COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 JUILLET 2023
N° RG 21/04402 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UUEM
AFFAIRE :
SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DU BÂTIMENT A DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS OPTIMMO GESTION
C/
[K] [C]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 18/10916
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pascal KOERFER,
Me Delphine RODRIGUE- MORICONI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DU BÂTIMENT A DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS OPTIMMO GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1] ' [Localité 5], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 et Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0441
APPELANT
****************
Monsieur [K] [C]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentant : Me Delphine RODRIGUE-MORICONI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A831
Madame [Y] [P] divorcée [C]
Chez Mr et Mme [P]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Défaillante
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,,
Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
M. [K] [C] et Mme [Y] [P] divorcée [C] ont été copropriétaires des lots 2, 4, 23 et 23, bâtiment A au sein de l'immeuble situé [Adresse 4]) dont le syndicat des copropriétaires secondaire est représentée par la société Optimo Gestion, son syndic en exercicie.
Par jugement du 10 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre, a :
-Condamné solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 4] :
-la somme de 4701,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 04/05/2020 avec intérêts au taux légal à compter du 04/08/2014, sur la somme de 3 866,87 € et à compter du 20/10/2015 sur le solde.
-Condamné Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] in solidum à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 4] :
- les intérêts au taux légal à compter du 04/08/2014, sur la somme de 3 866,87 € et à compter du 20/10/2015 sur le solde.
- la somme de 116 € au titre des frais de relance.
- la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-Ordonné la mainlevée partielle de l'opposition régularisée par le syndicat des copropriétaires entre les mains de l'étude notariale 137 Notaires sur le prix de vente du bien immobilier de Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] à hauteur de la somme de 11 364.89 €.
-Dit que le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 4]
[Adresse 4] pourra être payé de la somme de 3 982,87 € en règlement de sa créance entre les mains de 1'étude notariale 137 Notaires sur présentation du présent jugement.
-Débouté Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] de leur demande de délais de paiement.
-Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
-Ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions,
-Condamné Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] in solidum aux dépens lesquels seront recouvrés conformément à l'artic1e 699 du code de procédure civile.
Le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble situé [Adresse 4]) a interjeté appel suivant déclaration du 9 juillet 2021, à l'encontre de M. [K] [C] et Mme [Y] [P] divorcée [C].
Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 1er mars 2022, au visa des dispositions des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 34 à 36 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 et 1343-2 du code civil de :
-Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
*Condamné solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 4] :
- la somme de 4.701,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au
04/05/2020 avec intérêts au taux légal à compter du 04/08/2014, sur la somme de 3 866,87 € et à compter du 20/10/2015 sur le solde.
*Condamné Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] in solidum à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 4] :
- les intérêts au taux légal à compter du 04/08/2014, sur la somme de
3.866,87 € et à compter du 20/10/2015 sur le solde.
- la somme de 116 € au titre des frais de relance.
- la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
*Ordonné la mainlevée partielle de l'opposition régularisée par le syndicat des copropriétaires entre les mains de l'étude notariale 137 Notaires sur le prix de vente du bien immobilier de Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] à hauteur de la somme de 11 364.89 €.
*Dit que le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 4] pourra être payé de la somme de 3 982,87 € en règlement de sa créance entre les mains de l'étude notariale 137 Notaires sur présentation du présent jugement.
*Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
Et statuant à nouveau,
-Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] à régler au syndicat secondaire des copropriétaires du Bâtiment A de l'immeuble du [Adresse 4] la somme de 16.308,82 euros suivant décompte arrêté au 4 mai 2020, outre les intérêts au taux légal à compter du :
*4 août 2014 sur la somme de 3.866,87 euros,
*29 octobre 2014 sur la somme de 3.324,35 euros,
*16 mars 2015 sur la somme de 4.407,25 euros,
*14 septembre 2015 sur la somme de 4.124,24 euros,
*29 octobre 2015 sur la somme de 5.034,53 euros,
*16 février 2016 sur la somme de 5.889,04 euros,
*10 juin 2016 sur la somme de 6.296,33 euros,
*21 septembre 2016 sur la somme de 6.671,49 euros,
*29 novembre 2016 sur la somme de 7.420,83 euros,
*16 février 2017 sur la somme de 7.835,99 euros,
*15 mai 2017 sur la somme de 8.467,74 euros,
*20 septembre 2017 sur la somme de 8.842,90 euros,
*27 novembre 2017 sur la somme de 10.382,23 euros,
*De la date de délivrance de l'assignation sur la somme de 12.380,95 euros,
*26 février 2019 sur la somme de 13.380,39 euros,
*24 avril 2019 sur la somme de 13.899,86 euros,
*20 mai 2019 sur la somme de 13.939,36 euros,
-Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du Bâtiment A de l'immeuble du [Adresse 4] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du Bâtiment A de l'immeuble du [Adresse 4] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel,
-Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Éric BENJAMIN pour ceux le concernant conformément à l'article 699 du Code de procédure civile,
-Débouter intégralement Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] de l'intégralité de leur appel incident.
M. [K] [C], demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 3 décembre 2021, au visa des dispositions des articles 42 alinéa 1, l'article 6 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, de :
A TITRE PRINCIPAL,
-Confirmer le jugement rendu par la 8ème Chambre du Tribunal judiciaire de NANTERRE le 10 mai 2021 en ce qu'il a :
*Condamné solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 4] (92) :
-4.701,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 mai 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2014, sur la somme de 3.866,87 euros et à compter du 20 octobre 2015 sur le solde.
-116 euros au titre des frais de relance.
-Ordonné la mainlevée partielle de l'opposition régularisée par le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 4] (92) entre les mains de l'étude notariale 137 Notaires sur le prix de vente du bien immobilier de Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] à hauteur de 11.364,89 euros.
-Débouté le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 4]
[Adresse 4] (92) du surplus de ses demandes.
A TITRE INCIDENT :
-Infirmer le jugement rendu par la 8ème Chambre du Tribunal judiciaire de NANTERRE le 10 mai 2021 en ce qu'il a :
*Condamné solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [Y] [P] au paiement de :
-400 euros à titre de dommages intérêts,
-2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
-Recevoir Monsieur [K] [C] en son appel incident et le dire bienfondé,
Statuant à nouveau,
-Débouter le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 4] (92) de ses demandes à titre de dommages intérêts et d'article 700.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
-Condamner le Syndicat des Copropriétaires du bâtiment A de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4]) au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Delphine Rodrigue-Moriconi, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [Y] [P] divorcée [C] n'a pas constitué avocat. Le syndicat des copropriétaires secondaire appelant lui a dénoncé la déclaration d'appel et ses conclusions par acte d'huissier du 13 octobre 2021 remis à personne physique.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Vu l'article 472 du code de procédure civile,
Sur la demande au titre des charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation.
Au vu des pièces produites (notamment appels de fonds, procès verbaux d'assemblées générales, grand livre, pour la période 2013-2020, décomptes produits en pièce 7 pour 12.380,95 euros du 1er janvier 2013 au 12 juillet 2018 et en pièce 18 pour 16.308,32 euros du 1er septembre 2019 au 9 avril 2020), le syndicat des copropriétaires secondaire appelant justifie d'une créance de charges impayées de 13.387,17 euros pour la période du 1er janvier 2013 au 9 avril 2020, hors frais déduits de ces décomptes et déduction faite de la reprise de solde du 1er janvier 2019 qui n'est pas étayée.
M. [K] [C], qui ne verse aucune pièce aux débats, ne prétend pas utilement au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que la demande adverse relative à 2013 est irrecevable comme prescrite, comme antérieure de plus de cinq ans à son assignation du 25 juillet 2018. En effet, la prescription à la date de l'assignation du 25 juillet 2018 était décénale, en vertu de cet article, dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 qui l'a abrégée à cinq ans.
Il en est de même du vague grief qu'il formule quant à l'incertitude de la créance du fait de nombreuses régularisations, inopérantes à cet égard.
Enfin, la reprise de solde en débit du compte en 2013, au titre de la balance MDB IMMO, pour un montant de 1622,30 euros après déduction des sommes portées en crédit à ce même titre, est justifiée au minimum par l'approbation à l'unanimité des comptes 2013 lors de l'assemblée générale du 25 juin 2014 (résolution 4).
M. [K] [C] et Mme [Y] [P] divorcée [C] doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires secondaire appelant la somme de 13.387,17 euros pour la période du 1er janvier 2013 au 9 avril 2020.
Le jugement entrepris doit donc être infirmé du chef de la condamnation prononcée à ce titre, du chef de la main levée partielle et en ce qu'il a dit que le syndicat des copropriétaires secondaire appelant pourra être payé de la somme de 3.982,87 euros par l'étude de notaire qu'il désigne.
Le syndicat des copropriétaires secondaire appelant ne soutient pas sa demande d'infirmation du jugement entrepris au titre des intérêts. Cette demande ne peut donc prospérer.Ce d'autant, en tout état de cause, qu'il n'est produit aucun décompte comportant des soldes intermédiaires permettant de déterminer sur quelle somme faire courir les intérêts à compter des mises en demeure ou de l'assignation.
Sur la demande au titre des frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En conséquence, la demande à hauteur 2.441,68 euros du syndicat des copropriétaires secondaire appelant est justifiée dans la limite de la somme de 1.362,50 euros, comprenant le coût du commandement de payer du 12 octobre 2017, une mise en demeure par an de 2013 à l'assignation de juillet 2018, les frais d'état daté et d'opposition à la vente.
Les intimés doivent donc être solidairement condamnés à payer à l'appelant cette somme de 1.362,50 euros.
Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé de ce chef.
Sur la demande en paiement des dommages et intérêts pour résistance abusive
Vu l'article 1231-6 du code civil,
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est grandement fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat (pièces 23 et 29- 31).
Or, M. [K] [C] qui ne saurait se faire justice à lui-même motif vaguement pris d'un conflit avec un copropriétaire 'historique', ne paie plus aucune charge spontanément depuis novembre 2015. Compte tenu de l'importance et l'ancienneté de ces impayés systématiques et délibérés, depuis lors jusqu'à la vente en mai 2020 pour le prix de 1.400.000 euros du triplex litigieux.
Aucune explication sérieuse n'étayant et en tout état de cause ne justifiant ces impayés, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a fixé le montant des dommages et intérêts pour résistance abusive à 400 euros. Ce montant sera porté à 8.000 euros que les intimés doivent être solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires secondaire appelant.
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
M. [K] [C] et Mme [Y] [P] divorcée [C], partie perdante doivent également supporter solidairement les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner solidairement comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de la saisine,
Infirme le jugement entrepris sauf du chef des dépens et du chef de l'indemnité de procédure ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [K] [C] et Mme [Y] [P] divorcée [C] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A de l'immeuble situé [Adresse 4]) les sommes de :
- 13.387,17 euros à titre de charges impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 9 avril 2020;
- 1.362,50 euros au titre des frais nécessaires ;
- 8.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne solidairement M. [K] [C] et Mme [Y] [P] divorcée [C] aux dépens d'appel, distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement M. [K] [C] et Mme [Y] [P] divorcée [C] à payer une indemnité de procédure de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A de l'immeuble situé [Adresse 4]) ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
