la société SAS Alta Gramont la somme totale de 218 534,59 € TTC au titre du différentiel de loyer dû entre le 1er octobre 2016 et le 1er janvier 2023, sauf à parfaire ;
- subsidiairement, condamner la société Marionnaud Lafayette à payer, à titre provisionnel, à la société SAS Alta Gramont la somme totale de 195 817,45 € TTC au titre du différentiel de loyer lissé dû entre le 1er octobre 2016 et le 1er janvier 2023, sauf à parfaire ;
- débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de délais ;
- condamner la société Marionnaud Lafayette à payer, à titre provisionnel, à la société SAS Alta Gramont, sur le différentiel de dépôt de garantie dû, la somme de 7 806,74 euros ;
- condamner la société Marionnaud Lafayette à payer, à titre provisionnel, à la société SAS Alta Gramont, sur le différentiel de loyer dû, les intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2016.
- ordonner, en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts ;
- condamner la société Marionnaud Lafayette à payer à la société SAS Alta Gramont la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Marionnaud Lafayette en tous les dépens. »
Dans ses dernières conclusions déposées le 21 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Marionnaud Lafayette demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de :
« - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 21 décembre 2022,
- débouter la société SAS Alta Gramont de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire,
- accorder à la société Marionnaud Lafayette un report d'exigibilité de 24 mois des sommes provisionnelles réclamées par la société Alta Gramont,
plus subsidiairement,
- accorder à la société Marionnaud Lafayette un délai de 24 mois pour s'acquitter de la somme provisionnelle,
en tout état de cause,
- condamner la société SAS Alta Gramont à payer à la société Marionnaud Lafayette la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société SAS Alta Gramont aux entiers dépens. »
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La bailleresse appelante sollicite l'infirmation de la décision querellée et qu'il soit fait droit à ses demandes.
Elle fait valoir que le caractère exécutoire de la décision du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre du 22 août 2022 n'est pas contesté, de sorte qu'elle est fondée à demander la condamnation provisionnelle de la société Marionnaud Lafayette à lui régler le différentiel dû depuis le 1er octobre 2016, cette prétention ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.
En réponse à l'argumentation adverse, elle souligne que l'article L. 145-57 du code de commerce concerne le loyer provisionnel susceptible d'être fixé par le juge des loyers commerciaux en début d'instance, ce qui est différent de la présente hypothèse, dans laquelle « le loyer provisionnel, fixé par une décision exécutoire jusqu'à l'issue de l'instance, est le loyer que le preneur doit acquitter pendant la durée de celle-ci dans la mesure où il se substitue à l'ancien loyer et devient le prix du bail au sens de l'article 1728 du code civil » (cour d'appel de Reims, 8 novembre 2010).
Elle expose que cet article ne vient nullement contredire le raisonnement selon lequel la fixation définitive est celle qui résulte d'une décision dessaisissant le juge et bénéficiant de l'exécution provisoire.
La bailleresse répond encore que l'article L. 145-34 du même code n'a pas vocation à s'appliquer dans le cas d'espèce, les parties étant convenues d'en écarter l'application en prévoyant que la fixation du loyer de renouvellement se ferait à la valeur locative.
Elle soutient que la société Marionnaud Lafayette reste donc lui devoir au titre du différentiel entre les loyers payés depuis le 1er octobre 2016 d'une part et le loyer tel que fixé par la décision du juge des loyers du 22 août 2022 d'autre part pour la période allant du 1er octobre 2016 au 1er avril 2023, terme du 2ème trimestre 2023 inclus la somme de 182 112,16 euros HT, soit 218 534,59 euros TTC.
A titre subsidiaire et sans reconnaissance de ce que le lissage devrait s'appliquer, elle avance que la société Marionnaud Lafayette reste lui devoir au titre du différentiel de loyers payés depuis le 1er octobre 2016 d'une part et le loyer tel que fixé par la décision du juge des loyers d'autre part pour la période allant du 1er octobre 2016 au 1er avril 2023, terme du 2ème trimestre 2023 inclus la somme de 163 181,21 euros HT, soit 195 817,45 euros TTC.
En toute hypothèse, elle s'oppose à la demande de délais de paiement de l'intimée, relevant que celle-ci ne rapporte pas la preuve de quelconques difficultés de paiement l'empêchant de faire face aux sommes exigibles, alors qu'elle sait depuis le 24 mars 2016 que sa bailleresse proposait un loyer de renouvellement de 170 000 euros HT.
Elle souligne également que le jugement du juge des loyers commerciaux ayant été rendu depuis 8 mois, la société Marionnaud Lafayette a déjà bénéficié de fait de larges délais pour s'acquitter des sommes dues.
Elle fait ensuite valoir que l'intimée reste également lui devoir la somme de 7 806,74 euros au titre du différentiel de dépôt de garantie, égal à un quart du loyer annuel, entre le montant détenu et le montant dû.
Elle sollicite enfin que la somme demandée au titre des loyers restant dus soit assortie des intérêts au taux légal depuis le 1er octobre 2016 et que la capitalisation de ces intérêts soit ordonnée.
La preneuse intimée demande quant à elle la confirmation de l'ordonnance attaquée ayant retenu l'existence de contestations sérieuses, soulignant que le litige relatif à la fixation du loyer n'est pas définitivement tranché.
Elle fait remarquer que le décompte que produit la bailleresse n'est que provisoire puisque le jugement du 22 août 2022 n'a pas autorité de la chose jugée, même s'il est assorti de l'exécution provisoire.
Elle argue ensuite des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce qui selon elle prévoient expressément que tant que la fixation définitive du prix du loyer n'est pas intervenue, un décompte de loyers arriérés ne peut être réclamé au débiteur.
Subsidiairement, elle invoque l'article L. 145-34 alinéa 4 du même code pour élever une autre contestation sérieuse au regard de la nécessité d'appliquer la limitation de l'augmentation des loyers au plafond de 10 % par an.
A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement, rappelant que la bailleresse a perçu l'intégralité des loyers dus et présente un compte créditeur en sa faveur, et mettant en avant la baisse de son chiffre d'affaires depuis 2019.
Sur ce,
Sur les demandes de provision :
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Il est constant en l'espèce que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre a, dans son jugement du 22 août 2022 exécutoire par provision, fixé à 128 420 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1er octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2016.
Il résulte de l'article L. 145-57 du code de commerce que pendant le cours de l'instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le locataire est tenu de payer le loyer au taux ancien. Le nouveau loyer n'entrera en effet en vigueur, de manière rétroactive, que lorsque le juge aura rendu sa décision et qu'elle sera définitive.
Le même texte prévoit la possibilité pour le juge des loyers de fixer un loyer provisionnel, applicable pendant le cours de l'instance, ce qui n'a toutefois pas au cas présent été le cas.
En revanche, le juge des loyers commerciaux a désormais statué en première instance, après expertise, sur la demande de révision du loyer qu'il a fixé à la somme de 128 420 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter de la même date.
Cette décision, nonobstant le fait qu'elle fasse l'objet d'un appel et qu'elle ne soit donc pas définitive, étant assortie de l'exécution provisoire, elle s'impose sans contestation possible au locataire, sans préjudice des comptes qui devront éventuellement être faits entre les parties lorsqu'une décision définitive aura tranché le litige.
Par ailleurs, la mise en oeuvre des dispositions de l'article L. 145-34 alinéa 4 du code de commerce sur le lissage de l'augmentation du loyer relève de la compétence du juge des loyers commerciaux, actuellement saisi en appel de la décision du 22 août 2022, et il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'en faire application.
Dès lors, c'est avec l'évidence qui doit s'imposer en référé qu'il convient d'infirmer l'ordonnance querellée et de condamner la société Marionnaud Lafayette à payer à la société Alta Gramont la somme de 218 534,59 euros TTC à titre de provision à valoir sur le différentiel entre les loyers payés et les loyers dus en exécution du jugement du 22 août 2022, somme qui n'est pas dans son chiffrage critiquée par l'intimée et qui est justifiée par le tableau versé par l'appelante en pièce n° 14.
La société Marionnaud Lafayette sera également à titre provisionnel condamnée à verser à la société Alta Gramont les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer à compter du 1er octobre 2016
En revanche, le juge des loyers commerciaux n'ayant statué ni sur la capitalisation des intérêts, ni sur le montant dû au titre du différentiel de dépôt de garantie, les sommes réclamées par la bailleresse à ces titres sont sujettes à contestation sérieuses et il sera dit n'y avoir lieu à référé les concernant.
Sur la demande de délais de grâce :
L'article 1343-5 alinéa 1 dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
A l'appui de sa demande de délais, et pour justifier de sa situation, l'intimée se contente de produire un extrait d'une fiche internet la concernant, faisant apparaître, au titre des « finances de Marionnaud Lafayette », un chiffre d'affaires relativement stable entre 2015 et 2019, situé entre 550 millions d'euros et 600 millions d'euros, puis une baisse pour l'année 2020 à un peu moins de 500 millions d'euros, suivie d'une remontée en 2021 aux environs de 550 millions d'euros.
Dans ces conditions, l'intimée ne démontre pas rencontrer des difficultés financières qui justifieraient l'octroi de délais de paiement, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
La société Alta Gramont étant essentiellement accueillie en son recours, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, la société Marionnaud Lafayette ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens de première instance et d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Alta Gramont la charge des frais irrépétibles exposés. L'intimée sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
INFIRME l'ordonnance du 21 décembre 2022 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Marionnaud Lafayette à payer à la société Alta Gramont la somme de 218 534,59 euros TTC due au 1er avril 2023, terme du 2ème trimestre 2023 inclus, à titre de provision à valoir sur le différentiel entre les loyers payés et les loyers dus en exécution du jugement du 22 août 2022 ;
Condamne la société Marionnaud Lafayette à payer à la société Alta Gramont les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer à compter du 1er octobre 2016 ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Alta Gramont ;
Rejette la demande de délais de grâce de la société Marionnaud Lafayette ;
Condamne la société Marionnaud Lafayette à verser à la société Alta Gramont la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel ;
Dit que la société Marionnaud Lafayette supportera les dépens de première instance et d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Mélanie RIBEIRO, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
