COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 JUILLET 2023
N° RG 21/01997 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UM3X
AFFAIRE :
S.C.I. [S] [Localité 5]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet JOURDAN
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Février 2021 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 17/08463
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Agnès LEBATTEUX SIMON
Me Florence FRICAUDET
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.I. [S] [Localité 5], représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentant : Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154
APPELANTE
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet JOURDAN [Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : C0510
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
La SCI [S] [Localité 5] a, par acte notarié du 25 juin 1985, acquis de la société TOLERIE AUTOMOBILE INDUSTRIELLE les lots n°27 à 39, en fond de cour de l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Ces lots sont décrits par l'état descriptif de division chacun comme 'un garage situé dans la cour'.
La société [S] [Localité 5] prétend avoir acquis, par prescription trentenaire, attestée par acte notarié de notoriété acquisitive des 18 et 20 juillet 2016, les parties communes permettant d'accéder aux parkings constituants ces lots, compris dans un hangar d'une surface au sol d'environ 500 m².
Elle projette de céder ce bien et les futurs acquéreurs souhaitent construire en lieu et place de ce hangar deux maisons avec toits végétalisés et trois places de parking.
Elle a donc souhaité faire correspondre cette prétendue propriété avec l'état descriptif de division et faire autoriser la réalisation de ce projet.
Mais l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2017, comme celle, extraordinaire, du 5 décembre 2016 a rejeté les résolutions, respectivement 15-17 et 24-26, ayant pour objet :
- l'approbation d'un nouvel état descriptif de division supprimant les lots n°27 à 39 et créant un lot n°104,
- l'autorisation à donner aux futurs acquéreurs de solliciter de l'administration un permis de démolir ainsi qu'un permis de construire
- la demande d'autorisation à donner aux futurs acquéreurs de changer la destination du lot n°104.
Le procès verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2017 énonce in fine de la résolution 15 : 'L'assemblée conteste l'appartenance des parties communes situées dans le hangar (bat B) à la SCI [S]. Ces parties communes demeurent la propriété du syndicat des copropriétaires.'
La société [S] [Localité 5] a alors assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin qu'il soit constaté qu'elle a obtenu par prescription acquisitive la propriété des parties communes du bâtiment à usage de voitures conformément à l'acte notarié de notoriété établi les 18 et 20 juillet 2016 et d'obtenir l'annulation des résolutions précitées.
Par jugement du 15 février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre, a :
-Jugé que la société [S] [Localité 5] n'a pas obtenu par prescription acquisitive la propriété de parties communes du bâtiment en fonds de cour situé [Adresse 4] à [Localité 5] (Hauts-de-Seine),
-Débouté la société [S] [Localité 5] de sa demande d'annulation des résolutions n°15, 16, 17 de l'assemblée générale du 30 juin 2017,
-Condamné la société [S] [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-Rejeté toutes autres demandes,
-Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
-Condamné la société [S] [Localité 5] aux dépens.
La SCI [S] [Localité 5] a interjeté appel suivant déclaration du 25 mars 2021, à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 7 février 2023, au visa des dispositions des articles 2258, 2261, 2264 et 2265 du code civil, 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 15 février 2021 en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
-Prononcer l'annulation de la résolution n° 15 du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2017 ;
-Constater que la SCI [S] [Localité 5] a obtenu par prescription acquisitive la propriété du hangar à usage d'activité, d'une surface au sol d'environ 500 m², édifié en fond de parcelle, partiellement sur l'emplacement des lots 27 à 39 et sur la voie de circulation initialement partie commune, conformément à l'acte de notoriété établi par acte notarié du 18 et 20 juillet 2016 ;
-Prononcer l'annulation de la résolution n° 16 du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2017 ;
-Prononcer l'annulation de la résolution n° 17 du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2017 ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ;
-Condamner le syndicat aux entiers dépens ;
-Dire que la SCI [S] [Localité 5] sera dispensée, conformément aux dispositions d'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 des frais de procédure.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] par ses premières conclusions transmises par RPVA le 24 septembre 2021 demande à la cour, au visa des dispositions des articles 2258 et suivants du code civil, 5, 26, 30 de la loi du 10 juillet 1965, de :
A titre principal :
-Confirmer en toute ses dispositions le jugement entrepris ;
A titre subsidiaire, si la Cour devait infirmer le jugement du 15 février 2021 et constater la propriété par usucapion de la SCI [S] [Localité 5] :
-Débouter la SCI [S] [Localité 5] de ses demandes d'annulation des résolutions n° 16 et 17 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2017 du [Adresse 4] à [Localité 5] ;
En tout état de cause :
-Condamner la SCI [S] [Localité 5] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] une indemnité de procédure de 10 000 € et aux dépens d'appel.
L'instruction a été close par ordonnance du 14 février 2023.
L'affaire a été plaidée sur la seule procédure à l'audience du 15 mars 2023 et par arrêt avant dire droit du 29 mars 2023, cette ordonnance de clôture a été révoquée, pour permettre au syndicat des copropriétaires de répondre aux conclusions de la société [S] [Localité 5] du 7 février 2023, une nouvelle clôture étant fixée au 12 avril 2023 et la réouverture des débats à l'audience du 19 avril 2023 étant ordonnée pour plaidoiries au fond.
Le syndicat des copropriétaires a alors transmis par RPVA le 5 avril 2023 des conclusions récapitulatives tendant aux mêmes fins, en réponse à celles de la société [S] [Localité 5].
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux décisions et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Le litige porte en appel sur l'existence de parties communes regroupant les lots privatifs 27 à 39 de la société [S] [Localité 5], leur acquisition éventuelle par prescription trentenaire par la société [S] [Localité 5] et le projet de construction des futurs acquéreurs du bien constitués de ces lots et de ces parties communes prétendument acquises ainsi.
I - Sur l'existence de l'aire de manoeuvre, parties communes
Le syndicat des copropriétaires identifie ces parties communes comme l'aire de manoeuvre de ces emplacements de parking.
La société [S] [Localité 5] conteste en appel l'existence même de cette aire de manoeuvre partie commune, soutenant :
- que ni le règlement de copropriété ni l'état descriptif de division ne la mentionne
- et, au visa de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle ne saurait être qualifiée de partie commune, n'étant ni à l'uage de tous les copropriétaires ni à l'usage de certains d'entre eux, mais à son usage exclusif, après que la société Tollerie Automobile industrielle son auteur a démoli entre 1956 et 1961 le petit bâtiment léger à usage de garage de voitures qui constituait ses lots, aujourd'hui n° 27 à 39, transformé en entrepôt.
La cour retient ce qui suit.
D'une part, l'énumération des parties communes par l'article premier du règlement de copropriété est expressément indicative et non limitative.
D'autre part, l'aire de manoeuvre apparaît sur les plans établis par le géomètre de la société [S] [Localité 5] mandaté pour établir le projet modificatif d'état descriptif de division joint à la convocation à l'assemblée générale du 30 juin 2017, lequel précise 'cette situation a été établie à partir des relevés effectués les 18 et 21 septembre 2015. Les emprises, les désignations et les numéros de lots ont été établis d'après les plans annexés reçus par Maître [K], notaire à [Localité 7] , en date du 24 mars 1953 d'une part et d'après les indications portées dans l'état descriptif de division d'origine." (pièces appelante 4, p. 61).
Elle dessert chacun des lots 27 à 39 si bien qu'elle est à l'usage de certains des copropriétaires de ces lots, au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, peu important que ces lots appartiennent à un seul copropriétaire, tout comme, par comparaison, la rampe d'accès pour voiture à ses lots, dont la société [S] [Localité 5] a obtenu en justice la construction aux frais du syndicat des copropriétaires, 's'agissant des aménagements relatifs aux parties communes'. (pièce intimé 5, arrêt de cette cour du 21 mars 1996).
Enfin, et en tout état de cause, la revendication de l'usucapion de ces parties communes par la société [S] [Localité 5] en présuppose l'existence.
II - Sur la prescription acquisitive de la propriété de l'aire de manoeuvre partie commune
Vu les articles 2272 , 2258, 2261 et 2265 du code de procédure civile,
La société [S] [Localité 5] prétend qu'en tout état de cause, elle a acquis par prescription acquisitive l'aire de manoeuvre partie commune dès 1991.
Le jugement entrepris retient cependant exactement qu'aucun acte matériel utile démontrant la possession n'est suffisamment caractérisé, que la possession revendiquée n'est pas publique dès lors que les copropriétaires n'ont jamais eu accès à l'intérieur de l'entrepôt, totalement clos, dont seule l'appelante dispose des clés et que cette dernière ne rapporte pas la preuve que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l'usage de stockage de marchandises qu'elle faisait de l'espace de manoeuvre partie commune.
La société [S] [Localité 5] soutient pour le contester :
- qu'elle justifie de multiples actes de possession à titre de propriétaire joints à ceux de son auteur, en particulier la réalisation de travaux sur l'entrepôt
- qu'il suffit de constater pour exclure le vice de clandestinité que les emplacements de parking ont été démolis et que sa vendresse s'est publiquement appropriée le droit de construire l'entrepôt actuel, sans distinction d'une bande qui aurait pu être à l'époque une aire de manoeuvre mais qui en réalité ne l'a jamais été faute de réalisation des emplacements de parking
- et que le syndicat des copropriétaires qui admet que les parkings n'ont jamais été réalisés et que les lots litigieux consistent en un entrepôt à son usage exclusif de stockage de marchandises, ne peut avoir ignoré cette appropriation de l'ancienne voie de circulation et du volume du hangar, qu'il a d'ailleurs visité à l'occasion de l'expertise judiciaire Colin dont le rapport date du 11 octobre 1994.
Le syndicat des copropriétaires soutient toutefois pertinemment :
- que la société [S] [Localité 5] se constitue sa propre preuve par acte de notoriété établi sur l'attestation de deux co-gérants de cette SCI et de deux 'amis proches de la famille [[S]]', acte qui , au demeurant, se suffit pas par lui-même à établir l'usucapion alléguée (V. par ex Civ 3, 4 octobre 2002, n° 00-16596)
- que la possession alléguée n'est pas publique, dès lors que les parties communes prétendument acquises sont closes et couvertes, à l'intérieur de l'entrepôt qui les englobent
- que les attestations produites ne suffisent pas pour établir cette prétendue possession publique à usage de stockage de marchandises, dès lors qu'elles émanent manifestement de clients ou de salariés de M. [S], preneur à bail de ces lots de la société [S] [Localité 5]
- qu'il n'avait pas de raison de douter de l'usage d'aire de manoeuvre des parties communes revendiquées puisque la société [S] [Localité 5] l'avait assigné en 1987 et avait obtenu gain de cause en 1996, pour la réalisation de travaux d'accès des véhicules au bâtiment ( pièce 5 intimé)
- et que s'il a pu être constaté au terme du rapport d'expertise judiciaire Colin du 11 octobre 1994 que des marchandises étaient entreposées dans l'entrepôt, il reste que la procédure engagée en 1987 par la société [S] [Localité 5] visait à lui permettre de faire un usage conforme de ses lots à compter de la construction de la rampe d'accès à la fin des années 1990,
- que les justificatifs de travaux de toiture effectués à la suite de la tempête de 1999 ne concernent pas, pour l'essentiel, la société [S] [Localité 5]
- que la société [S] [Localité 5] suite à la construction alléguée d'un entrepôt à la place du petit bâtiment léger d'origine ne permet pas de justifier d'une possession utile dès lors que ce remplacement, à le supposer même établi, n'est pas de nature à établir une prescription acquisitive des parties communes, de même que la couverture de parties communes ne suffit pas à en attribuer la jouissance à celui qui les couvre.
Ainsi, la prétendue appropriation de ces parties communes par la société Tollerie Automobile et Industrielle - qui aurait voulu, lors de la transformation des lieux en atélier, faire sienne, au vu et au su de la copropriété, l'ensemble de la superficie du hanger en fond de cour, sans distinction entre les lots privatifs n° 27 à 39 d'une part et l'aire de manoeuvre, d'autre part - ne suffit pas non plus à caractériser un acte matériel de possession publique.
En effet, la promesse de vendre le bâtiment désigné à l'acte du 27 décembre 1974, comme 'emplacement de voitures derrière, lesquels ont été transformés en atelier' (conclusions appelante p. 10 ) qui n'a pas été réitérée, sans plus d'explication sur les obstacles éventuels à ce projet, ne suffit pas à démontrer cette transformation effective et publique des lots 27 à 39 et de cette aire de manoeuvre en un atelier d'un seul tenant.
Quant à la possession alléguée par la société [S] [Localité 5], à supposer que la prescription acquisitive ait commencé à courir à compter des travaux de raccordements des eaux pluviales effectués à ses frais sur le hangar en 1989/1990, le syndicat des copropriétaires justifie qu'elle a été dûment interrompue entre 1989 et 2019 par :
- en mai 2009 : le dégorgement et le nettoyage de la gouttière du local industriel,
- en juillet 2010 : la résolution du chéneau du hanger;
- en tout état de cause, les résolutions litigieuses des assemblées générales des 5 décembre 2016 et 30 juin 2017).
Au surplus, vu ce qui a été jugé au point 1 du présent arrêt, la société [S] [Localité 5] ne soutient pas utilement qu'il suffit de constater que les parkings n'ont pas été réalisés pour établir l'absence d'aire de manoeuvre partie commune, dont elle déduit l'impossibilité d'un vice de clandestinité.
Enfin la désignation informelle du bâtiment en fond de cour par le syndicat des copropriétaires, le syndic, l'architecte de l'immeuble ou un expert, comme étant celui de la société [S] [Localité 5], par le biais de l'utilisation des pronoms 'son' ou 'votre' s'analyse en une facilité de langage, par commodité, que peut expliquer la situation des lots dont celle-ci est seule propriétaire et auxquels elle a seule accès. Par suite, elle ne saurait s'analyser à elle seule comme une reconnaissance de propriété à cette société.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il juge que la société [S] [Localité 5] n'a pas obtenu par prescription acquisitive la propriété de parties communes du bâtiment en fonds de cour situé [Adresse 4] à [Localité 5] (Hauts-de-Seine).
III - Sur l'annulation des résolutions 15 à 17 de l'assemblée générale du 30 juin 2017
Cette résolution 15 porte sur l'approbation de la suppression des lots 27 à 39 litigieux et la création du lot 104. Les résolutions 16 et 17 sont relatives au projet de construction sur ce lot 104 à créer.
Le jugement entrepris rejette à bon droit cette demande en ce qu'elle est fondée sur la revendication de propriété qu'il rejette.
La société [S] [Localité 5] qui fonde également en appel sa demande d'annulation de la résolution 15 de l'assemblée générale du 30 juin 2017 sur cette revendication rejetée, ne l'étaye donc pas utilement.
Par suite, ses demandes d'annulation des résolutions 16 et 17 - qui sont devenues sans objet en ce qu'elles portent sur le projet de construction du lot 104 dont la création n'est pas autorisée - ne peuvent aboutir.
Au demeurant, les copropriétaires qui se sont opposés à cette résolution 15 en estimant expressément que les parties communes situées dans le hangar du bâtiment B demeuraient la propriété du syndicat des copropriétaires n'ont commis aucun abus manifeste, au vu du sens de l'arrêt, en refusant de voter ces résolutions 16 et 17 concernant le projet de construction de ce lot 104, non créé.
Le jugement entrepris sera donc confirmé du chef de ces résolutions.
IV- Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
La société [S] [Localité 5] dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, le sens de l'arrêt conduit au rejet de sa demande formée au visa de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne la société [S] [Localité 5] aux dépens d'appel ;
Rejette la demande de la société [S] [Localité 5] formée au visa de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamne la société [S] [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] une indemnité de procédure de 9.000 euros ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
