France, Cour d'appel de Versailles, 14e chambre, 29 juin 2023, 22/06848

COUR D'APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30B

14e chambre

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 29 JUIN 2023

N° RG 22/06848 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VQPL

AFFAIRE :

S.C.I. AMAZIR

S.A.S.U. ITEPS

...

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 08 Novembre 2022 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 22/00596

Jonction avec le dossier 22/6996

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 29.06.2023

à :

Me Yoann SIBILLE, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Julie GOURION, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.C.I. AMAZIR

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : Me Yoann SIBILLE de la SELARL SIBILLE AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 664

APPELANTE

(intimée dans le 22/6996)

****************

S.A.S. ECO MERE

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 882 666 795

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Julie GOURION, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 - N° du dossier 2231343

Ayant pour avocat plaidant Me Laurent MORET, du barreau de Créteil

(appelant dans le 22/6996)

S.A.S.U. ITEPS

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 893 777 367

[Adresse 1]

[Localité 6]

(défaillante)

(intimée dans le 22/6996)

S.A.R.L. LE PERRAY DEPANNAGE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 345 101 091

[Adresse 2]

[Localité 4]

(défaillante)

(intimée dans le 22/6996)

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mai 2023, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI

EXPOSE DU LITIGE

La société Amazir est propriétaire d'un ensemble de locaux (bureau, entrepôts, parkings) situés [Adresse 1].

Elle loue à cette adresse des locaux à la société Le Perray Dépannage, à la société Iteps et à la société AM Service Auto.

Elle loue également des locaux à la société Eco [Localité 6], qui exerce une activité de récupération automobile, d'achat et vente de ferraille et métaux non ferreux, de vente de pièces détachées automobiles, de véhicules d'occasion, de mécanique, de dépannage et de gardiennage.

De nombreux différends sont intervenus (apparus') entre les sociétés Amazir et Eco [Localité 6].

Le 15 avril 2022, deux commandements visant la clause résolutoire ont été signifiés à la société Eco [Localité 6] le 15 avril 2022.

Par acte d'huissier de justice délivré les 2 et 3 mai 2022, la société Eco [Localité 6] a fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Versailles la société Amazir, la société Iteps et la société Le Perray Dépannage aux fins d'obtenir principalement :

- le retrait par la société Amazir de l'ensemble des installations de vidéo surveillance dans les lieux loués, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance,

- le retrait par la société Amazir de l'ensemble des palettes et matériaux encombrant la sortie de secours et les abords immédiats de l'atelier loué par la société Eco [Localité 6], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance,

- la réparation par la société Amazir de l'installation de gaz permettant la mise en chauffe de l'atelier, la libération de l'accès au compteur à gaz situé derrière l'atelier, et de permettre à la locataire de mettre en chauffe les parties communes de l'immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance,

- la réparation par la société Amazir de l'interphone, du portail situé entre la parcelle côté immeuble de bureaux, le nettoyage et l'entretien des parties communes, et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté à compter de la signification de l'ordonnance,

- l'arrêt par la société Amazir et la société Le Perray Dépannage du stationnement de leurs véhicules sur les places de stationnement louées par la société demanderesse, ainsi que sur la voie d'accès à ses locaux, et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté à compter de la signification de l'ordonnance,

- l'interdiction faite aux sociétés défenderesses d'encombrer la sortie de secours de la société Eco [Localité 6] par le dépôt de tout matériel ou effet privant d'effet cette sortie de secours, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée,

- la condamnation in solidum des défenderesses à payer à la société Eco [Localité 6], à titre de provision à valoir sur son préjudice, la somme de 15 000 euros,

- le déboutement des défenderesses de l'ensemble de leurs demandes,

- la condamnation de la société Amazir au paiement de la somme de 2 030 euros au titre de provision des loyers indûment perçus,

- la condamnation de la société Amazir au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- la condamnation de la société Amazir au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- la condamnation de la société Amazir aux dépens.

Par acte d'huissier de justice délivré le 23 mai 2022, la société Amazir a fait assigner en référé la société Eco [Localité 6] aux fins d'obtenir principalement :

- l'acquisition de la clause résolutoire pour les deux baux conclus le 1er mars 2020 entre la société Amazir et la société Eco [Localité 6] et en conséquence, la résiliation des deux baux à compter du 15 mai 2022,

- l'expulsion de la société Eco [Localité 6] et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard,

- la condamnation à titre provisionnel de la société Eco [Localité 6], celle-ci devant verser à la société Amazir la somme de 5 220 euros au titre des indemnités d'occupation des locaux principaux,

- la condamnation à titre provisionnel de la société Eco [Localité 6], celle-ci devant verser à la société Amazir la somme de 43 899 euros au titre des indemnités d'occupation de la mezzanine,

- l'arrêt par la société Eco [Localité 6] de stationnement de leurs véhicules sur les places de parking situées à l'intérieur des locaux appartenant à la société Amazir, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée,

- l'impossibilité pour la société Eco [Localité 6] d'entrer en contact autrement que par email, sauf cas d'urgence avérée, avec les sociétés Amazir, Le Perray Dépannage, Iteps et AM Auto Service, leurs dirigeants et collaborateurs, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée,

- le déboutement de la société Eco [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes,

-la condamnation de la société Eco [Localité 6] au versement d'une somme de 2 500 à la société Amazir au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation de la société Eco [Localité 6] au versement de la somme de 2 500 euros à la société Le Perray Dépannage au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation de la société Eco [Localité 6] aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 8 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

- ordonné la jonction des instances n° 22/00596 et 22/00685,

- ordonné à la société Amazir de procéder au retrait de l'ensemble des installations de vidéo protection (à savoir les caméras présentes dans les lieux loués à la société Eco [Localité 6], et décrites aux constats d'huissier des 23 décembre 2021 et 1er mars 2022), et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

- ordonné à la société Amazir de retirer le tas de rouleaux de matériel isolant ainsi que les débris divers (pneus, jantes et matériel isolant) se trouvant à l'arrière de l'atelier loué à la société Eco [Localité 6], et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois

- rejeté la demande d'injonction à la société Iteps de retrait de l'ensemble des encombrants,

- rejeté la demande de la société Eco [Localité 6] d'interdiction à la société Amazir et à la société Iteps d'encombrer la sortie de secours de la société Eco [Localité 6],

- rejeté les demandes de la société Eco [Localité 6] d'injonction à la société Amazir de réparer l'installation de gaz permettant la mise en chauffe de l'atelier, de libérer l'accès au compter à gaz situé derrière l'atelier et de permettre à la locataire de mettre en chauffe les parties communes de l'immeuble,

- rejeté les demandes de la société Eco [Localité 6] d'injonction à la société Amazir de réparer l'interphone, le portail situé entre la parcelle côté immeuble de bureaux et la parcelle côté atelier et l'issue de secours située dans le local de bureaux,

- enjoint à la société Amazir d'entretenir les parties communes des lieux loués à la société Eco [Localité 6], sans avoir lieu à astreinte,

- rejeté la demande de la société Eco [Localité 6] d'injonction à la société Amazir et à la société Le Perray Dépannage de ne plus stationner leur véhicules et épaves sur les places de stationnement louées par la société Eco [Localité 6] ainsi que sur la voie d'accès à ses locaux,

- rejeté la demande de provision de la société Eco [Localité 6] à l'encontre des sociétés défenderesses,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Amazir aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes,

- rejeté la demande de la société Amazir d'injonction à la société Eco [Localité 6] de ne plus stationner ou faire stationner le moindre véhicule, équipement ou épave sur les places de parking situés à l'intérieur des locaux appartenant à la société Amazir,

- déclaré irrecevable la demande d'interdiction de contact formulée au nom de la société Am Service Auto et de la société Iteps,

- rejeté la demande de la société Amazir et de la société Le Perray Dépannage d'injonction à la société Eco [Localité 6] de ne plus entrer en contact autrement que par email, sauf cas d'urgence avérée, avec les sociétés Amazir, Le Perray Dépannage, Iteps, leurs dirigeants et collaborateurs,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Eco [Localité 6] de provision au titre des loyers indûment perçus,

- débouté la société Eco [Localité 6] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamné la société Amazir à payer à la société Eco [Localité 6] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Amazir aux dépens.

Dossier 22/6996

Par déclaration reçue au greffe le 23 novembre 2022, la société Eco [Localité 6] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :

- ordonné la jonction des instances n° 22/00596 et 22/00685,

- ordonné à la société Amazir de retirer ledit tas de rouleaux de matériel isolant ainsi que les débris divers (pneus, gentes et matériel isolant) se trouvant à l'arrière de l'atelier loué à la société Eco [Localité 6], et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

- rejeté la demande d'injonction à la société Iteps de retrait de l'ensemble des encombrants,

- enjoint à la société Amazir d'entretenir les parties communes des lieux loués à la société Eco [Localité 6], sans avoir lieu à astreinte,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Amazir aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes,

- déclaré irrecevable la demande d'interdiction de contact formulée au nom de la société Am Service Auto et de la société Iteps,

- condamné la société Amazir à payer à la société Eco [Localité 6] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Amazir aux dépens.

Cette déclaration d'appel a été enrôlée sous le numéro RG 22/6996.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Eco [Localité 6] demande à la cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 835 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil et 1240 du code civil, de :

'- recevoir la société Eco [Localité 6] en son appel et l'y déclarant bien fondée,

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Eco [Localité 6] de ses demandes tendant à voir :

- ordonné à la société Amazir d'avoir à procéder à diverses réparations dans les lieux loués, et notamment l'interphone, le portail situé entre la parcelle côté immeuble de bureaux et la parcelle côté atelier, l'issue de secours située dans le local de bureaux, les causes de l'infiltration dans les bureaux loués, et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté à compter de la signification de l'ordonnance,

- ordonné à la société Amazir d'avoir à réparer l'installation de gaz permettant la mise en chauffe de l'atelier, de libérer l'accès au compteur gaz situé derrière l'atelier, et de permettre à la locataire de mettre en chauffe les parties communes de l'immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir.

- ordonné aux sociétés Amazir et Du Perray Dépannage de ne plus stationner leurs véhicules et épaves sur les places de stationnement louées par la société Eco [Localité 6], ainsi que sur la voie d'accès à ses locaux, et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir.

- interdire aux sociétés Amazir, Le Perray Dépannage et Iteps d'encombrer la sortie de secours de la société Eco [Localité 6] par le dépôt de tout matériel ou effet privant d'effet cette sortie de secours, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée,

- condamné in solidum les sociétés défenderesses à lui payer à titre de provision à valoir sur le trouble de jouissance subi, une somme de 15 000 euros

- condamné la société Amazir à lui restituer la somme de 2 030 euros au titre des loyers indûment perçus.

et statuant à nouveau,

- ordonner à la société Amazir d'avoir à faire procéder à la réparation :

de l'interphone,

du portail situé entre la parcelle côté immeuble de bureaux et la parcelle côté atelier,

de l'issue de secours située dans le local de bureaux et à en libérer l'accès aux locataires,

de la couverture de l'immeuble afin de faire cesser les causes des infiltrations relevées dans les bureaux loués,

et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir,

- ordonner à la société Amazir d'avoir à remettre en service le chauffage dans l'atelier, et donc à faire réparer l'installation de gaz permettant la mise en chauffe de l'atelier, d'avoir à remettre en service un abonnement à un fournisseur en gaz, de libérer l'accès au compteur gaz situé derrière l'atelier, et de permettre également à la locataire de mettre en chauffe les parties communes de l'immeuble, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir.

- ordonner aux sociétés Amazir et Du Perray Dépannage de ne plus stationner leurs véhicules et épaves sur les places de stationnement louées par la société demanderesse, ainsi que sur la voie d'accès à ses locaux, et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

- faire interdiction aux sociétés Amazir, Le Perray Dépannage et Iteps d'encombrer la sortie de secours de la société Eco [Localité 6] par le dépôt de tout matériel ou effet privant d'effet cette sortie de secours, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée,

- condamner la société Amazir à payer à titre de provision à valoir sur le trouble de jouissance subi, une somme de 20 000 euros

- condamner par provision la société Amazir à restituer à la société Eco [Localité 6] la somme de 2 030 euros au titre des loyers indûment perçus,

- dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

Sur l'appel incident formé par la société Amazir:

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que sur les demandes d'injonction formées par la société Amazir,

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre d'indemnités d'occupation,

- débouter la société Amazir de toutes ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

- condamner société Amazir à payer à la société Eco [Localité 6] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner la société Amazir à payer à la société Eco [Localité 6] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles

- condamner la même aux dépens dont ceux nécessaires à l'exécution de l'arrêt à intervenir.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 12 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société Amazir et la société Le Perray Dépannage demandent à la cour de :

' confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :

- rejeté la demande de la société Eco [Localité 6] d'injonction à la société Iteps de retrait de l'ensemble des encombrants,

- rejeté la demande de la société Eco [Localité 6] d'interdiction à la société Amazir et à la société Iteps d'encombrer la sortie de secours de la société Eco [Localité 6],

- rejeté les demandes de la société Eco [Localité 6] d'injonction à la société Amazir de réparer l'installation de gaz permettant la mise en chauffe de l'atelier, de libérer l'accès au compteur gaz situé derrière l'atelier et de permettre à la locataire de mettre en chauffe les parties communes de l'immeuble,

- rejeté la demande de la société Eco [Localité 6] d'injonction à la société Amazir et à la société Le Perray Dépannage de ne plus stationner leurs véhicules et épaves sur les places de stationnement louées par la société Eco [Localité 6] ainsi que sur la voie d'accès à ses locaux,

- rejeté la demande de provision de la société Eco [Localité 6] à l'encontre des sociétés défenderesses

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Eco [Localité 6] de provision au titre de paiement des loyers indûment perçus

- débouté la société Eco [Localité 6] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :

- ordonné à la société Amazir de procéder au retrait de l'ensemble des installations de vidéo protection (à savoir les caméras présentes dans les lieux loués à la société Eco [Localité 6], et décrites aux constats d'huissier des 23 décembre 2021 et 1er mars 2022), et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

- ordonné à la société Amazir de retirer ledit tas de rouleaux de matériel isolant ainsi que les débris divers (pneus, gentes et matériel isolant) se trouvant à l'arrière de l'atelier loué à la société Eco [Localité 6], et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Amazir aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes (expulsion, arriéré locatif et indemnités d'occupation pour les locaux principaux et pour la mezzanine),

- rejeté la demande de la société Amazir d'injonction à la société Eco [Localité 6] de ne plus stationner ou faire stationner le moindre véhicule, équipement ou épave sur les places de parkings situés à l'intérieur des locaux appartenant à la société Amazir,

- déclaré irrecevable la demande d'interdiction de contact formulée au nom de la société Am Service Auto et de la société Iteps,

- condamné la société Amazir à payer à la société Eco [Localité 6] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Amazir aux dépens.

et, statuant à nouveau :

à titre principal

- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour les deux baux conclus le 1er mars 2020 entre la société Amazir et la société Eco [Localité 6]

- constater en conséquence la résiliation des deux baux à compter du 15 mai 2022

- ordonner l'expulsion de la société Eco [Localité 6] et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard.

- condamner à titre provisionnel la société Eco [Localité 6] à verser à la société Amazir la somme de 5 220 euros au titre des indemnités d'occupation des locaux principaux (à mettre à jour au jour de la décision)

- condamner à titre provisionnel la société Eco [Localité 6] à verser à la société Amazir la somme de 43 899 euros (à ce jour) au titre des indemnités d'occupation de la mezzanine

à titre subsidiaire

- enjoindre à la société Eco [Localité 6] de ne plus stationner ou faire stationner le moindre véhicule, équipement ou épave sur les places de parkings situés à l'intérieur des locaux appartenant à la société Amazir situés [Adresse 1], sous astreinte de 200 euros par infraction constatée

en tout état de cause

- débouter la société Eco [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes

- condamner la société Eco [Localité 6] à verser à la société Amazir la somme de 5 000 euros et à verser à la société Le Perray Dépannage la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile

- condamner la société Eco [Localité 6] aux dépens.'

La société Iteps, à qui la déclaration d'appel a été signifiée, à personne morale, le 3 janvier 2023 et les conclusions ont été signifiées, à personne morale, le 26 janvier 2023, n'a pas constitué avocat.

Dossier 22/6848

Par déclaration reçue au greffe le 15 novembre 2022, la société Amazir a interjeté appel de l'ordonnance du 8 novembre 2022 en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :

- ordonné la jonction des instances n° 22/00596 et 22/00685,

- rejeté la demande d'injonction à la société Iteps de retrait de l'ensemble des encombrants,

- rejeté la demande de la société Eco [Localité 6] d'interdiction à la société Amazir et à la société Iteps d'encombrer la sortie de secours de la société Eco [Localité 6],

- rejeté la demande de provision de la société Eco [Localité 6] à l'encontre des sociétés défenderesses,

- déclaré irrecevable la demande d'interdiction de contact formulée au nom de la société AM Service Auto et de la société Iteps,

- débouté la société Eco [Localité 6] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Cette déclaration d'appel a été enrôlée sous le numéro RG 22/6848.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Amazir demande à la cour de :

' confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :

- rejeté la demande de la société Eco [Localité 6] d'injonction à la société Iteps de retrait de l'ensemble des encombrants,

- rejeté la demande de la société Eco [Localité 6] d'interdiction à la société Amazir et à la société Iteps d'encombrer la sortie de secours de la société Eco [Localité 6],

- rejeté les demandes de la société Eco [Localité 6] d'injonction à la société Amazir de réparer l'installation de gaz permettant la mise en chauffe de l'atelier, de libérer l'accès au compteur gaz situé derrière l'atelier et de permettre à la locataire de mettre en chauffe les parties communes de l'immeuble,

- rejeté la demande de provision de la société Eco [Localité 6] à l'encontre des sociétés défenderesses

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Eco [Localité 6] de provision au titre de paiement des loyers indûment perçus

- débouté la société Eco [Localité 6] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :

- ordonné à la société Amazir de procéder au retrait de l'ensemble des installations de vidéo protection (à savoir les caméras présentes dans les lieux loués à la société Eco [Localité 6], et décrites aux constats d'huissier des 23 décembre 2021 et 1er mars 2022), et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

- ordonné à la société Amazir de retirer ledit tas de rouleaux de matériel isolant ainsi que les débris divers (pneus, gentes et matériel isolant) se trouvant à l'arrière de l'atelier loué à la société Eco [Localité 6], et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

- rejeté la demande de la société Amazir d'injonction à la société Eco [Localité 6] de ne plus stationner ou faire stationner le moindre véhicule, équipement ou épave sur les places de parkings situés à l'intérieur des locaux appartenant à la société Amazir,

- déclaré irrecevable la demande d'interdiction de contact formulée au nom de la société Am Service Auto et de la société Iteps,

- condamné la société Amazir à payer à la société Eco [Localité 6] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Amazir aux dépens.

et, statuant à nouveau :

à titre principal

- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour les deux baux conclus le 1er mars 2020 entre la société Amazir et la société Eco [Localité 6]

- constater en conséquence la résiliation des deux baux à compter du 15 mai 2022

- condamner à titre provisionnel la société Eco [Localité 6] à verser à la société Amazir la somme de 43 899 euros (à ce jour) au titre des indemnités d'occupation de la mezzanine

à titre subsidiaire

en tout état de cause

- débouter la société Eco [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes

- condamner la société Eco [Localité 6] à verser à la société Amazir la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile

- condamner la société Eco [Localité 6] aux dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Eco [Localité 6] demande à la cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 835 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil et 1240 du code civil, de :

'- recevoir la société Eco [Localité 6] en son appel et l'y déclarant bien fondée,

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Eco [Localité 6] de ses demandes tendant à voir :

- condamné in solidum les sociétés défenderesses à lui payer à titre de provision à valoir sur le trouble de jouissance subi, une somme de 15 000 euros

- condamné la société Amazir à lui restituer la somme de 2 030 euros au titre des loyers indûment perçus.

et statuant à nouveau,

- ordonner à la société Amazir d'avoir à faire procéder à la réparation :

- de l'interphone,

- du portail situé entre la parcelle côté immeuble de bureaux et la parcelle côté atelier,

- de l'issue de secours située dans le local de bureaux et à en libérer l'accès aux locataires,

- de la couverture de l'immeuble afin de faire cesser les causes des infiltrations relevées dans les bureaux loués,

et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir,

- condamner la société Amazir à payer à titre de provision à valoir sur le trouble de jouissance subi, une somme de 20 000 euros

- condamner par provision la société Amazir à restituer à la société Eco [Localité 6] la somme de 2 030 euros au titre des loyers indûment perçus,

- dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

Sur l'appel principal formé par la société Amazir:

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre d'indemnités d'occupation,

- débouter la société Amazir de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

- condamner société Amazir à payer à la société Eco [Localité 6] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner la société Amazir à payer à la société Eco [Localité 6] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles

- condamner la même aux dépens dont ceux nécessaires à l'exécution de l'arrêt à intervenir.'

Par acte d'huissier en date du 20 janvier 2023, la société Eco [Localité 6] a fait délivrer à la société Iteps et la société Le Perray Dépannage une assignation d'appel provoqué , à laquelle étaient jointes la déclaration d'appel et les premières conclusions de l'appelante. Cette assignation a été délivrée à personne habilitée pour les deux sociétés. Celles-ci n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

Les deux appels concernant la même ordonnance de référé et les mêmes parties, il convient d'ordonner la jonction du dossier 22/6996 au dossier 22/6848.

Sur la résiliation des baux

Exposant qu'il existe des erreurs matérielles dans les contrats, notamment sur la superficie louée, un total de 244 m² étant mentionné, la société Amazir indique avoir conclu 2 baux avec la société Eco [Localité 6], portant sur un entrepôt de 220 m² et un bureau de 51 m², soit 271 m² au total, à l'exclusion de tout emplacement de parking.

Elle soutient que sa locataire occupe en plus, sans droit ni titre, une mezzanine de 90 m² et un bureau de 22 m² qui était auparavant loué à la société Casseco.

La société Amazir affirme en premier lieu que la société Eco [Localité 6] n'a jamais réglé les loyers conformément au contrat, sans que celle-ci puisse invoquer selon elle l'absence d'envoi des factures, ce qui justifie le constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

Elle argue en deuxième lieu de troubles de jouissance importants commis par la locataire, soulignant que l'ensemble des colocataires et de leurs collaborateurs se plaint du comportement de la société Eco [Localité 6] et faisant état d'insultes et d'agressions, susceptibles de qualification pénale pour certaines, ces faits caractérisant à ses dires des 'violations des dispositions imposées au preneur par les textes légaux et réglementaires' au sens de la clause résolutoire figurant au contrat.

La société Amazir indique ensuite que l'occupation de locaux non loués, tout comme le stationnement non autorisé de véhicules et d'épaves, constitue également un motif d'acquisition de la clause résolutoire.

Comme quatrième motif de constat d'acquisition de la clause résolutoire, la société Amazir rappelle que les baux ont été consentis pour une activité de commerce de détail d'équipements pour l'automobile et soutient que l'activité réelle de la société Eco [Localité 6] de 'recycleur, démolisseur, récupérateur de véhicules' ne correspond donc pas à celle déclarée ni à l'activité officielle de la société et n'a pas fait l'objet d'une autorisation.

Elle sollicite en conséquence l'expulsion sous astreinte de la société Eco [Localité 6].

La société Eco [Localité 6] soutient en réponse être titulaire de 3 baux commerciaux, dont un seul aurait été formalisé par écrit dans des termes approximatifs, contestant l'authenticité des autres documents produits par la société Amazir.

Elle affirme que les lieux loués consistent en un local d'activité de plus de 370 m² avec une mezzanine (qui n'est accessible que par son local d'activité) et des emplacements de parking situés devant cet immeuble, moyennant un loyer de 1 200 euros.

Exposant que les deux bureaux ont fait l'objet de baux verbaux, le loyer du deuxième étant de 350 euros TTC, elle en déduit que le commandement de payer relativement au bail du premier est dénué de toute valeur puisqu'aucune clause résolutoire ne peut exister dans un bail verbal.

La société Eco [Localité 6] soutient qu'elle est titulaire d'un bail concernant le second bureau et qu'elle ne peut donc en être expulsée sans commandement de payer préalable.

Contestant tout arriéré de loyers, la société Eco [Localité 6] souligne que les retards de paiement allégués ne sont pas démontrés et affirme avoir réglé les sommes visées dans le commandement de payer du 15 avril dans le mois de sa signification.

Elle précise à titre surabondant que la société Amazir ne peut lui facturer de charges dès lors que le contrat de location ne précise pas leur répartition entre les différents locataires occupant l'immeuble, rappelant les dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce.

La société Eco [Localité 6] invoque l'existence de contestations sérieuses relatives à l'existence de troubles de jouissance qui lui seraient imputables, tenant au fait d'une part que les commandements ne visaient pas ces manquements comme étant susceptibles d'impliquer la mise en 'uvre de la clause résolutoire, et d'autre part à l'absence de preuve qu'ils aient persisté postérieurement à la signification de ces actes.

Outre qu'elle en conteste le principe, la société Eco [Localité 6] soutient que la clause résolutoire n'a en tout état de cause pas vocation à s'appliquer en cas d'occupation illégitime d'un bureau et de places de parking.

Elle soutient que la mention de la destination des lieux figurant dans le bail n'est pas exacte et n'a pas de valeur contractuelle, outre qu'elle exerce l'activité mentionnée dans son Kbis, qui était connue de la société Amazir.

Sur ce,

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

La société Amazir verse aux débats deux baux commerciaux signés le 1er mars 2020 par la société Eco [Localité 6] portant :

- pour l'un sur un bureau- local de 122 m² de 6m x 19 m moyennant un loyer de 540 euros TTC,

- pour le second sur un local de 122 m² de 6m x 19 m moyennant un loyer de 1200 euros TTC.

Elle produit également un bail signé par la société Casseco portant sur un local de 122 m² de 6m x 19 m moyennant un loyer de 350 euros TTC.

Ces contrats comportent une clause résolutoire ainsi rédigée :

' les parties conviennent expressément que :

- en cas de manquement par le preneur à l'une quelconque de ses obligations contractuelles qui sont toutes de rigueur,

- en cas de violation des dispositions imposées au preneur par les textes légaux et réglementaires dont les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter délivrée par exploit d'huissier restée sans effet; les conditions d'acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l'expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre ordonnée par le juge.'

La société Amazir a fait signifier à la société Eco [Localité 6] le 15 avril 2022 deux commandements de payer visant la clause résolutoire réclamant le paiement des sommes de 2 640, 11 euros (pour le premier commandement mentionnant un loyer de 1200 euros) et 1692, 58 euros (pour le second se rapportant à un loyer de 540 euros) et faisant commandement à la locataire de :

'- procéder au règlement des loyers le 1er du mois (....)

- cesser les troubles anormaux de jouissance avérés et notamment les agressions à l'encontre du bailleur,

- cesser l'exercice d'une activité non conforme,

- cesser le stationnement de véhicules et l'entreposage d'épaves sur le parking sans autorisation.'

Il convient en premier lieu de souligner qu'au regard des factures produites par la société Eco [Localité 6], la société Amazir lui réclame depuis l'origine des baux le paiement de 3 loyers (bureau 1, 420 euros, bureau 2, 540 euros et dépôt, 1 200 euros).

Si la société Amazir soutient qu'il s'agit, pour la somme de 420 euros, d'une indemnité d'occupation pour le bureau loué à la société Casseco occupé sans droit ni titre par la société Eco [Localité 6], force est de constater que les documents établis par la bailleresse ne font apparaître aucune distinction par rapport aux 2 autres sommes réclamées.

Doit en conséquence être qualifiée de sérieuse la contestation de la société Eco [Localité 6] quant à l'existence d'un bail verbal concernant ce bureau 1 et, partant, quant à la possibilité de solliciter en référé l'expulsion de la société Eco [Localité 6] de ce bureau, aucune clause résolutoire n'étant susceptible d'être acquise dans le cadre d'un bail verbal.

Concernant les autres locaux, la société Eco [Localité 6] affirme avoir réglé les sommes réclamées dans le délai d'un mois qui lui était imparti, ce qui est corroboré par le décompte produit par la société Amazir. Aucun constat d'acquisition de la clause résolutoire ne peut donc être effectué sur ce fondement.

La circonstance que la locataire règle régulièrement en retard ses loyers est sans incidence dès lors qu'elle ne peut entraîner l'acquisition de la clause résolutoire.

De même les troubles de jouissance dont fait état la société Amazir, s'ils pourraient le cas échéant être de nature à entraîner le prononcé de la résiliation des baux commerciaux dans le cadre d'une instance au fond, ne sauraient être qualifiés de 'violation des dispositions imposées au preneur par les textes légaux et réglementaires' au sens de la clause résolutoire, qui est nécessairement d'interprétation stricte.

Concernant l'occupation de locaux non loués, et le stationnement non autorisé de véhicules et d'épaves, la société Amazir verse aux débats trois constats d'huissier : l'un du 25 novembre 2021 (antérieur aux commandements), les autres du 24 mai 2022 et du 4 juillet 2022, qui se bornent à constater la présence de véhicules automobiles sur le parking sans préciser leur propriétaire et ne peuvent donc justifier le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, aucun manquement de la société Eco [Localité 6] à ses obligations contractuelles n'étant caractérisé avec l'évidence requise en référé.

Les baux ne précisant pas l'activité pour laquelle ils ont été consentis, seule la mention ''boutique/local' étant indiquée à l'emplacement prévu à cet effet, il ne peut être reproché à la société Eco [Localité 6] d'exercer une activité de 'recycleur, démolisseur, récupérateur de véhicules' dans les locaux loués, étant précisé que l'activité mentionnée à son Kbis est ainsi rédigée 'vente de pièces détachées automobiles, l'achat et la vente de voitures d'occasion, le dépôt-vente de véhicules, le gardiennage, la mécanique, la carrosserie, le dépannage, la récupération automobile, l'achat et la vente de ferraille et de métaux non ferreux', et la clause résolutoire ne peut être acquise pour ce motif.

L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion de la société Eco [Localité 6].

Sur la demande au titre de la vidéo protection

La société Amazir indique avoir depuis longtemps installé un système de vidéo surveillance afin de protéger ses locataires, faisant notamment savoir que la société Le Perray dépannage s'était engagée professionnellement à une surveillance de son site de stockage.

Elle affirme que les caméras sont pointées exclusivement vers les parties communes des locaux et sur le parking, et non vers les bureaux ou l'atelier occupés par la société Eco [Localité 6], et que l'écran de surveillance est placé dans un bureau privé et fermé à clé qui n'est utilisé qu'en cas de nécessité.

Soutenant qu'elle n'est tenue à aucune déclaration dès lors qu'il s'agit d'un site privé, la société Amazir en déduit qu'il ne saurait lui être fait aucun reproche au titre de la vidéo surveillance et elle conclut à l'infirmation de la décision querellée à ce titre.

La société Eco [Localité 6] soutient que certains éléments du système de vidéo surveillance sont directement dirigés vers l'intérieur des locaux loués.

Sur ce,

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit'. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés.

Les dispositions de vidéo protection et vidéo surveillance constituent des traitements de données personnelles, qui doivent donc satisfaire aux exigences de protection des données.

L'article L. 251-2 du code de la sécurité intérieure dispose que :

'La transmission et l'enregistrement d'images prises sur la voie publique par le moyen de la vidéo protection peuvent être mis en 'uvre par les autorités publiques compétentes aux fins d'assurer :

1° La protection des bâtiments et installations publics et de leurs abords ;

2° La sauvegarde des installations utiles à la défense nationale ;

3° La régulation des flux de transport ;

4° La constatation des infractions aux règles de la circulation ;

5° La prévention des atteintes à la sécurité des personnes et des biens dans des lieux particulièrement exposés à des risques d'agression, de vol ou de trafic de stupéfiants ainsi que la prévention, dans des zones particulièrement exposées à ces infractions, des fraudes douanières prévues par le dernier alinéa de l'article 414 du code des douanes et des délits prévus à l'article 415 du même code portant sur des fonds provenant de ces mêmes infractions ;

6° La prévention d'actes de terrorisme, dans les conditions prévues au chapitre III du titre II du présent livre ;

7° La prévention des risques naturels ou technologiques ;

8° Le secours aux personnes et la défense contre l'incendie ;

9° La sécurité des installations accueillant du public dans les parcs d'attraction ;

10° Le respect de l'obligation d'être couvert, pour faire circuler un véhicule terrestre à moteur, par une assurance garantissant la responsabilité civile ;

11° La prévention et la constatation des infractions relatives à l'abandon d'ordures, de déchets, de matériaux ou d'autres objets.

Il peut être également procédé à ces opérations dans des lieux et établissements ouverts au public aux fins d'y assurer la sécurité des personnes et des biens lorsque ces lieux et établissements sont particulièrement exposés à des risques d'agression ou de vol.

Après information du maire de la commune concernée et autorisation des autorités publiques compétentes, des commerçants peuvent mettre en 'uvre sur la voie publique un système de vidéo protection aux fins d'assurer la protection des abords immédiats de leurs bâtiments et installations, dans les lieux particulièrement exposés à des risques d'agression ou de vol. Les conditions de mise en 'uvre et le type de bâtiments et installations concernés sont définis par décret en Conseil d'Etat.'

Il ressort des constats d'huissier versés aux débats par les deux parties que le système de caméras mis en place par la société Eco [Localité 6] concerne des lieux ouverts au public (espaces d'entrée et de sortie du public et zones marchandes, la locataire exerçant une activité commerciale en relation avec du public), en conséquence soumis à la réglementation relative à la vidéo protection, à l'inverse des dispositifs de vidéo surveillance, qui filment des lieux privés ou des lieux de travail non ouverts au public.

Dès lors, une autorisation préfectorale est nécessaire en application des dispositions de l'article L. 252-1 du code de la sécurité intérieure.

La société Amazir ne démontrant pas avoir obtenu cette autorisation, la présence des caméras de vidéo protection à proximité des locaux loués constitue pour la société Eco [Localité 6] un trouble manifestement illicite et l'ordonnance attaquée sera confirmée en ce qu'elle ordonné à la bailleresse de procéder au retrait de l'ensemble de ces installations sous astreinte.

sur la demande de la société Amazir au titre du stationnement des véhicules de la société Eco [Localité 6]

Sur le fondement de l'existence d'un trouble manifestement illicite, la société Amazir sollicite qu'il soit enjoint à la société Eco [Localité 6] de ne plus stationner ou faire stationner le moindre véhicule, équipement ou épave sur les places de parkings situés à l'intérieur des locaux lui appartenant.

La société Eco [Localité 6] conclut au rejet de cette demande.

Sur ce,

Il sera fait application des dispositions de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile ci-dessus visées.

Ainsi qu'il l'a été indiqué, la qualité très médiocre de la rédaction des baux produits par l'appelante ne permet pas d'avoir de certitude quant au périmètre des biens loués par la société Eco [Localité 6], et notamment s'agissant des emplacements de stationnement, étant précisé que celle-ci fait valoir à juste titre que, au regard de son activité comprenant notamment l'achat et la vente de voitures d'occasion, le dépôt-vente de véhicules, le gardiennage, la mécanique, la carrosserie, le dépannage et la récupération automobile, il lui est impérativement nécessaire de bénéficier de parkings pour stocker des véhicules.

Au surplus, à supposer même établi que la société Eco [Localité 6] ne soit pas locataire d'emplacements de stationnement, il a été également rappelé que les constats d'huissier produits n'identifient pas le propriétaire des véhicules dont le stationnement est constaté dans l'immeuble litigieux.

Aucun trouble manifestement illicite n'est donc caractérisé et l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.

Sur la demande de la société Eco [Localité 6] au titre du respect de ses emplacements de stationnement et de la voie d'accès à ses locaux

La société Eco [Localité 6] fait valoir que la société Amazir et la société Le Perray Dépannage, qui ont le même gérant, bloquent régulièrement de façon délibérée l'accès à son atelier en y stationnant des véhicules.

Elle affirme que l'absence de lien contractuel avec cette dernière société n'est pas de nature à faire obstacle à la caractérisation d'un trouble manifestement illicite de sa part.

La société Amazir soutient que l'encombrement des voies d'accès à l'atelier est imputable à la société Eco [Localité 6] qui entrepose un grand nombre de véhicules, la société Le Perray Dépannage étant contrainte de ce fait de stationner à l'extérieur des locaux.

Sur ce,

Ainsi que déjà mentionné, il n'est pas établi avec la certitude requise en référé que des emplacements de stationnement soient compris dans le périmètre des baux et les obligations respectives des parties à ce titre ne sont donc pas déterminables.

En outre, les différents constats d'huissier produits par les deux parties démontrant la présence d'un stationnement anarchique généralisé dans les parkings, chacune rejetant la faute sur l'autre de cette situation, et la position des véhicules étant par essence mobile, il apparaît matériellement impossible de faire droit à la demande d'injonction de la société Eco [Localité 6] à ce titre. L'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de remise en service du chauffage

La société Eco [Localité 6] affirme que le refus de remettre en service l'installation de chauffage par un bailleur constitue un trouble manifestement illicite et soutient qu'en l'espèce, elle est dans l'impossibilité de chauffer son local, d'une part parce que l'installation de chauffage a été endommagée en 2020 par la société Amazir et n'a jamais été réparée, et d'autre part en raison de la présence de matériaux entreposés par la société Iteps au dessus de la vanne et la canalisation.

Elle se plaint également de l'absence de chauffage dans les parties communes et soutient rapporter la preuve de la défaillance du système de chauffage.

Elle sollicite en conséquence la condamnation de la bailleresse d'avoir à réparer l'installation de gaz permettant la mise en chauffe de l'atelier, de libérer l'accès au compteur gaz situé derrière l'immeuble ainsi que son injonction de lui permettre de mettre en chauffe les parties communes de l'immeuble.

La société Amazir rétorque que la mise en oeuvre d'un chauffage au gaz dans l'entrepôt, qui n'est pas prévue au bail, serait en tout état de cause inadaptée et soutient que la société Eco [Localité 6], qui ne règle pas ses charges, est particulièrement mal fondée à former une demande en ce sens.

Elle soutient que les bureaux sont équipés de chauffage électrique.

Sur ce,

Il sera également fait application des dispositions du code de procédure civile relatives au trouble manifestement illicite ci-dessus énoncées.

En vertu des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué durant la durée du bail.

L'existence d'un système de chauffage au gaz dans l'entrepôt loué à la société Eco [Localité 6] a été constatée par un commissaire de justice, qui indique notamment dans son procès-verbal du 16 janvier 2023 : 'le palier à l'étage abrite une zone vestiaire et à gauche une zone de stockage de pièces détachées avec le système de chauffage. (...) Le système de chauffage gaz est actuellement hors service. Plusieurs essais pour tenter de le faire démarrer ont été effectués en ma présence mais sans succès'. L'huissier a également contesté une température fraîche dans le local.

La locataire produit également un courriel de la société GRDF en date du 23 novembre 2022 qui expose : 'Nous pouvons vous signaler que lors de cette intervention [de début 2021] une fuite a été détectée sur votre installation intérieure. Il vous incombe de faire une recherche de fuite et de procéder à la réparation de votre installation avant de recontacter votre fournisseur pour la mise en service de votre installation.'

Dès lors qu'une installation de chauffage au gaz est présente dans l'atelier, il s'agit d'une caractéristique essentielle du bien loué et il appartient au bailleur de faire en sorte qu'elle soit fonctionnelle, les circonstances que le contrat de bail ne la mentionne pas ou que le locataire ne soit pas à jour du paiement de ses charges étant inopérantes, la carence du bailleur sur ce point constituant un trouble manifestement illicite.

Il convient en conséquence d'ordonner à la société Amazir de mettre en marche le système de chauffage au plus tard le 1er novembre 2023 dans l'atelier loué à la société Eco [Localité 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et ce, pendant une durée de 3 mois. L'ordonnance attaquée sera infirmée à ce titre.

A l'inverse, il n'est pas démontré que les parties communes de l'immeuble ne soient pas chauffées et il ne sera pas fait droit à la demande de la société Eco [Localité 6] à ce titre.

Sur la demande au titre de l'interdiction pour les sociétés Amazir, Le Perray Dépannage et Iteps d'encombrer la sortie de secours de la société Eco [Localité 6]

Outre que cette demande est formée à l'encontre de la société Iteps qui n'est pas partie à la procédure, les pièces produites par la société Eco [Localité 6] ne permettent pas de déterminer l'issue de secours concernée par cette demande, qui sera donc rejetée. L'ordonnance attaquée sera confirmée à ce titre.

Sur la demande de réparations formée à l'encontre de la société Amazir

La société Eco [Localité 6] affirme que la bailleresse manque à ses obligations d'entretien des locaux loués à de nombreux titres :

- l'interphone ne fonctionne pas alors que le portail n'est pas toujours ouvert et qu'elle doit pouvoir recevoir ses clients,

- le portail ne fonctionne pas et des grilles de séparation sont absentes,

- la sortie de secours située dans l'immeuble de bureaux est condamnée par une chaîne cadenassée,

- des infiltrations affectent son bureau principal.

Concluant à l'infirmation de la décision attaquée de ce chef, la société Amazir indique avoir acheté une machine de nettoyage professionnelle et avoir engagé une entreprise de dératisation, désinsectisation et désinfection.

Elle souligne que l'interphone est réservé à la société Le Perray Dépannage et qu'il n'a aucune utilité car le portail est ouvert aux horaires d'ouverture du site, outre qu'elle a mis à disposition des salariés de la société Eco [Localité 6] des badges d'accès leur permettant d'accéder au site.

Si elle reconnaît la présence d'occupants la nuit dans les locaux ( présence d'une salle de repos, d'une chambre réservée aux clients récupérés sur la route et d'une chambre de fonction pour le personnel de la société Le Perray Dépannage), la société Amazir affirme que ces espaces ne constituent pas des parties communes et que la société Eco [Localité 6] n'est donc pas concernée.

La société Amazir reconnaît que la sortie de secours a été très temporairement encombrée par des palettes mais affirme qu'elle est aujourd'hui parfaitement dégagée, ce qui justifie l'infirmation de l'ordonnance attaquée.

Sur ce,

Il sera fait application des dispositions du code de procédure civile relatives au trouble manifestement illicite ci-dessus énoncées.

L'article 1720 du code civil dispose que 'le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

Les parties produisent deux constats relatifs à l'issue de secours :

- le premier du 24 mai 2022 (pièce n°34 de la société Amazir) qui mentionne, concernant 'l'extérieur arrière entrepôt' : 'je constate qu'à la sortie de l'entrepôt de la requérante, il existe un espace permettant l'accès à l'issue de secours de l'entrepôt loué par la société Eco [Localité 6]. (...) Je constate la présence d'une porte issue de secours sur laquelle il est indiqué 'porte hors service'. Je constate que l'accès à cette porte s'effectue par un couloir. Le couloir et la porte sont accessibles, le couloir est suffisamment large pour pouvoir y circuler.'

- le second du 16 janvier 2023 (pièce 29 de la société Eco [Localité 6]) qui précise : 'à gauche en entrant sur le parking, il existe un passage entre le bâtiment à usage de bureaux et l'aire de parking. Ce passage constituant une issue de secours dispose d'une porte coupe-feu. A la suite, il existe un portillon en métal. Ce portail est condamné à l'aide d'une grosse chaîne et d'un cadenas dont M. [L] [président de la société Eco [Localité 6]] selon ses indications, ne dispose pas de la clé.'

Les photographies des deux constats démontrent effectivement que la porte vitrée donne sur un portillon en métal, dont la société Amazir ne justifie ni qu'il serait ouvert (alors que la photographie du 16 janvier 2023 fait apparaître la présence d'une chaîne en métal et d'un cadenas) ni que le gérant de la société Eco [Localité 6] disposerait de la clé.

La sécurité des personnes étant en jeu, la fermeture de cette issue de secours constitue un trouble manifestement illicite et il convient en conséquence d'ordonner à la société Amazir de faire en sorte que la société Eco [Localité 6] puisse passer par l'issue de secours et d'assortir cette injonction d'une astreinte selon les modalités prévues au dispositif. La décision attaquée sera infirmée à ce titre.

Concernant le portail et les grilles de séparation, il ne saurait être fait droit à la demande de la société Eco [Localité 6] dès lors que la délimitation des locaux loués n'est pas établie, outre que, le portail n'étant plus en état de fonctionnement selon la locataire, celui-ci est donc nécessairement bloqué en position ouverte et la société Eco [Localité 6] ne justifie d'aucun désordre pour elle à ce titre.

Le mauvais état de fonctionnement de l'interphone n'est pas démontré par la société Eco [Localité 6], le commissaire de justice n'en faisant pas état dans son procès-verbal du 16 janvier 2023 contrairement à ce qu'affirme la locataire. L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande à ce titre.

La société Eco [Localité 6] verse aux débats plusieurs constats faisant état d'infiltrations dans le bureau loué :

- procès-verbal du 23 décembre 2021 : 'dans le bureau principal de la société Eco [Localité 6], une plaque de faux plafond, en fond de pièce gauche, est endommagée par des infiltrations. Je note la présence d'auréoles brunes ainsi qu'un affaissement, un gonflement et un décollement important sur le doublage de la cloison.',

- procès-verbal du 1er mars 2022 : 'dans le local administratif d'Eco [Localité 6], je constate que les infiltrations depuis le faux plafond sont toujours présentes et qu'aucune réparation n'a été entreprise pour faire cesser ce sinistre',

- procès-verbal du 27 septembre 2022 : 'bureau administratif : le dégât des eaux endommageant la partie d'angle face gauche s'est visiblement amplifié et ce depuis mes constatations antérieures et aucune réparation n'a été entreprise.'

- procès-verbal de constat du 16 janvier 2023 : 'les infiltrations endommageant les plaques du faux plafond et l'angle du mur sont visiblement toujours persistantes et aucune réparation n'a été engagée.'

Cependant, la société Eco [Localité 6] ne justifie pas avoir mis sa bailleresse en demeure de remédier à ce désordre et l'assignation devant le première juge n'en fait pas mention. En conséquence, aucune violation manifeste de la règle de droit n'est caractérisée, le débiteur d'une obligation de faire ne pouvant y être contraint sans mise en demeure préalable, et il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'injonction à ce titre. Il sera ajouté à l'ordonnance querellée de ce chef.

Sur les demandes de provision

La société Amazir, exposant que la clause résolutoire est acquise depuis le 15 mai 2022, sollicite à titre provisionnel à compter de cette date l'octroi d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel.

Elle demande également l'octroi d'une provision de 44 389 euros au titre des indemnités d'occupation pour la mezzanine de 90 m², sur la base d'un prix au m² de 15, 91 euros.

Elle ne conteste pas le trop-versé de 980 euros pour le bureau qui avait été loué à la société Casseco.

Arguant de l'existence d'un préjudice incontestable du fautif des agissements fautifs de la société Amazir, la société Eco [Localité 6] sollicite en réponse l'octroi de dommages et intérêts provisionnels à hauteur de 10 000 euros pour son trouble de jouissance, 5 000 euros pour son préjudice commercial et 5 000 euros pour son préjudice d'image, soit 20 000 euros au total.

Elle sollicite le remboursement d'un trop perçu de loyer, faisant valoir que la société Amazir se prévaut d'un bail consenti à la société Casseco pour lui facturer la somme de 350 euros HT chaque mois alors que le contrat fixe le montant du loyer à 350 euros TTC, ce qui la rend bien fondée à solliciter la restitution du loyer à hauteur de 2030 euros à titre provisionnel.

La société Eco [Localité 6] conteste le paiement de toute indemnité d'occupation dès lors qu'à ses dires, le bail n'est pas résilié.

Elle ajoute que le décompte produit par la société Amazir elle-même démontre l'inexistence de toute dette locative.

Elle soutient que la mezzanine fait partie intégrante des locaux loués et qu'aucun loyer supplémentaire ne peut lui être réclamé à ce titre.

Sur ce,

Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La demande de résiliation des baux étant rejetée, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes provisionnelles formées par la société Amazir au titre des indemnités d'occupation.

Concernant la demande d'indemnités d'occupation pour la mezzanine, qui serait occupée sans droit ni titre, il convient de dire qu'il existe une contestation sérieuse quant à l'inclusion de cette surface dans la partie louée à la société Eco [Localité 6] dès lors que la locataire affirme sans être démentie qu'il faut traverser l'atelier pour y accéder et que la grande imprécision des contrats quant aux parties de l'immeuble concernées par la location ne permet pas de déterminer avec évidence que la mezzanine en serait exclue.

Il apparaît que la société Amazir, qui se prévaut du bail conclu avec la société Casseco pour facturer une somme chaque mois à la société Eco [Localité 6] pour l'occupation d'un bureau, ne respecte pas le montant du loyer prévu au contrat de 350 euros TTC puisqu'elle réclame 420 euros chaque mois. C'est donc à juste titre que la locataire affirme que le principe du remboursement d'un trop perçu à ce titre n'est pas sérieusement contestable.

Cependant, une compensation étant susceptible d'intervenir avec la dette locative de la société Eco [Localité 6], sa créance n'est pas établie avec la certitude requise et l'ordonnance attaquée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.

La société Eco [Localité 6] verse aux débats plusieurs attestations de ses clients indiquant qu'ils ont été volontairement mal renseignés lorsqu'ils cherchaient ses locaux, mais la société Amazir produit quant à elle des attestations et plaintes pénales faisant état d'un comportement violent et injurieux du gérant de la locataire et de sa famille, de sorte qu'en l'état, il ne peut être déterminé avec la certitude requise l'existence d'une faute de la bailleresse justifiant l'octroi de dommages et intérêts à titre provisionnel pour son trouble de jouissance, préjudice commercial ou préjudice d'image. L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.

Sur les autres demandes d'infirmation formées par la société Amazir

La société Amazir demande dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle :

- lui a ordonné de retirer des rouleaux de matériel isolant et des débris divers se trouvant à l'arrière de l'atelier loué à la société Eco [Localité 6],

- a rejeté sa demande d'injonction à la société Eco [Localité 6] de ne plus stationner ou faire stationner le moindre véhicule, équipement ou épave sur les places de parkings situés à l'intérieur des locaux appartenant à la société Amazir,

- a déclaré irrecevable la demande d'interdiction de contact formulée au nom de la société Am Service Auto et de la société Iteps,

-a rejeté la demande de la société Amazir et de la société Le Perray Dépannage d'injonction à la société Eco [Localité 6] de ne plus entrer en contact autrement que par email, sauf cas d'urgence avérée, avec les sociétés Amazir, Le Perray Dépannage, Iteps, leurs dirigeants et collaborateurs,

sans s'expliquer dans les motifs de ses conclusions sur ces points ni former aucune demande à ce titre en ce qui concerne les demandes rejetées ou déclarées irrecevables.

En vertu des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est donc pas saisie de prétentions relatives à ces demandes.

Sur les demandes accessoires

L'ordonnance attaquée étant confirmée pour l'essentiel, elle sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Chaque partie ayant interjeté appel et succombant partiellement, chacune conservera la charge des dépens d'appel qu'elle a engagés.

En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire,

Ordonne la jonction du dossier 22/6996 au dossier 22/6848 ;

Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de la société Eco [Localité 6] au titre du système de chauffage et de l'issue de secours des bureaux,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Ordonne à la société Amazir de mettre en marche le système de chauffage au plus tard le 1er novembre 2023 dans l'atelier loué à la société Eco [Localité 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ce, pendant une durée de 3 mois ;

Ordonne à la société Amazir de permettre à la société Eco [Localité 6] de laisser l'accès à l'issue de secours de l'immeuble de bureaux dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ce, pendant une durée de 3 mois ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d'appel qu'elle a engagés.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,

| France, Cour d'appel de Versailles, 14e chambre, 29 juin 2023, 22/06848

Synthèse

Origine de la décision